מקור: The Intercept
בבתי משפט ממול במדינה השבוע, הצער והכעס על צווי הפינוי המתקרבים הפכו לתקווה כאשר ממשל ביידן החליף מסלול.
הפינויים הופסקו אתמול זמנית עם ההודעה כי המרכז לבקרת מחלות ומניעתן להאריך את מורטוריום הפינוי הפדרלי במחוזות עם "רמות גבוהות של רמות העברה בקהילה" למשך 60 יום.
אבל לא כולם היו מרוצים. יש הרואים בגל הפינוי הקרוב במונחים צוהלים יותר, כהזדמנות פיננסית המיוחלת להגדיל את תשלומי הדיבידנד. אנליסטים פיננסיים בוול סטריט, ששוחחו עם מתחמי דירות בבעלות תאגיד בשבועות האחרונים, לחצו לקבל תשובות כיצד משקיעים יכולים להפיק תועלת מהגל הצפוי של פינוי דיירים.
רבים מהנאמנויות הגדולות ביותר של דירות בבעלות משקיעים עקבו בקפידה אחר הגבלות הקשורות למגפה על בעלי בתים, והתכוננו לחזרה לשגרה, כך שניתן יהיה להסיר את המאחרים בתשלומים ולהעלות את דמי השכירות. הדחיפה לרווחים מגיעה למרות העובדה שמבעלי בתים תאגידים רבים שואגים בחזרה ומתפקדים טוב מתמיד.
ביוני, שכירות נסק 14.6 אחוזים לעומת השנה הקודמת, שיעור עלייה שלא נראה מאז 1993. מניות הנדל"ן למגורים הנסחרות בבורסה עלו, עם עלייה בדיבידנדים וביצועי המניות שגרמו להן אחד ביותר שיעורי נכסים מוצלחים השנה.
NexPoint Residential Trust, המחזיקה במעל 14,000 יחידות להשכרה ברחבי הארץ, ציינה בשיחה עם משקיעים בשבוע שעבר כי שיעור התפוסה שלה הוא עד 96 אחוזים, שיעור שהחברה ציינה היה ב"שיא של כל הזמנים" וממצב את החברה "לדחוף באגרסיביות את תעריפי השכירות" למשך "שארית השנה".
אבל החדשות הפיננסיות הטובות הללו כללו גם דחיפה לפינוי המספר הקטן יחסית של דיירים שלא משלמים.
"אנחנו מקשרים את האנשים שלדעתנו מועמדים לפינוי באופן מיידי", הודיע בריאן דייל מיטס, מנהל הכספים הראשי של החברה.
"אתה יכול לדבר קצת, אולי על התהליך הזה, באיזו מהירות אתה מוציא אותם?" שאל מייקל רוברט לואיס, אנליסט ב-Truist Securities, בנק ההשקעות שהוקם לאחרונה. לואיס גם שאל על "היסודות של השוק" של סיום מורטוריום הפינוי, שכן "לא רק אתה אלא אחרים סוג של משחררים פתאום מלאי זמין לשוק".
מתיו ריאן מקגרנר, מנהל ההשקעות הראשי של NexPoint, ציין שהחברה זיהתה 123 יחידות ש"הלכו עלינו, כביכול, או שלא ביצעו תשלומים".
ליחידות האלה, לדבריו, ניתנה הודעה, פינויים הוגשו, ולחברה היו צוותים שהוכנו להיכנס ולשפץ כדי להחזיר את היחידות לשוק. בשאלה הכלכלית הגדולה יותר, כיצד בעלי הדירות עלולים להיפגע מזרם פתאומי של יחידות השכרה זמינות ושוכרים מתום ההקפאה, ציין מקגרנר כי "רוב הבעלים המוסדיים לא ישכירו לשוכר שפונה מכל סיבה שהיא" והיה ללכת לדירות "איכותיות יותר".
ביום חמישי האחרון, UDR Inc., קרן נדל"ן המחזיקה ב-149 מתחמי דירות, פרסמה גם היא את דו"ח הרווחים שלה, שהראה צמיחה מסנוורת. החברה דיווחה על נתונים פיננסיים חזקים, כולל עלייה בהכנסות ושיעור תפוסה של 97.5%, "סימן מים גבוה חדש". אלכסנדר קלמוס, מקורב בכיר ב-Zelman & Associates, במהלך השיחה לחץ על UDR על סיום ההגבלות השונות על בעלי בתים.
בכירי UDR צלצלו במהירות והסבירו שהחברה תעבור במהירות על פינוי לאחר שההקפאות ייעלמו.
"יש לנו כ-400 אנשים שאם היינו יכולים לפנות אותם היום, היינו עושים", ענה מייקל לאסי, סגן נשיא בכיר לתפעול נכסים של UDR, במהלך דיון כללי על רווחי החברה ברבעון השני.
"גם אני חושב, כשאתה מסתכל על ה-400 האלה, חלק מהאנשים האלה הם רק אנשים לא תקשורתיים שלא יתקשרו איתנו, שלא חתמו על הצהרת מצוקה מקוביד שבמקרים רבים יש להם את היכולת לשלם את אלה. שכר דירה", אמר ג'וזף פישר, סמנכ"ל הכספים של UDR.
"יש להם יכולת לשלם במקרים רבים", הוסיף. "הם פשוט ניצלו את המערכת".
תומס טומי, מנכ"ל UDR, הוסיף כי החברה הפסידה בין 1.5 ל-1.6 מיליון דולר בחודש מ-400 הדיירים שהם תכננו לפנות.
"אז האתגר עבורנו בעתיד," אמר טומי, "אנחנו רוצים להחזיר את היחידה, לתמחר אותה מחדש לשוק ולהחזיר את זרם ההכנסות הזה לאינטרנט. עם זאת, אנו נעבוד עם כל תושב על הקושי והתוכניות שלו כדי לנצל את הסיוע הממשלתי או לשמור אותם בבתי הדירות שלנו, אבל אנחנו להוטים להחזיר את 400 היחידות האלה לאינטרנט מבחינת הכנסות".
UDR ו-NexPoint לא הגיבו לבקשת תגובה.
הלחץ מ בנקי השקעות במתחמי דירות בבעלות משקיעים קיימים מאז הימים הראשונים של מגיפת הקורונה.
במאי אשתקד, במהלך שיחת רווחים, דניאל איסמעיל, אנליסט ב-Green Street Advisors, דחף את המנהלים בדאגלס אמט, שבבעלותה בנייני דירות בדרום קליפורניה ובהוואי, למצוא דרכים יצירתיות ללחוץ על דיירים עבריינים בשכר דירה.
"הזכרת את ההגבלות על פינוי. האם אתה יכול לנצל פיקדונות בטחונות ומכתבי זיכוי כדי להשלים חלק מהמחסור ואי התשלום?" שאל איסמעיל.
ירדן קפלן, בכיר במשרד, אמר שלא. "אני לא חושב שלמשוך פיקדונות בטחון ולהתחיל סוג של לפרום חוזה שכירות שעובר עליהם סוג של DEFCON 4, אני פשוט לא חושב שזה הרעיון הנכון כרגע," הוא ציין. "אני חושב שאם נדאג שההקפאות האלה יהיו פחות מענישות, אני חושב שהרבה מהאנשים האלה פשוט אומרים 'אני אשלם עכשיו'".
תעשיית הנדל"ן התנגדה נחרצות להקפאת ה-CDC.
רישומי לובינג מראים קבוצות נדל"ן בילה מיליוני דולרים במהלך השנה האחרונה בניסיון להחליש או לבטל את מורטורי הפינוי והגבלות אחרות הקשורות לבעל הבית הקשורות למגיפה.
בדצמבר האחרון הצטרפה איגוד הדירות הלאומי, קבוצת סחר המייצגת בעלי דירות, לתביעה פדרלית המבקשת לבטל את צו הקפאת הפינוי. ובחודש שעבר, איגוד הדירות הלאומי הגיש תביעה חדשה שנועדה להחזיר הפסדים כלכליים שנגרמו כתוצאה מהקפאת הפינוי של ה-CDC.
בשתי התביעות, האינטרסים בענף הדירות טענו כי ל-CDC חסרה הסמכות החוקית לבצע מדיניות גורפת שכזו וכי בעלי דירות נאלצו לשאת בנטל מופרז מהמגיפה.
הקונגרס חוקק את תוכנית הסיוע בהשכרה לשעת חירום, קרן של 46.5 מיליארד דולר כדי לסייע לשוכרים המתמודדים עם קשיים כלכליים מהמשבר של קוביד-19. אבל גם בעלי בתים וגם תומכי דיירים התלוננו שממשלות המדינה לא הצליחו לספק את הכסף עם השקה משובשת שהגישה בקשות לכספי המענק כמעט בלתי אפשרי בתחומי שיפוט רבים.
היירוט עשה בעבר דיווח על כישלון המדינות לספק את סיוע השוכרים. הבקשה המקוונת של ניו יורק לא נפתחה עד 1 ביוני ומדינות אחרות התמודדו עם בעיות כרוניות, כולל דרישות ניירת מכבידות שמונעות למעשה ממגוון דיירים להעפיל.
רב בעלי בתים קטנים, כולל אנשים שבבעלותם נכס בודד או דופלקס, טענו שהגבלות הפינוי, בשילוב עם מסירה כושלת של סיוע פדרלי, הותירו אותם על סף פשיטת רגל.
אבל בעלי דירות תאגידים, שבבעלותם בערך מחצית משוק השכירות ויש להם גישה למשאבים פיננסיים ומשפטיים אדירים, ניהלו היטב את ההפסדים וחוזרים לרמות תפוסה ורווחים חסרי תקדים.
למרות המזל, רבים ממתחמי הדירות בבעלות המשקיעים עדיין נערכים לתפוס את סופה של הקפאת הפינוי.
בית המשפט העליון קבע בחודש שעבר בהחלטה 5-4 לקיים את צו ה-CDC הקודם למניעת פינוי. אבל בית המשפט גם קבע שהקונגרס יצטרך להעביר חקיקה ברורה להארכת ההקפאה אחרי ה-31 ביולי. המחוקקים לא עשו זאת, מה שמותיר את צו ה-CDC החדש שמאריך את ההקפאה עד אוקטובר בלימבו משפטי.
ZNetwork ממומנת אך ורק באמצעות נדיבות הקוראים שלה.
תמכו בנו