חיבור זה הוא מתוך האנתולוגיה של City Lights Press שיצא לאור לאחרונה, (www.globalizeliberation.org) גלובליזציה לשחרור: כיצד לעקור את המערכת ולבנות עולם טוב יותר, בעריכת דוד סולנית.
לדפוסי זרימת הון יש השפעה ניכרת על קהילות מעמד הפועלים בארצות הברית. חלק מהקהילות רואות מפעלים סגורים, חנויות נטושות, מגורים מכוסים, מקומות עבודה מועטים. כאלה הם סימנים של חוסר השקעות. הון עבר לאתר אחר בפס הייצור העולמי.
בזמנים ובמקומות אחרים זרימה של השקעות מתדלקת ג'נטריפיקציה. מוקמות דירות יוקרתיות, בתים עוברים שיקום. מסעדות מוארות בנרות ורהיטי וינטג' אמפוריה מחליפים חנויות של בודגות וחנויות למכשירי חשמל משומשים. דמי השכירות עולים ככל שבעלי הדירות מבינים שהם יכולים למשוך אנשי מקצוע ואנשי עסקים כשוכרים. אזור של "נדל"ן ערכי בעיר" מתנקה מתושביו ממעמד הפועלים.
שני השלבים בתהליך זה מלבים קונפליקט. הפולשים תופסים בניינים ריקים. הדיירים מאיימים בשביתת שכר דירה בתגובה לדחיית תחזוקה. פעילי דיירים דוחפים לפקודות פיקוח על שכר הדירה בתגובה לעלייה בדמי השכירות. פעילים נגד ג'נטריפיקציה דוחקים דיונים בוועדות התכנון כדי לעצור פרויקטים יוקרתיים של דירות דירה. בקצה הקיצוני, חלקם נוקטים בהצתת דירות בבנייה.
אנו יכולים להתייחס לכל אלה כביטויים של מאבק מעמדי על הסביבה הבנויה.
גם ג'נטריפיקציה וגם ביטול השקעות הם תהליכים המורכבים מפעילויות של סוגים מסוימים של סוכנים או מוסדות חברתיים. בעלי בית, מפתחים ובנקים ממלאים כולם תפקידי מפתח.1
מבנים מייצגים השקעה גדולה. מסיבה זו, הם אינם מוחלפים במשך שנים רבות לאחר בנייתם. ייתכן שאזור ישן יותר בעיר אמריקאית הוסב מקרקע חקלאית לשימושים עירוניים במאה ה-19 או בתחילת המאה ה-20. ככל שהמגרשים באזור שחולק לאחרונה מתבססים, בונים ומחלקי משנה עוברים החוצה לאזורים מרוחקים יותר בחיפוש אחר אתרי בנייה חדשים.
בניין הוא כמו מכונות או רכב מנועי - הוא פוחת בערכו עם הזמן. ייתכן שיהיה צורך להחליף את הגג לאחר שנים של השבתת הגשם. סגנון הבנייה עלול לצאת מהאופנה. שינויים טכנולוגיים כמו תקנים חדשים במערכות חשמל או אינסטלציה עלולים לשחוק את ערך הבניין.
חלק מהשכונות ממשיכות לשמור על יכולתן למשוך אנשי מקצוע ועסקים לגור בהן. לבעלי דירות באזורים כאלה יהיה תמריץ לשדרג את הבניינים שלהם מכיוון שהם יכולים לצוות על דמי שכירות גבוהים מספיק כדי לייצר תשואה טובה על ההשקעה הזו.
שוק הדיור נוטה למיין את האוכלוסייה לפי הכנסה לאזורים שונים. גזענות עשויה להוסיף סוג נוסף של מיון. אם אזור מתמלא יותר ויותר על ידי תושבים בעלי הכנסה נמוכה, לבעלי הדירות יש תמריץ לא לשמור על הנכסים שלהם. אם הם היו משקיעים בשדרוגים, הם היו צריכים לגבות שכר דירה גבוה יותר כדי להפוך זאת להשקעה רווחית. אנשים שיכלו לשלם את שכר הדירה הגבוהים אולי לא יהיו מוכנים לגור בשכונה הזו. אז בעלי בתים פשוט "חולבים" את הבניינים הנרקבים להשכרה. על ידי דחיית תיקונים, הם יכולים לחסוך כסף כדי לקנות מבנים אחרים במקומות אחרים.
תהליך ביטול ההשקעות בעיר התארך במיוחד בארה"ב לאחר מלחמת העולם השנייה. עליית השכר הריאלי, מדיניות הלוואות של מינהל הדיור הפדרלי, ניכוי הריבית של בעלי הבית על מסי הכנסה, החלטות תאגידים על העברת מפעלים לאזורים מרוחקים, בניית כביש מהיר מאסיבי, טיסה לבנה - כל הדברים האלה תרמו ליציאת השקעות לפרברים ולהעדר השקעה באזורי ערים ותיקות.
ככל שהאזור העירוני גדל, השטח התפוס כעת על ידי מבנים שהידרדרו ואוכלוסייה מעוטת הכנסה עשוי להיות קרוב לאזורים של פעילות כלכלית מרוכזת כמו מרכז העיר. קרבה לעבודות במרכז העיר וארכיטקטורה ישנה מעניינת עשויה להעניק לאזור את הפוטנציאל למשוך תושבים בעלי הכנסה גבוהה יותר או עסקים מועילים יותר.
לפיכך נוצר פער בין דמי השכירות שאזור של בניינים שהידרדרו ותושבים בעלי הכנסה נמוכה יכול לייצר לבין דמי השכירות הפוטנציאליים שהאזור היה יכול להניב לו היה נבנה מחדש או ישופץ ל"שימוש הגבוה והטוב ביותר שלו". ניל סמית' טבע את הביטוי “rent gap†להתייחס לתופעה זו.2 כאשר פער שכר הדירה הזה יהפוך לגדול מספיק, השטח עשוי להיות בשל לסבב השקעה חדש. ספקולנטים עשויים להתחיל לקנות נכסים בציפייה לעלייה בשווי השוק של נכסים.
כדי להפוך את ההשקעה בבנייה חדשה ושיקום לרווחית, יזמים חייבים להיות מסוגלים למשוך תושבים שיכולים לשלם דמי שכירות גבוהים יותר כמו אנשי מקצוע ומנהלים (ה"ג'נט" העירוני). ברגע שהתהליך הזה יצא לדרך, "לבעלי הדירות יהיה תמריץ לפנות תושבים בעלי הכנסה נמוכה לטובת שוכרים אמידים יותר שיכולים להרשות לעצמם שכר דירה גבוה יותר".3 בשלב זה בעלי בית עשויים לרצות לגרש את השוכרים בעלי ההכנסה הנמוכה יותר. לשם כך הם עשויים להימנע מתיקונים, לתת לגג לדלוף וכן הלאה.
בנקים ומוסדות פיננסיים אחרים פותחים את הברז עבור הלוואות משכנתא ובנייה. בנייה של דירות ובנייני משרדים מעלה את ערכי הנדל"ן שכן בעלי קרקעות אחרים מבינים ששימושים יוקרתיים יותר בקרקע אפשריים כעת.
ג'נטריפיקציה באזור המפרץ
ג'נטריפיקציה באזור המפרץ ממחישה כיצד להחלטות השקעה של מעסיקים תעשייתיים יכולה להיות השפעה גם על אזורי מגורים במרחק נסיעה מאתרי עבודה. מאז שנות ה-1970, מגזרי ההייטק - שבבים, ציוד אינטרנט, תוכנה וכן הלאה - הגיעו לשלוט בכלכלה האזורית. במשך שנים נקטה התעשייה באסטרטגיה של מיקום רוב מתקני הייצור שלה מחוץ לאזור המפרץ. לדוגמה, באמצע שנות ה-80 העבירה אטארי את מפעל ייצור משחקי הווידאו שלה למלזיה בתגובה למאמץ של עובדים לאחד את המפעל.
זה יצר מבנה משרות מוטה, עם שיעור גבוה של משרות בשכר גבוה - ב"פיתוח עסקי", שיווק, עיצוב והנדסה וכו'. במקביל, סגירות של מפעלי עיבוד מזון וירידה במשלוח הימי ותחזוקת אוניות הובילו לאובדן של מקומות עבודה מאוגדים בשכר טוב יותר. לדוגמה, בשנת 1990 נסגר מפעל המיונז Best Foods בסן פרנסיסקו; המבצע עבר לגואטמלה.
בינתיים, בניית הדיור בעמק הסיליקון ירדה הרחק מאחורי גלילי התעסוקה הגואה. המחסור הניע את הג'נטריפיקציה של אזורי מעמד הפועלים (עם השפעה מיוחדת על קהילות צבעוניות) ממזרח פאלו אלטו לאוקלנד ועד למזרח סן פרנסיסקו.
שינויים אלו ממחישים את הקשר בין גלובליזציה ארגונית וג'נטריפיקציה.
מחוז המיסיון של סן פרנסיסקו היה בקו החזית של התהליך הזה בסוף שנות ה-90. מחוז המיסיון עבר תקופה של חוסר השקעות ממושך במהלך שנות הפריחה שלאחר מלחמת העולם השנייה. בנייתה של הרכבת התחתית BART מתחת לרחוב המסחרי הראשי של השכונה, Mission Street, האיצה את טיסות העסקים בשנות ה-60. הפסקת ההשקעה הובילה להצעה להתחדשות עירונית שהייתה חורצת את מרכז השכונה. זה נלחם בהצלחה, באמצעות התארגנות קהילתית מסיבית, בתמיכת האיגודים.
בשנות ה-1980 השכונות ממערב וממזרח למיסיון עברו ג'נטריזציה כבדה. השכונה הפכה ללב הקהילה הלטינית בסן פרנסיסקו. הריכוז של אנשים בעלי הכנסה נמוכה רבים, יחד עם סיפורים בתקשורת על הפשע ופעילויות הכנופיות שפוקדות לעתים קרובות אזורים בעלי הכנסה נמוכה, הרתיעו אנשים מקצועיים לבנים לעבור לשכונה. הדירות עדיין היו זולות יחסית.
עם זאת, האזור ממוקם במיקום מרכזי, עם גישה נוחה לשטחי משרדים של 46 מיליון רגל רבוע במרכז העיר סן פרנסיסקו. רמפות כביש מהיר מובילות לאזורי עבודה בהייטק מדרום לסן פרנסיסקו. לפיכך קיים "פער שכר דירה" בין זרם השכירות הנוכחי שנוצר על ידי האוכלוסייה הקיימת לבין דמי שכירות פוטנציאליים או מחירי נדל"ן זה עשוי להניב אם ניתן היה לפתח אותו מחדש עבור אוכלוסיית אנשי המקצוע המתפתחת באזור המפרץ. מנהלים.
כמה סוגים של סוכנים חברתיים היו חלוצים בתהליך הג'נטריפיקציה במחוז המיסיון. באמצע שנות ה-90 החלו קבלנים נגד איגודים של התאחדות בוני מגורים לקנות קרקע זולה ברובע מפעלים ישן במיסיון הצפון-מזרחי לבניית דירות לופט.
עד שנת 2000 הם מכרו בחצי מיליון דולר לפופ. סוכן נדל"ן אמר לי שדירות כאלה בדרך כלל יירכשו על ידי זוג צעיר, שכל אחד מרוויח 90,000 דולר בשנה.
חוק אליס של המדינה, שהתקבל ב-1996, התיר לבעלי דירות "לצאת מעסק" ולרוקן את הבניינים שלהם מדיירים. בסוף שנות ה-90 יכול היה ספקולנט לקנות דירה במיסיון תמורת 500,000 דולר, להפעיל את חוק אליס כדי לרוקן אותו, ואז למכור את היחידות תמורת 250,000 דולר כל אחת כשכירות משותפת.
פינוי חוק אליס במחוז המיסיון צמח מ-14 בשנת 1995 ליותר מ-660 בשנת 2000. כשליש ממגורשי חוק אליס בעיר היו קשישים.
קואליציית המשימה נגד עקירה (MAC) הוקמה באפריל, 2000, כדי להילחם בעקירת קהילת הפועלים הלטינו. התפתחה סדרה של מאבקי הגנה שבהם התנגדו לפרויקטים של משרדים או דירות מעוררות התנגדות, באמצעות הפגנות בישיבות הוועדה לתכנון עיר, תהלוכות המוניות, קמפיינים של יוזמה, כיבוש בלתי חוקי של מבנים, פוסטרים ואביזרים למיניהם.
זה הוביל למסע הפרסום של MAC לפופולריות של מושגי תכנון עירוני, ולדרוש השתתפות קהילתית בתכנון מחדש של השכונה - בניגוד ל"תוכנית העם" לתוכניות של היזמים. דרישות לדיור בר השגה והגנה על משרות תעשייתיות בצווארון כחול (המאוימת על ידי קניבליזציה של אזורי תעשייה4 עבור משרדים ודירות) היו בראש סדר העדיפויות של המאמץ של MAC.
עם זאת, 84 אחוז ממשקי הבית במיסיון הם שוכרים. ללא בעלות על הקרקע, הקהילה נותרה נתונה לחסדי בעלי הבית והיזמים.
למרות התרסקות הדוט-קום והמיתון שלאחר שנת 2000, שכר הדירה בסן פרנסיסקו עדיין גבוה מאוד. שוער באיגוד בסן פרנסיסקו שמרוויח 15 דולר לשעה לא יכול להרשות לעצמו לשלם 1,300 דולר לחודש עבור דירה עם חדר שינה אחד במיסיון.
ככל שכל דירה בפיקוח שכר דירה מתפנה, שכר הדירה עולה לכל מה שהשוק ישא. חוק המדינה מונע מהעירייה לדרוש ששכר דירה מבוקר יועבר לדייר הבא.
עם הזמן, העקירה מונעת השוק של מעמד הפועלים מסן פרנסיסקו תשפיע על אופייה הפוליטי של העיר. איגודי עובדים ושכירים יתמודדו עם אקלים פוליטי פחות ידידותי בעיר המורכבת מעורכי דין, בוסים, מהנדסי תוכנה וכדומה.
גישת ניהול עצמי לדיור
"ההיפך מג'נטריפיקציה", אומר פיטר מרקוזה, "לא צריך להיות ריקבון ונטישה אלא דמוקרטיזציה של הדיור".5 נאמנויות קרקע קהילתיות עשויות להיות דרך לעבוד לקראת מטרה זו.
כ-125 אגודות קרקע קהילתיות (CLTs) הוקמו בקהילות בארה"ב בתגובה לדי השקעות או לג'נטריפיקציה. ה-CLT רוכש קרקע כדי להוציא אותה לצמיתות מהשוק ולהעמיד אותה לשימוש הקהילה. כארגון דמוקרטי, ה-CLT נועד להעצים את הקהילה בקביעת מה נעשה עם הקרקע באותו אזור. ה-CLT עשוי לשקם מבנים קיימים, לבנות בתים חדשים או בנייני דירות, או לבצע עבודות פיתוח מסוגים אחרים. המטרות האופייניות לגישת CLT הן:
? בקרת דיירים בדיור
? שליטה קהילתית על שימוש ופיתוח קרקע
? הוצאת קרקעות ודיור מהשוק הספקולטיבי
? לוודא שהדיור יישאר בר השגה לצמיתות לאנשי מעמד הפועלים.
התושבים הם הבעלים של הבניינים אך ה-CLT שומרת על הבעלות על הקרקע. כך אוכפים רווחיות קבועה. לא ניתן למכור את הדירות על אדמת CLT בכל מחיר שהשוק ישא. במקום זאת, קיים סעיף בחכירת קרקע המאפשר ל-CLT לרכוש בחזרה את הדירה במחיר מוגבל אם התושב מעוניין למכור אותה. ה-CLT אוכף את האינטרס של הקהילה בשמירה על סבירות הדיור.
בעשורים האחרונים רוב פיתוח הדיור ללא מטרות רווח בארה"ב נעשה על ידי תאגידי פיתוח קהילתי (CDCs) שבונים דיור להשכרה. אלה משתנים במידה ניכרת בינם לבין עצמם, אך רבים מהם חסרי אחריות דמוקרטית לדיירים או לקהילות שבהן הם פועלים. בדרך כלל לדיירים בבניינים שלהם יש את אותו סוג של יחס לבעל הבית של ה-CDC כמו לדיירים בבניינים פרטיים להשכרה למטרות רווח.
הבעיה מומחשת על ידי מהפך לאחרונה בתאגיד לפיתוח דיור מיסיון (MHDC), CDC במחוז המיסיון. הדירקטוריון המנציח את עצמו של MHDC החליט להתנתק מחדש מדיור עם הכנסה נמוכה במיסיון, לעבר דיור במחירי שוק, כולל פיתוח מחוץ לעיר. זה הוביל להתקוממות של הצוות שהתאגד ודרש התפטרות מחברי מועצת המנהלים ושינויים מבניים כדי להפוך את MHDC אחראי יותר לקהילה ולתושבים בבנייני MHDC.
מודל הנאמנות הקהילתית שונה מה-CDC הטיפוסי בכך שהוא מציב את האפשרות של גישת ניהול עצמי לדיור. אנחנו יכולים לקחת את הניהול העצמי להיות מובלע בעקרון הבא:
לכל אדם יש להביע דעה על החלטות המשפיעות עליו ומידת אמירה בפרופורציה כפי שהם מושפעים.
אנשים שגרים בדירה מושפעים יותר מההחלטות על מה שקורה שם מאשר כל אחד אחר; לכן, צריכה להיות להם שליטה על מה שקורה במרחב שלהם. אבל השימוש בקרקע ומחיר הדיור משפיעים על כולם בקהילה; אז כולם צריכים להביע דעה על זה.
חכירת הקרקע נותנת לקהילה מה לומר על מה שקורה עם הבניינים על אדמת CLT. ההחלטות שה-CLT מחזיק בדעתן הן דברים שישפיעו על הקהילה שמסביב. הקהילה יכולה לשלוט בסוג השימוש או שינויים גדולים בבניין, ויכולה לציין רמות מינימום של תחזוקה. אם הלול או איגוד בעלי הבית לא יעמדו בהתחייבויות הכספיות שלהם, ה-CLT יכול להתערב.
בעלות על דירה היא באמת צרור של זכויות, המספקות מגוון יתרונות. אתה יכול לשלוט בחלל שבו אתה גר, אתה יכול להתאים אישית או לשפץ את הפנים כך שיתאים לעצמך. אתה משוחרר מגחמות או חדירות של בעל בית. אם יש בבעלותכם בית עצמאי, תוכלו לבנות תוספת או לשפץ את החלק החיצוני, ושטח חצר פנוי למשחק, לגינון.
מצד שני, מעמדו של בית כסחורה אומר שהבית יכול לשמש כדרך להרוויח מעליית שווי השוק.
במודל CLT, מרכיבים אלה של בעלות על דירה מופרדים. ראשית, הקרקע מוסרת לצמיתות מהשוק. שנית, הזכות לרווח באמצעות השקעה ספקולטיבית מוסרת על ידי הצבת מגבלה קבועה על מחיר המכירה החוזרת של הדירה. חלק ממרכיבי הבעלות נשמרים - אבטחת קביעות וזכות שליטה על המרחב שלך.
"אתה לבד, ג'ק" היא הגישה המסורתית לדיור בארה"ב. ההנחה היא שלכל משק בית למצוא ולהחזיק מקלט שניתן למגורים ובאמצעותו. לא לכולם יש את ההכנסה, הכישורים והניסיון לעשות זאת בהצלחה שווה.
אם ההורים שלך היו הבעלים של הבית בו גדלת, או אם אתה עוסק בניהול פיננסי כחלק מהעבודה שלך, ייתכן שיש לך פיסות ידע שמועילות להצלחה בניהול נכס. לאור אי השוויון העצום בחברה האמריקאית, לא לכולם יש את אותה הזדמנות לרכוש ידע כזה.
שיתופי פעולה עצמאיים יכולים להיטרף על ידי קבלנים חסרי מצפון או חברות ניהול נכסים. אמון הקרקעות הקהילתי מטפל בנושא זה על ידי ארגון הדרכה ושיתוף ידע לעמותות בעלי בתים.7
חולשה נוספת של אגודות דיור מוגבלות עצמאיות היא שלחברי השיתוף יש אינטרס אישי לשבור את המגבלות על מחיר המכירה החוזרת כאשר הם רוצים למכור. שיתופי פעולה כאלה קיימים בהקשר של שוק הנדל"ן הקפיטליסטי, המאפשר לקיחת רווחים ספקולטיבית. קהילת מעמד הפועלים הרחבה יותר מאבדת דיור בר השגה כאשר תושבי הלולים ממירים את הבניין שלהם לקו-אופ שוק.
CLTs נועדו להיות פתרון לבעיה זו. לנאמנויות קרקע קהילתיות יש בדרך כלל שני סוגים של חברות. קבוצה אחת הם התושבים שבבעלותם בתים, דירות או מניות בקו-אופים היושבים על אדמת CLT. באמצעות הסברה וארגון קהילתי, ה-CLT מגייס אחרים בקהילה שתומכים במטרותיה וכן אנשים שמחפשים דיור זול.6
הבעלים וחברים שאינם בעלים בוחרים את אותו מספר נציגים לדירקטוריון CLT. התקנון של San Francisco Community Land Trust דורש גם הצבעות מפוצלות באסיפות חברות, המחייב הסכמה של שתי הקבוצות. הרעיון הוא לאזן בין האינטרסים של התושבים המחזיקים בבניינים שלהם לבין האינטרס הקהילתי הרחב. מבנה זה מקשה הרבה יותר על הסרת המגבלות על מחיר מכירה חוזרת מאשר בלול עצמאי. נוכחותם של שוכרים ואלו המחפשים דיור בר השגה גם מניע את ה-CLT ליצור ללא הרף דיור חדש במחיר סביר.
SFCLT פיתחה תוכנית להסבת בניינים להשכרה לבעלות דיירים קולקטיבית. אנו מציעים לאפשר לשוכרים לבחור CLT לרכישת הבניין שלהם, לבצע כל שיקום נדרש ולמכור את הדירות לדיירים הקיימים במחיר המבוסס על יכולת התשלום שלהם. הגבלות מכירה חוזרת יבטיחו סבירות קבועה.7
ניתן לפתח את פוטנציאל הניהול העצמי של מודל ה-CLT במספר דרכים.
In ייצור בתים, כריסטופר אלכסנדר מתאר פרויקט בבאחה קליפורניה בשנות ה-1970 שבו קבוצת משפחות מקסיקניות היו משתתפים פעילים בתכנון הבתים שנבנו עבורן. אלכסנדר פיתח סט של אלמנטים עיצוביים מודולריים שייצגו אפשרויות עיצוב שונות, וטכניקה לשילוב בחירת העיצוב שלהם בתהליך הבנייה. התוצאה של תהליך העיצוב העצמי הייתה שכל אחד מהבתים היה ייחודי, ומשקף את סדרי העדיפויות המיוחדים של המשפחה שעתידה לגור בו.
בהתחשב בהתחייבות ט
ZNetwork ממומנת אך ורק באמצעות נדיבות הקוראים שלה.
תמכו בנו