Ei niin kauan sitten sosiaalisesta asumisesta puhuttiin harvoin Yhdysvalloissa. Mutta nykyään eri puolilla maata on käynnissä yli tusina sosiaalista asuntokampanjaa: kuntien ponnisteluista sisään Los Angeles, Washington DC, Seattle, Kansas Cityja San Francisco; osavaltion laajuisiin kampanjoihin Kalifornia, New Yorkja Rhode Island, muutaman mainitakseni. Jotkut ovat ruohonjuuritason kampanjoita; toisia johtavat valitut virkamiehet. Jokainen etsii ainutlaatuista polkua vastatakseen oman paikallisen versionsa tarpeisiin laajemmasta asuntokriisistä.
Myös monet raportit ovat vaatineet sosiaalista asumista, mukaan lukien Suoraan kaupunkiin, Kansanpolitiikan hanke, Ihmisten toiminta, Yhteisöpalveluseura, ja Kansandemokratian keskus. Jotkut viittaavat suuriin, valtion ylläpitämiin vuokra-asuntoihin, kun taas toiset myös nimenomaisesti asunto-osuuskunnat ja yhteisön maarahastot. Ja omaperäisimpien ehdotusten joukossa tekevät sosiaalisen asumisen ekologisen kannan keskeisenä osana a Vihreä New Deal.
On järkevää, että sosiaalinen asunto on saamassa suosiota nykyään. Pandemian seurauksena hetken näytti siltä, että USA:n asuntopolitiikka oli tekemisissä muuttaa perusteellisesti. Mutta lopulta hallitukset viivyttelivät ja lupaama muutos jäi piirustuspöydälle. Mutta se ei ole estänyt liikkeitä työntämästä. Joten voiko syvällinen muutos sosiaaliseen asumiseen vielä olla horisontissa?
Wien ja sosiaalisen asumisen synty
Henkilökunta ja asukkaat Karl Marx-HofWienin kuuluisa julkinen asuntokompleksi on nähnyt kansainvälisten vierailijoiden määrän kasvun. "Kansanpalatsissa" on 3,000 1,300 asukasta XNUMX XNUMX viihtyisässä huoneistossa, jotka kaikki sijaitsevat miellyttävässä ja hyvin hoidetussa kompleksissa, johon kuuluu suuri sisäpiha ja runsaasti yhteisiä tiloja.
Kun se avattiin vuonna 1930, se oli Euroopan suurin asuinrakennushanke. Nykyään kaupungin raitiovaunulinja pysähtyy neljällä eri pysäkillä ikonisen kilometrin pituisen julkisivun varrella. 93-vuotiaana sillä on tarinallinen menneisyys, mutta se on myös vahva esimerkki Wienin jatkuvasta sitoutumisesta asumiseen. Vierailijat Yhdysvalloista eivät voi olla järkyttynyt kontrastista julkiset asunnot kotona, sillä Karl Marx-Hof ei näytä kärsivän mistään alirahoituksen ja huonon laadun ongelmista, jotka vaivaavat sen yhdysvaltalaisia kollegoita.
Ja vaikka Karl Marx-Hof on pakollinen pysäkki, mielenkiintoisempaa on sen esimerkkinä oleva laajempi sosiaalinen asuntojärjestelmä, joka sisältää julkisen asumisen, osakeosuuskunnat, julkiset rakennuttajat, osallistavan kaupunki- ja ympäristösuunnittelun, erinomaisen julkisen liikenteen ja laajan yksityismarkkinoiden sääntely ja verotus. Lähes kaksi kolmasosaa kaupungin asuntokannasta on sosiaalista asuntoa.
Paikalliset asuntoviranomaiset odottavat kävijävirran kasvavan tänä vuonna, kun kaupunki täyttää 100 vuotta sosiaalista asumista. Vuonna 2022 valtuuskunnat alkaen Kalifornia, Havaijija New York vieraili asuinrakennuksissa, ja nyt, toista vuotta peräkkäin, järjestetään a kurssi Global Policy Leadership Academyn tarjoama vaaleilla valituille virkamiehille ja hyväntekeväisyydet kiinnostuneille kaupungin menestyksestä.
Wienin asuntoihin kiinnittäminen ei ole uutta, mutta kiinnostus Yhdysvalloista on. Sosiaalinen asunto ei ole ollut niin näkyvästi osa Yhdysvaltain julkista keskustelua sen jälkeen, kun julkinen asunto perustettiin Yhdysvaltoihin, jolloin Wien oli myös tavallinen asumisen asiantuntijakierros.
Uhkaava asuntokriisi
Miksi sosiaalinen asunto hankkii kannattajia Yhdysvalloissa? Syitä ei ole vaikea erottaa. Häädöt ovat käynnissä vuosivuokran kasvu omakotitalojen uusien vuokrasopimusten osalta huippu oli 16.7 prosenttia heinäkuussa 2021 ja on pysynyt kaksinumeroisina siitä lähtien. johtava inflaation aiheuttaja, vuokran kasvu sillä oli ainutlaatuinen vaikutus hintojen nousuun.
Samaan aikaan asuntojen hinnat nousivat vuonna 2021 niin nopeasti, että ainakin paperilla ihmiset voisivat ansaitsevat enemmän kotoa kuin töistä. Kuten monet mahdolliset asunnonomistajat olivat hinnoiteltu, sijoittajat ovat tulleet mukaan. Vuoden 2021 lopussa sijoittajat ostivat 26 prosentti markkinoilla olevien omakotitalojen määrä, jota ohjaavat lupaukset korkeammista vuokratuloista.
Nämä ongelmat johtuvat ristiriitaisista vaatimuksista kiinteistöille hyödykkeenä ja asuminen sosiaalisena hyödykkeenä. Asuntoaktivisteille ympäri maata sosiaalisen asumisen vetovoima on sen lupaus "dekommodifioida" asuminen eli suojella asumiskustannuksia ja pääsyä yksityisiltä markkinoilta.
Mutta 1920-luvun Wien ei ole 2023 Yhdysvallat. Wienin sosiaalinen asunto syntyi, kun kaupungin hegemoninen sosiaalidemokraattinen puolue päätti kurittaa heikkoa kiinteistösektoria ja rakentaa vahvan paikallisen hyvinvointivaltion. Laajempi hyvinvointivaltioiden kehitys Euroopassa oli myös aikana, jolloin sodanjälkeinen asuntobuumi, voimakas hallintokoneisto ja järjestäytynyt työväenluokka mahdollistivat julkisen tunkeutumisen markkinoille.
Sosiaalisella asunnolla on kolme ominaisuutta: se on ei-spekulatiivista, sitä johdetaan demokraattisesti ja se on julkisesti tuettu.
Sitä vastoin uusliberalismi, jolle on tunnusomaista se, että se suosii yksityistä sektoria suoran valtion tarjoamisen sijaan, on vähentänyt Yhdysvaltain liittovaltion, osavaltion ja paikallisten asuntovirastojen taloudellisia ja hallinnollisia valmiuksia. USA:n kohtuuhintaisten asuntojen politiikkaa hoidetaan nyt lähes kokonaan yksityisille markkinoille myönnettävien verohyvitysten ja vuokra-avun kautta myönnettävien julkisten asuntojen suorasta omistuksesta ja hallinnoinnista luopumisen jälkeen.
Jopa Euroopassa viime vuosina investoinnit sosiaaliseen asuntoon ovat olleet laskussa; peräti kolmannes alkuperäisistä sosiaalisista asunnoista on yksityistetty uusliberalististen paineiden vuoksi. Lainsäädäntömuutos on vaikeaa, koska kiinteistöala on suurelta osin vallannut valtion kaikilla hallinnon tasoilla ja luonut sen, mitä kaupunkisuunnittelija Samuel Stein kutsuu.kiinteistöjen valtio.” Siksi politiikan kannattajien Yhdysvalloissa ja sen ulkopuolella on taisteltava tehtävään kehittää vankka sosiaalinen asuntojärjestelmä uusliberalismin hedelmättömällä maaperällä.
Edistetään sosiaalisen asumisen visio Amerikassa
USA:n sosiaalisen asumisen kampanjoissa on tänään esiin nousemassa mosaiikki dekommodoitujen asuntojen erilaisista muunnelmista. Huolimatta keskusteluista sen määrittelystä, sosiaalisella asunnolla on näissä kampanjoissa kolme ominaisuutta: se ei ole spekulatiivista, se on demokraattisesti johdettu ja sitä tuetaan julkisesti. Ei-spekulatiivista tarkoittaa, että suojan hinta ja pääsy siihen eivät ole markkinoiden määräämiä. Demokraattisesti ajaa tarkoittaa, että asukkailla on merkityksellinen sananvalta heidän elinoloistaan. Julkisesti tuettu tarkoittaa, että asunnolla on valtion resursseja ja instituutiot ovat valmiita tukemaan sosiaalista asuntosektoria. Nämä ominaisuudet erottavat sosiaalisen asumisen markkinalähtöisistä ohjelmista, kuten asuntosetelit tai pienituloisten asuntoveron hyvitys.
Tämän päivän ehdotukset perustuvat sosiaalisen asumisen aikaisempien aikakausien malleihin ja opetukseen. Aikakaudella, jota kutsumme Social Housing 1.0:ksi, hallitukset tunsivat voivansa rakentaa suuria projekteja ja näin luoda ja hallita laajamittaisia, ei-markkinoiden asuntoja. Tämä sisältää hyvin suunnitellut ja universalistiset valtion asunnot monissa paikoissa Euroopassa sekä marginaalinen julkinen asuntojärjestelmä Yhdysvalloissa, joka palveli vain köyhiä. Nämä olivat lähes yksinomaan vuokra-asuntoja.
Mutta kun uusliberalismi heikensi hallitusten kykyä ja halukkuutta rakentaa asuntoja, yhteisöjen piti kääriä hihat ja tehdä se itse. Vastauksena markkinaperusteisen järjestelmän epäonnistumiseen riittävien kohtuuhintaisten asuntojen kehittämisessä olemme nähneet osuuskuntien, voittoa tavoittelemattomien asuntoyhtiöiden, yhteisön maarahastojen ja vuokralaissyndikaattien nousun – toisin sanoen valtion ulkopuolisten asuntojärjestelyjen.
Tämän päivän kampanjat hyödyntävät yhdistelmää aiempien aikakausien institutionaalisia suunnitelmia ja siirtymäkauden politiikkaa käsitelläkseen Yhdysvaltojen ainutlaatuisia olosuhteita. Tuloksena on se, mitä voisimme kutsua Social Housing 2.0:ksi, eräänlaiseksi "instituutioiden käynnistämiseksi", jossa kaikki työkalut ovat mahdollisesti pöydällä. Tämä tarkoittaa, että kampanjat pyrkivät yhdistämään julkisen ja yhteisön omistuksen ja kamppailevat haasteiden kanssa, mistä saada rahat.
Järjestelmän luominen, jossa asuminen on oikeus, on petollista. Uusliberalismi vei miljoonat syvään köyhyyteen ja samalla surkasti sellaisen julkisen sektorin, jota tarvittiin vetää heidät pois. Siten "ihanteellista" sosiaalista asuntopolitiikkaa voi joutua edeltämään jotain, mikä voitaisiin todellakin luoda nykymaailmassa. Mutta liian monet myönnytykset ovat vaarassa luoda lämmitetyn version nykyisestä markkinapohjaisesta kohtuuhintaisesta asuntopolitiikasta.
Sosiaalinen asunto joutuu kamppailemaan monien dilemmojen ja ristiriitojen kanssa, joihin parhaat ratkaisut eivät ole selkeitä eivätkä todennäköisesti sovellu kaikkiin paikallisiin olosuhteisiin. Niiden käsitteleminen ei välttämättä ole joko/tai. Itse asiassa ratkaisut ovat usein jossain siltä väliltä. Erityisesti sosiaalisen asuntopolitiikan jäsentelyssä on tärkeää puuttua seuraaviin jännitteisiin:
- Kohdennettu versus universalisti: Kohdennettu asuntopolitiikka keskittyy eniten tarvitseviin. Nykyinen asuntojärjestelmä on poistunut satoja tuhansia kodittomia ja miljoonia lisää yli puolet tuloistaan vuokranantajilleen vain (usein) asumiseen huonolaatuisissa asunnoissa. Perinteisesti Yhdysvaltain asuntopolitiikka on keskittynyt eniten tarvitseviin, mutta tämäkin lähestymistapa on epäonnistunut surkeasti.
Sitä vastoin universalistinen sosiaalinen asuntopolitiikka hyödyttää laajaa väestöä. Universaalit ohjelmat maksavat enemmän rahaa, mutta saavat tyypillisesti paljon laajempaa poliittista tukea. Tämä on yksi syy siihen, miksi sosiaaliturva on osoittautunut kestävämmäksi kuin Yhdysvaltain julkinen asunto. Universalistinen ohjelma ei myöskään vaadi tarveharkintaa, mikä on sekä byrokraattisesti kallista että usein edunsaajia halventavaa.
- Yhteisön omistuksessa vs. valtion omistuksessa: Yhteisötaloasuminen on hajautettu ja asukkaat tekevät päätökset siitä, mitä kiinteistön kanssa tehdään. Näihin malleihin liittyy usein osuuskuntia tai missiovetoisia voittoa tavoittelemattomia järjestöjä, ja ne voivat sisältää sekä asukkaiden omistamia että vuokra-asuntoja. Yhteisön omistamissa asunnoissa on myös a demokraattisemman ja sitoutuneemman hallinnon historiaa.
Valtion omistama asunto tarkoittaa, että hallituksilla on kaikki omistusoikeudet asuntoon. Kyseessä on siis kokonaan vuokra-asunto. Valtion omistamia asuntoja on paljon helpompaa kasvattaa ja hallita suuressa mittakaavassa, koska sillä on suurempi taloudellinen ja hallinnollinen kapasiteetti kuin pienimuotoisella yhteisöasunnolla, vaikka asukas sitoutuu varsinkin Yhdysvalloissa, on ollut enimmäkseen symbolinen eikä voimaannuttava.
- Tuloista riippumaton vs. tuettu: Mistä saadaan rahat sosiaalisen asunnon rakentamiseen ja sen ylläpitämiseen? Tuloriippumaton sosiaalinen asunto on yksinään taloudellisesti kestävää. Rakentamisessa se voi turvautua perinteisiin yksityisiin alkupääoman lähteisiin, kuten lainoihin, valtion joukkovelkakirjoihin tai asukkaiden itsensä varoihin. Jatkuvia kustannuksia varten tämäntyyppiset asunnot usein "ristisuorittavat" alhaisemman tulotason vuokrat kohtuullisen tulotason vuokraajien korkeammilla vuokralla. Mahdollisesti saatavilla olevalla yksityisellä pääomalla on vähemmän poliittisia esteitä kuin julkisiin määrärahoihin luottamisessa. Yksityinen pääoma aiheuttaa kuitenkin painetta tuottaa ylijäämää lainanantajille. Sitä vastoin tuetuissa malleissa hallitus korvaa eron pienemmissä tuloissa, jotka johtuvat pienituloisten vuokralaisten asumisesta. Tämä voi tulla alkuperäisten rakennustukien muodossa tai tukina käynnissä oleviin toimintakustannuksiin. Tuet vähentävät paineita asuntojen "tuottotappiolle" ja paremman edullisuuden parantamiseen sitä tarvitseville.
Miten sosiaalisen asumisen kannattajat voivat edetä? Kun otetaan huomioon liittovaltion politiikan hyötyjen saavuttamisen haasteet, sosiaalinen asuntopolitiikka saavuttaa ainakin aluksi todennäköisemmin vetovoimaa osavaltion ja paikallisella tasolla. Tämä tarkoittaa, että politiikka on räätälöitävä paikallisiin olosuhteisiin, etenkin kun otetaan huomioon budjettihaasteet. Kysymys ei siis välttämättä ole siitä, olisiko esimerkiksi täysin riippuvainen yksityisestä rahoituksesta vai jättää se kokonaan pois, vaan pikemminkin siitä, kuinka paljon markkinavaikutusta sallitaan, samalla kun varmistetaan, että asunto on ei-spekulatiivinen, demokraattinen ja julkisesti tuettu.
Olemme jo nähneet varhaisen paikallisen lainsäädännön, joka ohjaa näitä kompromisseja. Helmikuussa 2023 Seattlessa I-135 äänestyslippu luonut a kunnallinen sosiaaliasuntojen kehittäjä. Virasto rakentaa asuntoja, jotka ovat kokonaan kaupungin, ei voittoa tavoittelemattomien tai osuuskuntien, omistuksessa. Ihmiset, jotka saavat jopa 120 prosenttia alueen mediaanituloista, ovat oikeutettuja asuntoon, mikä antaa sille laajemman vaalipiirin. Virasto luottaa työssään täysin joukkovelkakirjapääomaan, mikä edellyttää sen tuottavan asunnosta ylijäämää maksaakseen takaisin sijoittajille.
Asumisen perustaminen kaikille oikeutena ei edellytä vain purkattujen asuntojen rakentamista, vaan myös asumisen säilyttämistä markkinoiden ulkopuolella pitkällä aikavälillä.
Marraskuussa 2022 Los Angelesin äänestäjät hyväksyivät edullisten asuntojen äänestysaloitteen Measure ULA yli 57 prosentin kyllä-äänestys, kiinteistöjen varainsiirtoveron käyttöönotto jotka myyvät yli 5 miljoonalla dollarilla. Tuotoista 30 prosenttia menee kohtuuhintaisiin asuntoihin ja XNUMX prosenttia erilaisiin asunnottomuuden ehkäisypalveluihin. Edullisten asuntojen dollareista jopa 22.5 prosenttia voidaan käyttää "vaihtoehtoisissa malleissa pysyvälle kohtuuhintaiselle asunnolle", joka sisältää julkiset asunnot, osakeosuuskunnat ja yhteisön maarahastot. Asunto on enimmäkseen kohdennettuja niille, jotka saavat alle 80 prosenttia alueen mediaanituloista - vähintään 20 prosenttia yksiköistä on varattu niille, jotka saavat alle 30 prosenttia alueen mediaanituloista - kun taas enintään 20 prosenttia yksiköistä voi olla markkinakorkoisia. Varainsiirtoveron tulot luovat mahdollisuuden tarjota jatkuvaa tukea pienituloisille vuokralaisille; siksi vuokrien ei tarvitse kattaa kaikkia kustannuksia.
Kuten kaikki paikalliset sosiaalisen asumisen kannattajat, Seattlessa ja Los Angelesissa järjestäjien oli tehtävä valintoja siitä, mitä priorisoida paikallisten olosuhteiden ja politiikan perusteella. Ei ole selvää "oikeaa" vastausta, koska kaikki päätökset vetoavat edellä käsiteltyihin kompromisseihin.
Sosiaalisen asunnon rakentaminen pitkälle matkalle
Yksittäinen osuuskunta, yhteisömaarahasto tai julkinen asuntohanke yksinään ei ole sosiaalista asumista. Todellinen sosiaalinen asunto on järjestelmä, joka vahvistaa asumisen oikeuden. Kaikkien asumisen edistäminen ja perustaminen oikeutena ei edellytä vain purkattujen asuntojen rakentamista, vaan myös asuntojen säilyttämistä markkinoiden ulkopuolella pitkällä aikavälillä. Se vaatii myös politiikkojen, organisaatioiden ja liikkeiden "ekosysteemin", jotta järjestelmä pysyy toiminnassa ja uskollisena tehtävälleen. Mitä enemmän asuntoja ja kiinteistöjä kohdellaan pääoman kertymisen ensisijaisina polttoaineina, sitä vähemmän kykymme luoda koteja kaikille.
Muualla olemme ehdottaneet a Sosiaalisen asumisen kehittämisvirasto, joka olisi liittovaltion instituutio, joka hankkisi ja kunnostaa ahdingossa olevia kiinteistöjä sosiaalisiksi asuntoiksi muuttamista varten sekä rakentaa uusia sosiaalisia asuntoja. Tämä on yksi mahdollinen vastaus monimutkaiseen kysymykseen, kuinka rakentaa sosiaalinen asuntojärjestelmä Yhdysvaltoihin jopa epävieraanvaraisessa poliittisessa kontekstissa.
Tällainen liittovaltion viranomainen voisi auttaa paikallisia aloitteita skaalautumaan ja samalla siirtämään kasvavaa asuntoosuutta pois asuntomarkkinoilta tukien, kohtuuhintaisen rahoituksen ja valmiusrahastojen yhdistelmän avulla. Se kehittäisi uusia julkisia vuokra-asuntoja sekä siemenasunto-osuuskuntia. Keskeistä työssä olisi myös vuokralaisten ja liikkeiden laaja organisointi- ja mobilisointityö, jotta liittovaltion virasto keskittyisi tehtäväänsä – ja vältytään yksityisten kiinteistöintressien kaappaamisesta.
Mielestämme kaikki nämä kysymykset tiivistyvät poliittisen tahdon kysymykseen. Ja poliittinen tahto voi muuttua. Jo muutamassa vuodessa sosiaalinen asunto on siirtynyt abstraktista käsitteestä kohti laajasti keskusteltua politiikkaa. Ruohonjuuritason järjestäytyminen, joka on tehnyt tämän mahdolliseksi, ei osoita juurikaan merkkejä luovuttamisesta.
ZNetwork rahoitetaan yksinomaan lukijoidensa anteliaisuudesta.
Lahjoita