Gana gerai žinoma, kad Niujorkas turi būsto problemų. Velnias čia iš tiesų yra tiek dideliame paveiksle, tiek detalėse. 47% mažas pajamas gaunančių miesto nuomininkų[1] mokėti daugiau nei pusę savo pajamų būstui įsigyti. Įsivaizduokite, ką reiškia mokėti pusę savo pajamų tik už būstą paprastam žmogui, jau nekalbant apie ribotas pajamas gaunančiam žmogui. 24% gyvena perpildytose patalpose, daugiau nei 1.5 žmogaus viename kambaryje pagal standartinę apibrėžimą. Apylinkės suskirstytos į grupes pagal rasę, etninę kilmę, pajamas, namų ūkio sudėtį – tai, ką nemandagūs kritikai vadina segreguotais, viena iš labiausiai atskirtų (84.3 pagal plačiai naudojamą skirtumų indeksą, kur 100 yra visiškai atskirti. Iš 314 kitų yra tik Gary, Detroitas ir Milvokis Jungtinių Valstijų metropolinė zona, yra labiau atskirtos.[2] 224,000 164,000 vienetų buvo fiziškai prastos būklės. Net oficialiais duomenimis, XNUMX XNUMX vienetų buvo laisvi, tačiau jų nebuvo galima parduoti ar išsinuomoti.[3]15,993 metais mieste buvo areštuota 2013 XNUMX hipotekos paskola;
"Bloomberg Naujienos[1] parašė faktą:
NIUJORKO IR NIU DŽERSI RINKOJE DIDŽIA IŠVESTINIMAS.
Bendruomenės žemės trestai gali turėti reikšmingos įtakos Niujorko būsto krizei, gali paveikti sunkiai besiverčiančius ir net klestinčius rajonus, gali žymiai sutaupyti miesto biudžetą būstui, tuo pačiu padidindami būsto pasiūlą bėdų patiriančioms šeimoms. Tačiau jų ilgalaikis poveikis gali būti didesnis ir gali būti naujas transformuojantis būdas pažvelgti į būsto rinką ir jos ribas bei modeliuoti, kaip ji gali geriausiai veikti, kad patenkintų visų miesto gyventojų poreikius.
Federalinė vyriausybė savo būdu reagavo į tokias problemas; Niujorke yra daugiausiai viešųjų būstų, kuriuos valdo, valdo ir prižiūri (niūriai) pati Niujorko būsto administracija. Niujorko valstija, jei ir nenoriai, leido miestui nustatyti nuomos mokesčių, kurie gali būti imami už mažėjančią didelių miesto inkstų atsargų dalį, ribas. Meras Bloombergas į tai reagavo, ragindamas statyti daug naujų padalinių, skirdamas nedidelę sumą tiems, kuriems labiausiai reikia. Meras de Blasio pateikė platų ir brangų naujo būsto planą, numatantį 200,000 10 naujų butų ir daugiau per ateinančius XNUMX metų.
Tačiau, žinoma, kai sakome „Niujorkas turi būsto problemų“, tai nereiškia, kad visi miesto gyventojai turi problemų. Niujorko nekilnojamojo turto valdyba mano, kad nekilnojamojo turto rinka atsigavo nuo burbulo, kurį pramonė, aktyviai skatinama finansų sektoriaus, sukūrė pastaruoju metu. Kylančios nuomos kainos yra geros naujienos savininkams, jei blogos nuomininkams.[5] Bankų ir kitų finansinių institucijų vykdomi hipotekos įkeitimai suteikia galimybę stambiems operatoriams pigiai įsigyti būstą, norom nenorom išmeta namų savininkus į nuomos rinką, sugriauna viltis sukaupti turtą investuojant į „turto kūrimą“ būsto rinkoje. eiti aukštyn, o ne žemyn. Tuo pačiu metu nuomos stabilizavimo valdyba užtikrina, kad nuomos reglamentavimas netrukdys nuomotojams padengti išlaidas jiems išvykus, apsaugodamas jų investicijų pelną, nepaisant to, ar tai reiškia, kad jų nuomininkų galimybėms patenkinti pagrindinius poreikius kyla didelis pavojus. Kalbėkite apie nelygybę!
Mažytė nauja ne pelno siekianti organizacija, vadinama NYCCLI, šiek tiek nesuderinamai tariama kaip „gražiai“, New York City Community Land Initiative, ką tik buvo įtraukta į Niujorką. Ką ji tikisi pasiūlyti šioje situacijoje? Nedaug, pasirodo. NYCCLI oficialiuose steigimo dokumentuose jos tikslas apibūdinamas kaip „bendruomenės žemės patikos fondų propagavimas“.
O kas yra bendruomenės žemės trestas? Bendruomenės žemės trestas – tai patikos fondas, kuriam paprastai priklauso žemė, kurioje būstas arba vienetai išnuomojami 99 metams riboto kapitalo kooperacijai, kuri aprūpina namus namų ūkiams, paprastai gaunantiems mažesnes ar vidutines pajamas, kurie pastatus užima kaip tokio kooperatyvo nariai ir turi visas teises, kurias turėtų namų savininkai, išskyrus teisę parduoti vienetą pelningai. Jų pardavimo kaina nustatoma pagal patikos fondo patvirtintą formulę, paprastai leidžiančią susigrąžinti pirkimo kainą ir pagerinimus bei tam tikrą pragyvenimo išlaidų koregavimą, tačiau neįskaitant žemės vertės, kuri, žinoma, lieka patikos fondui. Trestas, kuriam priklauso žemė, taip pat nustato kai kurias pagrindines jos naudojimo taisykles, iš esmės siekdamas užtikrinti, kad joje esantis būstas būtų nuolat prieinamas namų ūkiams, kuriems jo reikia, už prieinamiausią nuomą. Trečiąją fondo valdybą paprastai sudaro po 1/3 jo būsto gyventojų, jo apylinkės gyventojų ir rėmėjų, kurie gali būti iš vyriausybės, advokatų grupių ar techninių ekspertų, kurie gali būti naudingi fondui. [6]
Kuo naudingi bendruomenės žemės patikos fondai? Jie turi keturis pagrindinius privalumus:
Pirma, jie leidžia sukurti nuolatinį įperkamą būstą, ypač mažesnes pajamas gaunantiems namų ūkiams. CLT daro esminį kompromisą: jie atsisako galimybės spekuliuoti neįprastu būsto vertės doleriais padidėjimu mainais į saugumą, žinodami, kad negresia nuostolių, jei sumažės būsto kainos, ir nėra pavojaus iškeldinti, jei užimtumo išlaidos tampa neįperkamos dėl darbo praradimo, blogos sveikatos ar kitų aplinkybių, kurių namų ūkis negali kontroliuoti. Ir skirtingai nuo beveik visų šiuo metu veikiančių įperkamo būsto programų, jei bendruomenės žemės trestas gauna valstybės subsidiją, jo lengvatos nuolatos gali gauti tiksliniai mažas / vidutines pajamas gaunantys gavėjai ir nesibaigia po nustatyto 20, 30 ar 40 metų laikotarpio. ir tokių būsimų gyventojų išlaidos buvo visam laikui nustatytos, kad būtų išvengta spekuliacinės vieneto vertės padidėjimo.
Antra, bendruomenės žemės trestai kuria bendruomenes ir stabilizuoja kvartalus. Jie numato giliai demokratinį savo būsto valdymą. Savo valdybose turėdami ne tik gyventojus, bet ir kaimynus bei rėmėjus iš platesnės bendruomenės, jie gali suteikti įvairovę, nustatyti išlaidų prioritetus, pasiekti masto efektyvumo ir sustiprinti pasitikėjimą atskirais nariais, ištinkančiais sunkiais laikais.
Trečia, bendruomenės žemės trestai yra visiškai naujas požiūris į principus, reglamentuojančius būsto paskirstymą, užimtumą ir naudojimą demokratinėje visuomenėje, ribojant privačios rinkos, kurioje būstas vertinamas kaip perkama prekė, sukeliamos nelygybės intensyvumą. parduodama už mainomą vertę, už pelną, kurį gali pagaminti, o ne už poreikius, kuriuos gali patenkinti, savo socialinę naudojimo vertę. NYCCLI metodas gali padėti pakeisti būstą iš nelygybės simbolio ir didintojo, kad bent iš dalies būtų pašalinta viena iš pagrindinių nelygybės priežasčių.
Tačiau ketvirta, o ilgainiui bene svarbiausia, jie gali pakeisti.
Bendruomenės žemės trestai meta iššūkį būsto rinkos tvarkai, įpratusiam prie malonumų ir kančių spekuliuoti būsto verte, o tai ekonomiškai iš esmės spekuliuoja tam tikros vietos verte, ir vietoj to į būstą žiūri kaip į oraus gyvenimo būtinybę ir palanki aplinka visiems. Ir jie suteikia tokią pat galimybę „kurti gerovę“ ar „turtą kurti“, kaip ir perkant namą su hipoteka ir apmokėti hipoteką: įneškite į hipotekos pagrindinę sumą ir palūkanas už žemę ekvivalentą. taupomąją sąskaitą ar kitą gerą investiciją, o kaupimą turėsite su galbūt net mažesne rizika. Sudėjus tai, jie gali pereiti nuo būsto žiūrėjimo į prekę, vertinamą dėl mainų vertės, pelno, kurį jis gali gauti, ir suvokti jį kaip gyvenimo būtinybę, net galbūt iki tam tikros konfigūracijos kaip viešosios gėrybės.
Skirtingos būsto naudojimo trukmės ir teisiniai bei finansiniai namų ūkių santykiai su būstu, kurį jie užima, turi didelę įtaką žmonių gyvenimui. Bendruomenės žemės patikos fondai gali suteikti gyventojui tokią būsto nuosavybės formą, kuri sujungia „American Dreams“ vienos šeimos priemiesčio namo privatumą ir saugumą bei izoliaciją su solidarumu, parama ir socialiniu idealaus miesto gyvenimo būdo turtingumu. Norint pasiekti mažiausias pajamas gaunančias grupes, jiems iš karto reikės tam tikros valstybės paramos įsigijimui ar pagrindinėms eksploatacinėms išlaidoms padengti, ir jie tokios paramos tikrai nusipelnė.[7] Ilgainiui jie gali būti naudingi ne tik jų gyventojams, bet ir kvartalams bei būsto sistemai.
[1] http://www.bloomberg.com/news/2014-02-26/foreclosures-climaxing-in-new-york-new-jersey-market-mortgages.html
[2] Surašymas, prieinamas adresuhttp://www.censusscope.org/us/rank_dissimilarity_white_black.html
[3] Surašymo biuro 2011 m. būsto ir laisvų patalpų tyrimas. „Picture the Benam“ pateiktas skaičius rodo žymiai didesnį skaičių.
[4] http://www.bloomberg.com/news/2014-02-26/foreclosures-climaxing-in-new-york-new-jersey-market-mortgages.html
[5] Nekilnojamojo turto valdyba apibendrina:
“,,,Pažymėtinas šio ketvirčio pelnas, palyginti su antruoju 2013 m. ketvirčiu, apima: 19 procentų vidutinės visų namų pardavimo kainos padidėjimą Brukline iki 715,000 15 USD; 13 procentų padidėję kooperatyvų pardavimai Kvinse; ir 768,000 procentų padidėjusi vidutinė kooperatyvo pardavimo kaina Niujorke iki 1,491,000 XNUMX USD. Gyvenamųjų namų rinka Manhetene taip pat išliko stipri, o vidutinė visų namų pardavimo kaina padidėjo šešiais procentais iki XNUMX XNUMX XNUMX USD per metus.http://www.rebny.com/content/rebny/en/newsroom/press-releases/2014/REBNY_2014_2Q_Report_Improving_Economy_Drives_Residential_Sales.html
[6] Išsamią informaciją galite rasti nacionaliniame bendruomenės pasitikėjimo tinkle, kurio svetainėje adresu http://cltnetwork.org/, yra daug nuorodų į kitą medžiagą, kaip ir pačios NYCCLI mokomoji medžiaga.
[7] Ir atsiminkite didžiulę subsidiją, kuri neproporcingai mokama didesnes pajamas gaunantiems namų ūkiams iš hipotekos palūkanų atskaitymo mūsų pajamų mokesčio sistemoje.
„ZNetwork“ finansuojamas tik iš skaitytojų dosnumo.
Paaukoti