Джерело: The Intercept
У судах навпроти Цього тижня в країні горе та гнів через накази про виселення перетворилися на надію, оскільки адміністрація Байдена змінила курс.
Виселення було тимчасово припинено вчора після оголошення про те, що Центри контролю та профілактики захворювань продовжити федеральний мораторій на виселення в округах з «високим рівнем передачі інфекції» протягом 60 днів.
Але не всі були задоволені. Деякі дивляться на майбутню хвилю виселення більш радісно, як на довгоочікувану фінансову можливість збільшити виплати дивідендів. Фінансові аналітики Уолл-стріт, розмовляючи з корпоративними житловими комплексами в останні тижні, вимагали відповіді на те, як інвестори можуть отримати вигоду від очікуваної хвилі виселення орендарів.
Багато найбільших житлових фондів, що належать інвесторам, ретельно відслідковують пов’язані з пандемією обмеження для орендодавців, готуючись повернутися до нормального стану, щоб можна було усунути тих, хто прострочив платежі, і збільшити орендну плату. Поштовх до прибутку відбувається, незважаючи на те, що багато корпоративних орендодавців ревуть назад і працюють краще, ніж будь-коли.
У червні орендна плата злетів 14.6 відсотка в порівнянні з попереднім роком, темп зростання не спостерігався з 1993 року. Акції житлової нерухомості, що торгуються на публічних ринках, різко зросли, що призвело до зростання дивідендів і показників акцій один з найбільш успішні класи активів цього року.
NexPoint Residential Trust, який володіє понад 14,000 96 одиниць оренди по всій країні, відзначив під час розмови з інвесторами минулого тижня, що його рівень заповнюваності становить до XNUMX відсотків, цей показник, як відзначила компанія, є «найвищим за весь час» і позиціонує компанію щоб «агресивно підвищити [орендні] ставки» на «залишок року».
Але ця хороша фінансова новина також включала поштовх до виселення відносно невеликої кількості орендарів, які не платять.
«Ми негайно виключаємо людей, які, на нашу думку, є кандидатами на виселення», — оголосив Браян Дейл Міттс, фінансовий директор компанії.
«Не могли б ви трохи поговорити, можливо, про цей процес, як швидко ви їх виводите?» — запитав Майкл Роберт Льюїс, аналітик нещодавно створеного інвестиційного банку Truist Securities. Льюїс також запитав про «ринкові основи» закінчення мораторію на виселення, оскільки «не тільки ви, але й інші раптово випускають на ринок доступний інвентар».
Меттью Райан Макгрейнер, головний інвестиційний директор NexPoint, зазначив, що фірма виявила 123 одиниці, які «так би мовити, не помітили нас або не здійснювали жодних платежів».
Ці підрозділи, за його словами, були повідомлені, було подано заяву про виселення, і компанія підготувала команди, які підготувалися для ремонту, щоб повернути блоки на ринок. Стосовно більшого економічного питання про те, як орендодавці можуть постраждати від раптового напливу доступних орендних одиниць і орендарів після закінчення мораторію, МакГрейнер зазначив, що «більшість інституційних власників не здадуть орендаря, якого виселили з будь-якої причини» і будуть збиратися в квартири «нижчої якості».
Минулого четверга UDR Inc., траст нерухомості, який володіє 149 житловими комплексами, також опублікував звіт про прибутки, демонструючи приголомшливе зростання. Компанія повідомила про високі фінансові показники, включаючи збільшення доходу та рівень заповнюваності на 97.5 відсотка, що є «новим високим водяним знаком». Олександр Кальмус, старший юрист Zelman & Associates, під час дзвінка натиснув на UDR щодо припинення різноманітних обмежень для орендодавців.
Керівництво UDR швидко підключилося, пояснивши, що фірма швидко приступить до виселення, коли мораторій буде скасовано.
«У нас є близько 400 людей, яких ми могли б виселити сьогодні, — відповів Майкл Лейсі, старший віце-президент UDR з операцій з нерухомістю, під час загального обговорення прибутків компанії за другий квартал.
«Я також думаю, що, коли ви дивитесь на ці 400 осіб, деякі з цих осіб є просто некомунікабельними особами, які не хочуть спілкуватися з нами, які не підписали декларацію про тяжкі обставини через Covid, які в багатьох випадках мають можливість заплатити за це орендної плати», – сказав Джозеф Фішер, головний фінансовий директор UDR.
«У багатьох випадках вони мають можливість платити», — додав він. «Вони просто скористалися системою».
Томас Тумі, виконавчий директор UDR, додав, що компанія втрачала від 1.5 до 1.6 мільйона доларів на місяць від 400 орендарів, яких вони планували виселити.
«Тож завдання для нас у майбутньому, — сказав Тумі, — ми хотіли б повернути пристрій, змінити його ціну на ринок і повернути цей потік доходу в мережу. Зважаючи на це, ми працюватимемо з усіма мешканцями щодо їхніх труднощів і програм, щоб скористатися державною допомогою або залишити їх у наших багатоквартирних будинках, але ми дуже хочемо повернути ці 400 одиниць у мережу з точки зору прибутку».
UDR і NexPoint не відповіли на запит про коментарі.
Тиск з боку інвестиційні банки в житлові комплекси, що належать інвесторам, існують з перших днів пандемії коронавірусу.
У травні минулого року під час телефонної розмови Деніел Ісмаїл, аналітик Green Street Advisors, підштовхнув керівників компанії Douglas Emmett, яка володіє багатоквартирними будинками в південній Каліфорнії та на Гаваях, знайти креативні способи тиску на орендарів, які не платять орендну плату.
«Ви згадали про обмеження на виселення. Чи можете ви використати гарантійні депозити та акредитиви, щоб компенсувати дефіцит і несплату?» запитав Ісмаїл.
Джордан Каплан, виконавчий директор фірми, сказав ні. «Я не думаю, що стягувати гарантійні депозити та починати начебто розплутувати договір оренди, йдучи на кшталт DEFCON 4, я просто не думаю, що це правильна ідея зараз», — зазначив він. «Я думаю, якщо ми розробимо ці мораторії, щоб вони були менш штрафними, я думаю, що багато цих людей просто будуть говорити: «Я зараз заплачу».
Індустрія нерухомості голосно виступає проти мораторію CDC.
Записи про лобіювання показують групи з нерухомості відпрацьований мільйони доларів протягом останнього року, намагаючись послабити або скасувати мораторії на виселення та інші пов’язані з орендодавцями обмеження, пов’язані з пандемією.
У грудні минулого року Національна квартирна асоціація, торгова група, що представляє інтереси орендодавців, приєдналася до федерального позову з метою скасування наказу про мораторій на виселення. А минулого місяця Національна квартирна асоціація подала новий позов, спрямований на відшкодування економічних збитків, понесених через мораторій на виселення CDC.
В обох позовах інтереси квартирної індустрії стверджували, що CDC не мав законних повноважень для прийняття такої масштабної політики, і що власники квартир були змушені нести надмірний тягар пандемії.
Конгрес затвердив Програму екстреної допомоги в оренді житла, фонд у розмірі 46.5 мільярдів доларів для допомоги орендарям, які зіткнулися з фінансовими труднощами через кризу Covid-19. Але як орендодавці, так і захисники орендарів скаржилися, що уряди штатів не змогли надати гроші через невдале розгортання, що призвело до подання заявок на гранти практично неможливо у багатьох юрисдикціях.
Intercept раніше повідомляє про ненадання державами допомоги орендарям. Онлайн-заявка в Нью-Йорку не була відкрита до 1 червня, а інші штати зіткнулися з хронічними проблемами, включаючи обтяжливі вимоги до оформлення документів, які фактично заважають ряду орендарів відповідати вимогам.
Багато дрібні поміщики, включно з особами, які володіють окремою власністю або дуплексом, стверджували, що обмеження на виселення в поєднанні з ненаданням федеральної допомоги поставили їх на межу банкрутства.
Але корпоративні орендодавці, які володіють приблизно половиною ринку оренди та мають доступ до величезних фінансових і юридичних ресурсів, добре впоралися зі збитками та повертаються до безпрецедентного рівня зайнятості та прибутків.
Незважаючи на вдачу, багато житлових комплексів, що належать інвесторам, все ще готуються закінчити мораторій на виселення.
Минулого місяця Верховний суд постановив у рішенні 5-4 залишити в силі попередній наказ CDC, який запобігав виселенню. Але суд також постановив, що Конгрес повинен ухвалити чітке законодавство про продовження мораторію після 31 липня. Законодавці цього не зробили, залишивши новий наказ CDC про продовження мораторію до жовтня в юридичній підвішеності.
ZNetwork фінансується виключно завдяки щедрості своїх читачів.
Задонатити