Сёння бяспека - гэта слізкая ідэя, асабліва калі гаворка ідзе пра дамы і наваколлі.
Мабыць, найбольш супярэчлівай падзеяй у «аднаўленні» жыллёвага будаўніцтва ў Амерыцы з'яўляецца роля буйных прыватных інвестыцыйных кампаній. За апошнія гады яны скупілі больш за 200,000 XNUMX у асноўным канфіскаваных дамоў па ўсёй краіне і ператварылі іх у арэндныя імперыі. У свеце фінансаў і нерухомасці гэтая распрацоўка атрымала высокую ацэнку за дапамогу ў павышэнні кошту жылля і стварэнне новага фінансавага прадукту, вядомага як «забяспечаная арэндай каштоўная папера». Аднак многія эканамісты і прыхільнікі жыллёвага будаўніцтва крытыкуюць гэтую новую мадэль як спосаб для Уол-стрыт капіталізаваць на эканамічны крызіс, па сутнасці, выштурхоўваючы сем'і з іх дамоў, потым разварочваючыся і здаючы ім гэтыя дамы ў арэнду.
Пад прыцэлам апынуліся дзясяткі тысяч сем'яў, якія цяпер жывуць у гэтых прыватных дамах. Для іх гэта пытанне не эканамічных дэбатаў, а штодзённай бяспекі і стабільнасці. Сярод іх Седзіла з Чандлера, штат Арызона, дружная сям'я, у якой мужчыны працуюць на будаўніцтве і на нафтавых радовішчах, у той час як валявыя жанчыны сумяшчаюць вучобу з працай і дзецьмі, а малыя вучацца танцаваць з самага ранняга ўзросту. навучыцца хадзіць. Іх гісторыя пра прыватную інвестыцыйную фірму, зніклую агароджу басейна і смерць двухгадовага дзіцяці падымае хвалюючыя пытанні аб тым, як, як нацыя, мы вызначаем бяспеку жылля і чаму ў разгар таго, што звычайна называюць «выздараўлення», многія раёны насамрэч могуць станавіцца ўсё больш уразлівымі.
Пакупніцкае вар'яцтва
У пачатку жніўня 2013 года сям'я Седзіла зладзіла вечарыну ў басейна ў сваім доме ў Чандлеры. Гэта быў шосты дзень нараджэння сына Брэнды Седыльё, Ісуса, і сям'я зладзіла яму свята на тэму Бэтмена, якое суправаджалася piñata на пад'ездзе і арандаванай воднай горкай для невялікага басейна ў двары. Брэнда, яе брат Браян і яе сястра Крысцін тры тыдні таму падпісалі гадавую арэнду двухпавярховага будынка, што зрабіла вечарыну асаблівай. Гэта было першае сямейнае свята, якое можна было зладзіць у хаце.
«Мы заўсёды жылі ў кватэрах, кватэрах, кватэрах», - сказала Крысціна.
Яны трое былі рады знайсці месца, якое яны маглі сабе дазволіць і якое было дастаткова вялікім для іх дзяцей, партнёра Крысцін Хаўера і іх бацькоў Вольгі і Ісуса. Старэйшая дачка Крысцін, двухгадовая Захара, была настолькі блізкая да сына Брэнды, што яны называлі адзін аднаго братам і сястрой.
Адзіным клопатам падчас свята быў басейн, за якім пільна сачылі дарослыя. Будучы неагароджаным, гэта было крыніцай стрэсу з моманту іх пераезду. Неаднаразовыя просьбы да кіруючай кампаніі, якая кантралюе маёмасць, аб усталяванні такой агароджы ні да чаго не прывялі. Сэдыльё паняцця не мелі, што сапраўдным уладальнікам дома з'яўляецца прыватная інвестыцыйная кампанія пад назвай Progress Residential LP. Ён быў заснаваны ў 2012 годзе Дональдам Малленам, былым партнёрам Goldman Sachs, і Куртам Шэйдам, былым кіраўніком інвестыцыйнага банка Bear Stearns, які разваліўся ў 2008 годзе. Progress фінансаваўся за кошт крэдытнай лініі ў 400 мільёнаў долараў ад Deutsche Bank.
У той жа месяц, калі сям'я арандавала дом па адрасе 1471 West Camino Court, Progress Residential набыла больш дамоў у краіне Марыкопа, чым любы іншы інстытуцыйны пакупнік. На нацыянальным узроўні Blackstone, гігант прыватнага капіталу, быў вядучым пакупніком дамоў для адной сям'і, выдаткаваўшы больш за $ 8 млрд. паміж 2012 і 2014 гадамі на куплю 43,000 2013 дамоў прыкладна ў тузіне гарадоў. Аднак у траўні 200 года, па словах Майкла Ора, дырэктара Цэнтра тэорыі і практыкі нерухомасці Школы бізнесу У. П. Кэры пры Універсітэце штата Арызона, Progress Residential купіла амаль XNUMX дамоў, перавысіўшы ўзровень пакупкі Blackstone у тым месяцы ў раёне Фенікса. .
Стан і адпаведнасць коду гэтых дамоў вар'іруюцца і рэдка становяцца вядомымі ў момант пакупкі. Майка Андэрсана, які працуе ў службе правядзення таргоў з Progress Residential і іншымі гігантамі прыватнага капіталу на куплю дамоў на аўкцыёнах, часам прасілі выйсці і паглядзець на дамы. Але з ашаламляльнымі тэмпамі пакупкі - да 15 дамоў у дзень на піку - ён не мог паспяваць. "Іх было б занадта шмат, вы не маглі б выйсці і паглядзець на іх", - сказаў ён. «Гэта проста азартная гульня. Ніколі не ведаеш, у што ўлез».
Дом на Уэст-Каміно-Корт
Двухпавярховы дом, які неўзабаве стаў домам сям'і Седзіла, быў у выдатным структурным стане, калі сям'я падпісвала дагавор арэнды. Ён нядоўга пуставаў. Раней у тым жа годзе былы ўладальнік Лойд Картэр прадаў дом, каб пазбегнуць выкупу пасля таго, як зразумеў, што ён павінен па іпатэцы на 100,000 XNUMX долараў больш, чым каштуе дом. («Я нават не ведаў, каму яны гэта прадалі, — сказаў мне Картэр. — Агенцтва, якое займаецца правам тытула, толькі што адправіла дакументы з кур'ерам і сустрэла мяне ў Starbucks.»)
Быў шэраг невялікіх праблем з рэабілітацыяй: заражэнне прусакамі, алей, якое разлілося на пад'ездзе, і неахайная фарба. Крысцін зафіксавала некаторыя з гэтых праблем і іншыя падчас агляду, але яна не была занадта занепакоеная. «Усё, што я шукала, гэта досыць вялікае месца, каб мы маглі быць разам», — сказала яна. Да таго часу яна жыла ў кватэры бацькоў у Тэмпе з Захарай і яе малодшай дачкой Элізай.
Адной сур'ёзнай праблемай было адсутнасць агароджы басейна. Перш чым сям'я пераехала, Крысцін папрасіла Golba Group, кампанію па кіраванні маёмасцю, якую Progress наняла для арэнды і абслугоўвання многіх дамоў, паставіць адзін. Як яна ўспамінае, Лэйсі, агент па нерухомасці, на імгненне сышла, а калі вярнулася, «сказала, што не збіраюцца ставіць». Крысцін прапанавала пакрыць выдаткі, і ёй паведамілі, што сям'я можа ўсталяваць уласны бар'ер, але толькі ў тым выпадку, калі ён не будзе ўплываць на добраўпарадкаванне тэрыторыі і не будзе замацаваны на якіх-небудзь пастаянных збудаваннях, што для Крысцін падалося немагчымым.
На наступным тыдні сям'я пераехала, усё больш нервуючыся з-за неагароджанага двара, асабліва таму, што яны не ведалі, якія крокі яны могуць законна распачаць як арандатары. Бацька Крысцін пачаў збіраць дровы, каб пабудаваць бар'ер на ўнутраным дворыку, і сям'я ўзгадніла план бяспекі: і ўваходныя, і заднія дзверы павінны былі ўвесь час заставацца зачыненымі, і некалькі дарослых павінны былі назіраць за дзецьмі, калі яны знаходзіліся на вуліцы. Крысцін кажа, што іншы раз тэлефанавала ў кампанію, каб папрасіць агароджу, зноў прапаноўваючы пакрыць выдаткі.
Гольба сцвярджае, што ў яго няма запісаў аб гэтых запытах. Лэйсі (якая адмовілася назваць сваё прозвішча) сказала, што не памятае Седыльё, не менш, ці прасілі яны плот. «Калі б вы ведалі, якая ў нас маёмасць», — сказала яна мне па тэлефоне. «Гэта было больш за год таму».
Бізнес-мадэль прыватнага капіталу
Глабальныя прыватныя інвестыцыйныя кампаніі гістарычна не займаліся агароджамі басейнаў і іншымі праблемамі, звязанымі з утрыманнем аднасямейных дамоў. Але пасля абвалу рынку жылля ідэя набыць масу гэтых канфіскаваных аб'ектаў раптам набыла сэнс, прынамсі, для інвестараў. Такія прыватныя пакупкі павінны былі зарабляць грошы трыма спосабамі: купляць танна і чакаць, пакуль дамы набяруць кошт, калі рынак адновіцца; здача іх у арэнду і спагнанне штомесячнай арэнднай платы; і прасоўванне фінансавага прадукту, вядомага як «каштоўныя паперы, забяспечаныя арэндай», падобныя на сумна вядомыя каштоўныя паперы, забяспечаныя іпатэкай, якія выклікалі крах жыллёвага будаўніцтва ў 2007-2008 гадах. Нягледзячы на тое, што купля прыватных інвестыцыйных кампаній нарэшце запаволілася, эканамісты (у тым ліку супрацоўнікі Федэральнай рэзервовай сістэмы) выказалі занепакоенасць магчымасцю таго, што калі-небудзь гэтыя арэндныя каштоўныя паперы можа нават дэстабілізаваць — пераклад: крах — шырокі рынак.
Паколькі Уол-стрыт нясе вялікую адказнасць за першапачатковы крах рынку жылля, многія характарызуюць гэтыя новыя пакупкі як захоп зямлі. У многіх адносінах генеральны дырэктар Progress Дональд Мален з'яўляецца плакатам для гэтага аргументу. Інвестыцыйны банкір, які атрымаў асалоду ад кароткага шквалу славы пасля пройгрыш таргоў Алека Болдуіна на аўкцыёне мастацтваў, ён быў лідэрам каманды ў Goldman Sachs, якая арганізавала сумна вядомую стаўку супраць рынку жылля. Вядомы як "вялікі кароткі", ён дазволіў гэтай кампаніі зрабіць "сур'ёзныя грошы«Калі эканоміка растала, згодна з лістамі самога Маллена. (Яны былі вызвалены Пастаянным падкамітэтам па расследаваннях Сената ў 2010 г.) Як Кевін Руз зI Love New York часопіс мае пісьмовы, «Хлопец, чыя самая вядомая гандаль была паспяховай стаўкай на поўнамаштабны крах рынку жылля, цяпер налятае, каб забраць кавалкі з іншага боку».
Смерць дзіцяці
У адрозненне ад стрыечнага брата Ісуса, двухгадовая Захара баялася басейна. Значна часцей яе можна было знайсці танцуючым перад тэлевізарам або есці гародніну, якая, на здзіўленне сям'і, была яе любімай ежай. Яна любіла кетчуп і аднойчы выклікала агіду да сваёй цёткі Брэнды, апусціўшы ўсю руку ў міску з кетчупам у рэстаране і злізаўшы прыправу з пальцаў. Апісваючы сябе як чалавека, які «любіць першынства», Крысцін захавала ўсё ў жыцці сваёй дачкі, пачынаючы ад станоўчага тэсту на цяжарнасць і заканчваючы сертыфікатам, які яна атрымала за валанцёрства ў праграме Захары Early Head Start.
Тод Сцюарт, адвакат Крысцін Седзіла, успамінае, што быў шакаваны колькасцю сувеніраў на памяць, якія сям'я сабрала за кароткае жыццё Захары. «Я папрасіў у яе некалькі фотаздымкаў Захары, — сказаў мне Сцюарт, — і Крысцін даслала мне 1,200 фотаздымкаў».
Прыкладна за тыдзень да смерці Захары Крысцін звярнулася да настаўніка Head Start сваёй дачкі, каб спытаць пра ўрокі плавання. Дзяўчына па-ранейшаму выяўляла крайнюю агіду да басейна, але Крысцін хацела быць асцярожнай. Тыя выхадныя на вечарыне дня нараджэння Па словах членаў сям'і, гэта быў момант, калі яе страх перад вадой, напэўна, знік, таму што ў наступную сераду, калі Крысціна была на працы, а Захара лячыў дома ад ліхаманкі з бабуляй Вольгай, малая выпаўзла праз сабачку дзверы і знайшла шлях у басейн.
«Я літаральна была ў шоку», — кажа Крысцін пасля таго, як ёй патэлефанавала Вольга ў салоне Subway, дзе яны з Брэндай працавалі. «Я зняў фартух і пабег у бальніцу».
Множныя парушэнні
Што тычыцца юрыдычнай адказнасці, законы штата Арызона не вельмі складаныя.
Калі маёмасць не адпавядае кодэксам горада або штата, адказнасць за магчымыя траўмы або смерць, напрыклад утапленне, кладзецца на ўладальніка маёмасці — асабліва калі пацярпелы бок непаўналетні. Разглядаючы фотаздымкі дома West Camino, зробленыя паліцыяй і следчымі, Дуг Дыкер, адвакат па справах аб цялесных пашкоджаннях у Скотсдэйле, растлумачыў, што гэтае месца відавочна «парушае гарадскі кодэкс».
Калі ўнутраная агароджа вакол басейна адсутнічае, гарадскі код патрабуе выканання адной з трох мер засцярогі: дзверы з доступам да басейна павінны самастойна зачыняцца і зачыняцца; для басейна павінна быць электрычнае пакрыццё; ці павінна быць гукавая сігналізацыя на ўсіх дзвярах. Нічога з гэтых трох рэчаў не было ў доме на момант утаплення, як сведчаць фотасведчанні, так і сведчанні сям'і.
Дыкер, які працаваў над падобнай супрацьпраўнай смерцю, калі 16-месячнае дзіця патанула ў басейне ў суседнім Глендэйле пасля таго, як прапаўзла праз дзверы для сабачак, растлумачыў: «Кожны раз, калі вы здаяце ў арэнду сям'і з маленькімі дзецьмі, абавязак па Закон Арызоны прадугледжвае, што арэндадаўца павінен прыняць меры засцярогі дастаткова разважлівага чалавека.
Разглядаючы фатаграфіі, ён дадаў: «Знешняя агароджа таксама парушае гарадскі кодэкс».
Не "традыцыйна правільныя" практыкі
Калі Крысцін прыбыла ў бальніцу, Захара была падключана да дыхальнай трубкі, і яе жывот рэзка надзьмуўся. Хаўер, які працуе на будаўніцтве, быў за горадам па працы. Крысцін патэлефанавала яму, каб ён прыйшоў дадому, цяпер. Лекары паведамілі ёй, што нават калі б яны змаглі прымусіць Захару аднавіць дыханне, яна атрымала б сур'ёзныя пашкоджанні мозгу. Крысцін сказала, што проста хоча, каб яе дачка была жывая, таму лекары працягвалі яе рэанімаваць.
«Яны ціснулі і ціснулі на яе, і я сказала: «Проста пакіньце яе ў спакоі», — так апісвала Крысцін апошнія хвіліны жыцця сваёй дачкі. «Мы памаліліся, і святар блаславіў яе цела, а я проста ўпаў на падлогу і пачаў плакаць».
Сям'я вярнулася з бальніцы і пачалася дзевяцідзённая жалоба, але Крысцін доўга не прасядзела. Брэнда ўспамінае, што яе сястра амаль адразу пачала займацца падрыхтоўкай да пахавання дачкі. У працэсе, як распавядае Крысціна, яна патэлефанавала Гольбе, каб паведаміць кампаніі, што здарылася. Замест спачуванняў ёй сказалі напісаць заяву ў міліцыю.
Крысцін пачала даследаваць гарадскія будаўнічыя нормы і законы на гэтую тэму, але потым выявіла, што яе перакідваюць ад аднаго агенцтва да іншага. «На вэб-сайце горада Чандлер я паглядзела інфармацыю аб выкананні кодаў», — успамінае яна. «Я тэлефанаваў пару разоў. Гэта было вельмі заблытана; калі я назваў код, яны сказалі патэлефанаваць у [Дэпартамент] будынкаў. І калі я патэлефанаваў у Buildings, яны сказалі мне назваць код».
Нарэшце яна спусцілася ў кодэкс і расказала аднаму з інспектараў, як памерла яе дачка. Яна хацела ведаць, ці ёсць у доме парушэнне, і калі так, то як пра гэта паведаміць. Інспектар узяў у яе нумар і прызначыў час для агляду дома. Замест гэтага ён ператэлефанаваў днём і пакінуў галасавое паведамленне, прапаноўваючы Крысціне патэлефанаваць у Дэпартамент будынкаў. Калі яна распавяла аб размове з Голбай і расчараванні ў горадзе пахавальнай службы Захары, Крысцін параілі знайсці сабе адваката.
У тэлефонным інтэрв'ю Скот Голба, сузаснавальнік Golba Group, заявіў, што такія праблемы, як утапленне або парушэнне правілаў, не з'яўляюцца звычайнай з'явай у дамах, якія належаць інвестарам, якімі кіруе яго кампанія. (Варта адзначыць, што ўтапленне ў басейне ў акрузе Марыкопа надзвычай частая; 10 дзяцей у 2014 годзе патанулі там, паведамляе Children's Safety First.)
Тым не менш, Голба выказаў здагадку, што неабходнасць Progress дасягнуць высокай прыбытковасці для сваіх інвестараў выклікала нечуваны раней фінансавы ціск на рынак арэнды жылля для адной сям'і. «Уладальнікі інстытутаў хочуць ведаць: «Колькі грошай я зарабіў на кожным квадратным футе?» Колькі грошай мне трэба было ўкласці ў капітал, і колькі грошай я зарабіў на гэтым капітале?'... Калі справа даходзіць да ўласнікаў інстытуцый, усё залежыць ад электронных табліц».
Для Progress і іншых інстытуцыйных інвестараў да гэтага часу прыбытак ад арэндных дамоў для адной сям'і не заўсёды аказваўся шчаслівай гісторыяй. Мінулым летам іншая прыватная інвестыцыйная кампанія, American Homes 4 Rent, звольніла шэраг сваіх супрацоўнікаў пасля паведамлення аб стратах. У лютым дадзеныя паказалі, што арэндная плата, якую Blackstone спаганяў з 3,207 дамоў, якія разам складалі заклад для першай у гісторыі «забяспечанай арэндай каштоўнай паперы», знізілася на 7.6%. «Арэндаўладальнікі на адну сям'ю з усіх сіл намагаюцца атрымаць прыбытак, набываючы дамы хутчэй, чым яны могуць запоўніць іх арандатарамі», Bloomberg News паведамляецца у жніўні мінулага года.
Скот Голба растлумачыў, што часам гэты разрыў паміж чаканымі і фактычнымі прыбыткамі прымушаў такія кампаніі, як Progress, абыходзіць правілы, каб павялічыць прыбытак. «Спачатку яны павінны прадаць сваім акцыянерам пэўную суму ў доларах, і калі да гэтага не дойдзе, калі ўсё сказана і зроблена, калі яны не могуць зарабіць столькі грошай з дома, яны павінны растлумачыць гэта сваіх акцыянераў або банка, якому яны крэдытуюць».
«З адмоўнага боку, - працягнуў ён, - яны паспрабуюць падняць арэндную плату або зрабіць нешта, што традыцыйна не правільна, каб зэканоміць грошы - ці, я павінен сказаць, каб зарабіць больш грошай на маёмасці».
Плот
Увесну, пакуль Крысцін і Хаўер яшчэ не спраўляліся са сваім горам, Седзіла з'ехалі. «Мы павінны навучыцца жыць без яе да канца жыцця», — сказала мне Крысцін.
Смерць Захары закранула і іншых членаў сям'і. Вольга заставалася з разбітым сэрцам, а Брэнда адчувала стрэс ад таго, каб захаваць сям'ю разам, нават калі яна працавала поўны працоўны дзень, скончыла першы курс каледжа і клапацілася пра Ісуса, які ў школе станавіўся ўсё больш замкнёным і злым. На могілках Крысцін памятае, як шасцігадовая дзяўчынка ўсклікнула: «Гэта проста глупства! Чаму не змаглі проста агароджу паставіць?»
Фактычна, больш чым праз тры месяцы пасля ўтаплення «Прагрэс» нарэшце зацвердзіў і аплаціў устаноўку плота на доме. Але нават гэта не пайшло па плане, таму што агароджа першапачаткова была ўстаноўлена па суседстве, на 1461 West Camino Court. (Уладальнік гэтага дома, Майкл Хоард, памятае, як вяртаўся дадому і знайшоў нечаканы бар'ер у сваім двары. «Я вярнуўся ў суботу, выйшаў на вуліцу, і там была агароджа для басейна, якую я не прасіў усталяваць. Праз два-тры дні , я вярнуўся з працы, і яго не было.”)
Цяпер Крысцін і Ісус рыхтуюцца падаць іск супраць Прагрэса супраць смерці. Дагэтуль яны адмаўляліся пакласці суму ў доларах на кампенсацыю, якую яны б прынялі. Замест гэтага яны жадаюць прыняць мясцовыя законы, якія патрабуюць ад інстытуцыйных інвестараў, такіх як Progress, правяраць свае дамы, каб пераканацца, што яны адпавядаюць мясцовым пастановам. "Я проста хачу, каб гэта не здарылася з кімсьці іншым", - сказала Крысцін. Супрацоўнікі офіса Progress у Скотсдэйле не адказалі на паўторныя запыты аб каментарах.
Роб Колл, аспірант кафедры гарадскога планавання Масачусецкага тэхналагічнага інстытута, даследаваў дамы інстытуцыйных інвестараў у Атланце. Ён выявіў, што такая ўразлівасць, якую адчуваюць Седыльё, з'яўляецца адметнай рысай хвалі прыватнага капіталу. «Я разглядаю гэта як бізнес-мадэль, якая з'яўляецца антысупольным кантролем». Ён бачыць логіку прасоўвання прыватнага капіталу на рынак арэнды — у асноўным з выкарыстаннем жылля як «інструмента здабычы багаццяў» з суполак — падобнай да той, якую выкарыстоўвалі крэдыторы і іпатэчныя кампаніі ў гады, якія папярэднічалі краху 2007-2008 гг.
«Калі Уол-стрыт задзейнічаны і гатовы ўкласці ў нешта 20 мільярдаў долараў, гэта таму, што яны думаюць, што могуць, і плануюць зарабіць на гэтым кучу грошай», — кажа ён. «Апошні раз займаліся ЖКГ, дык менавіта так і зрабілі. А потым усё абрынулася».
Тым часам Сэдыльё імкнуцца да магілы замест дзіцяці, сумны доказ таго, што можна было б назваць «адсутнасцю бяспекі, падмацаванай арэндай» у новым амерыканскім свеце жылля.
TomDispatch рэгулярны Лаура Готэсдзінер - журналістка і аўтар Выключаная мара: Чорная Амерыка і барацьба за месца, якое можна назваць домам. Яна рэдактар для Waging ненасілля і напісаў для Плэйбой, Al Jazeera America, RollingStone.com, Ms., Huffington Post і іншыя выданні.
Гэты артыкул упершыню з'явіўся на TomDispatch.com, вэб-блог Інстытута нацыі, які прапануе стабільны паток альтэрнатыўных крыніц, навін і меркаванняў Тома Энгельхардта, шматгадовага рэдактара выдавецтва, сузаснавальніка праект амерыканскай імперыі, Аўтар Канец Перамогі Культура, як у рамане, Апошнія дні выдавецтва. Яго апошняя кніга Амерыканскі шлях вайны: як войны Буша сталі войнамі Абамы (Haymarket Books).
ZNetwork фінансуецца выключна дзякуючы шчодрасці сваіх чытачоў.
ахвяраваць