Ölkənin təsirli, çox məşhur mənzil bərpası haqqında eşitmədən televiziyanı yandıra və ya qəzet aça bilərsiniz. Evlərin qiymətləri qalxır! Yeni tikinti başladı! Böhran bitdi! Bununla belə, fanfarın altında tamamilə yeni sürətli zənginləşmə sxemi hazırlanır.
Son bir il yarım ərzində Wall Street hedcinq fondları və özəl kapital firmaları sakitcə misli görünməmiş bir icarə imperiyası topladılar, Atlantada Kraliça Anne Viktoriyanı, Çikaqoda kərpic üzlü bungalovları, Feniksdə İspan dirçəlişlərini aldılar. Ümumilikdə, bu dərin cibli investorlar daha çox şey aldılar 200,000 İqtisadi çöküşdən ən çox zərər çəkən şəhərlərdə ucuz, əsasən girov qoyulan evlər.
Wall Street-in girov böhranı, 2007-ci ilin sonlarında başlamış və məcbur edilmişdir 10 milyondan çox insan evlərindən, paradoksal bir problem yaratdı. Milyonlarla boş, banka məxsus evlər məhəllələri və s. cinayətlərin artmasına təkan verir. Xoşbəxtlikdən, Uoll Strit bir həll tapdı: Bu girov qoyulmuş evləri bizə geri qaytaracaq. Bu prosesdə o, bütün bu planın yenidən partlamasına səbəb ola biləcək yeni bir sekyuritləşdirmə forması hazırladı.
Alış çılğınlığı başlayandan bəri heç bir şirkət dünyanın ən böyük özəl kapital şirkəti olan Blackstone Group-dan daha çox ev almayıb. Invitation Homes adlı törəmə şirkətdən istifadə edərək, Blackstone yerli brokerlər vasitəsilə girov auksionlarında evləri ələ keçirdi və adi bir insanın Costco-dan tualet kağızı yığa bildiyi şəkildə birbaşa banklardan toplu alışlar etdi.
Bir hərəkətlə satın aldı Atlantada 1,400 ev bir gündə. Noyabr ayı etibarilə Blackstone xərcləmişdi $ 7.5 milyard ölkə daxilində əsasən girov qoyulmuş 40,000 ev almaq. Bu xərcləmə dərəcəsidir Həftədə 100 milyon dollar 2012-ci ilin oktyabrından. Bu yaxınlarda elan girovla viran qalmış İspaniyadan başlayaraq biznesi beynəlxalq almağı planlaşdırır.
Maliyyə sənayesindən kənarda çox az adam Blackstone haqqında eşitmişdir. Yenə də bu gün, o, ölkədəki tək ailəli kirayə evlərin və bir çox başqa şeylərin ən böyük sahibidir. O, Hilton Otellər şəbəkəsinin, Southern Cross Healthcare, Houghton Mifflin nəşriyyatının, Weather Channel, Sea World, Michael's, Orangina incəsənət və sənətkarlıq zənciri və onlarla başqa şirkətlərin bir hissəsinə və ya hamısına sahibdir.
Blackstone idarə edir $ 210 milyarddan artıqdır Qiymətli Kağızlar və Birja Komissiyasının 2012-ci il üzrə illik təqdimatına əsasən aktivlərdə. O, həmçinin ictimai bir şirkətdir təşkilat sahiblərinin siyahısı Bu, Morgan Stanley, Citigroup, Deutsche Bank, UBS, Bank of America, Goldman Sachs və əlbəttə ki, Departamentlə məhkəmə çəkişməsini həll edən JP Morgan Chase də daxil olmaqla, bu yaxınlarda ipoteka böhranı ilə bağlı məhkəmə proseslərində iştirak edən şirkətlərin kim olduğu kimi oxunur. Riskli və tez-tez qeyri-qanuni ipoteka praktikasına görə Ədalət Məhkəməsi misli görünməmiş 13 milyard dollar cərimə ödəməyə razılaşdı.
Başqa sözlə, əgər Blackstone mənzil böhranından faydalanaraq pul qazanırsa, ilk növbədə girov böhranına səbəb olan şəraitin yaradılmasında əsas günahkar kimi qəbul edilən bütün digər Wall Street bankları da pul qazanırlar.
Tam pullu Goliath
Ölkə daxilindəki məhəllələrdə bir çox sakinlər işlərin ciddi şəkildə səhv getdiyini başa düşmək üçün Blackstone-un nə olduğunu bilməli deyildilər.
Ötən il Los-Ancelesdə daşınmaz əmlak brokeri Mark Alston qəribə bir şeyin baş verdiyini görməyə başladı. Evlərin qiymətləri qalxırdı. Və onlar sürətlə yüksəlirdilər - 20-ci ilin oktyabrından bu ilin eyni ayı arasında 2012% artdı. Normal bazarda ev qiymətlərinin artması ev alıcılarından tələbin artması demək olardı. Ancaq burada əsəbiləşən bir şey var idi: ev sahibi olma nisbəti düşürdü, Alston üçün bazarın birtəhər dağıldığına dair ilk əlamət.
İkinci əlamət isə alıcıların özləri idi.
Blackstone-un mülklərinin təxminən 5%-i, təxminən 2,000 ev Şarlotta metrosunda yerləşir. Onlardan 1,000-dən bir qədər az (yuxarıdakı şəkildə) şəhərin mərkəzindəki Meklenberq qraflığındadır. (Anthony Giancatarino tərəfindən xəritə, Symone New tərəfindən araşdırma.)
"Mən qaradərili bir ailəyə satış etmədən iki il getdim və bu, cəhd etmədiyim üçün deyildi" dedi Alston, biznesi sakinlərin əksəriyyətinin afroamerikan və ispanların olduğu şəhərdaxili məhəllələrdə cəmləşmişdir. Əvəzində, onun bütün alıcıları - onlardan hər biri - iş adamları idi. Və daha qəribəsi, onların hamısı nağd pul ödəyirdi.
2005 və 2009-cu illər arasında ipoteka böhranı qaynaqlandı irqi ayrı-seçkilik kreditləşmə praktikası, məhv Afrikalı Amerika sərvətinin 53%-i və İspan sərvətinin 66%-i təsəvvürü çaşdıran rəqəmlərdir. Nəticə etibarı ilə demək olar ki, bu gün bir neçə qaradərili və ya ispaniyalı evləri nağd şəkildə alır. Blackstone, digər tərəfdən, nəzərə alaraq, pul qarşısında problem yoxdur $ 3.6 milyard kredit xətti Deutsche Bank tərəfindən təşkil edilmişdir. Bu pul ona ənənəvi maliyyələşməni təmin etməli olan ailələri ötməyə imkan verdi. Bu, həm də şirkətin çox tez çoxlu ev almasına yol açdı, yerli bazarları şoka saldı və daha çox ailəni oyundan kənarlaşdıracaq şəkildə qiymətləri qaldırdı.
Alston deyir: "Siz nağd pulla oynayarkən spekulyativ gələcək dəyərə mərc edən şirkətlə rəqabət apara bilməzsiniz". "Demək olar ki, onlar bunu planlaşdırıblar."
Geriyə baxanda aydın olur ki, Böyük Tənəzzül adi amerikalılardan və maliyyə institutlarından uzaqlaşaraq dəhşətli sərvət və aktiv transferini sürətləndirdi. Həmin böhran zamanı amerikalılar məğlub oldular trilyon dollar Ev sərvətləri mənzil qiymətləri çökərkən, banklar təxminən XNUMX milyon evi ələ keçirdi. Ancaq yenicə ortaya çıxmağa başlayan, tənəzzül illərində olduğu kimi, bərpanın özünün sərvət və gücün aşağıdan yuxarıya ötürülməsi prosesini idarə etməyə davam etməsidir.
2009-2012-ci illərdə amerikalıların ən yaxşı 1%-i əsir götürüldü Gəlirlərin 95%-i. İndi, mənzil bazarı yenidən yüksəldikcə, bərpa edilmiş mənzil sərvətindəki milyardlarla dollar ailələrə və icmalara deyil, birbaşa Wall Street-ə axır. 2012-ci ilin yazından etibarən, TomDispatch-in təhlilinə görə, Blackstone-un girov qoyulmuş evləri toplu şəkildə almağa başladığı vaxtdan, təxminən 88 milyard dollarlıq mənzil sərvəti yığılması, onların yaşayış əmlakı sahibləri nəticəsində birbaşa banklara və ya institusional investorlara getdi. Və bu, böyüməyə davam edəcək bir rəqəmdir.
Arizona Daşınmaz Əmlak Brokerləri Assosiasiyasının təsisçisi Henry Wade deyir: "İnstitusional investorlar sərvəti və sərvət toplamaq qabiliyyətini təmin olunmayan icmalardan mənimsəyir".
Ancaq evləri ucuza almaq və sonra onların dəyərini qiymətləndirməsini gözləmək Blackstone-un bu sövdələşmədən pul qazanmasının yeganə yolu deyil. O, sizin icarə ödənişinizi də istəyir.
Kirayələrin təhlükəsizləşdirilməsi
Wall Street-in icarə imperiyası tamamilə yenidir. Tək ailəli kirayə sənayesi kiçik müddətli ana və pop əməliyyatlarının əsası idi. Ancaq bu anı görünməmiş edən, Blackstone-un əlavə etdiyi maliyyə kimyasıdır. Noyabr ayında, bir çox ay şırıngadan sonra, Blackstone tarixin ilkini buraxdı qiymətli istiqrazlar sekuritləşdirilmiş icarə ödənişləri ilə təmin edilir. Və bir dəfə investorlar yıxıldı Blackstone-un rəqibləri onu əldə etməyə tələsirlər elan onlar da ən qısa zamanda oxşar qiymətli kağızlar hazırlayacaqlar.
Kimdən soruşduğunuzdan asılı olaraq, icarə ödənişlərini birləşdirmək və investorlara satmaq ideyası ya maliyyə sənayesinin təbii təkamülüdür, ya da odla nəfəs alan kimeradır.
30 ildir daşınmaz əmlaka məxsus evlər sənayesində məsləhətçi işləyən Ted Weinstein, "Bu, yeni bir sərhəddir" dedi. "Bu, heç vaxt xəyal etmədiyim bir şeydir."
Bununla belə, 2008-ci ildə ipoteka ilə dəstəklənən təhlükəsizlik böhranından keçən hər kəs üçün bu yeni ərazi qəribə bir şəkildə tanış səslənəcək.
Şirkəti Blackstone ilə iş görən bir hedcinq fondu investoru dedi: "Bu, ipoteka krediti ilə dəstəklənən bir mənzil kimidir". Riskli ipoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızların 2008-ci ilin çöküşünə səbəb olmasını nəzərə alaraq, ictimaiyyətin niyə bu qiymətli kağızların təhlükəsiz olmasını gözləməli olduğunu soruşduqda, o, "Mənə güvənin" cavabını verdi.
Blackstone üçün, ən azı, məntiq sadədir. Şirkət qiymətlər qalxmazdan əvvəl daha ucuz, girov qoyulmuş evləri almaq üçün əvvəlcədən pul istəyir. Beləliklə, o, JP Morgan, Credit Suisse və Deutsche Bank ilə birləşərək 3,207 tək ailəli evin icarə ödənişlərini birləşdirmək və bu istiqrazı girov kimi təklif olunan əsas evlər üzrə ipoteka ilə investorlara satmaqdır. Bu, əlbəttə ki, icarəyə əsaslanan qiymətli kağızların tamamilə yeni sənayesinə çevrilə biləcək bir sınaq nümunəsidir.
Oktyabrın 31-də Blackstone-un potensial investorlara göndərdiyi və TomDispatch tərəfindən nəzərdən keçirilən özəl satış sənədlərinin surətinə görə, bir çox böyük Wall Street bankları sövdələşmədə iştirak edir. Deutsche Bank, JP Morgan və Credit Suisse istiqrazın bazara çıxarılmasına kömək edir. Wells Fargo sertifikat inzibatçısıdır. PNC Bank-ın törəmə şirkəti olan Midland Loan Services kredit xidmətçisidir. (Yeri gəlmişkən, Deutsche Bank, JP Morgan Chase, Wells Fargo və PNC Bank başqa bir qrupun üzvləridir: siyahı 2013-cü ildə ən çox ailəyə girov qoyan bankların sayı.)
İqtisadçılar, sənaye insayderləri və mənzil fəalları ilə müsahibələrə görə, insanlar ördək kimi görünən, ördək kimi üzən və ördək kimi şıltaqlıq edənlərin iqtisadiyyatı eyni şəkildə çökdürməyəcəyinə ümid edərək kollektiv nəfəslərini az-çox saxlayırlar. son ördək sürüsü etdi.
İqtisadiyyat və Siyasət Tədqiqatları Mərkəzinin iqtisadçısı Din Beyker deyir: "Siz sadəcə ümid edirsiniz ki, onlar nə etdiklərini bilirlər". “Onların dövriyyə və vakansiyalar üçün müddəaları var. Amma bunu ediblərmi? Onlara lazımi qayğı göstərilibmi? Mən, əlbəttə ki, buna inanmazdım”. İnvestorlara göndərilən sənədlərdəki pul vəsaitlərinin hərəkəti təhlili bu evlərin 95%-nin hər zaman, orta aylıq 1,312 ABŞ dolları kirayə veriləcəyini nəzərdə tutur. Bu, daşınmaz əmlak mütəxəssislərinin iddialı kimi təsvir etdiyi doluluq nisbətidir.
Bununla belə, bu cür təhlükəsizliyin ipoteka ilə dəstəklənən həmkarından fərqləndiyi əhəmiyyətli bir yol var. Banklar girov qoyulmuş evləri girov kimi geri aldıqda, heç olmasa belə bir fərziyyə var (tez-tez səhvdir bankların səhv və ya saxta sənədləri səbəbindən) ki, ev sahibi, həqiqətən, onun ipotekası üzrə defolt etmişdir. Ancaq bu halda, bir ev kirayəsi bonosu partlasa, minlərlə ailə bir kirayə ödənişini qaçırıb-yatırmasalar da, evdən çıxarıla bilər.
“Biz elə bir vəziyyətə düşə bilərik ki, çoxlu adam evdən çıxarılır... kirayəçilər geridə qaldıqları üçün deyil, ev sahibləri geridə qaldılar,” Baker deyir.
Blackstone's Housing Dreams'dəki səhvlər
Bu yeni qiymətli kağızların təhlükəsiz olub-olmaması, Blackstone-un yaxşı bir əmlak meneceri olub-olmaması ilə bağlı sadə suala cavab verə bilər. Layiqli idarəetmə təcrübələri yüksək doluluq dərəcələrini, proqnozlaşdırıla bilən dövriyyəni və investorların inamını artıracaq. Səhv idarəetmə şikayətlər, araşdırmalar və vakansiyalar yaradacaq ki, bunların hamısı Blackstone-un investorları geri ödəmək üçün pul axınının olmaması ehtimalını artıracaq.
Atlantadan kənarda yerləşən Blackstone's Invitation Homes mülklərindən birində kirayəçi olan CaDonna Porterdən soruşsanız, əmlak idarəçiliyi məhz Blackstone-da çatışmayan bacarıqdır. Porter deyir: "Əgər icarə müddətimi qısalda bilsəydim - iki illik icarəyə imza atdım - mütləq edərdim".
Sentyabr ayında uşaqları ilə birlikdə köçdüyü Dəvət Evlərindəki ilk problem tarakanlar və yağlı su böcəkləri idi. Porter dəfələrlə onlayn baxım sorğuları göndərdi və heç kim infeksiyanı araşdırmaq üçün gəlmədən ləğv edildi. O, şirkətin təmir qaynar xəttinə zəng edib. Heç kim cavab vermədi.
İkinci problem mövzu sətrində “TƏCİLİ” qeyd olunan e-poçtda gəldi. Invitation Homes, Porterin noyabr ayı ödənişinin bir hissəsini onun bank hesabından götürə bilmədi və şirkət ondan qalan ödənişi ertəsi gün saat 200:XNUMX-a qədər şəxsən, təsdiq edilmiş vəsait vasitəsilə çatdırmağı və ya “XNUMX ABŞ dolları məbləğində əlavə hüquqi ödəniş və sahibsiz,” TomDispatch tərəfindən nəzərdən keçirilən e-poçt yazışmalarına görə.
Porter pul sifarişini şəxsən çatdırmaq üçün işdən çıxdı, ancaq e-poçt məktubu aldı ki, ödənişə 200 dollar gecikmə haqqı və əlavə 75 dollar kifayət olmayan vəsait daxil olmadığı üçün ödəniş rədd edilib. Sonrakıları xatırladan çılğın e-poçt silsiləsi idi dolu və tez-tez saxtakarlıq ev sahibləri və ipoteka xidmətləri göstərən şirkətlər arasında qarşılıqlı əlaqə. Invitation Homes dəfələrlə Porterin müxtəlif cərimələr ödəmədiyi təqdirdə evdən çıxarılma ərizəsi yazmaqla hədələyib. O, dəfələrlə şirkətdən sadəcə onun aylıq ödənişini qəbul etməyi və onu rahat buraxmağı xahiş etdi.
“Həqiqətən təqib edildiyimi hiss etdim. Mən bunun çox ədalətsiz olduğunu hiss etdim”, Porter deyir. Nəhayət, o, hüquq məsləhətçisinə müraciət edəcəyini yazdı, bu da Invitation Homes-un ödənişi "birdəfəlik nəzakət" kimi qəbul etməyə dərhal razı olmasına səbəb oldu.
Porter hələ də təcrübədən və tarakanların davamlı mövcudluğundan məyus olur. (“Bu gün səhvlərlə bağlı başqa bir sorğu verdim, yəqin ki, yenidən ləğv ediləcək.”)
Son Huffington Post istintaq və onlarla of onlayn rəylər Invitation Homes kirayəçiləri tərəfindən yazılmış Porterin məyusluğunu əks etdirir. Bir çoxları baxım sorğularının cavabsız qaldığını, digərləri isə bərbad evlərinin əslində əsas struktur problemləri olduğundan şikayətləndi.
Blackstone-un daha qaranlıq qanuni əraziyə keçməsi ilə bağlı ən azı bir sənədləşdirilmiş hadisə də var. Bu payız, Orlando, Florida, Invitation Homes filialı Francisco Molina adlı bir ev sahibinə saxta evdən çıxarılma bildirişləri göndərdiyi ortaya çıxdı. uyğun olaraq bu Orlando Sentinel. Məktub ölçüsündə manila zərflərində çatdırılan saxta bildirişlər, şəhərin əksini təsdiqləsə də, məhkəmədə Molinaya qarşı çıxarılma iddiası qaldırıldığını iddia etdi. Məsələ burasındadır ki, Invitation Homes-un qanuni və ya başqa şəkildə Molinanı qovmaq hüququ belə yox idi. Blackstone-un evi alması aylar əvvəl ləğv edilmişdi, lakin şirkət bu məlumatın izini itirmişdi.
2016-cı ilin Böyük Tənəzzülü?
Dəvət Evlərinin kirayəçiləri tez çıxartması ilə bağlı bu lətifə hekayələri, Blackstone-un əsas biznes modelini nəzərə alsaq, istisna deyil, trend ola bilər. İcarə ödənişlərinin təhlükəsizləşdirilməsi şirkətə aylıq çeklərin davam etməsini təmin etmək üçün güclü təzyiq yaradır. İcarəyə götürənlər üçün bu, ya hər ayın birində ödəniş edəcəyiniz, ya da kənarda olduğunuz anlamına gələ bilər.
Blackstone indiyə qədər yalnız bir icarə ödənişi təminat versə də, görünür, artıq bu ciddi protokolu tətbiq edir. Məsələn, Şimali Karolina ştatının Şarlotta şəhərində şirkət tam olaraq evakuasiya iddiası qaldırıb İcarəyə götürənlərin 10%-i, -ın hesabatına görə Charlotte Observer.
Blackstone-un mülklərinin təxminən 9% -i, təxminən 3,600 ev, Phoenix metrosunda yerləşir. Əksəriyyəti aşağı və orta gəlirli məhəllələrdədir. (Anthony Giancatarino tərəfindən xəritə, Jose Taveras tərəfindən araşdırma.)
Qırx min ev ümumi milli mənzil fondunun yalnız kiçik bir faizini təşkil edir. Blackstone-un ən aqressiv şəkildə hədəf aldığı şəhərlərdə onun xassələrinin konsentrasiyası heyrətamizdir. Arizona ştatının Phoenix şəhərində bəzi məhəllələrdə təxminən hər blokda Blackstone-a məxsus ən azı bir, iki və ya üç ev var.
Bu daşqın bəziləri narahat edir ki, özəl kapital nəhəngi, ola bilsin, digər institusional investorlarla birlikdə, rəqabətin olmaması səbəbindən icarə qiymətlərini artıraraq regional bazarlara yersiz təsir göstərəcək. Ancaq bir çox adi amerikalılar arasında ən böyük narahatlıq ondan ibarət olmalıdır ki, bundan bir neçə il sonra bütün bu icarə imperiyası və onun qaynar yeni qiymətli kağızlar sinfi iflasa uğraya bilər və iqtisadiyyatı çox tanış olan bir döngəyə göndərə bilər.
"Siz Wall Street-ə tək ailəli mənzillərin əhəmiyyətli bir sektoruna nəzarət etməyə icazə verirsiniz" dedi, Çikaqo sakini Maykl Donli, Blackstone-un qonşuluğunda sürətlə genişlənən varlığını araşdırır. "Ancaq davamlıdırmı?" deyə təəccübləndi. "2016-cı ildə hər şey çökə bilər və siz 2008-ci ildən daha pis vəziyyətdə olacaqsınız."
Laura Gottesdiener jurnalist və müəllifdir Qaçaq bir yuxu: Qara Amerika və evə zəng etmək üçün bir yer uğrunda mübarizə, avqust ayında Zuccotti Park Press tərəfindən nəşr edilmişdir. üçün redaktordur Zoraksızlıqla mübarizə aparır və üçün yazmışdır Stone Rolling, Xanım, PlayboyKi, Huffington Post və digər nəşrlər. Zuccotti Parkının işğalı zamanı Xalq Mətbəxində yaşayıb işləyirdi. Bu onun ikincisidir TomDispatch parçası.
Bu məqalə ilk olaraq göründü TomDispatch.com, nəşriyyatda uzun müddət redaktor, həmtəsisçisi Tom Engelhardtdan alternativ mənbələr, xəbərlər və rəylərin davamlı axını təklif edən Nation İnstitutunun vebloqu. Amerika İmperiyası Layihəsi, Müəllifi Zəfər mədəniyyətinin sonu, bir roman kimi, Nəşrin son günləri. Onun son kitabı Amerika Müharibə Yolu: Buşun müharibələri Obamanın müharibəsinə necə çevrildi (Haymarket Kitabları).
[Qeyd: Symone New və Jose Taveras-a Blackstone-a məxsus mülkləri tapmaq üçün çətin araşdırma apardıqları üçün xüsusi təşəkkürlər. Bu məlumatları gözəl xəritələrə çevirdiyi üçün Anthony Giancatarino-ya da xüsusi təşəkkür edirəm.]
ZNetwork yalnız oxucularının səxavəti hesabına maliyyələşdirilir.
ianə vermək