У новай арэнднай імперыі Уол-стрыт усё награваецца.
За апошнія некалькі гадоў гіганцкія прыватныя інвестыцыйныя кампаніі зрабілі вялікія стаўкі на рынку жылля, скупіўшы больш за 200,000 2007 танных дамоў па ўсёй краіне. Іх план складаецца ў тым, каб здаваць дамы ў арэнду сем'ям - часам тым самым людзям, якія былі перамешчаныя падчас крызісу выкупу - у чаканні, пакуль кошт дома вырасце. Але гэта была б не Уол-стрыт, калі б не было ў рукаве кароткатэрміновай хітрасці, таму прыватныя інвестыцыйныя кампаніі супрацоўнічаюць з буйнымі банкамі, каб аб'яднаць іпатэчныя крэдыты на арэндныя дамы ў новы фінансавы прадукт, вядомы як «каштоўныя паперы, забяспечаныя арэндай». .” (Памятайце, што таксічныя «іпатэчныя каштоўныя паперы» шырока вінавацяць у краху сусветнай эканомікі ў 2008-XNUMX гг.)
Усё гэта прымусіла мяне задумацца: ці гулялі прыватныя інвестыцыйныя кампаніі з арэндай жылля ў іншым месцы? Калі так, што здарылася?
Аказалася, што рынак нерухомасці ў маім двары ў Нью-Ёрку быў пляцоўкай для прыватных інвестыцый на працягу апошняга дзесяцігоддзя, і вынік, што нядзіўна, стаў катастрофай як для арандатараў, так і для рынку.
«Ім цёпла, дзе б яны ні былі»
У Бронксе Бенджамін Уорэн асцерагаецца, што ён і іншыя жыхары могуць згарэць у пажары, таму што кіраўніцтва заблакавала абодва бакі праходаў паміж будынкамі, прызначаных для выхаду з вялізнага жылога комплексу. (Уорэн некалькі разоў тэлефанаваў у горад і кіраўніцтву, каб паскардзіцца, але маршруты застаюцца зачыненымі.) Побач Ліза Эш напалохалася амаль дзесяткам наёмных людзей, калі яна і іншыя жыхары яе будынка, у якім цяпло і гарачая вада былі толькі зрэдку мінулай зімой спрабаваў арганізаваць сход арандатараў у вестыбюлі. Крыху далей на поўдзень Хамоні Купер і яе суседзі атрымліваюць пастаянны паток фальшывых паведамленняў аб высяленні з загадам пакінуць свае кватэры на працягу пяці дзён, нават калі ўсе яны заплацілі арэнду.
Гэтыя трое арандатараў — і яшчэ амаль 1,600 сем’яў у 42 будынках — перажываюць адзін з найбуйнейшых адзіночных спагнанняў, якія пацярпелі ў Нью-Ёрку з пачатку фінансавага крызісу сем гадоў таму. Але вось паварот. Гаспадар гэтых будынкаў далёка не традыцыйны гаспадар. Фактычна гэта кангламерат прыватных інвестыцыйных кампаній, якія паспрачаліся, што змогуць выціснуць з гэтых будынкаў больш грошай, чым у канчатковым рахунку, і ў выніку не змаглі вярнуць іпатэку ў 133 мільёны долараў.
Праблема ў тым, што, калі справы руйнуюцца, арандатары, значна больш, чым гэтыя прыватныя ўладальнікі, у канчатковым выніку бяруць на сябе выдаткі.
«Ім усё роўна, калі мы замерзнем», — сказаў Хамоні Купер, гаворачы пра ўладальнікаў Normandy Real Estate Partners, Vantage Properties, Westbrook Partners і Colonial Management, якія паслядоўна не плацяць нават за прадметы першай неабходнасці, у тым ліку за цяпло і гарачыню. вады, на працягу ўсёй зімы. Купер толькі што даведалася ад суседа, што адміністрацыя адключыла ўсю ваду ў яе будынку, і яна і іншыя лічылі гэты крок помстай за пратэст, які яны дапамаглі арганізаваць у мэрыі раней у той жа дзень. «Ім цёпла, дзе б яны ні былі», - з горыччу дадала яна.
Прыблізна ў 2005 годзе прыватныя інвестыцыйныя кампаніі пачалі назапашваць міні-імперыі нерухомасці па ўсім горадзе, кіруючыся дзіўнымі прагнозамі будучага прыбытку. І калі гэтыя здзелкі пачыналі развальвацца, удар бралі на сябе арандатары, дзяржаўныя пенсійныя фонды або горад, у той час як уласнікам прыватнага капіталу часам удавалася сысці ад фінансавага крушэння з наяўнымі ў руках. Гісторыю пра тое, як гэтыя ігракі прыватнага капіталу так памылкова зрабілі стаўку на жыллё ў Нью-Ёрку, - гэта тая гісторыя, якую, нягледзячы на дзівацтвы нерухомасці ў Вялікім Яблыку, важна зразумець цяпер, калі прыватны капітал стаў на рынак арэнды па ўсёй краіне , і, магчыма, неўзабаве прыедзе ў горад побач з вамі.
Пакупніцкае вар'яцтва
Сёння прыватныя інвестыцыйныя кампаніі, такія як Blackstone Group, цяпер найбуйнейшы ўладальнік аднасямейных дамоў у арэнду ў краіне, лічаць, што грошы, якія можна зарабіць на рынку жылля, ляжаць на раскупцы танных дамоў у гарадах, дзе цэны на жыллё ўпалі найбольш уражліва. Яшчэ ў пачатку 2000-х, у вачах прыватнага капіталу, супастаўным кутком рынку Нью-Ёрка было «даступнае жыллё».
У гэтым горадзе сотні тысяч кватэр па-ранейшаму былі пазначаны як «рэгулюемая арэндная плата», што азначае, што арэндадаўцам было забаронена рэзка павышаць арэндную плату. Адзіным істотным спосабам абыйсці гэтае абмежаванне для арэндадаўца было чакаць, пакуль даўні арандатар выедзе. Тады арэндная плата можа быць паднятая да таго, што панясе рынак.
Для прыватных інвестыцыйных кампаній такая дынаміка здавалася магчымасцю атрымання прыбытку. Ім заставалася толькі выкупляць будынкі з рэгуляванай арэндай і замяняць цяперашніх арандатараў на больш высокааплатных. (У прамысловасці гэта называлася «пераходам» будынка.) Прыкладна дзесяць гадоў таму прыватныя інвестыцыйныя кампаніі або забудоўшчыкі, якія падтрымліваюцца прыватнымі капіталамі, пачалі паглынаць будынкі па ўсім горадзе з рэгуляванай арэнднай платай па незвычайна завышаных коштах. Адным з самых агрэсіўных гульцоў у гульні была кампанія Vantage, якая падтрымліваецца прыватным капіталам. Паміж 2006 і 2007 гадамі ён выдаткаваў каля 2 мільярдаў долараў на куплю 125 будынкаў па ўсім горадзе, уключаючы долю ў партфелі з 42 будынкаў, у якіх жывуць Хамоні Купер, Ліза Уорэн і Бенджамін Эш. На працягу трох гадоў прыватныя інвестыцыйныя кампаніі або забудоўшчыкі, якія падтрымліваюцца грашыма прыватнага капіталу, сышлі ўніз 90,000 XNUMX кватэр з рэгуляванай арэндай, цэлых 10% ад агульнай колькасці, па дадзеных Асацыяцыі развіцця суседства і жыллёвага будаўніцтва.
У іх электронных табліцах усё выглядала добра. Будынкі былі абцяжараныя велізарнымі іпатэчнымі крэдытамі, але кампаніі таксама падлічылі значнае павелічэнне даходаў ад арэнды пасля таго, як яны былі "пераведзены". У некаторых выпадках прагнозы аб карпаратыўных дакументах былі проста надзвычайнымі. У 2005 годзе, напрыклад, Rockpoint Group, прыватная кампанія па нерухомасці, набыла комплекс шматкватэрных дамоў у Гарлеме, вядомы як Riverton Houses. Каб апраўдаць каласальную іпатэку ў 225 мільёнаў долараў, кампанія прагназавала, што гэта зможа больш чым утрая даход ад арэнды з $5.2 млн да $23.6 млн шляхам выцяснення паловы арандатараў, якія рэгулююцца арэндай, на працягу пяці гадоў.
Быў толькі адзін вялікі пралік, не толькі ў здзелцы з Рывертанам, але амаль ва ўсіх з іх. Унутры шматкватэрных дамоў былі рэальныя, жывыя арандатары, якія не жадалі быць «пераходам» і змагаліся як чорт, каб застацца.
Суцэльны крымінал
Вялікія грошы і арэндадаўцы ніколі не былі чужымі на рынку нерухомасці Нью-Ёрка. Але прыход прыватных інвестыцыйных кампаній у горад у першыя гады гэтага стагоддзя быў настолькі яркім, што абаронцы жыллёвага будаўніцтва ахрысцілі гэтую практыку "драпежніцкім капіталам". Назва адносіцца да тактыкі, да якой гэтыя кампаніі прыбеглі, калі стала ясна, што даўнія арандатары не збіраюцца сыходзіць.
У цэлым сярэдняя цякучасць кватэр, якія рэгулююцца, складае каля 5% у год. Арэндадаўцы, чый бізнес-план залежыць ад павелічэння гэтай лічбы ўтрая, неўзабаве выяўляюць, што арганізуюць мноства тактык пераследу, некаторыя з іх цалкам незаконныя, каб прымусіць людзей пераехаць, у тым ліку рассыланне фальшывых паведамленняў аб высяленні, адключэнне ацяплення або вады і дазвол на заражэнне шкоднікамі трымаць.
«Вы не прымусіце 30% арандатараў з'ехаць, не пераследуючы іх і не здзейсніўшы нейкае махлярства», растлумачаны Дэзірэ Філдс, дацэнт кафедры гарадскіх даследаванняў у Квінс-каледжы. У якасці прыкладу яна паказвае, як Vantage разаслаў так шмат фальшывых паведамленняў аб высяленні арандатарам з калекцыі будынкаў у Квінсе, што раённы суд даў кампаніі ўласны дзень у рэестры жыллёвага суда. Пазней генеральная пракуратура Нью-Ёрка падала ў суд на Vantage за незаконны пераслед арандатараў у тым, што Нью-Ёрк Таймс званы «сістэматычныя намаганні прымусіць іх сысці, каб стварыць вакансіі для больш высокааплатных арандатараў».
Для арандатараў гэтыя прыватныя пакупкі былі па сутнасці бяспройгрышнай сітуацыяй. Каб здзелка ўдалася, арандатараў прыйшлося выгнаць. З іншага боку, калі здзелка правалілася і арандатары павінны былі застацца, арэндадаўцы неадкладна пазбаўляліся інвестыцый ад будынкаў, робячы ўмовы жыцця горшымі, чым калі-небудзь.
Самы сумна вядомы выпадак такога роду драпежніцкіх злоўжыванняў капіталам быў здзейснены кампаніяй па нерухомасці пад назвай Ocelot Capital Group. У 2007 годзе пры падтрымцы ізраільскай прыватнай інвестыцыйнай кампаніі яна купіла 25 кватэр з рэгуляванай арэндай у Бронксе. Deutsche Bank прафінансаваў 29 мільёнаў долараў, пазней набыты Fannie Mae. Неўзабаве пасля гэтага сітуацыя пачала пагаршацца. У будынках было толькі спарадычнае цяпло або гарачая вада. Лопнулі трубы. Столі апусціліся. Калі Ацэлот зразумеў, што гэта не прынясе грошай, ён толькі адышоў далей.
У артыкуле за 2011 г Сілы прытулку часопіса, Дзіна Леві, былы дырэктар Савета па садзейнічанні гарадской гаспадарцы, якая цяпер працуе з Генеральнай пракуратурай, апісана адно наведванне будынкаў:
«Арганізатары знайшлі маці-адзіночку, якая даглядае траіх маленькіх дзяцей, якія больш за тры месяцы жылі без працоўнага санвузла. Яе імправізаваны туалет складаўся з вядра і шланга, які ёй удалося падключыць да дзіравай кухоннай ракавіны. Яна патлумачыла, што не з'ехала, таму што мясцовы жыллёвы орган, які выплачваў ёй штомесячную дапамогу на арэнду жылля, не зацвердзіў яе пераезд на новую кватэру».
Прыхільнікі жыллёвага будаўніцтва мяркуюць, што агрэсіўны ўзровень, які часта выкарыстоўваецца прыватнымі гульцамі ў гэтыя гады, задаў тон больш шырокаму рынку, асабліва ў раёнах, дзе арэндная плата расце найхутчэй. У лютым арэндадаўца будынка з рэгуляванай арэндай у бруклінскім раёне Бушвік трапіў у загалоўкі, наняўшы рабочых-будаўнікоў, якія ўзялі кувалды ў ванныя пакоі і кухні кватэр яго арандатараў і проста пачалі іх раздзіраць.
"Гэта поўная злачыннасць", - сказаў Адам Майерс, юрыст Brooklyn Legal Services Corporation A, які працуе з арандатарамі ў адным з іншых будынкаў гэтага арэндадаўца, дзе нядаўна былі разбураны кацёл і трубы ў падвале. Наколькі Майерсу вядома, гэты арэндадаўца не мае падтрымкі прыватным капіталам, але ён звычайна лічыць, што ўзровень дамаганняў адлюстроўвае паступленне грошай прыватнага капіталу і манеры на рынак арэнды. «Вам не трэба праходзіць шмат этапаў, каб убачыць, як фінансісты з Уол-стрыт кіруюць гэтым працэсам», — кажа Мейерс.
Фантазія і прагнасць
Ужо ў 2008 годзе стала ясна, што нешта сур'ёзна не так з фінансавымі разлікамі, звязанымі з гэтымі прыватнымі пакупкамі, не толькі для арандатараў, але і для больш шырокага рынку.
"Увесь драпежны капітал - гэта картачны домік, пабудаваны на аснове фантазіі і прагнасці", - заявіў сенатар Чарльз Шумер (штат Нью-Ёрк) у снежні 2008 года.
Да таго часу ўладальнік прыватнага капіталу Riverton Houses ужо быў пад пагрозай дэфолту. Іншыя здзелкі хутка сапсуюцца. Найбуйнейшай з іх стала беспрэцэдэнтная купля двух комплексаў на Манхэтэне, Stuyvesant Town і Peter Cooper Village, коштам 5.4 мільярда долараў прыватным інвестыцыйным гігантам BlackRock Realty і кампаніяй па нерухомасці Tishman Speyer Properties у 2006 годзе. Да 2010 года BlackRock і Tishman аб'явілі дэфолт па іпатэцы і сышлі. ад уласцівасцей.
З пачаткам фінансавага крызісу стала ясна, наколькі важную ролю адыгралі крэдыторы ва ўсёй драпежніцкай схеме ўласнага капіталу. Ніводная з гэтых празмерна агрэсіўных здзелак не была б магчымай без лёгкага доступу прыватных інвестыцыйных кампаній да іпатэчных крэдытаў, што, у сваю чаргу, было магчыма дзякуючы працэсу сек'юрытызацыі (банкаўская практыка аб'яднання і продажу гэтых пазык інвестарам, каб паменшыць на свой страх і рызыку).
Азіраючыся назад, нішто не можа быць больш уражлівым, чым той факт, што калі гэтыя драпежныя пакупкі акцый выбухаюць, самі прыватныя інвестыцыйныя кампаніі рэдка губляюць так шмат. Пры краху здзелкі Stuyvesant Town, напрыклад, Black Rock страціў толькі 112 мільёнаў долараў. У іншых выпадках фірмы, здаецца, зарабілі грошы, нават калі здзелкі праваліліся.
У 2006 годзе Vantage і яе фінансавы партнёр AREA Property Partners купілі комплекс з сямі будынкаў на Манхэтэне пад назвай Delano Village за 175 мільёнаў долараў. (Яго цяперашняя назва - Savoy Park.) Большая частка цаны была пакрыта іпатэкай у 128.7 мільёна долараў. У наступным годзе Vantage рэфінансавала яго, атрымаўшы 367.5 мільёна долараў новых пазык. У той час як банк аб'яднаў большую частку гэтай пазыкі ў каштоўную паперу і прадаў яе інвестарам, Vantage выкарыстаў фінансаванне, каб пагасіць першую іпатэку, пагасіў сабе першапачатковыя інвестыцыі і адклаў частку грошай у рэзервы. Аднак у канцы дня ў Vantage і AREA Property Partners засталося каля 105 мільёнаў долараў наяўнымі, па дадзеных Нью-Ёрк Таймс. Што яны зрабілі з гэтымі грашыма, ніхто дакладна не ведае. Да 2010 года крэдыт быў пратэрмінаваны. У 2012 годзе Vantage прадала комплекс на суму, дастатковую для пагашэння непагашанай іпатэкі.
У сваім артыкуле ў Нью-Ёрк Таймс у 2011 годзе, за год да таго, як Vantage разгрузіў комплекс для пакрыцця непагашанай іпатэкі, Чарльз Баглі рэзюмаваць здзелка з Дэлана-Вілідж і іншая падобная: «У кожным выпадку яны не зусім пацярпелі: нягледзячы на тое, што пагрузілі будынкі ў фінансавы адчай, кожны з іх змог атрымаць дзясяткі мільёнаў долараў наяўнымі з уласнасці».
Але гэта не значыць, што некаторыя гульцы не прайгралі, нават калі гэта не заўсёды тыя рызыкоўныя інвестары, якіх можна чакаць. У здзелцы Stuyvesant Town, напрыклад, пенсійны фонд дзяржаўных служачых Каліфорніі прайграў больш за 500 мільёнаў долараў. Пенсійны фонд каліфарнійскага настаўніка страціў 100 мільёнаў долараў, а пенсійны фонд Фларыды страціў 250 мільёнаў долараў.
Для Кэры Уайт, дырэктара па арганізацыі і палітыцы некамерцыйнай жыллёвай арганізацыі Савет садзейнічання гарадской сядзібе, што сумнеўна ў тым, што дзяржаўныя пенсійныя фонды інвестуюць у такія асуджаныя здзелкі, гэта не толькі страты, якія яны нясуць. Справа таксама ў тым, што гэтыя пенсійныя фонды часам актыўна фінансуюць здзелкі, якія будуць падштурхоўваць магчымае выцясненне некаторых з іх уласных членаў з іх кватэр.
Яна памятае, як яна і яе калегі ўпершыню сутыкнуліся з драпежніцкай схемай акцый. Арандатары скардзіліся на пераслед і жорсткае абыходжанне ў шэрагу будынкаў у верхнім Манхэтэне, якія доўгі час былі часткай гарадской праграмы даступнага жылля Мітчэл-Лама. У 2007 годзе, на піку бурбалкі, кіруючая кампанія, якую падтрымлівае інвестыцыйная фірма Morgan Stanley, набыла будынкі за 918 мільёнаў долараў, што стала адной з найбуйнейшых здзелак з нерухомасцю на Манхэтэне ў гісторыі. Пасля куплі кіруючая кампанія разаслала шквал паведамленняў аб высяленні — 633 у адным будынку.
Але што сапраўды выклікала спрэчкі, так гэта тое, што і гарадскі, і дзяржаўны пенсійныя фонды ўклалі грошы ў здзелку, а гарадскія рабочыя часта былі жыхарамі будынкаў, прызначаных Мітчэлам-Ламай. «Іх уласныя пенсійныя фонды збіраліся фінансаваць здзелкі, якія спадзяваліся выціснуць іх», - кажа Уайт.
Things Fall Apart
Сёння прыватныя інвестыцыйныя кампаніі вядуць іншую гульню на нацыянальным рынку арэнды жылля для адной сям'і. Але некаторыя абаронцы жыллёвага будаўніцтва лічаць, што катастрафічнае дзесяцігоддзе прыватнага капіталу ў Нью-Ёрку можа стаць тэстам таго, што можа адбыцца па ўсёй краіне. У абодвух выпадках агрэсіўныя інвестары з Уол-стрыт хутка скупляюць велізарную колькасць арэнднай нерухомасці з прагнозамі кароткатэрміновых прыбыткаў, якія эканамістам і прыхільнікам жыллёвага будаўніцтва здаюцца больш чым аптымістычнымі. У Нью-Ёрку яны меркавалі, што могуць перавярнуць будынкі, якія рэгулююцца арэндай. На нацыянальным узроўні яны робяць стаўку на тое, што могуць атрымаць прыбытак ад пакупкі і здачы ў арэнду дамоў у гарадах, якія больш за ўсё пацярпелі ад жыллёвага крызісу - план, які абапіраецца на іх здольнасць рамантаваць, кіраваць і здаваць у арэнду дзясяткі тысяч дамоў па ўсёй краіне і ў значна большым маштабе чым хто-небудзь або любая кампанія калі-небудзь спрабавала ў Злучаных Штатах. У абодвух выпадках, калі прагназуемая норма прыбытку не дасягаецца, здзелкі руйнуюцца, пагражаючы стабільнасці жыцця арандатараў і поспеху складаных фінансавых прадуктаў, якія ўплываюць на больш шырокі рынак (нават калі прыватныя інвестыцыйныя кампаніі могуць пазбегнуць з адносна невялікімі выдаткамі страчаных уласных грошай).
Ужо ёсць прыкметы навальнічных хмар на гарызонце гэтых новых арэндных імперый. Гігант прыватнага капіталу Blackstone, лідэр новай індустрыі, убачыў сваю сабраную арэндную плату паменшыць 7.6% у апошнім квартале 2013 года. Як і ў выпадку з грабежніцкімі здзелкамі з акцыянерным капіталам у Нью-Ёрку, ключом для Blackstone з'яўляецца магчымасць сабраць неабходную суму арэнднай платы. У адваротным выпадку ўвесь план разбурыцца.
Вярнуўшыся ў Бронксе, Хамоні Купер працягвае плаціць штомесячны чэк за арэнду ў памеры 1,300 долараў, нават калі яе група прыватных ўладальнікаў капіталу выключана, а яе будынак развальваецца. Яе суседзі кажуць, што не могуць піць ваду з крана, таму што трубы такія старыя, што вада часам цячэ чорная. Іншыя паведамляюць, што ў іх ванных пакоях расце густая чорная цвіль або грыбы. Сама Купер рада, што яе ўвогуле працуюць. Гэтай зімой адміністрацыя разбурыла яе ванны пакой, разадраўшы падлогі. На працягу двух месяцаў ёй даводзілася карыстацца ваннай у пустой кватэры і кожную раніцу вітала сваіх суседзяў знізу, проста махаючы рукой праз шчыліны ў падлозе кухні.
«Яны выкарыстоўваюць нас як банкамат», — так яна апісвае гэта. Як і дзясяткі тысяч іншых нью-ёркцаў, якія жывуць у будынках з рэгуляванай арэнднай платай, якія кантралююцца інвестарамі з Уол-стрыт, яна настойвае на тым, што з'ехала б, калі б магла, але не знайшла куды ісці.
«Такое адчуванне, што мяне караюць», — кажа яна і задаецца пытаннем пра гаспадароў свайго будынка: «Што я вам зрабіла?»
Для Керыма Одэкона, які сем гадоў працаваў аналітыкам па палітыцы ў Дэпартаменце захавання і развіцця жылля Нью-Ёрка, Купер - гэта тая гісторыя, пра якую ён чуў у агенцтве амаль штодня.
«Гэта крызіс», — кажа ён. «Павінна быць камісія праўды і прымірэння для жыхароў Нью-Ёрка».
TomDispatch рэгулярны Лаура Готэсдзінер - журналістка і аўтар Выключаная мара: Чорная Амерыка і барацьба за месца, якое можна назваць домам. Яна рэдактар для Waging ненасілля і напісаў для Плэйбой, Al Jazeera America, RollingStone.com, Ms., Huffington Post і іншыя выданні.
Гэты артыкул упершыню з'явіўся на TomDispatch.com, вэб-блог Інстытута нацыі, які прапануе стабільны паток альтэрнатыўных крыніц, навін і меркаванняў Тома Энгельхардта, шматгадовага рэдактара выдавецтва, сузаснавальніка праект амерыканскай імперыі, Аўтар Канец Перамогі Культура, А рамана, Апошнія дні выдавецтва. Яго апошняя кніга Амерыканскі шлях вайны: як войны Буша сталі войнамі Абамы (Haymarket Books).
ZNetwork фінансуецца выключна дзякуючы шчодрасці сваіх чытачоў.
ахвяраваць