资料来源:纽约客
现在很明显,社会隔离和关闭大部分国民经济的双重措施降低了死亡人数 新型冠状病毒 在美国,来自最可怕的预测。 但在一个“社会安全网”更像是遥远的记忆而不是实际供给或支持的来源的国家,大量公众现在面临饥饿和无家可归的威胁。 一周过去了,人们越来越多地质疑,当居家令取消后,我们的城市和州会是什么样子? 他们还让我们距离到期租金又近了一周。
针对多种形式的贫困的保护措施十分简陋,无论是失业援助、医疗补助还是食品券,但在住房紧急情况下,人们几乎没有可以求助的计划。 这里有慈善机构,那里有公共机构的紧急拨款,但数以百万计的普通人在这个月的第一天只能靠自己。 上个月, 芝加哥住房部 向两千名需要租金帮助的居民提供一次性的千美元补助金; 五天内就有八万三千人提出申请。
工资停滞和租金上涨的危机肯定早于 Covid-19。 美国 2018% 的租房家庭已经处于“成本负担”,这意味着他们支付的租金至少占收入的 2019%。 超过一半的非裔美国人和拉丁裔租房者面临着成本负担。 XNUMX%的租房者“严重”承受着成本负担,这意味着他们至少一半的收入用于住房。 XNUMX 年 XNUMX 月至 XNUMX 年 XNUMX 月,哈佛大学研究人员发现,新大楼中不带家具的公寓的租金中位数为 XNUMX 美元,相当于 增加百分之三十七 与 2000 年的租金中位数相比。显而易见,这不仅仅是特朗普的一次性刺激支票。 对于几乎每个人来说,住房是他们每月最大的开支。
住房需求与成本之间的不匹配一直是美国经济的一个持续特征,住房短缺的基本现实是,为工人阶级或穷人提供的住房几乎赚不到钱。 对于非裔美国人来说,这种动态尤其严重。 房地产市场被誉为一个种族中立的空间,仅受供求关系的影响,但一个多世纪以来,种族歧视和居住隔离的根源在于政府认为非裔美国人对非洲裔美国人构成生存威胁。财产价值,掩盖了这个神话。 然而,当前危机的根源可以追溯到大衰退以及随之而来的大量取消抵押品赎回权的情况。 随着数以百万计陷入困境的房主(尤其是非裔美国人)失去家园,黑石集团等私募股权公司蜂拥而至,购买了数十万套房产。 那些抵押贷款得到联邦政府支持的房屋尤其有吸引力,因为美联储急于抛售这些房产,会以较低的价格出售它们。 百分之三十到百分之五十的折扣.
这些房子本来就是便宜的——它们是想要买房的工薪阶层家庭的切入点。 许多房产已转为出租,这意味着进入所有权市场的切入点明显减少。 这意味着黑人和棕色人种家庭尤其容易受到不断变化的租赁市场的影响。 这是拥有大量房产的私募股权房东的一个标志,主要关注于 最大化回报 关于他们的投资。 其结果是租金持续上涨,减少维修和其他维护费用,增加费用,并随意驱逐无法跟上的租户。 它是住房减少到其最基本的交换价值。 开发这一新的单户租赁市场的许多关键参与者在特朗普政府及其周围发挥了重要作用,其中包括被称为南加州“取消抵押品赎回权之王”的财政部长史蒂文·姆努钦(Steven Mnuchin)。 难怪白宫没有提供真正的住房救济吗?
2011年至2017年间,“低价租赁”达XNUMX万套 丢失且未被替换。 剩余的低成本单元中超过百分之四十的楼龄已达五十年或以上。 在 费城,数百套公寓和房屋已被 合法指定 被认为“不适合人类居住”——但数百个家庭确实居住在这些房产中,作为解决无家可归问题的最后手段。 这些都是利率上升背后的市场力量 全国各地无家可归者 以及戏剧性的 反向迁移 非洲裔美国人正在返回南方寻找更便宜的住房。 但这种经济没有避难所:高昂的租金成本加上缺乏租户保护,导致整个南方的驱逐事件激增。 根据普林斯顿大学驱逐实验室的数据,其中九名 驱逐率最高的十个大城市 居住在南方,并且至少有 XNUMX% 是非裔美国人。
现在,还有数以千计的人将加入租金负担沉重、经济困难的行列。 一些房东认识到危机的严重性, 尝试与他们的租户合作,但其他人则利用突然失业和住房不安全的脆弱性来操纵它们。 曾经有过暴力的故事, 恐吓及 非法驱逐,房东换锁或移走居民的财物。 还有一些房东试图强迫妇女进入 以性换取租金。 在法院关闭和律师竭尽全力的情况下留在家里的指示,加大了为陷入困境的租户提供强劲财政资源的紧迫性,以便他们能够支付账单或摆脱债务和被剥夺的威胁。
对于房主来说,情况有了更多的进展,因为联邦政府迅速干预,要求联邦政府支持的抵押贷款在拖欠付款的情况下不得被取消赎回权。 联邦政府还暂停驱逐联邦补贴租赁房的租户,但这一规定仅影响约 XNUMX% 的租赁单位。 大多数租房者不太可能了解房东抵押贷款的状况。
到夏末,地方和联邦官员的不彻底行动可能会导致数十万人被驱逐和丧失抵押品赎回权,从而引发新一波的感染和疾病。 如果有人认为这是夸张的话,那是他们没有注意。 我们已经知道,贫困是病毒的助燃剂,而驱逐则是让美国陷入贫困。 已经, 百分之九 那些认为自己可能拥有的人 Covid-19 因担心费用而不会寻求医疗救助。 随着人们陷入丧失抵押品赎回权和被驱逐等金融遗忘的境地,这些数字还会继续增长。 无家可归者收容所 已经是主要站点 Covid-19次爆发; 迫使数十万家庭走上街头无异于向仍在阴燃的余烬上泼汽油。
当然,这一切都不必发生。 联邦政府的沉默行动不应与无力采取行动混为一谈。 显然,联邦官员知道“救助”的含义。 几周来,国会一直在通过数万亿美元的救助法案,但大部分资金都流向了企业。 企业救助的前提始终是通过保持人们就业来将资金重新分配给公众,但是,如果没有真正的保证,根本没有理由相信它会发生。 XNUMX 月下旬,就在国会通过一项救助法案数小时后,该法案将向联合航空公司提供超过 XNUMX 亿美元的资金 公布 当政府资金耗尽时,它可能会在秋季开始裁员。 正如经济刺激计划所带来的那样,可能还会出现更大的问题 监督规定非常薄弱.
如果将用于商业的数千亿美元重新分配给有需要的租户和房主,这将对稳定住房危机大有帮助,同时也能起到真正的刺激作用。 相反,数万亿美元的冠状病毒援助、救济和经济安全(护理) 法案指定用途 十二 通过住房和城市发展部提供十亿美元的住房援助,包括 XNUMX亿 紧急资金为无家可归者提供住所。 这当然值得欢迎,但对涉及历史需求的金额进行比较表明,国会仍然痛苦地与数百万普通民众面临的财务现实脱节。 剩余的 XNUMX 亿美元用于现有的补贴住房计划,这只是一个开始,但还远远不够。 绝大多数租房者住在私人住房中,没有我们扭曲的公共援助系统的帮助。
如此规模的危机提出了两种选择:继续走造成长期住房短缺、种族主义和红线以及少数人致富的同样道路,或者利用危机让人们留在自己的家中,并投资于新住房贫困和工薪阶层家庭。 1944 年,富兰克林·罗斯福总统 建议 第二项权利法案,它将保证所有美国人的权利,“一份有用且有报酬的工作,“足够的医疗保健”,“良好的教育”和“一个体面的家庭”。 罗斯福认为,这些权利是基于“清楚地认识到,没有经济安全和独立,真正的个人自由就不可能存在”。 第二年,哈里·S·杜鲁门总统将这些“权利”降级为“目标”,但他也得出结论:“为所有人提供体面的住房标准是现代文明不可减轻的义务之一。” 1949 年住房法 建议 “尽快实现为每个美国家庭拥有体面的家园和适宜的生活环境的目标。”
美国是世界上最富裕的国家,为所有人提供体面舒适的住房变得前所未有的紧迫。 如今,这意味着利用国家丰富的资源取消租金和抵押贷款债务,以便家庭可以留在自己的家中。 一些民选官员做出了适当紧急的回应。 参议员 伯尼·桑德斯 呼吁取消租金和抵押贷款付款。 三月份,即使是温和的前副总统 拜登 呼吁取消租金支付。 代表伊尔汗·奥马尔介绍 联邦立法 这将取消大流行危机期间的租金和抵押贷款付款,并包括设立一个基金来偿还房东和贷方。
然而,一些受灾最严重的州的自由派领袖只提供了有限且零散的解决方案。 在加利福尼亚州,州长加文·纽瑟姆(Gavin Newsom)因在处理冠状病毒方面表现出的能力而经常受到称赞,但他并没有暂停驱逐,而是选择将此事留给各地自行决定。 (他后来签署了一项行政命令,给予全州租户更多的时间来应对驱逐程序,此举 批评家们严厉批评 为“完全无用。”)一些市政当局允许暂停支付租金,但前提是租户能够证明他们的困难与 Covid-19。 在大流行期间,这显然是一个荒谬的要求,特别是因为很有可能生病,但无法确保仍然难以捉摸 Covid-19 测试。
在亚特兰大,市长 Keisha Lance Bottoms 签署了一项戏剧性的协议 行政命令 这引起人们对这场危机前所未有的性质的关注,包括其经济影响。 市长的命令承认“许多受到影响的人无法获得带薪休假”,“甚至由于疫情的影响而损失了几天的工资” Covid-19 可能意味着无法购买食物、支付租金”,并且“世界各地的政府实体正在实施预防驱逐措施,以提高居民的住房稳定性。” 然而,鉴于所有这些见解,她暂停驱逐的决定仅适用于公共住房和补贴住房的租户。
在芝加哥,市长洛里·莱特富特 吹牛 她的“住房团结承诺”呼吁房东和贷款人自愿与租户签订还款计划,无需缴纳滞纳金。 代表银行、房东和房地产利益的 XNUMX 个组织已签署了该承诺书,但一些租户组织尚未签署该承诺书。 称它为 “完全不够”,因为市长还表示,租户必须“履行其义务”来偿还租金债务。 莱特富特承诺的签署方之一 TLC 物业管理公司 (TLC Property Management) 似乎是为了表明租户权利活动人士的观点 数十人被驱逐 自 20 月 XNUMX 日伊利诺伊州州长 JB Pritzker 宣布全州范围内暂停驱逐以来,芝加哥及其郊区的案件不断发生。 活动人士呼吁州长取消禁止租金管制的州法律,这是取消租金和抵押贷款付款的必要先决条件。
从历史上看,可用住房和所需住房之间的紧张关系激发了租户联盟、租金罢工和其他旨在确保住房正义的举措的形成。 最后一次租户激进主义浪潮出现在十九世纪六十年代,当时哈莱姆区的居民组织起来 租金罢工以应对鼠患,芝加哥自由运动与马丁·路德·金一起帮助组织租户“反对贫民窟的工会”在芝加哥。 这些努力只是整个计划的一小部分 更广泛的动员 为非裔美国人提供更好和公正的住房,包括结束住房歧视的斗争,最终导致 1968 年《公平住房法案》的通过,以及向所有公民开放整个住房市场。 最终,该法案未能成功,因为房东和房地产行业投入了大量资金来维持住宅隔离。 租赁市场和买家市场的分离继续增加了白人专属社区的经济价值,而由于非裔美国人是一个被占领的市场,房屋年久失修的黑人社区仍然获得更昂贵的租金。
从那时起,租户积极行动一直持续存在,但它几乎必然是面向本地的,因此是支离破碎的。 通常,租金罢工和租户组织都集中在单个建筑物或针对特定房东。 对于大房东来说,这些行动有时会跨越社区,涉及多栋建筑物,但从定义上看,它们的范围几乎很窄。 这种激进主义的回报好坏参半,这里的一项地方法令要求采取一种补救措施,而其他地方的地方规则则要求采取另一种补救措施。 更普遍的是,住房政策一直停留在关于负担能力的狭隘讨论中,这些讨论基于小规模项目,几乎无法满足压倒性的住房需求。 当我们迫切需要为美国的住房和发展注入新的想法和活力时,实用主义的窒息链切断了空气。
今天发生的组织活动有所不同。 它的指导方针是更普遍的要求,即取消租金和消除应计债务,以及联邦政府利用其巨大的资源来拯救租户。 由于社交距离的原因,租房者和陷入困境的房主不可能进行实体集会,但这并没有阻止全国范围内协调租金罢工的努力,从四月开始,到五月继续进行。 从密苏里州堪萨斯城到弗吉尼亚州里士满等地,当地组织者正在尝试前所未有的举措:动员数百万人扣留租金,以迫使联邦政府将数千万租户纳入救援工作。
最大的两次罢工发生在 纽约市和费城,由以下组织领导 人人享有住房正义 和 费城租户联盟。 在纽约,组织者的目标是争取一百万城市居民在罢工的旗帜下扣留房租。 Cea Weaver 是“全民住房正义”组织者, 描述 对于 Curbed 来说,这场危机的危险和前景“确实令人恐惧,但也相当鼓舞人心”。 她补充道,“正是在危机时刻,我们才能赢得重大胜利,从大约一百年前纽约州历史上第一部租金管制法到公共住房等等。 正是在这样的时刻,我们才能真正挑战极限,想象一个完全不同的世界。”
这些要求的成熟并非凭空而来。 大衰退期间大量房屋丧失抵押品赎回权激发了一股住房激进主义浪潮,当地组织参与了驱逐防御活动,以帮助家庭留在自己的家中。 总部位于迈阿密的“收回土地”和“芝加哥反驱逐运动”等组织因参与抵制驱逐和占用空置房屋而闻名,以此作为为无家可归者建造住房或防止被剥夺的一种策略。 这些和其他地方举措代表了基层努力减缓以营利为目的的住房开发模式,这种模式使贫困和工薪阶层家庭边缘化,并为住房保障而奋斗。
去年 XNUMX 月,在科技繁荣推动中产阶级化加速发展的奥克兰,四名单身非裔美国母亲拥有了一栋废弃的房屋,该房屋归 Wedgewood, Inc. 房地产公司所有。Wedgewood 打算在该房产价值上涨时继续持有该房产但“先买后卖”的不人道行为在奥克兰十分明显,一些估计表明,奥克兰的租金上涨了 百分之五十 2012 年至 2017 年间,黑人占不断增加的无家可归人口的 XNUMX%。 正如母亲活动人士指出的那样,奥克兰的空房子比无家可归的人还要多。 一月初,在一名法官裁定这些妇女没有合法权利占用这所房子后,一支准军事警察部队突袭了该建筑,驱逐了这些妇女并逮捕了其中两人。 但是,为了回应激进主义和国际宣传,韦奇伍德同意通过谈判将房子出售给社区土地信托基金,以确保妇女及其家人能够住在那里。
在洛杉矶和奥克兰一样,数千套住房闲置,业主等待房产升值后再套现。 与此同时,超过三万五千人无家可归。 一群自称为“ 取料机 呼吁“市和州立即使用所有空置房产来安置人们。” 这些家庭已经面临被驱逐的境地; 由于租金不受控制的上涨,一些人住在汽车里。 面对迫在眉睫的威胁 Covid-19 和国家就地避难令,他们决定占用国家机构为扩大高速公路系统而购买的 XNUMX 所空置房屋。 鲁比·戈迪洛 (Ruby Gordillo) 是三个孩子的母亲,她就住在这样一所房子里, 争辩,“这是公共土地。 这是纳税人的房子。 你付了钱。 我付了钱。 我们都为此付出了代价。 所有这些公共土地上的空置房屋都应该用于公共利益,创造真正的经济适用房。”
当驱逐引擎在未来几周和几个月开始运转时,这些住房行动主义的创造性例子将是必要的。 当金融萧条并不是由于人们的过错而导致的时候,让人们流落街头,这显然是荒谬的。
对租金减免和公平救援立法的要求必须建立在同样富有想象力和广泛的范围内。 去年XNUMX月,代表 Alexandria Ocasio-Cortez 参议员伯尼·桑德斯在国会提出了公共住房绿色新政法案。 这些提议曾经看起来完全是乌托邦,但现在却让人觉得早就该提出了。 该计划要求斥资XNUMX亿美元对超过XNUMX万套公共住房进行改造和脱碳。 全国各地, 数千 由于地方官员准备将土地出售给开发商,大量的公共住房单元被允许恶化。 投资这些住房并将其保留在公共领域不仅会创造数以千计的就业机会,还会为数以千计的工薪阶层家庭创造良好的、可持续的住房。
还有 房屋保证,由全国联盟“人民行动”提出,呼吁投资数万亿美元建造经济适用房。 除了支持绿色新政之外,住房保障计划还呼吁建造 XNUMX 万套社会住房、制定租户权利法案以及征收税收以阻止房地产投机和住房的持续商品化。 它还呼吁对美洲原住民和非裔美国人进行赔偿,以补偿因流离失所、红线和住房歧视而造成的经济损失。 这些提案共同对住房政策可以而且应该是什么样子进行了彻底的重新构想。 对于那些认为这些想法不切实际的人来说,我们必须问,这些想法是否比期望市场突然生产出所需住房更不可能。 正如房屋保证组织者 Tara Raghuveer 所言 争论”,“房屋担保的理论是,市场失灵已经如此严重,我们不能坐等市场发挥作用。”
全国各地组织者的核心要求是取消所欠租金和到期租金。 鉴于他们所经历的资金短缺是由就地避难和关闭企业的命令造成的,坚持要求数百万租户付款是没有意义的。 如果我们的政府可以花费数万亿美元来救助企业摆脱日益恶化的经济形势,那么同样的举措就没有理由不能扩展到贫困和工薪阶层家庭。 全国数百万低薪工人被指定为基本工人并被誉为英雄。 但比奉承和赞美更需要的是缓解住房不安全感,这种不安全感迫使他们冒着生命危险换取低工资。
住房人权与根据市场提供的住房和以市场所能掌握的最高价格提供住房之间存在固有的冲突。 但今天可以对这种安排进行真正的改革。 如果陆军工程兵团能够为他们建造野战医院 Covid-19个病人一夜之间,为什么他们不能为有需要的人建造新的住房? 在费城、巴尔的摩、芝加哥和底特律,为什么不能修复旧的和废弃的住房并重新调整用途,以阻止租金飞涨和黑人和棕色人种工人阶级家庭的流离失所? 我们必须扭转这种奇怪的魔力:市场将土地、混凝土、钢铁和玻璃变成金钱,而相反,人们却走上街头。
考虑一下严峻的选择,如果我们仍然坚持所提供的可耻且不足的住房救济:数十万贫困和工薪阶层的租房者和房主,特别是来自黑人社区的房主,被剥夺了房屋,被迫流落街头,遭受双重打击。在亲戚和朋友家中或在无家可归者收容所中的人数增加了两倍,他们饥饿、疲惫,并增加了接触这种新型冠状病毒的机会。 我们知道感染这种疾病的黑人和棕色人种的死亡率较高。 作为一个社会,我们必须问,不付房租或拖欠抵押贷款是否应该被判处死刑。
Keeanga-Yamahtta泰勒 是“作者”利润竞赛:银行和房地产行业如何削弱黑人住房所有权”。 她是普林斯顿大学非裔美国人研究助理教授。
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