כאשר בני דור המילניום יוצאים הביתה לחגים החודש, רבים תושבי העיר יתארחו אצל הורים או סבים וסבתות שהדיור שלהם מרווח ובטוח כלכלי הרבה יותר משלהם. אפילו אורחים עם משרות בעלות שכר טוב בשווקי שכירות יציבים יחסית ישליכו עין מקנאה ביתרונות של רכישת בית הבייבי בומר לפני עשרות שנים.
הסיבה לכך היא שמבקרי חופשה אלה שייכים לדור "מתומחר" מהשווקים העירוניים החמים ביותר של אמריקה עבור בתים צמודי קרקע, דירות ודירות להשכרה. לדברי סופר ברקלי, רנדי שו, מחירים מרקיעים שחקים עבור כל שלוש צורות הדיור יצרו פער דורי, עם השלכות פוליטיות גדולות על ממשלות ערים מתקדמות ותומכים בדיור בר השגה.
מצד אחד, אנו מוצאים אמריקאים מבוגרים, בעלי רמות הכנסה שונות, שהצליחו לנצל את תנאי השוק בעבר, נוהלי ייעוד מקומיים או תמריצים לבעלות על בתים כדי להבטיח דיור בר-השגה שיש כעת מחסור לצאצאיהם. מהצד השני מספרים הולכים וגדלים של אנשים צעירים יותר - עניים, ממעמד הפועלים ואפילו מעמד בינוני מקצועי - שנאבקים לשים קורת גג על ראשם שלא על המוסך של מישהו אחר. (כפי שראינו ב מצטער להפריע, אודה של בוטס ריילי לחיי המילניום באוקלנד המתגבשת במהירות, טוב יותר, במצומצם של תשלום שכר דירה, אם בעל המוסך הוא הדוד שלך!).
פעילי שמאל שהם חלק מהפרקריאטה לדיור, באיסט ביי או במקום אחר, צריכים לשים את ספרו החדש של שו בראש רשימת הקניות שלהם לחג - לעצמם. הוא מלא בהיסטוריה אינפורמטיבית על מדיניות דיור עירונית, בתוספת עצות פוליטיות מועילות מאויב ותיק של בעלי בתים ומפתחים בשטח המריבה והבלתי סביר של סן פרנסיסקו. מחיר הדור: מי זוכה לחיות באמריקה האורבנית החדשה (אוניברסיטת קליפורניה עיתונות) מספקת גם מחקרי מקרים מפורטים של ארגון קהילתי המראים כיצד אנו יכולים למנוע משכונות עירוניות להפוך עוד יותר נטולות מגוון גזעי, מעמדי ואתני עקב ג'נטריפיקציה מונעת על ידי שוק.
צווי הצעדה של שו פשוטים והגיוניים: "ערים חייבות לשמר ולהרחיב את הדיור לתושבים בעלי הכנסה נמוכה, לעובדים ולמעמד הבינוני... לחזק את הגנת הדיירים והדיור להשכרה... לשנות את חוקי הייעוד כדי לאפשר בניינים מרובי יחידות בבתים חד-משפחתיים -שכונות אזוריות והצטרפו לקבוצות כמו הקואליציה הלאומית להכנסה נמוכה כדי לדרוש יותר סיוע בדיור פדרלי עבור אלה שאינם יכולים לעמוד בתעריפי שוק."
עורך דין ותיק
כל זה קל יותר לומר מאשר לעשות, כפי שהכותב יודע היטב כי הוא עורך דין דיור בר השגה כבר 40 שנה. שו הוא עורך דין המעורב בנושאי דיור בסן פרנסיסקו מאז שסיים את לימודיו בבית ספר למשפטים מקומי. הוא עזר לייסד וכעת מנהל את מרפאת הדיור Tenderloin של העיר (THC), מגן מרכזי של שוכרים בעלי הכנסה נמוכה, ילידי חוץ, העומדים בפני פינוי מונע על ידי ג'נטריפיקציה.
בשכונת סן פרנסיסקו שהושפעה בצורה הישירה ביותר מהמחבר וצוותו של כמה מאות, ה-THC הפך גם לספק הגדול ביותר בעיר של דיור קבוע למבוגרים חסרי בית. דיירים אלה שהיו פעם בסכנת הכחדה גרים במלונות יחידים בתפוסה (SRO) המנוהלים או מושכרים על ידי THC, המספק שירותים תומכים; המלכ"ר של שו הוביל גם את המאבק למען הגנת דייר SRO ונגד הסבת הבניינים שלהם למטרות שאינן מגורים. (למידע נוסף על מאבקי העבר כדי לשמור על ה-Tenderloin מגוון כלכלי ובמחיר סביר, ראה "שיעורי הנתח.")
בתחילת שנות ה-1990, שו עזר לזכות ביוזמות הצבעה ברחבי העיר שחיזקו את אכיפת קוד הדיור, ככלי לזכויות דיירים, וריסון העלאות שכר דירה. המדד האחרון, הוא מדווח, "קצץ בכמה בעלי בתים יכולים להעלות את דמי השכירות בשנה ביותר מחצי", ובכך חסך "לדיירים עשרות אם לא מיליוני דולרים" והשיג את "ההעברה הגדולה ביותר של עושר מבעלי בתים לשוכרים בהיסטוריה העירונית". שו תמך בתוקף להרחבת רגולציית שכר הדירה ברחבי קליפורניה, לאחרונה באמצעות הצעה 10, אמצעי הצבעה שקבוצות בתעשייה הוציאו 80 מיליון דולר כדי להביס בחודש שעבר. (חלק גדול מהפרסום של "הצבעה לא" פנה לבעלי בתים חד-משפחתיים עם המסר שפיקוח על שכר הדירה יפחית את ערכי הנכס שלהם).
המחבר דור מתמחר מצויד אפוא באופן ייחודי לסקור את נוף הדיור הלאומי הנוכחי ולהדגים כיצד ניתן - ובמקומות מסוימים, לעצב אותו מחדש בצורה שוויונית יותר. בעוד ספרו של שו נשען רבות על חוויית המפרץ שלו, הוא גם לוקח אותנו לסיור של קרבות דיור בר השגה ברחבי המדינה, החל מדרום קליפורניה. בלוס אנג'לס, מדווח שו, דיירים שילמו מחיר כבד על "הכוח הפוליטי האדיר" שמפעילים איגודי בעלי בתים וארגוני בעלי בתים הבולטים בעיר. עד לאחרונה, פוליטיקאים מקומיים לא הפכו את "הגנת הדיירים והדיור להשכרה בראש סדר העדיפויות", גם כשמובלעות מעמד הפועלים ששרדו כמו בויל הייטס והיילנד פארק היו "מכוונות על ידי ספקולנטים לטרנספורמציה יוקרתית".
באוסטין, טקסס, שו מגלה של"מגדלור של פרוגרסיביות במדינה שמרנית עמוקה" יש צד אפל של "עקירת דיירים, ג'נטריפיקציה שכונתית ואי-שוויון חברתי וכלכלי גובר". חמישים וחמישה אחוז מתושבי אוסטין הם שוכרים. אבל לאפרו-אמריקאים, לטינים ולבנים שאינם יכולים להרשות לעצמם לקנות בית יש מעט זכויות והגנות. למרבה המזל, דור צעיר יותר של פעילים פוליטיים, כולל חבר מועצת העיר גרגריו "גרג" קאסר בן ה-29, עוזרים לדיירים בעלי הכנסה נמוכה להתארגן כדי שיוכלו לאתגר ולשנות שיטות שימוש בקרקע המגבילות את היצע הדיור ומעלות את מחירי הדירות.
בסיאטל, שו מדווח על התקדמות גדולה יותר בבניית יחידות חדשות. זה הפך את הדיור לזול יותר ממה שהיה יכול להיות אחרת בשני המקומות, לפחות בהשוואה לסן פרנסיסקו. שו מייחס את הנתיב היותר "פרו-דיור" של סיאטל לתכנית מקיפה מונעת על ידי בניין עירייה למחירי דיור ומגורים, אישור הבוחרים של צעדים קבועים למימון בנייה חדשה, תהליך מהיר יותר של אישור בנייה חדשה, וגורמים כמו הצדקה של אנשי איכות הסביבה המקומיים. מילוי דיור כדי להפחית את התפשטות הפרברים בסגנון אזור המפרץ. בנוסף, שו מזכה את ראש עיריית סיאטל לשעבר, אד מארי, על נכונותו לחתוך את הכנפיים של מועצות שכונות הנשלטות על ידי בעלי בתים לבנים מבוגרים העוינים לצפיפות גדולה יותר בשכונות חד-משפחתיות.
תוכנית עשרה צעדים
שו מסיים את ספרו בתוכנית בת עשרה שלבים ל"ערים מתקדמות פוליטית בעלויות גבוהות" שרוצות "לשמור על המגוון הכלכלי והגזעי". אלה כוללים את הערים הידועות באזור המפרץ שהוסיפו 546,000 מקומות עבודה חדשים בין 2010 ל-2017, אך רק 76,000 יחידות דיור חדשות, ובכך תרמו רבות למה ששו מכנה "משבר הדיור הגרוע ביותר במדינה". כדי לתקן את חוסר האיזון הזה בין היצע וביקוש, המחבר רוצה פרויקטים גדולים יותר שנבנו לאורך קווי מעבר, מגורים בגובה וצפיפות מוגדלים, וריסון על ייעודי אי-הכללה המגבילים את הצמיחה של דיור להשכרה בקהילות בעלי בתים.
"ערים התומכות במגוון גזעי וכלכלי חייבות להוביל את הדיבור על ידי סיום חוקי הרחקה המקדמים אי שוויון. אלה כוללים ייעוד בתים חד-משפחתיים, מגבלות גובה וצפיפות מגבילות, גדלי מגרש מינימליים גדולים והגבלות תפוסה מחמירות מדי. צעדים כאלה הם עמודי התווך של אג'נדה של 'שימור שכונה' שהפכה קהילות במחירים סבירים לשכונות יוקרה".
המחבר סבור שיזמים פרטיים של דיור במחירי שוק צריכים להידרש לכלול אחוז של יחידות בר השגה בפרויקטים שלהם (גישה הנקראת "דיור כולל"). "במקום שבו חוק המדינה אוסר אסטרטגיה זו, על הערים להטיל עמלת הצמדה לפיתוח כדי להעלות. קרנות לדיור בר השגה" שנבנו במקום אחר. הוא מצדד ב"עסקאות שיפוץ אזורים" שבהן ערים "יציעו בונוסי גובה וצפיפות למפתחים בתמורה ליחידות זולות", בטענה שגישה זו סייעה "להרחיב את הזדמנויות הדיור לעבודה ולמעמד הביניים בסיאטל מבלי לעורר ג'נטריפיקציה". עם זאת, הוא מציין כי בעיר ניו יורק, וריאציה של בלומברג דה בלאזיו של אותה אסטרטגיה רק "איצה את השינוי היוקרתי של שכונות שפעם היו סבירות".
במסגרת המגבלות של "הכשל של הממשל הפדרלי של כמעט עשור במימון מלא של דיור בר השגה עבור מי שזקוק לו", שו קורא לערים לעשות שימוש רב יותר ביוזמות הצבעה כדי לגייס כספים לדיור שכזה, להעמיד יותר קרקע ציבורית בלתי מנוצלת זמינה עבורה. בנייה, ולסייע ביצירת נאמנויות קרקע קהילתיות ללא מטרות רווח לרכישת בניינים בבעלות פרטית בשכונות העומדות בפני עקירה וג'נטריפיקציה.
שוכרים קיימים יכולים להיות מוגנים טוב יותר בכמה דרכים, הוא טוען. אכיפת קודים חזקה יותר תמנע מבעלי דירות נוספים לתת לנכסים שלהם להידרדר עד לנקודה שבה הדיירים נאלצים "לפנות יחידות זולות אך לא בריאות, ובכך תסלול את הדרך לשיפוצים שמביאים דיירים אמידים בהרבה". מסיבות דומות, פקידי העירייה צריכים להגביל הריסות, מיזוגים של יחידות, המרת בניין משותף ו-SRO למלונות תיירותים - כי לכל אלה יש את ההשפעה של דלדול דיור זמין להשכרה לאנשים עניים ועובדים.
המאבק לפיקוח על שכר דירה
אחרון חביב, שו מדגיש את החשיבות של יותר ניצחונות בפיקוח על שכר הדירה, הן במדינות שבהן בתי המחוקקים אסרו תקנות מקומיות להסדרת שכר דירה והן באחרות, כמו קליפורניה, שבהן היקפם הוגבל. כפי ששו מציין, "איסורים של פיקוח על שכר דירה ברחבי המדינה הועברו בסביבת דיור הרבה יותר בר השגה", אך כעת "מונעים מערים כמו אוסטין, בוסטון, פורטלנד וסיאטל כלי שהיישובים צריכים להתמודד עם משברי סבירות השגה שלהם".
כיום, בין אלה המתומחרים ב"ערים מתקדמות" אלה הם המורים המאוגדים שלהם, אחיות, כבאים, עובדי בתי מלון, שוערים ועובדים אחרים במרכז העיר, שהעלאות השכר שלהם במשא ומתן נאכלות על ידי העלאות שכר דירה מקומיות ועלויות משכנתא גבוהות יותר, או הוצאות הנסיעה מאזורי הפריפריה שבהם דיור זול יותר. למרות התבוסה השגויה ב-6 בנובמבר של אמצעי הצבעה שהיה מאפשר לערים כמו אוקלנד, ברקלי או סן פרנסיסקו להרחיב את הפיקוח על שכר הדירה לבתים צמודי קרקע ודירות שנבנו מאז 1995, שו נשאר אופטימי שהבמה הוכנה לעתיד ניצחונות.
בין השאר, הסיבה לכך היא שאיגודי עובדים בקליפורניה היו מאוחדים יותר מאחורי הדיירים בקמפיין Prop 10 מאי פעם. לפי השקפתו של המחבר לאחר הבחירות, ארגון Prop 10 "עשה יותר כדי לבנות אקטיביזם של דיירים מקומיים וכלל-מדינתיים, שכל אמצעי אחר מאז Prop 10 קודם בשנת 1980 ביקש ללא הצלחה לבטל את כל חוקי הפיקוח על שכר דירה מקומיים. הלחץ הפוליטי המקומי הגובר הוביל את ראש העיר, מועצת העיר ומפקחי המחוז של לוס אנג'לס לתמוך ב-Prop 10 והעיר שלהם, היא "כעת חממה של אקטיביזם של דיירים", מדווח שו.
"זרם של פעילים צעירים הקשורים לאיגוד הדיירים של לוס אנג'לס ולסניף לוס אנג'לס של הסוציאליסטים הדמוקרטיים של אמריקה הביאו אנרגיה חדשה למסעות השוכרים. שתי הקבוצות היו מעורבות רבות בשימוש בטקטיקות עימות כדי למנוע פינוי דיירים ו-Prop 10 נתן לפעילים קנבס גדול יותר שניתן יהיה להעלות עליו את זכויות הדיירים".
ככל שמאבקי דיירים יהפכו למוקד גדול יותר של גיוס והכשרה של פעילים ברחבי הארץ, ספרו של שו יזכה לביקוש רב כמדריך ארגון חיוני לאנשים, מכל הדורות, ש"מתומחר" מדיור בר השגה.
ZNetwork ממומנת אך ורק באמצעות נדיבות הקוראים שלה.
תמכו בנו