Halos hindi mo mabuksan ang telebisyon o magbukas ng pahayagan nang hindi mo nababalitaan ang tungkol sa kahanga-hanga, tanyag na pagbawi ng pabahay ng bansa. Ang mga presyo ng bahay ay tumataas! Nagsimula na ang bagong construction! Tapos na ang krisis! Ngunit sa ilalim ng kinang, isang buong bagong pamamaraan ng mabilisang pagyaman ang namumuo.
Sa loob ng nakaraang taon at kalahati, ang mga pondo ng Wall Street hedge at pribadong equity firm ay tahimik na nagtipon ng isang hindi pa naganap na imperyo sa pag-upa, na nag-snap ng Queen Anne Victorians sa Atlanta, mga brick-faced bungalow sa Chicago, Spanish revivals sa Phoenix. Sa kabuuan, ang mga malalim na mamumuhunang ito ay bumili ng higit sa 200,000 mura, karamihan ay naremata na mga bahay sa mga lungsod na pinakamahirap na tinamaan ng pagbagsak ng ekonomiya.
Ang krisis sa foreclosure ng Wall Street, na nagsimula noong huling bahagi ng 2007 at pinilit higit sa 10 milyong tao mula sa kanilang mga tahanan, ay lumikha ng isang kabalintunaan na problema. Milyun-milyong pinaalis na Amerikano ang nangangailangan ng ligtas na tirahan, kahit na ang milyun-milyong bakanteng bahay na pag-aari ng bangko ay nakakasira sa mga kapitbahayan at nag-uudyok sa pagtaas ng krimen. Mapalad para sa amin, nakagawa ng solusyon ang Wall Street: Ibabalik sa amin ang mga na-remata na bahay na ito. Sa proseso, gumawa ito ng bagong paraan ng securitization na maaaring maging sanhi ng buong planong ito na sumabog — muli.
Mula nang magsimula ang kaguluhan sa pagbili, walang kumpanya ang nakakuha ng mas maraming bahay kaysa sa Blackstone Group, ang pinakamalaking pribadong equity firm sa mundo. Gamit ang isang subsidiary na kumpanya, ang Invitation Homes, ang Blackstone ay nakakuha ng mga bahay sa mga foreclosure auction, sa pamamagitan ng mga lokal na broker, at maramihang pagbili nang direkta mula sa mga bangko sa parehong paraan na maaaring mag-stock ang isang regular na tao sa toilet paper mula sa Costco.
Sa isang galaw, bumili ito 1,400 bahay sa Atlanta sa isang araw. Noong Nobyembre, gumastos ang Blackstone $ 7.5 bilyon upang bumili ng 40,000 karamihan sa mga na-foreclosed na bahay sa buong bansa. Iyan ay isang rate ng paggastos ng $ 100 milyon sa isang linggo mula noong Oktubre 2012. Ito kamakailan anunsyado planong kunin ang negosyong pang-internasyonal, simula sa sinalanta ng foreclosure na Spain.
Ilang sa labas ng industriya ng pananalapi ang nakarinig ng Blackstone. Ngunit ngayon, ito ang pinakamalaking may-ari ng mga single-family na paupahang bahay sa bansa — at ng maraming iba pang bagay, masyadong. Pagmamay-ari nito ang bahagi o lahat ng chain ng Hilton Hotel, Southern Cross Healthcare, Houghton Mifflin publishing house, Weather Channel, Sea World, ang arts and crafts chain na Michael's, Orangina, at dose-dosenang iba pang kumpanya.
Namamahala ang Blackstone higit sa $ 210 bilyon sa mga asset, ayon sa taunang paghahain nito ng 2012 Securities and Exchange Commission. Isa rin itong pampublikong kumpanya na may a listahan ng mga may-ari ng institusyon na parang sino sa mga kumpanyang nasangkot kamakailan sa mga demanda dahil sa krisis sa mortgage, kabilang ang Morgan Stanley, Citigroup, Deutsche Bank, UBS, Bank of America, Goldman Sachs, at siyempre si JP Morgan Chase, na kakalutas lang ng demanda sa Departamento of Justice dahil sa peligroso at kadalasang iligal na mga gawi nito sa pagsasangla, na sumasang-ayon na magbayad ng hindi pa naganap na $13 bilyong multa.
Sa madaling salita, kung kumikita ang Blackstone sa pamamagitan ng pag-capitalize sa krisis sa pabahay, lahat ng iba pang mga bangko sa Wall Street na ito — sa pangkalahatan ay itinuturing na mga pangunahing salarin sa paglikha ng mga kundisyon na humantong sa krisis sa foreclosure sa unang lugar — kumikita rin.
Isang All-Cash Goliath
Sa mga kapitbahayan sa buong bansa, maraming residente ang hindi kailangang malaman kung ano ang Blackstone upang mapagtanto na ang mga bagay ay seryosong mali.
Noong nakaraang taon, nagsimulang mapansin ni Mark Alston, isang real estate broker sa Los Angeles, ang isang kakaibang nangyayari. Ang mga presyo ng bahay ay tumataas. At mabilis silang tumaas — tumaas ng 20% sa pagitan ng Oktubre 2012 at sa parehong buwan sa taong ito. Sa isang normal na merkado, ang pagtaas ng mga presyo ng bahay ay mangangahulugan ng pagtaas ng demand mula sa mga bumibili ng bahay. Ngunit narito ang nakakatakot na bagay: ang rate ng pagmamay-ari ng bahay ay bumababa, ang unang senyales para kay Alston na ang merkado ay kahit papaano ay wala sa katinuan.
Ang pangalawang palatandaan ay ang mga mamimili mismo.
Humigit-kumulang 5% ng mga ari-arian ng Blackstone, humigit-kumulang 2,000 bahay, ay matatagpuan sa lugar ng metro ng Charlotte. Sa mga iyon, wala pang 1,000 (nakalarawan sa itaas) ang nasa Mecklenberg County, ang sentro ng lungsod. (Mapa ni Anthony Giancatarino, pananaliksik ni Symone New.)
"Nagpunta ako ng dalawang taon nang hindi nagbebenta sa isang itim na pamilya, at hindi iyon dahil sa kawalan ng pagsubok," sabi ni Alston, na ang negosyo ay puro sa mga kapitbahayan sa loob ng lungsod kung saan ang karamihan ng mga residente ay African American at Hispanic. Sa halip, ang lahat ng kanyang mga mamimili - bawat isa sa kanila - ay angkop na mga negosyante. At ang weird pa, lahat sila ay nagbabayad ng cash.
Sa pagitan ng 2005 at 2009, ang krisis sa mortgage, na pinalakas ng diskriminasyon sa lahi mga kasanayan sa pagpapautang, nawasak 53% ng African American na yaman at 66% ng Hispanic na yaman, mga figure na suray-suray sa imahinasyon. Bilang isang resulta, ligtas na sabihin na ilang mga itim o Hispanics ngayon ang bumibili ng mga bahay nang direkta, sa cash. Blackstone, sa kabilang banda, ay walang problema sa harap ng pera, ibinigay nito $ 3.6 bilyon na linya ng kredito inayos ng Deutsche Bank. Pinahintulutan ng perang ito na malampasan ang mga pamilya na kailangang makakuha ng tradisyonal na pagpopondo. Naging daan din ito para sa kumpanya na makabili ng maraming bahay nang napakabilis, nakakagulat sa mga lokal na merkado at nagpapataas ng mga presyo sa isang paraan na nagtutulak ng mas maraming pamilya sa labas ng laro.
"Hindi ka maaaring makipagkumpitensya sa isang kumpanya na tumataya sa speculative na halaga sa hinaharap kapag naglalaro sila ng cash," sabi ni Alston. "Parang pinlano nila ito."
Sa pagbabalik-tanaw, malinaw na ang Great Recession ay nagdulot ng napakalaking kayamanan at paglipat ng asset palayo sa mga ordinaryong Amerikano at sa mga institusyong pampinansyal. Sa panahon ng krisis na iyon, natalo ang mga Amerikano trillions of dollars ng yaman ng sambahayan nang bumagsak ang mga presyo ng pabahay, habang ang mga bangko ay inagaw ang humigit-kumulang limang milyong bahay. Ngunit kung ano ang nagsisimula pa lamang na lumitaw ay kung paano, tulad ng sa mga taon ng pag-urong, ang pagbawi mismo ay patuloy na nagtutulak sa proseso ng paglilipat ng kayamanan at kapangyarihan mula sa ibaba hanggang sa itaas.
Mula 2009-2012, nakuha ang nangungunang 1% ng mga Amerikano 95% ng mga kita. Ngayon, habang umuusad ang merkado ng pabahay, bilyun-bilyong dolyar sa nabawi na kayamanan ng pabahay ang dumadaloy diretso sa Wall Street sa halip na sa mga pamilya at komunidad. Mula noong tagsibol ng 2012, sa oras na nagsimulang bumili ang Blackstone ng mga foreclosed na bahay nang maramihan, tinatayang $88 bilyon na akumulasyon ng yaman ng pabahay ang dumiretso sa mga bangko o institusyonal na mamumuhunan bilang resulta ng kanilang mga residential property holdings, ayon sa pagsusuri ng TomDispatch. At ito ay isang numero na malamang na patuloy na lumalaki.
"Ang mga namumuhunan sa institusyon ay sumisipsip ng kayamanan at ang kakayahan para sa akumulasyon ng yaman mula sa mga komunidad na kulang sa serbisyo," sabi ni Henry Wade, tagapagtatag ng Arizona Association of Real Estate Brokers.
Ngunit ang pagbili ng mga bahay na mura at pagkatapos ay maghintay para sa kanila na pahalagahan ang halaga ay hindi ang tanging paraan para kumita ng pera ang Blackstone sa deal na ito. Gusto din nito ang iyong bayad sa pag-upa.
Pag-security ng mga Rental
Ang imperyo sa pag-upa ng Wall Street ay ganap na bago. Ang single-family rental industry ay dating bailiwick ng small-time mom-and-pop operations. Ngunit kung bakit hindi naganap ang sandaling ito ay ang financial alchemy na idinagdag ni Blackstone. Noong Nobyembre, pagkatapos ng maraming buwan ng hype, inilabas ng Blackstone ang unang kasaysayan na-rate na bono na sinusuportahan ng mga securitized na pagbabayad sa pag-upa. At sa sandaling mamumuhunan natakpan sa kanilang sarili sa pagmamadali upang makuha ito, ang mga kakumpitensya ng Blackstone anunsyado na sila rin, ay bubuo ng katulad na mga seguridad sa lalong madaling panahon.
Depende kung kanino mo tatanungin, ang ideya ng pag-bundle ng mga pagbabayad sa pag-upa at pagbebenta ng mga ito sa mga mamumuhunan ay alinman sa isang natural na ebolusyon ng industriya ng pananalapi o isang chimera na humihinga ng apoy.
"Ito ay isang bagong hangganan," komento ni Ted Weinstein, isang consultant sa industriya ng mga bahay na pagmamay-ari ng real-estate sa loob ng 30 taon. "Ito ay isang bagay na hindi ko talaga pinangarap."
Gayunpaman, sa sinumang dumaan sa 2008 mortgage-backed-security crisis, kakaibang pamilyar ang bagong teritoryong ito.
"Ito ay parang isang residential mortgage-backed security," sabi ng isang hedge-fund investor na ang kumpanya ay nakikipagnegosyo sa Blackstone. Nang tanungin kung bakit dapat asahan ng publiko na ligtas ang mga securities na ito, dahil sa katotohanan na ang mga mapanganib na securities na sinusuportahan ng mortgage ang naging sanhi ng pagbagsak noong 2008, sumagot siya, "Magtiwala ka sa akin."
Para sa Blackstone, hindi bababa sa, ang lohika ay simple. Nais ng kumpanya ang pera nang maaga upang makabili ng mas mura, naremata na mga bahay bago tumaas ang mga presyo. Kaya't nakipagsanib-puwersa ito sa JP Morgan, Credit Suisse, at Deutsche Bank upang i-bundle ang mga pagbabayad sa pag-upa ng 3,207 single-family na bahay at ibenta ang bono na ito sa mga mamumuhunan na may mga mortgage sa pinagbabatayan na mga bahay na inaalok bilang collateral. Ito ay, siyempre, isang pagsubok na kaso lamang para sa kung ano ang maaaring maging isang ganap na bagong industriya ng mga seguridad na sinusuportahan ng rental.
Maraming mga pangunahing bangko sa Wall Street ang kasangkot sa deal, ayon sa isang kopya ng mga pribadong pitch document na ipinadala ng Blackstone sa mga potensyal na mamumuhunan noong Oktubre 31, na sinuri ng TomDispatch. Ang Deutsche Bank, JP Morgan, at Credit Suisse ay tumutulong sa pagbebenta ng bono. Si Wells Fargo ang tagapangasiwa ng sertipiko. Ang Midland Loan Services, isang subsidiary ng PNC Bank, ay ang loan servicer. (Nga pala, ang Deutsche Bank, JP Morgan Chase, Wells Fargo, at PNC Bank ay pawang miyembro ng isa pang pangkat: ang listahan ng mga bangkong nagreremata sa pinakamaraming pamilya noong 2013.)
Ayon sa mga panayam sa mga ekonomista, tagaloob ng industriya, at mga aktibista sa pabahay, ang mga tao ay huminto sa kanilang sama-samang hininga, umaasa na ang mukhang pato, lumangoy na parang pato, at kwek-kwek na parang pato ay hindi magpapabagsak sa ekonomiya sa parehong paraan. ginawa ng huling kawan ng mga itik.
"Umaasa ka lang na alam nila ang kanilang ginagawa," sabi ni Dean Baker, isang ekonomista sa Center for Economic and Policy Research. “Na mayroon silang mga probisyon para sa turnover at bakante. Pero nagawa na ba nila yun? Nakuha ba nila ang nararapat na pangangalaga? Tiyak na hindi ako aasa dito.” Ipinapalagay ng pagsusuri sa daloy ng salapi sa mga dokumentong ipinadala sa mga mamumuhunan na 95% ng mga bahay na ito ay uupahan sa lahat ng oras, sa average na buwanang upa na $1,312. Isa itong rate ng occupancy na inilalarawan ng mga propesyonal sa real estate bilang ambisyoso.
Mayroong isang makabuluhang paraan, gayunpaman, kung saan ang ganitong uri ng seguridad ay naiiba sa katapat nitong naka-sangla. Kapag binawi ng mga bangko ang mga nakasangla na bahay bilang collateral, mayroong hindi bababa sa pagpapalagay (madalas mali dahil sa palpak o huwad na mga papeles mula sa mga bangko) na ang may-ari ng bahay, sa katunayan, ay hindi nabayaran ang kanyang pagkakasangla. Sa kasong ito, gayunpaman, kung ang isang bono sa pag-upa sa bahay ay pumutok, libu-libong pamilya ang maaaring mapaalis, hindi man sila nakaligtaan ng isang solong pagbabayad sa pag-upa.
“Maaari tayong mapunta sa sitwasyong iyon kung saan marami kang napapaalis... hindi dahil sa nahuli ang mga nangungupahan kundi dahil sa mga panginoong maylupa nahulog sa likod, "sabi ni Baker.
Mga Bug sa Pangarap ng Pabahay ng Blackstone
Kung ligtas ba ang mga bagong securities na ito ay maaaring bumagsak sa simpleng tanong kung ang Blackstone ay nagpapatunay na isang mahusay na tagapamahala ng ari-arian. Titiyakin ng mga disenteng kasanayan sa pamamahala ang mataas na rate ng occupancy, predictable turnover, at pagtaas ng kumpiyansa ng mamumuhunan. Ang masamang pamamahala ay lilikha ng mga reklamo, pagsisiyasat, at mga bakante, na lahat ay magpapataas ng posibilidad na ang Blackstone ay hindi magkakaroon ng cash flow upang bayaran ang mga mamumuhunan.
Kung tatanungin mo si CaDonna Porter, isang nangungupahan sa isa sa mga ari-arian ng Blackstone's Invitation Homes sa isang suburb sa labas ng Atlanta, ang pamamahala ng ari-arian ay eksaktong kakayahan na kulang sa Blackstone. "Kung maaari kong paikliin ang aking pag-upa - pumirma ako ng dalawang taong pag-upa - talagang gagawin ko," sabi ni Porter.
Ang mga ipis at matabang surot ng tubig ang unang problema sa pagrenta ng Invitation Homes na nilipatan niya at ng kanyang mga anak noong Setyembre. Si Porter ay paulit-ulit na naghain ng mga kahilingan sa online na pagpapanatili na nakansela nang walang sinumang darating upang imbestigahan ang infestation. Tumawag siya sa repairs hotline ng kumpanya. Walang sumagot.
Dumating ang pangalawang problema sa isang email na may markang "URGENT." Nabigo ang Invitation Homes na bawiin ang bahagi ng pagbabayad ni Porter sa Nobyembre mula sa kanyang bank account, na nag-udyok sa kumpanya na hilingin na ihatid niya nang personal ang natitirang bayad, sa pamamagitan ng mga sertipikadong pondo, pagsapit ng singko ng hapon sa sumunod na araw o magkaroon ng “dagdag na legal na bayad na $200 at dispossessory," ayon sa mga sulat sa email na sinuri ng TomDispatch.
Umalis si Porter sa trabaho para ihatid nang personal ang money order, para lang makatanggap ng email na nagsasabing tinanggihan ang pagbabayad dahil hindi kasama dito ang $200 na late fee at karagdagang $75 na hindi sapat na bayad sa pondo. Ang sumunod ay isang nakakabaliw na string ng mga email na nagpapaalala sa puno at madalas mapanlinlang mga pakikipag-ugnayan sa pagitan ng mga may-ari ng bahay at mga kumpanyang nagseserbisyo ng mortgage. Ang Invitation Homes ay paulit-ulit na nagbanta na maghain ng pagpapaalis maliban kung si Porter ay nagbayad ng iba't ibang mga bayarin sa parusa. Paulit-ulit niyang hiniling sa kumpanya na tanggapin na lang ang kanyang buwanang bayad at pabayaan siya.
“I felt really harassed. Nadama ko na ito ay napaka hindi makatarungan, "sabi ni Porter. Sa huli ay isinulat niya na hihingi siya ng legal na payo, na naging dahilan upang agad na sumang-ayon ang Invitation Homes na tanggapin ang bayad bilang "isang beses na kagandahang-loob."
Nabigo pa rin si Porter sa karanasan — at sa patuloy na presensya ng mga ipis. (“Naglagay ako ng isa pang kahilingan ngayon tungkol sa mga bug, na malamang na kanselahin muli.”)
Ang isang kamakailang Huffington Post pagsisiyasat at karamihan of mga pagsusuri sa online isinulat ng mga nangungupahan ng Invitation Homes na umaalingawngaw sa mga pagkabigo ni Porter. Marami ang nagsabing ang mga kahilingan sa pagpapanatili ay hindi nasagot, habang ang iba ay nagreklamo na ang kanilang mga spiffed-up na bahay ay talagang may pinagbabatayan na mga isyu sa istruktura.
Mayroon ding hindi bababa sa isang dokumentadong kaso ng paglipat ng Blackstone sa mas madilim na legal na teritoryo. Sa taglagas na ito, ang Orlando, Florida, na sangay ng Invitation Homes ay lumitaw na nagpadala ng mga pekeng abiso sa pagpapaalis sa isang may-ari ng bahay na nagngangalang Francisco Molina, ayon sa ang Orlando Sentinel. Naihatid sa letter-sized manila envelopes, ang mga pekeng notice ay nag-claim na ang isang pagpapalayas ay isinampa laban kay Molina sa korte, bagaman ang lungsod ay kinumpirma kung hindi man. Ang kicker ay walang karapatan ang Invitation Homes na paalisin si Molina, legal man o hindi. Ang pagbili ng bahay ni Blackstone ay binaligtad na ilang buwan na ang nakalilipas, ngunit nawala sa kumpanya ang impormasyong iyon.
Ang Great Recession ng 2016?
Ang mga anecdotal na kwentong ito tungkol sa Invitation Homes na mabilis na nagpapaalis ng mga nangungupahan ay maaaring patunayan na ang uso sa halip na ang pagbubukod, dahil sa pinagbabatayan na modelo ng negosyo ng Blackstone. Ang pagse-security sa mga pagbabayad sa rental ay lumilikha ng matinding pressure sa kumpanya upang matiyak na patuloy na dumadaloy ang buwanang mga tseke. Para sa mga nangungupahan, maaaring nangangahulugang magbabayad ka sa unang bahagi ng buwan bawat buwan, o wala ka.
Bagama't ang Blackstone ay naglabas lamang ng isang seguridad sa pagbabayad sa pagrenta sa ngayon, tila inilalagay na nito ang mahigpit na protocol na ito sa lugar. Sa Charlotte, North Carolina, halimbawa, ang kumpanya ay nagsampa ng mga paglilitis sa pagpapaalis laban sa isang buo 10% ng mga nangungupahan nito, ayon sa ulat ng Tagamasid ni Charlotte.
Humigit-kumulang 9% ng mga ari-arian ng Blackstone, humigit-kumulang 3,600 bahay, ay matatagpuan sa lugar ng metro ng Phoenix. Karamihan ay nasa mababa hanggang katamtamang kita na mga kapitbahayan. (Mapa ni Anthony Giancatarino, pananaliksik ni Jose Taveras.)
Apatnapung libong tahanan ang nagdaragdag ng hanggang maliit na porsyento lamang ng kabuuang stock ng pambansang pabahay. Ngunit sa mga lungsod na pinaka-agresibo ang tinatarget ng Blackstone, ang konsentrasyon ng mga ari-arian nito ay nakakagulat. Sa Phoenix, Arizona, ang ilang mga kapitbahayan ay may hindi bababa sa isa, kung hindi dalawa o tatlo, mga bahay na pag-aari ng Blackstone sa halos bawat bloke.
Ang pagbaha na ito ay may ilang nag-aalala na ang pribadong equity giant, marahil kasama ng iba pang mga institusyonal na mamumuhunan, ay gagamit ng hindi nararapat na impluwensya sa mga rehiyonal na merkado, na nagtutulak sa pagtaas ng mga presyo ng rental dahil sa kakulangan ng kumpetisyon. Ang pinakamalaking alalahanin sa maraming ordinaryong Amerikano, gayunpaman, ay dapat na, hindi masyadong maraming taon mula ngayon, ang buong imperyo ng paupahang ito at ang mainit nitong bagong klase ng mga securities ay maaaring mabigo, na magpapadala sa ekonomiya sa isang napakapamilyar na tailspin.
"Pinapayagan mo ang Wall Street na kontrolin ang isang makabuluhang sektor ng single-family housing," sabi ni Michael Donley, isang residente ng Chicago na nag-iimbestiga sa mabilis na lumalawak na presensya ng Blackstone sa kanyang kapitbahayan. "Ngunit ito ba ay napapanatiling?" siya ay nagtaka. "Maaaring bumagsak ang lahat sa 2016, at mas masahol ka kaysa sa 2008."
Si Laura Gottesdiener ay isang mamamahayag at may-akda ng A Dream Foreclosed: Black America and the Fight for a Place to Call Home, inilathala noong Agosto ng Zuccotti Park Press. Isa siyang editor para sa Waging Nonviolence at nagsulat para sa Roling-ston, Ms., Playboy, ang Huffington Post, at iba pang publikasyon. Siya ay nanirahan at nagtrabaho sa People's Kitchen sa panahon ng pagsakop sa Zuccotti Park. Pangalawa na niya ito piraso ng TomDispatch.
Ang artikulong ito ay unang lumitaw TomDispatch.com, isang weblog ng Nation Institute, na nag-aalok ng tuluy-tuloy na daloy ng mga alternatibong mapagkukunan, balita, at opinyon mula kay Tom Engelhardt, matagal nang editor sa pag-publish, kasamang tagapagtatag ng ang American Empire Project, May-akda ng Ang Katapusan ng Kultura ng Tagumpay, bilang isang nobela, Ang mga Huling Araw ng Paglalathala. Ang kanyang pinakabagong aklat ay The American Way of War: How Bush's Wars Naging Obama's (Haymarket Books).
[tandaan: Espesyal na salamat sa Symone New at Jose Taveras para sa pagsasagawa ng mahirap na pananaliksik upang mahanap ang mga ari-arian na pag-aari ng Blackstone. Espesyal na pasasalamat din kay Anthony Giancatarino para gawing magagandang mapa ang data na ito.]
Ang ZNetwork ay pinondohan lamang sa pamamagitan ng kabutihang-loob ng mga mambabasa nito.
mag-abuloy