ühenduse maa usaldusfondid,[1] maa omandi õigusliku vormina võib olla kolmes erinevas vormis: tühi – mis tahes rühmale ja otstarbeks kättesaadav; mõõdukas – tegeleda tõsiste, kuid piiratud probleemidega piiratud grupi jaoks või täisväärtuslik – käsitledes mõlemaid vahetuid probleeme, kuid lähtudes laiast sotsiaalse õigluse perspektiivist, mis surub peale ümberkujundavat sisu ja tegevusi.
Erinevused on märkimisväärsed. Ühiskondlikud maafondid võivad olla lihtsalt laiendatud ühistu vorm, mida kasutavad niigi tugevat positsiooni eluasemeturul kaitsjad, isoleerides oma liikmeid välismõjude eest tõrjumisega. Maausalduse juriidiline vorm on kõigile kättesaadav ja „kogukonda” saavad piiravalt tõlgendada nii heal järjel olevad kasutajad kui ka vähem kindlustatud kasutajad laiemalt. Seega kogukonnamaa usaldus tühja vormina.
Teises äärmuses sotsiaalse õigluse skaalal on kogukondlikel maafondidel potentsiaal mängida meie eluasemesüsteemides muutvat rolli, eelistades madalama sissetulekuga leibkondi ja kõiki neid, keda olemasolevad turud teenindavad, sealhulgas vaesed leibkonnad, kodutud, Aafrika Ameeriklased ja etnilised vähemused, paljud naised, leibkonnad erinevad soosuhete, vanuse ja tausta poolest. -Õiglusele keskendunud kogukonna maa usaldusfondid võivad kaotada eraturu domineerimise kui eluaseme eraldamise meetodi. Kogukondlikud maafondid võivad olla demokraatliku valitsemise mudelid nii sisemiselt kui ka laiemas valitsemises. Ja nad saavad aidata poliitilistes protsessides, mille kaudu eraldatakse avalikke vahendeid, et luua ja rakendada kõigi jaoks sisukas õigus eluasemele. Seega, tingimata täiskogukondlikud maa usaldusfondid.
Ühenduse maafondid võivad olla muutlikud ka üsna erinevas kontekstis: tõhusa rohujuure tasandi demokraatia saavutamine. Kui laiendada, võib kogukonna maafonde vaadelda kui naabruskonna omavalitsuse vormi, mis tegelikult kontrollib maakasutust ja sellega kaasnevat vaieldamatult võimsat, st. omades maale seaduslikku omandiõigust. Kuid selline kogukonna maa usaldusfondide potentsiaal ei ole praegu tõsiselt pildil. Siiski ei tohiks eirata sidet teiste ühiskondlike liikumistega, mis nõuavad maakasutuse kontrolli ja valitsuse planeerimisfunktsiooni demokratiseerimist.
Nende kahe äärmuse vahele jäävad väga erinevad vormi ja sisu variatsioonid. Arvatavasti lükkaks enamik tagasi kogukonna maa usaldusfondide välistava kasutamise. On oht, et huvid koopteerivad, mis kujutab endast kogukonna maa usaldusfondi alternatiivina riiklikele eluaseme- või üüriregulatsioonidele või toetustele või abivajajate soodsale maksukohtlemisele. Arvatavasti oleks ka formaalne pühendumine sotsiaalse õigluse põhimõtetele ja abivajajate teenimisele osa igast peavoolu mõõdukast positsioonist. Kuid see, kui teravalt oma vahetuid eesmärke fokusseerida, kui laialt või kitsalt oma energiat pühendada, kuidas kasutada piiratud ressursse, kellega liituda ja kellega vastasseisu astuda, kui kaugele ja mil viisil olla poliitiliselt kaasatud, on kõik iseasi. millises strateegias kui ka põhimõttes. Kompromissid on vältimatud. Seega mõõdukas kogukonna maa usaldus.
See, kus antud jõupingutused selles võimalike kogukonna maa usaldusfondide spektris asetsevad, sõltub minu arvates kolmest tegurist.
-
Kui tõsiselt võetakse "kogukonda"? Ühenduse maa usaldusfondid võivad olla lihtsalt omandiõiguse juriidiline vorm, mida kasutatakse maksu- ja rahastamiseesmärkidel, kuid igapäevases kasutuses on see peamiselt haldusettevõte, kes peab läbirääkimisi kommunaalteenuste, töövõtjate, hooldustöötajatega jne. Või võib seda vaadelda osana jõupingutused sotsiaalse suhtluse kogukondliku taseme kujundamiseks ja säilitamiseks, mis ei hõlma mitte ainult kollektiivset demokraatlikku otsuste tegemist, vaid ka tegevuste, teabe, sotsiaalsete kohustuste ja poliitilise kaasamise jagamist. See võib positiivselt arendada positiivseid suhteid oma välise naaberkogukonnaga, omades mitte ainult naabruskonna esindajaid juhatuses, vaid aidates integreerida oma elanikke oma kogukonda, laiemalt määratletud, jagades võimalusi, tegevusi ja teavet, nagu asjaolud seda näitavad. Samuti võib see jaatavalt püüda saavutada ja kasutada elanike mitmekesisust, sealhulgas nii tunnustamise kui ka assimilatsiooni taset, mis on igaühele mugav.
-
Kuidas ja kui selgelt mõistetakse kogukonna maausalduse valijaskonda? Kogukondlikul maafondil on kontroll selle üle, kes on selle liikmed, võimalike uute liikmete intervjueerimisel võib olla ühistutega sarnaseid protsesse. Kuid on olemas üldpõhimõtted, mis tuleb kehtestada ja need ei mõjuta mitte ainult seda, kes on kogukonna maa usaldusis, vaid ka selle suhteid väliskogukonna ja valitsusega. Täpsemalt saab kriteeriumidena määratleda sissetulekutaseme ja leibkonna koosseisu.
-
Kui järgida sotsiaalse õigluse põhimõtteid, on tõenäolisem, et kogukondlik maafond hakkab toimima täisväärtusliku usaldusfondina.
-
Millisena näeb kogukonna maafond oma poliitilist rolli? Iga kogukondlik maafond, välja arvatud tõrjuv heal järjel asuv, seisab silmitsi reaalsusega, et paljud, kellele ta tahaksid olla avatud, ei saa endale lubada isegi mittetulunduslikke reaalseid korraliku eluaseme kulusid. Vajadus võib muutuda kohesest abivajadusest isegi põhikulude või erivajaduste korral pidevaks mureks kasvavate kulude või muutunud sissetulekute pärast, mis piiravad leibkonna rahalisi vahendeid. See tähendab paratamatult muret valitsuse toetuste, maksumäärade, kommunaalkulude, ehitusnormide, avalike teenuste ja avalike rajatiste pärast. Kuid kogukonna maa usaldusfondide probleeme jagab suur osa elanikkonnast tervikuna. Kui kogukondlik maafond näeb end osana laiemast liikumisest, mille eesmärk on saavutada sotsiaalne õiglus eluaseme pakkumisel, võib-olla osana laiapõhjalisest eluasemeõiguse liikumisest, on see üha enam täisväärtuslik kogukondlik maafond. loomisest ja selle pidevast igapäevasest tegevusest.
Märkus kogukondlike maafondide ideoloogiliste ja majanduslike aspektide kohta:
Kogukonnamaa usaldusfondide idee kajastub majanduse vana teemaga: maa kui ühine loodusvara, mis ei ole inimeste jõupingutuste vili ja mida seetõttu ei tohi üksikisikud omastada isiklikuks kasutamiseks, vaid jagada kõigi vahel. . Ühiskondlikke maafonde võib vaadelda selle seisukoha elluviimisena, vähemalt väikeses mahus: ühelgi üksikisikul ei ole seaduslikku õigust käsutada oma huvisid kogukonna maa usaldusfondis isikliku kasu saamise eesmärgil. Kuid teoreetiliselt võtab võimalus müüa osalust maale ehitatud hoone vastu kogukonna maafondis selle hoone eest eraturul fikseeritud hinnaga, et selle huvi muudab atraktiivsemaks selle maa rent. Seega võib kogukonna maa usaldusüksuse müüja saada tõenäolist kasumit, mis võrdub võimalusega saada loodusvarast erakasumit. Ühiskonna maa usaldushoones oleva ehitise või üksuse turuväärtus on tehniliselt kauba hind. Maa ise võib dekommodifitseerida, kuid selle kasutusõigus on väärtuslik ja selle saaks realiseerida olemasoleva müügiga. maa ja kasu eraomanikule selle kaasomandist. Maa on dekommodifitseeritud, kuid mitte tingimata sellel asuv hoone, millele lisandub osaluse väärtus kogukonna maafondis.
Tüüpilise kogukondliku maausalduse muudab radikaalseks mitte maa eraldamine hoonest ja selle olemus loodusvarast, vaid pigem piirangud, mida klassikaline kogukondlik maausaldus, mõõdukast kuni täisväärtuslikuni, seab maa kasutusõiguse rentijatele maalt. usaldada. Need piirangud reguleerivad tavaliselt hinda, millega saab müüa kogukonna maafondis asuvat eluaset. Nendes ühistu maa usaldusfondides keelavad elaniku liikmetele rendilepingud elanikul osaku müümise, välja arvatud usaldusfondi juhatuse poolt kehtestatud hinnaga, või annavad usaldusfondile endale õiguse osta fikseeritud ja piiratud hinnaga, kui üksus on müüki pandud. . Sel viisil toimivad kogukonna maa usaldusfondid nagu piiratud omakapitaliga ühistu; maaomandist eraldamine on lihtsalt üks viis, kuidas ühiselt kontrollida sellel asuvate osakute hinda ja tavaliselt ka uute ostjate omadusi. Just piirangud kogukondliku maa usaldusfondi osakute lubatud müügile teevad sellest ideoloogiliselt radikaalse idee ning selle piirangu tingimused määravad radikaalsuse ulatuse. Kui see piirdub esialgse hinnaga, mis ei ole algselt seatud eesmärgiks kasumit teenida, ja tavaliselt suureneb ainult elanike enda raha või tööjõu investeeringu ulatuses üksusesse, muudab see selle radikaalseks, kuna see eemaldab üksuse tõhusalt eluasemest. turule ja välistab selle kasutamise erakasumi pakkujana. Klassikalise kogukonnamaa usaldusfondi elanikul on sisuliselt kõik koduomaniku õigused, välja arvatud kasumiga müümise õigus. See muudab eluaseme kasutusväärtuste kogumiks, mitte vahetusväärtusteks.[2]
Ühenduse maafondid võivad olla muutlikud ka üsna erinevas kontekstis: tõhusa rohujuure tasandi demokraatia saavutamine. Kui kogukondlikke maafonde laiendatakse, võib neid vaadelda kui naabruskonna omavalitsuse vormi, mis tegelikult kontrollib maakasutust ja sellega kaasnevat vaieldamatult võimsal viisil, nimelt omades maale seaduslikku omandiõigust. Kuid selline kogukonna maa usaldusfondide potentsiaal ei ole praegu tõsiselt pildil. Siiski ei tohiks eirata sidet teiste ühiskondlike liikumistega, mis nõuavad maakasutuse kontrolli ja valitsuse planeerimisfunktsiooni demokratiseerimist.
Sellel kõigel on kaks tähendust. Üks on see, et sellist kogukonna maa usaldust ei saa vaadelda kui "rikkuse loojat". Omanikul on keelatud võimalus saada kasu maa väärtuse spekulatiivsest tõusust. See võib muuta kogukonna maausalduse mõne jaoks vähem atraktiivseks, kuid teised võivad seda tervitada ning see peaks igal juhul olema selge kogukonna maausaldusfondi omandivormi kasutamisel. Teine tagajärg on vajadus läbimõeldult kaaluda, kuidas lubatud müügihinnad kehtestatakse. Kuigi mittespekulatsiooni põhimõte on selge, ei ole selle määratlus päris. Täpsemalt: tavaliselt on müüjal lubatud tagasi saada oma ostuhind pluss investeeringud. Kuid tavaliselt kohandatakse seda ostuhinda mõne valemiga, näiteks elukalliduse muutustega, mis on vähemalt inflatsioonimäära mõõdupuuga võrreldavad. See tähendab, et sellel on teatud investeeringu tunnused, millel on turueeliseid: see on kaitstud inflatsiooni põhjustatud erosiooni eest. Sellel on täiendav turueelis, mida terviklikum on kogukondlik maausaldus, kuna tal on kollektiivne toetus isikliku ebaõnne vastu; väljatõstmine on tehniliselt võimatu ja üüri maksmata jätmise tõttu väljatõstmist käsitletakse inimlikumalt kui turul, sedagi erineval määral. Seda kasu realiseeritakse teatud määral otseselt turutingimustes, kui tegemist on rahastamisega; Tõenäoliselt tunnistab pank kollektiivse vastutuse pakutava stabiilsuse ja jaotab kogukonna maausaldusvormile omase riski, mitte tavapäraste ühepereelamute omandisse.
Seega ei ole “dekommodifikatsioon” täielik, kuid on kindlasti ideoloogiliselt vaidlustatud kogukonna maa usaldusvormi kasutamisega ning selle ulatus varieerub sõltuvalt usaldusinstrumendi ja selle alusel antud rendilepingute detailidest.
Ja kui ülaltoodud majanduslik analüüs on õige, pakub see kogukonna maafondi potentsiaalsetele osalejatele lohutust, et kuigi nad ei pruugi osalemise kaudu koguda spekulatiivselt ajendatud rikkust, saavutavad nad kindlad majanduslikud eelised turvalisuse, nii kasutuse kui ka hõivatuse osas. algse investeeringu tootlusest.
Minu enda seisukoht, kui ülaltoodud analüüs on õige, mõju kohta kogukonna maa usaldustöötajatele:
Tehke endale selgeks, kes on teie valijaskond. (Punkt 1 ülal.)
-
Rõhutage nende esitlemisel kogukonna maa usaldusfondide "kogukonda". (Punkt 2
-
Olge selge ja otsekohene, kui seistate sotsiaalse õigluse tähtsuse spektris mõõduka ja täisväärtusliku kogukonna maausalduse vahel. (punkt 3)
-
Olge poliitiliselt aktiivne koalitsiooni moodustamisel teiste sotsiaalse õiglusele orienteeritud organisatsioonide ja osalejatega ning ühinege nendega nii kogukondlikele maafondidele vajaliku toetuse ja subsiidiumide hankimisel kui ka teiste eluasemeõigusorganisatsioonide programmiettepanekute toetamisel valitsuse tegevuseks elamuvaldkonnas, eriti rahastamise ja üüri reguleerimine ning jaatav mittediskrimineerimine. (Punkt 4.)
-
Olge teadlik kogukonna maafondide mõjust rikkuse kogunemisele (minimaalne) ja selle muudest majanduslikest eelistest: valduse ja investeeringute turvalisus. (Märkus ideoloogiliste ja majanduslike aspektide kohta.)
[1] Ühiskondlik maafond on juriidiline vorm, kus maa omandit hoitakse usaldusühinguna ja eraldatakse sellel asuvate ehitiste omandist, mis on eraviisiliselt (sageli ühistu või ühistu vormis). vastastikune elamuühistu) ehitatud, asustatud ja hallatud, vastavalt sihtasutuselt maa rendilepingu tähtajale. Usaldust kontrollib tavaliselt juhatus, mille peamised liikmed on sellel asuvate hoonete tegelikud kasutajad koos tavaliselt naaberkogukonna esindajatega ja/või asjaomaste valitsuse esindajatega. Hoone kasutajatega renditud intressi saab müüa vastavalt usaldusfondilt rendilepingu sätetele, mis tavaliselt piirab selle edasimüügihinda ja peab ostja heaks kiitma. Suurepärane teabeleht, mis sisaldab ka muid kasulikke linke, asub aadressil http://picturethehomeless.org/publications.html,,
[2] Müüt, et koduomand iseenesest on usaldusväärne viis kogumiseks, tuleb ümber lükata. Koduomanikud koguvad rikkust ainult kahe koduomandi aspekti kaudu: üks on säästmine, teine on spekulatsioon. Säästud on sisuliselt raha sunnitud kõrvale panemine laenu, hüpoteegi tasumiseks. Alternatiivsed säästuinvesteeringud võivad veelgi paremini toimida ja olla väiksema riskiga. Teine koduomandist tuleneva täiendava rikkuse loomise allikas seisneb võimaluses tabada maja väärtuse kasvu, mis on põhimõtteliselt selle rajamiskohas, sest füüsiline hoone ise amortiseerub. Jällegi, see on spekulatiivne investeering ja mitte alati turvaline, nagu näitab tänapäeva majandus. Ja vaadake ajaloolist kogemust, mida jutustavad Sclar, Elliott, Matthew Edel. ja Daniel Luria. 1984. Shaky Palaces: Koduomand ja sotsiaalne liikuvus Bostoni eeslinnas. New York Columbia University Press 1984.
ZNetworki rahastatakse ainult selle lugejate suuremeelsuse kaudu.
annetama