Novatoriška įperkamo būsto pergalė San Franciske galėtų būti pavyzdys kitiems miestams.
San Franciske, kuriame yra beveik 60,000 XNUMX neužimtų vienetų, be didelio įperkamo būsto trūkumo, yra ir didelių laisvų patalpų problemų. Tai sukuria ironiją: mieste vienu metu yra per mažai ir per daug laisvų kambarių.
Prieštaravimas aiškinamas tuo, kad vystytojų ir kapitalo prioritetai yra svarbesni už gyventojų poreikius. Ją galima išspręsti tik tada, kai visas būstas bus įperkamesnis ir prieinamesnis dirbantiems žmonėms. Siekiant sušvelninti katastrofišką būsto krizę mieste, turi būti statomi nauji būstai, kuriems taikoma nuoma, o esami neužpildyti vienetai grąžinami į rinką už prieinamą kainą.
Anksčiau šį mėnesį San Francisko gyventojai balsavo už „Pasiūlymo M“ patvirtinimą – vietinę priemonę, kuria siekiama spręsti būsto krizę, apmokestinant daugiabučių namų savininkus, kurie ilgą laiką leido kambarius laisvai likti. Tikimasi, kad pasiūlymo M mokestis atgrasys stambius savininkus palikti neužpildytus vienetus, o gautos pajamos bus skirtos benamystės prevencijai ir prieinamam būstui.
Nepaisant nekilnojamojo turto interesų prieštaravimų, pasiūlymas M buvo sėkmingai priimtas lapkričio 8 d. dėl uolios dviejų jį propaguojančių organizacijų – Amerikos demokratų socialistų skyriaus San Francisko skyriaus ir tarpreliginės socialinio teisingumo organizacijos – kampanijos. Faith in Action Bay Area.
Nuomininkų advokatai visame mieste tikisi, kad sėkmingas Prop M įgyvendinimas ne tik padės sušvelninti krizę San Franciske, bet ir bus pavyzdys, kurį bus galima pakartoti visoje šalyje.
Tušti namai, sausakimšos gatvės
Būsto ir nuomininkų advokatai jau seniai atkreipė dėmesį į varginantį faktą, kad San Franciske yra daug laisvų būstų. labai viršija negyvenamų asmenų skaičių. (Tai pasakytina ir San Franciske, ir visoje JAV.) 2019 m. duomenys iš Amerikos bendruomenės tyrimo San Franciske rado apie 40,000 2021 tuščių vienetų; iki 15 m. šis rodiklis išaugo iki 58,000 procentų visų miesto vienetų – XNUMX XNUMX laisvų darbo vietų.
Yra keletas savanaudiškų priežasčių, kodėl savininkai gali leisti vienetams sėdėti tuščius. Savininkai gali laukti, kol pagerės nekilnojamojo turto rinka, kad galėtų imti didesnį nuomos mokestį, arba gali būti nelinkę nuomotis mažesnes pajamas gaunantiems asmenims. Tam tikros rūšies klientų pritraukimas yra grįžtamojo ryšio gentrifikacijos kilpos dalis: brangesnis rajonas pritraukia turtingesnius nuomininkus, kurių didesnės pajamos didina kainas ir tt – palaima prabangos kūrėjams, o ne spalvotiems ir spalvotiems žmonėms. darbininkų klasė, kuri netrukus atsiduria išpirkta. Netrukus po to investuotojai pasinaudos pigiu, ištuštėjusiu nekilnojamuoju turtu, ketindami juos patobulinti ir „apversti“ siekdami pelno. Jei tai yra jų tikslas, kūrėjas gali pageidauti, kad vieta būtų tuščia, kad prieš parduodant nereikėtų iškeldinti nuomininkų. Dėl visų šių ir kitų priežasčių gyvybingi vienetai visame mieste sėdi tušti, o tūkstančiai žmonių glaudžiasi palapinėse arba sėdi ir guli ant šaligatvių – ir tada baudžiami už egzistavimą vienintelėje vietoje, kur jie gali.
Ištekliai jau yra San Franciske, nepaprastų turtų mieste. Tęsiantis karštoms diskusijoms dėl būsto, beprotiškas faktas išlieka: vien sutelkus turimą atsargą, kiekvienas gatvėje gyvenantis San Pranciškonas galėtų būti apgyvendintas daug kartų. Nors visiškas revoliucinis nusavinimas gali būti šiek tiek nepraktiškas, nuomininkų aktyvistams pavyko sukurti būdą, kaip atverti kai kurias uždarytas duris, įkurdami pigesnį būstą – kai kurie netgi su nuomos kontrolės apsauga, kuri pastaraisiais metais yra daug retenybė. — vėl į stipriai suspaustą rinką.
San Francisko pilni namai
Shanti Singh, Amerikos demokratinių socialistų San Francisko skyriaus narys, kuris yra nuomininkų teisių gynėjas ir agitavo už Prop M, kalbėjo su Tiesa apie pastangas, kurios paskatino Prop M ištrauką. Singh aktyviai dalyvavo kampanijoje kaip DSA organizatorė, kaip ir daugelis šiame skyriuje. Miesto vadovas Deanas Prestonas, taip pat DSA narys, yra pagrindinis šios priemonės rėmėjas, o DSA SF suteikė savanorių bazę parašams rinkti ir rinkėjų informavimui.
Singh sakė, kad socialistai iš pradžių susidomėjo šiuo modeliu apie 2016 m. „Tai kažkas, apie ką žmonės kalbėjo ilgą laiką, bet jis tiesiog nebuvo iškeltas“, – pažymėjo ji. „Ir tai ne tik DSA paskatino, bet ir Faith in Action Bay Area. Mes tai padarėme kartu“.
Daugybė kitų grupių nekantrauja pritarti planui: „Gavome daug paramos iš įvairių darbo, bendruomenės ir kt. organizacijų visame mieste“, – sakė Singhas.
Pritarimų sulaukė (kad būtų tik keletas): San Francisko demokratų partijos ir vietinių demokratų klubų, pagrindinių sąjungų (įskaitant vietinius SEIU, ILWU, AFT, IATSE ir SF nuomininkų sąjungą) ir kiti miesto prižiūrėtojai bei liberalūs politikai. . Pasiūlymas sulaukė plataus organizacinio kairiųjų ir daugelio liberalų palaikymo.
„Pasiekėme savo išskirtinį tikslą prieš taikinį“, – sakė Singhas. „Manau, kad taip yra todėl, kad kai kalbėjomės su žmonėmis gatvėje, prašydami jų parašų, jie manė, kad tai tikrai aišku – jie manė, kad tai nesąmonė. Pranešimo perdavimas buvo gana paprastas ir elegantiškas. Mes buvo išleido tris prieš vieną, bet manęs tai nestebina. Nekilnojamas turtas visada išleidžia daugiau.
Singhas prisiminė, kad dėl rinkėjų aktyvumo buvo nerimauti; Šiais metais San Franciske vėl vyko ketveri rinkimai, o rinkėjų nuovargis buvo reali galimybė. Tačiau tos kliūtys pasirodė įveikiamos, o visų kampanijos dalyvių sunkus darbas rinkimų vakarą davė pranašumą, baigėsi solidžia pergale: 54.5 už ir 45.5 proc. „Pirmasis jūsų gaunamos grąžos raundas paprastai yra konservatyviausias. Taigi, manau, tą naktį pagalvojome, kad tikriausiai jį turėjome krepšyje. Buvome geros nuotaikos“.
Tikslas Aukščiau
Priemonės priešininkai, tarp jų San Francisko butų asociacija, nekilnojamojo turto interesų grupė, skubėjo pareikšti kad mokestis užkrautų pernelyg didelę naštą „mama ir popso“ šeimininkams. (Šuolis ginti šlovinamą „smulkaus verslo savininką“ yra senas retorinis žingsnis, kurį mėgsta progresyvaus apmokestinimo ir perskirstymo politikos priešininkai.)
Kaip sakė Singhas: „Jie visada sako: „Jūs kenkiate mamos ir popso savininkams!“, nes juos visus finansuoja didelių įmonių savininkai. Mamos ir popso šeimininkai nėra tie, kurie pildo savo lobistų iždą. Jiems atlyginama dideliais pinigais, bet jie žino, kad negali to pripažinti.
Vietoj to, nekilnojamojo turto žinutėje teigiama, kad nuomininkų politika yra destruktyvi simpatiškiems mažos darbo laiko savininkams, tačiau kritika nukrenta, kai mokestis yra aiškiai skirtas tik stambiems nekilnojamojo turto savininkams. Tai padaryti yra gana paprasta, taigi ir pasiekti didžiausią laisvų darbo vietų šaltinį. Maži „mama ir popso“ savininkai dažniausiai negali sau leisti palikti vienetų laisvų šešiems mėnesiams ar ilgiau.
Iš tikrųjų daugiausia laisvų darbo vietų turi įmonės savininkai, turintys didelę nekilnojamojo turto dalį: Amerikos bendruomenės tyrimo duomenys „Prop M“ kampanija nurodo, kad 33.2 proc. laisvų darbo vietų yra pastatuose, kuriuose yra daugiau nei 50 vienetų, o dar 28.9 proc. – pastatuose nuo 5 iki 49 vienetų. Ir nors tikslūs skaičiai dar nėra aiškūs, Singhas teigė, kad nemaža dalis laisvų patalpų yra kontroliuojama nuoma. Atvėrus juos nuomininkams, sumažėtų labai reikalingas įperkamo būsto trūkumas.
„Kalifornijoje mes turime Eliso įstatymą“, – pažymėjo Singhas, – „kuris leidžia savininkui išvalyti visą pastatą nuo nuomos kontroliuojamų nuomininkų, juos iškeldinti ir parduoti – iš esmės apversti pastatą, kurį jie gali paversti apartamentais. jis gali būti nugriautas, gali nutikti visokių dalykų.
Tačiau kartais matote pastatus, kuriems buvo pritaikytas Ellis Act, ir juose yra nuomininkų, kuriems taikoma nuoma. [Nekilnojamojo turto spekuliantai] sėdi ant jo ir laukia, kol po juo esanti žemė iš viso pabrangs, o tada apverčia.
Nuomininkų advokatai turėjo rasti būdą, kaip nutraukti šią taktiką. Jie žiūrėjo Vankuveris, B.C. dėl laisvų darbo vietų mokesčio modelio; programa jau pasirodė veiksminga Kanados mieste. Pagrindinis Vankuverio politikos aspektas, priimtas Prop M, buvo nuostata, kad mokėtinas mokestis didės kartu su laiku, kol vienetas bus laisvas. Prop M mokesčio tarifas dabar pakyla iki ne daugiau kaip 20,000 XNUMX USD už vienetą, pasiekti tokį aukštį po to, kai vienetas buvo laisvas trejus metus. Ta nuobauda iš tiesų turėtų būti stipri paskata.
Verta paminėti, kad naujasis San Francisko mokestis nėra nelankstus; tai leidžia pratęsti lengvatinį laikotarpį, jei, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto savininkui reikia laiko atlikti būtinus remontus. Vandens padaryta žala Tehama g. 33 arba gaisras 901 Divisadero pavyzdžiui, laikinai atleis šias savybes.
„Jei jums tikrai reikia reabilitacijos skyriaus, kuris yra labai prastos būklės ir vis tiek nebuvo tinkamas gyventi, jūs tiesiog turite turėti savo leidimus mieste, o tai turi daryti visi“, - paaiškino Singhas. „Tokiems dalykams yra skirtumų. Ir vėl, jis prasideda po šešių mėnesių – jei tris mėnesius ar panašiai nerandate nuomininko, tai jums nebus taikoma. Lazeriu taikome spekuliantus ir spekuliatyvų elgesį. Būtent tai lemia ilgalaikes laisvas darbo vietas.
Įmonės šeimininkai gali būti ramūs, kad mamos ir popso dviejų kambarių nakvynė ir pusryčiai, dėl kurių jie išreiškė nuoširdų susirūpinimą, bus išgelbėti.
Pajamų nukreipimas nuomininkams
Žinoma, jei nuomotojas, kaip numatyta, skatinamas mokesčiu, kad jis įkeltų gyventoją į vienetą, miestas neteks nebetaikomo mokesčio pajamų. Tačiau priemonės egzistavimas sukuria dvigubai palankią situaciją: arba užpildomas dar vienas skyrius, arba paimama šiek tiek daugiau pinigų benamystės prevencijos priemonėms. Miesto kontrolierius turi numatomos metinės pajamos iš 20 milijonų dolerių. Prižiūrėtojas Prestonas ir „Prop M“ kampanija, turėdami pelnytai optimistiškesnę perspektyvą, pasiūlė, kad tai galėtų būti net 38 milijonus dolerių. (Neatitikimas atsiranda dėl prielaidų, būtinų kuriant ateities prognozes esant rinkos ir elgesio neapibrėžtumui, paaiškino Singhas. Be to, visas San Francisko nuomos registras vis dar išleidžiamas. Kai tik bus, jis suteiks išsamesnių duomenų ir geresnės įžvalgos į laisvų darbo vietų skaičių ir nuomos dinamiką.)
Įvedus mokestį, „iš tikrųjų gali nutikti tik du dalykai“, - sakė Singhas. „Viena, padalinys išnuomojamas. Gerai! Kažkas gyvena būste. Manau, kad mes, kaip socialistai, manome, kad būsto tikslas yra, kad tame būste gyventų žmonės“, – piktai pridūrė ji. Tai atrodo neginčijamai savaime suprantama, kol visi butai, kurie sėdi tušti, laukia, kol bus panaudoti spekuliacijoms ir kaip investicinė priemonė.
"Bet jei nuspręsite ir toliau palikti jį tuščią", - tęsė Singhas, tada mokėsite į fondą. Fondas – kad ir koks būtų tikslus skaičius, jis sieks dešimtis milijonų – bus skirtas dviem esminiams miesto benamystės prevencijos strategijos ramsčiams. Viena iš pagrindinių išlaidų, sakė Singhas, yra „senjorų nuomos subsidijavimas, o tai labai svarbu San Franciskui. Žmonės iš tikrųjų apie tai daug nekalba, bet vienas iš San Francisko benamystės prevencijos strategijos krypčių yra subsidija nuomai... Ta benamystės prevencijos nuomos subsidijų programa yra tokia svarbi, ir yra daug senjorų, kurie krenta per plyšį. . Būtent ten mes nusprendėme išsiųsti pinigus.
Likusi finansavimo dalis bus skirta toliau didinti būsto prieinamumą: miestas „gali jį panaudoti laisviems būstams ir laisviems pastatams įsigyti“.
„Tai yra abipusiai naudinga situacija: arba jūs įkuriate žmones būstui, arba renkate pinigus, kad apgyvendintumėte žmones“, – tai yra veiksmingas daugialypis požiūris.
Laisvų darbo vietų mokesčių platinimas
Singhas tikisi, kad priemonės sėkmė bus pavyzdys nuomininkų aktyvistams ir DSA skyriams kituose miestuose.
„Man labai pasisekė, kad dirbu su nuomininkų organizatoriais ir nuomininkų politikos žmonėmis net ne tik [San Franciske] ar Kalifornijoje, bet ir visoje šalyje“, – sakė ji. Tiesa. Nors San Franciskas gali būti blykstės taškas (ir žiniasklaidos prisotintas pavyzdys), būsto krizė toli gražu neapsiriboja dideliais miestais. Tautoje su kai kuriais skaičiavimais, daugiau nei 15 milijonų laisvų vienetų (ir apie pusę milijono negyvenančių žmonių), ta pati dinamika didėja.
„Manau, kad [priemonė] yra aktuali daugelyje šalies. Paprastai, kai vienas miestas ar valstija išleidžia kažką gero nuomininkams, pradedi matyti tą pagreitį kitose vietose“, – sakė Singhas. Sniego gniūžtės augimas teisės į advokatą judėjimas yra vienas pavyzdys. Aktyvistai puikiai mokosi vieni iš kitų sėkmės, o DSA skyriai nesiskiria.
Be abejo, laisvų darbo vietų mokestis negali pašalinti visų pagrindinių struktūrinių negalavimų. „Tai nėra vienintelis būsto krizės San Franciske sprendimas. Mums tikrai reikia daugiau socialinio būsto“, – sakė Singhas. Vietoj to, modelis bus vienas iš geresnio pasaulio dizaino mechanizmų.
„Mes jį įveikėme“, – galutinai pasakė Singhas. „Dabar turime tai įgyvendinti“.
„ZNetwork“ finansuojamas tik iš skaitytojų dosnumo.
Paaukoti