De huizencrisis in San Francisco wordt verergerd door de toewijzing van duizenden wooneenheden aan kortetermijnhuurruimte voor toeristen.
STR's worden door de wet gedefinieerd als huur voor minder dan 30 dagen, ogenschijnlijk om ze te onderscheiden van residentiële woningen voor de lange termijn.
Toch, de stad vond dat Ongeveer 15% van de leegstaande woningen bevindt zich buiten de langetermijnhuurmarkt en wordt nu gebruikt door Airbnb, een website voor het aanbieden van vakantiewoningen met een waarde van $25 miljard, met 1.5 miljoen nationale vermeldingen en deze groeit nog steeds.
Wat het probleem nog groter maakt, is dat tientallen andere websites met verhuuradvertenties, zoals Craigslist en VRBO (Vacation Rental by Owner), hetzelfde doen in San Francisco.
Natuurlijk leidt de uitputting van de woningbouw alleen maar tot meer prijsinflatie van de resterende voorraad en verhoogt het de kosten van degenen die permanent in de stad willen wonen ernstig.
Het is daarom niet verrassend dat “huisvesting in elke opiniepeiling het nummer één onderwerp is”, aldus Gabriel Metcalf, president en CEO van het publieke beleidsonderzoeksbureau SPUR.
En niet voor niets.
Dat blijkt uit de meest recente statistieken van augustus San Francisco zette zijn heerschappij voort als de duurste stad van het land met een ruime marge. De gemiddelde huurprijs voor een slaapkamer met één slaapkamer bereikte een nieuw record van $3,530, een stijging van 13.9 procent ten opzichte van augustus 2014.
Terwijl de stad tussen 6,559 en 2004 2014 betaalbare woningen heeft toegevoegd, laat het Housing Balance Report bovendien zien dat 5,470 appartementen in dezelfde periode uit de ‘beschermde status’ van de huurcontrole zijn gehaald door een verscheidenheid aan uitzettingen zonder schuld.
Genoeg gezegd. Er is sprake van een crisis.
Los de Airbnb-puinhoop op, ja op Prop F
Als gevolg hiervan zijn er vijf voorstellen op de gemeenteraadsverkiezingen van november die rechtstreeks betrekking hebben op huisvesting. Ze variëren van betaalbare woningobligaties, een moratorium over bouwen tegen marktconforme prijzen in het Mission District van de stad, woningbouwontwikkelingen op overtollige openbare gronden en specifiek ontwikkelingsvoorstel aan de waterkant.
En dan is er Prop F, een van de meest controversiële.
Airbnb heeft op zijn beurt 8 miljoen dollar gestoken in hoge aanvalsadvertenties waarin Prop F-aanhangers ervan worden beschuldigd dat ‘Big Brother’ buren bespioneert en hen tot autoriteiten maakt, alleen maar omdat ze proberen wat meer geld te verdienen met het verhuren van kamers.
Eigenlijk is Prop F vrij eenvoudig. Het roept op tot registratie bij de stad van alle aanbiedingen voor kortetermijnverhuur (STR). Als dit niet wordt gedaan, wordt er een boete opgelegd aan de vermeldingswebsites.
Dit zou nieuw zijn omdat er tot nu toe, zo beweren activisten voor betaalbare huisvesting, buitengewoon weinig toezicht is gehouden op websites voor vakantieverhuur zoals Airbnb.
En omdat de stad een oogje dichtknijpt, zo vertellen voorstanders van huisvesting, heeft dit op dramatische wijze geleid tot de snelle uitbreiding van de STR's en de daaropvolgende uitputting van de woningen die normaal gesproken gereserveerd zijn voor permanente bewoners.
De huidige wet vereist bijvoorbeeld al dat STR-hosts zich bij de stad registreren, maar volgens de Planning Department van San Francisco hebben slechts 618 dit gedaan.
Toch, een San Francisco Chronicle onderzoek onthulde dat Airbnb 4,238 lokale hosts had met 5,459 advertenties. VRBO en anderen hadden ook honderden vermeldingen op hun sites.
Het lijkt erop dat het grote aantal STR's niet werd gerapporteerd, terwijl hun daadwerkelijke impact op de woningnood zowel onopgemerkt als ongereguleerd bleef door de autoriteiten.
Om deze zorgen verder te onderstrepen, heeft de San Francisco Chronicle Het rapport gaf ook aan dat er “minstens 350 gevallen van hele huizen” waren die het hele jaar door op de lijst stonden voor vakantieverhuur, “wat de beweringen van activisten versterkt dat de dienst schaarse woningen uit de beperkte inventaris van de stad verwijdert.”
Bovendien, zo concludeerde het krantenrapport, lijken STR-praktijken “strikte huurwetten te negeren.”
Een hele aanklacht.
Het is waar, vertelde Tess Welborn van de Haight-Ashbury Neighborhood Council me in een gesprek: “en niets van dit alles is legaal.” Ze beschreef hoe het onder de huidige wetgeving noch legaal is om vakantie-eenheden fulltime te huren, noch legaal voor websites om STR's te vermelden zonder dat ze bij de stad zijn geregistreerd.
Dat is de reden waarom David Campos, supervisor van SF, op woensdag 30 september op de persconferentie “Yes on Prop F” op het stadhuis beschreef dat “94 procent van de STR-websitevermeldingen in San Francisco de wet overtreedt.”
Airbnb is te groot om te falen
Sprekers op de Prop F-persconferentie, zoals Dennis Richards, commissaris voor Planning van de SF, probeerden alle stukken op een begrijpelijke manier bij elkaar te brengen, en legden uit dat het verdienen van een paar dollar aan ‘het delen van huizen met toeristen niet intrinsiek slecht is’.
En, zoals anderen uitlegden, willen Prop F-aanhangers niet achter individuen aan gaan die toeristengasten ontvangen, maar eerder de tientallen bedrijfswebsites voor verhuurbedrijven ter verantwoording roepen die hoge commissies verdienen en die flagrant weigeren hun transacties te registreren.
Maar tegelijkertijd benadrukt commissaris Richards dat er een moment komt waarop het verhuren van woonruimte aan tijdelijke bezoekers de ‘permanente beschikbaarheid van woningen’ begint te verdringen.
En dit, zei hij, zou al onze aandacht moeten krijgen.
Dit geldt met name wanneer grote eigenaren van commercieel onroerend goed appartementsgebouwen kopen en langetermijnhuurders uitzetten om STR's dagelijks aan toeristen te verhuren.
De grote stimulans zijn natuurlijk dollars.
Jennifer Fieber van de SF Tenants Union vertelde me dat de dagelijkse huurkosten van STR gemiddeld veel hoger zijn dan het normale pro rata bedrag voor bijvoorbeeld huurders die onder huurbescherming vallen.
En dus verklaart dit het versnelde uitzettingspercentage voor deze huurders en de omzetting van de eenheden in VAK's.
Verbazingwekkend en zelfs vraatzuchtig dat er meer winst kan worden gemaakt met kortetermijnverhuur aan toeristen dan er al wordt verdiend met inwoners die lijden onder zo'n ongelooflijke huurinflatie in de stad.
In wezen zei Sara Short van de SF Housing Rights Coalition: Airbnb is een bedrijfsmodel “dat profiteert van onze huizencrisis” en, voegde Campos eraan toe, ze doen dit door “normale zakelijke wettelijke beperkingen” te omzeilen.
Het is dus duidelijk dat er overal om ons heen zorgen zijn over de praktijken van Airbnb. Maar waar is de handhaving?
De zaken gaan goed, laat ons met rust
“Dat is het hele punt van Prop F,” vertelde Conny Ford, VP Community Affairs, San Francisco Labour Council, AFL-CIO, mij. “Het zal Airbnb en andere advertentiewebsites verantwoordelijk houden” en ons de tijd geven om te plannen hoe we de ongeëvenaarde verdere ontheemding van bewoners kunnen stoppen.
Maar huisvestingsactivisten zijn het beu geworden dat de stad er niet in slaagt de bestaande wetten af te dwingen, terwijl de impact van Airbnb de huisvestingscrisis van de stad heeft verergerd.
Tot nu toe, zo vertelde Jennifer Fieber van de SF Tenants Union, kennen we slechts enkele tientallen gevallen waarin de “stad haar eigen wetten handhaafde die al in de boeken staan.” Het is waar dat burgemeester Lee pas in juli opdracht gaf tot de oprichting van een nieuw handhavingsbureau en vervolgens handelde het alleen door overtredingsbrieven naar 15 hosts te sturen.
“Dit is een druppel op de gloeiende plaat. We hebben de redelijke registratieregels van Prop F nodig, zodat we het aantal verhuurde eenheden in de gaten kunnen houden”, benadrukt Ford.
De afdeling Planning van de stad leek het ermee eens te zijn dat er problemen waren met de huidige regels, toen zij concludeerde dat het “onpraktisch was om te bepalen of er op een bepaalde avond al dan niet een gastheer in hun eenheid aanwezig is [zoals wettelijk vereist]. Als gevolg hiervan kan een gastheer, als er prikkels zijn [winst], de unit volledig van de residentiële markt terugtrekken en deze fulltime voor STR gebruiken, mogelijk tot elke avond van het jaar.”
Dit zijn dezelfde problemen die voorstanders van huisvesting hebben benadrukt en daarom hebben zij strengere controles van Prop F voorgesteld.
Carl Finamore is Machinist Lodge 1781-afgevaardigde bij de San Francisco Labour Council, AFL-CIO. Hij is te bereiken op [e-mail beveiligd]
ZNetwork wordt uitsluitend gefinancierd door de vrijgevigheid van zijn lezers.
Doneren