شما به سختی می توانید تلویزیون را روشن کنید یا روزنامه ای باز کنید بدون اینکه در مورد بهبود چشمگیر و مشهور مسکن کشور بشنوید. قیمت خانه در حال افزایش است! ساخت و ساز جدید شروع شده است! بحران تمام شد! با این حال، در زیر هیاهو، یک طرح کاملاً جدید ثروتمند شدن سریع در حال شکل گیری است.
در طول یک سال و نیم گذشته، صندوقهای تامینی وال استریت و شرکتهای سهام خصوصی بیسروصدا امپراتوری اجاره بیسابقهای را جمعآوری کردهاند، ملکه آن ویکتوریا در آتلانتا، خانههای ییلاقی آجری در شیکاگو، بازسازیهای اسپانیایی در فینیکس. در مجموع، این سرمایه گذاران به جیب عمیق بیش از 200,000 خانههای ارزانقیمت و عمدتاً سلبشده در شهرهایی که بیشترین آسیب را از بحران اقتصادی وارد کردهاند.
بحران سلب مالکیت وال استریت، که در اواخر سال 2007 آغاز شد و مجبور شد بیش از 10 میلیون نفر از خانه هایشان، مشکلی متناقض ایجاد کرده است. میلیون ها آمریکایی اخراج شده به مکانی امن برای زندگی نیاز دارند، حتی در شرایطی که میلیون ها خانه خالی و بانکی در حال تخریب محله ها هستند. افزایش جرم و جنایت. برای ما خوش شانس است، وال استریت راه حلی ابداع کرده است: این خانه های سلب شده را به ما اجاره می دهد. در این فرآیند، شکل جدیدی از اوراق بهادارسازی را ابداع کرده است که میتواند باعث شود که کل این طرح دوباره منفجر شود.
از زمان شروع جنون خرید، هیچ شرکتی به اندازه گروه بلک استون، بزرگترین شرکت سهامی خصوصی در جهان، خانه خریداری نکرده است. بلک استون با استفاده از یک شرکت تابعه، Invitation Homes، خانههایی را در حراجهای سلب مالکیت، از طریق دلالهای محلی، و بهطور عمده مستقیماً از بانکها خریداری کرده است، همانطور که یک شخص معمولی ممکن است کاغذ توالت از Costco تهیه کند.
در یک حرکت خرید کرد 1,400 خانه در آتلانتا در یک روز از ماه نوامبر، بلک استون هزینه کرده بود 7.5 میلیارد دلار برای خرید 40,000 خانه عمدتاً توقیف شده در سراسر کشور. این نرخ هزینه است $ 100 میلیون در هفته از اکتبر 2012. اخیراً اعلام کرد قصد دارد تجارت بینالمللی را آغاز کند و از اسپانیا ویران شده آغاز شود.
کمتر کسی خارج از صنعت مالی نام بلک استون را شنیده است. با این حال، امروز، این بزرگترین مالک خانه های اجاره ای برای یک خانواده در کشور است - و همچنین بسیاری از چیزهای دیگر. این شرکت مالک بخشی یا تمام مجموعه هتل های زنجیره ای هیلتون، ساترن کراس بهداشت، انتشارات هاتون میفلین، کانال آب و هوا، سی ورلد، زنجیره هنر و صنایع دستی Michael's، Orangina و ده ها شرکت دیگر است.
بلک استون مدیریت می کند بیش از $ 210 میلیارد در دارایی ها، با توجه به پرونده سالانه کمیسیون بورس و اوراق بهادار در سال 2012. همچنین یک شرکت دولتی با یک لیست مالکان نهادی این شبیه به کسی است که از شرکت هایی که اخیراً در دعواهای حقوقی بر سر بحران وام مسکن دخیل بوده اند، از جمله مورگان استنلی، سیتی گروپ، دویچه بانک، یو بی اس، بانک آمریکا، گلدمن ساکس، و البته جی پی مورگان چیس، که به تازگی دعوای خود را با وزارت خانه حل و فصل کرده است. دادگستری به دلیل اقدامات خطرناک و اغلب غیرقانونی وام مسکن، موافقت خود را با پرداخت جریمه بی سابقه 13 میلیارد دلاری اعلام کرد.
به عبارت دیگر، اگر بلک استون با سرمایهگذاری بر بحران مسکن درآمد کسب کند، همه این بانکهای وال استریت دیگر - که عموماً به عنوان مقصر اصلی ایجاد شرایطی که در وهله اول منجر به بحران سلب اقامه شد، در نظر گرفته میشوند - نیز کسب درآمد میکنند.
یک جالوت تمام نقدی
در محلههای سرتاسر کشور، بسیاری از ساکنان مجبور نبودند بدانند بلک استون چیست تا متوجه شوند که اوضاع بهطور جدی اشتباه پیش میرود.
سال گذشته، مارک آلستون، یک دلال املاک در لس آنجلس، متوجه اتفاق عجیبی شد. قیمت خانه در حال افزایش بود. و آنها به سرعت در حال افزایش بودند - 20٪ بین اکتبر 2012 و همان ماه امسال. در یک بازار عادی، افزایش قیمت مسکن به معنای افزایش تقاضا از سوی خریداران مسکن است. اما نکته نگران کننده اینجا بود: نرخ مالکیت خانه در حال سقوط بوداولین نشانه برای آلستون مبنی بر اینکه بازار به نحوی از رکود خارج شده است.
علامت دوم خود خریداران بودند.
حدود 5 درصد از املاک بلکستون، تقریباً 2,000 خانه، در منطقه متروی شارلوت واقع شده است. از این تعداد، کمتر از 1,000 نفر (تصویر بالا) در شهرستان مکلنبرگ، مرکز شهر هستند. (نقشه توسط Anthony Giancatarino، تحقیق توسط Symone New.)
آلستون، که کسب و کارش در محلههای درون شهری متمرکز است، جایی که اکثر ساکنان آن آفریقایی آمریکایی و اسپانیایی تبار هستند، میگوید: «دو سال بدون فروش به یک خانواده سیاهپوست رفتم، و این به خاطر بیتحرکی نبود. در عوض، تمام خریداران او - هر یک از آنها - تاجر بودند. و عجیب تر از آن، همه آنها به صورت نقدی پرداخت می کردند.
بین سالهای 2005 و 2009، بحران وام مسکن که توسط تبعیض نژادی شیوه های وام دهی، نابود شده 53 درصد از ثروت آمریکایی های آفریقایی تبار و 66 درصد از ثروت اسپانیایی ها، ارقامی که تخیل را متحیر می کند. در نتیجه، به جرات می توان گفت که تعداد کمی از سیاه پوستان یا اسپانیایی تبارها امروز به طور کامل و به صورت نقدی خانه می خرند. از طرف دیگر، بلک استون، با توجه به آن، مشکلی برای پرداخت پول ندارد خط اعتباری یک میلیارد دلاری توسط دویچه بانک تنظیم شده است. این پول به آن اجازه داده است تا از خانوادههایی که مجبور به تامین مالی سنتی هستند، پیشی بگیرد. همچنین راه را برای این شرکت برای خرید خانه های بسیار سریع هموار کرده است، بازارهای محلی را شوکه کرده و قیمت ها را به گونه ای افزایش می دهد که حتی خانواده های بیشتری را از بازی خارج می کند.
آلستون میگوید: «شما نمیتوانید با شرکتی رقابت کنید که روی ارزش آینده سوداگرانه شرطبندی میکند، وقتی با پول نقد بازی میکند. "تقریباً مثل این است که آنها این را برنامه ریزی کرده اند."
با نگاهی به گذشته، واضح است که رکود بزرگ موجب انتقال ثروت و دارایی فوقالعاده از آمریکاییهای معمولی و به موسسات مالی شد. در طول آن بحران، آمریکایی ها شکست خوردند تریلیون دلار ثروت خانوارها زمانی که قیمت مسکن سقوط کرد، در حالی که بانک ها حدود پنج میلیون خانه را تصرف کردند. اما چیزی که تازه شروع به ظهور کرده است این است که چگونه، مانند سال های رکود، خود بهبود روند انتقال ثروت و قدرت را از پایین به بالا ادامه می دهد.
از سال 2009 تا 2012، یک درصد از آمریکاییها اسیر شدند 95 درصد از سود درآمد. اکنون، با رونق گرفتن بازار مسکن، میلیاردها دلار از ثروت مسکن بازیابی شده به جای خانواده ها و جوامع مستقیماً به وال استریت سرازیر می شود. بر اساس تجزیه و تحلیل TomDispatch، از بهار 2012، درست در زمانی که بلک استون شروع به خرید خانه های سلب شده به صورت عمده کرد، تخمین زده می شود 88 میلیارد دلار از انباشت ثروت مسکن مستقیماً به بانک ها یا سرمایه گذاران نهادی در نتیجه دارایی های املاک مسکونی آنها رفته است. و این عددی است که احتمالاً همچنان در حال رشد است.
هنری وید، موسس انجمن کارگزاران املاک و مستغلات آریزونا، میگوید: «سرمایهگذاران نهادی ثروت و توانایی انباشت ثروت را از جوامع محروم بیرون میکشند.
اما خرید خانه ارزان و سپس انتظار برای افزایش ارزش آنها تنها راهی نیست که بلک استون از این معامله درآمد کسب می کند. پرداخت اجاره شما را نیز می خواهد.
امن سازی اجاره ها
امپراتوری اجاره وال استریت کاملاً جدید است. صنعت اجاره تکخانوادهای سابقاً به عنوان وثیقهای برای عملیاتهای کوچک مادر و پاپ بود. اما چیزی که این لحظه را بی سابقه می کند، کیمیاگری مالی است که بلک استون اضافه کرد. در نوامبر، پس از چندین ماه تبلیغات، بلک استون اولین نسخه تاریخ را منتشر کرد اوراق قرضه رتبهبندی شده با پرداختهای اجاره بهادار. و یک بار سرمایه گذاران گرفتار رقبای بلک استون برای بدست آوردن آن عجله دارند اعلام کرد که آنها نیز در اسرع وقت اوراق مشابهی را توسعه دهند.
بسته به اینکه از چه کسی بپرسید، ایده بستهبندی پرداختهای اجاره و فروش آنها به سرمایهگذاران، یا تکامل طبیعی صنعت مالی است یا یک واهی آتشنفس.
تد واینستین، مشاور صنعت خانههای مستغلات به مدت 30 سال، میگوید: «این یک مرز جدید است». "این چیزی است که من واقعاً هرگز رویای آن را نمی دیدم."
با این حال، برای هر کسی که در سال 2008 با بحران امنیت وام مسکن پشت سر گذاشته است، این قلمرو جدید به طرز عجیبی آشنا به نظر می رسد.
یکی از سرمایه گذاران صندوق سرمایه گذاری که شرکتش با بلک استون تجارت می کند، می گوید: «این دقیقاً مانند یک اوراق بهادار مسکونی با پشتوانه وام مسکن است. وقتی از او پرسیده شد که چرا مردم باید انتظار داشته باشند که این اوراق بهادار ایمن باشند، با توجه به این واقعیت که اوراق بهادار مخاطره آمیز با پشتوانه وام مسکن باعث فروپاشی سال 2008 شد، او پاسخ داد: به من اعتماد کن.
حداقل برای بلک استون، منطق ساده است. این شرکت از قبل پول میخواهد تا قبل از افزایش قیمت، خانههای ارزانتری خریداری کند. بنابراین، با جی پی مورگان، کردیت سوئیس و دویچه بانک متحد شده است تا پرداختهای اجاره 3,207 خانه تکخانواری را جمع کند و این اوراق را با رهن خانههای زیربنایی که به عنوان وثیقه ارائه میشود، به سرمایهگذاران بفروشد. البته این فقط یک مورد آزمایشی برای چیزی است که می تواند به صنعت کاملاً جدیدی از اوراق بهادار با پشتوانه اجاره تبدیل شود.
بسیاری از بانکهای بزرگ وال استریت در این معامله مشارکت دارند، بر اساس کپی اسنادی که بلکاستون برای سرمایهگذاران بالقوه در 31 اکتبر ارسال کرد و توسط TomDispatch بررسی شد. دویچه بانک، جی پی مورگان و کردیت سوئیس به بازار این اوراق کمک می کنند. ولز فارگو مدیر گواهی است. Midland Loan Services، یکی از شرکت های تابعه PNC Bank، ارائه دهنده وام است. (به هر حال، دویچه بانک، جی پی مورگان چیس، ولز فارگو، و بانک PNC همگی اعضای گروه دیگری هستند: لیست بانکهایی که بیشترین خانوادهها را در سال 2013 تعطیل کردند.)
بر اساس مصاحبه با اقتصاددانان، دست اندرکاران صنعت و فعالان مسکن، مردم کم و بیش نفس جمعی خود را حبس کرده اند و امیدوارند که آنچه شبیه اردک است، مانند اردک شنا می کند، و مانند اردک شنا می کند، اقتصاد را به همان شکل از بین نبرد. آخرین گله اردک ها این کار را کردند.
دین بیکر، اقتصاددان مرکز تحقیقات اقتصادی و سیاست، میگوید: «شما فقط امیدوار هستید که آنها بدانند دارند چه میکنند. «اینکه آنها مقرراتی برای گردش مالی و جای خالی دارند. اما آیا آنها این کار را کرده اند؟ آیا مراقبت های لازم را انجام داده اند؟ من مطمئناً روی آن حساب نمی کنم.» تجزیه و تحلیل جریان نقدی در اسناد ارسال شده به سرمایه گذاران فرض می کند که 95٪ از این خانه ها همیشه با اجاره ماهانه 1,312 دلار اجاره می شوند. این نرخ اشغالی است که متخصصان املاک و مستغلات آن را جاه طلبانه توصیف می کنند.
با این حال، یک راه مهم وجود دارد که در آن این نوع وثیقه با همتای وام مسکن خود متفاوت است. هنگامی که بانک ها خانه های رهنی را به عنوان وثیقه بازپس می گیرند، حداقل این فرض وجود دارد (اغلب نادرست به دلیل اسناد نادرست یا جعلی بانک ها) که صاحب خانه در واقع از پرداخت وام مسکن خود نکول کرده است. با این حال، در این مورد، اگر یک اوراق اجاره خانه منفجر شود، هزاران خانواده ممکن است بیرون رانده شوند، خواه حتی یک بار اجاره را از دست داده باشند یا نه.
ما ممکن است در موقعیتی قرار بگیریم که افراد زیادی را بیرون کنند... نه به این دلیل که مستاجران عقب افتاده اند، بلکه به این دلیل که مالکان بیکر می گوید: عقب افتاده اند.
اشکالات در رویاهای مسکن بلک استون
ایمن بودن این اوراق بهادار جدید ممکن است به این سوال ساده خلاصه شود که آیا بلک استون مدیر املاک خوبی است یا خیر. شیوه های مدیریت مناسب نرخ اشغال بالا، گردش مالی قابل پیش بینی و افزایش اعتماد سرمایه گذار را تضمین می کند. مدیریت بد باعث ایجاد شکایات، تحقیقات و جاهای خالی می شود که همگی این احتمال را افزایش می دهند که بلک استون جریان نقدی برای بازپرداخت سرمایه گذاران را نداشته باشد.
اگر از CaDonna Porter، مستأجر یکی از املاک Blackstone's Invitation Homes در حومه ای خارج از آتلانتا بپرسید، مدیریت املاک دقیقا همان مهارتی است که بلک استون فاقد آن است. پورتر می گوید: "اگر می توانستم اجاره نامه خود را کوتاه کنم - یک اجاره نامه دو ساله امضا کردم - قطعا این کار را می کردم."
سوسک ها و حشرات آب چاق اولین مشکل در اجاره خانه دعوت بود که او و فرزندانش در سپتامبر به آن نقل مکان کردند. پورتر بارها درخواستهای تعمیر و نگهداری آنلاین را ارسال کرد که بدون اینکه کسی برای بررسی آلودگی بیاید لغو شد. او با خط تلفن تعمیرات شرکت تماس گرفت. کسی جواب نداد.
مشکل دوم در ایمیلی با عنوان "فوری" وارد شد. Invitation Homes نتوانسته بود بخشی از پرداخت ماه نوامبر پورتر را از حساب بانکیاش برداشت کند، و این باعث شد که شرکت از او بخواهد که بقیه پرداخت را شخصاً از طریق وجوه تأیید شده تا ساعت پنج بعد از ظهر تحویل دهد. روز بعد یا طبق مکاتبات ایمیلی بررسی شده توسط TomDispatch، «هزینه حقوقی اضافی 200 دلاری و سلب مالکیت» را متحمل شوید.
پورتر از محل کار خارج شد تا حواله را شخصاً تحویل دهد، اما ایمیلی دریافت کرد مبنی بر اینکه پرداخت رد شده است زیرا شامل 200 دلار جریمه تاخیر و 75 دلار هزینه اضافی وجه کافی نمی شود. آنچه در پی آن دنبال شد، رشته ای دیوانه کننده از ایمیل ها بود که این را به یاد می آورد پر از فریب و اغلب تقلبی تعامل بین صاحبان خانه و شرکت های ارائه دهنده خدمات وام مسکن Invitation Homes مکرراً تهدید کرد که برای اخراج پرونده تشکیل خواهد داد مگر اینکه پورتر هزینه های مختلف جریمه را پرداخت کند. او بارها از شرکت درخواست کرد که پرداخت ماهانه او را بپذیرد و او را تنها بگذارد.
من واقعاً احساس کردم که مورد آزار و اذیت قرار گرفته ام. پورتر میگوید: احساس میکردم خیلی ناعادلانه است. او در نهایت نوشت که به دنبال وکیل حقوقی خواهد بود، که باعث شد Invitation Homes فوراً موافقت کند که پرداخت را به عنوان "یک بار حسن نیت" بپذیرد.
پورتر هنوز از این تجربه - و از حضور مداوم سوسکها ناامید است. ("امروز درخواست دیگری در مورد اشکالات ارائه کردم که احتمالاً دوباره لغو خواهد شد.")
اخیر هافینگتون پست تحقیق و ده ها of بررسی آنلاین نوشته شده توسط مستاجران Invitation Homes ناامیدی پورتر را بازتاب می دهد. بسیاری گفتند که درخواست های تعمیر و نگهداری بدون پاسخ مانده است، در حالی که برخی دیگر شکایت داشتند که خانه های تخریب شده آنها در واقع دارای مشکلات ساختاری اساسی است.
همچنین حداقل یک مورد مستند از حرکت بلک استون به قلمرو قانونی تیرهتر وجود دارد. در پاییز امسال، به نظر میرسید که شعبه Invitation Homes در اورلاندو، فلوریدا، اخطاریههای جعلی اخراج را برای صاحب خانهای به نام فرانسیسکو مولینا ارسال کرد. بر طبق la اورلاندو سنتینل. اخطارهای جعلی که در پاکتهای مانیل به اندازه نامه تحویل داده شده بودند، ادعا میکردند که یک اخراج علیه مولینا در دادگاه ثبت شده است، اگرچه شهر خلاف آن را تأیید کرد. نکته مهم این است که Invitation Homes حتی حق اخراج مولینا را به صورت قانونی یا غیر قانونی نداشت. خرید این خانه توسط بلک استون ماهها قبل معکوس شده بود، اما شرکت مسیر آن اطلاعات را از دست داده بود.
رکود بزرگ 2016؟
با توجه به مدل کسبوکار زیربنایی بلک استون، این داستانهای حکایتی در مورد اینکه Invitation Homes به سرعت مستاجران را بیرون میکند، ممکن است به جای استثنا باشد. اوراق بهادار کردن پرداختهای اجاره، فشار شدیدی بر شرکت ایجاد میکند تا اطمینان حاصل شود که چکهای ماهانه جریان دارند. برای اجارهکنندگان، این ممکن است به این معنا باشد که یا در اول ماه هر ماه پرداخت میکنید، یا بیرون هستید.
اگرچه بلک استون تا کنون تنها یک امنیت پرداخت اجاره صادر کرده است، به نظر می رسد در حال حاضر این پروتکل سختگیرانه را اجرا کرده است. به عنوان مثال، در شارلوت، کارولینای شمالی، این شرکت پرونده تخلیه را علیه یک نفر کامل تشکیل داده است 10 درصد از اجاره کنندگان آنبر اساس گزارشی که توسط شارلوت آبزرور
حدود 9 درصد از املاک بلکستون، تقریباً 3,600 خانه، در منطقه مترو فونیکس واقع شده است. اکثر آنها در محله های کم درآمد تا متوسط هستند. (نقشه توسط Anthony Giancatarino، تحقیق توسط Jose Taveras.)
چهل هزار خانه تنها درصد کمی از کل موجودی مسکن ملی را تشکیل می دهد. با این حال، در شهرهایی که بلک استون به شدت هدف قرار داده است، غلظت خواص آن خیره کننده است. در فینیکس، آریزونا، برخی از محلهها تقریباً در هر بلوک حداقل یک، اگر نه دو یا سه خانه متعلق به بلکستون دارند.
این طغیان برخی نگران است که غول سهام خصوصی، شاید در ارتباط با سایر سرمایه گذاران نهادی، نفوذ نامناسبی بر بازارهای منطقه ای اعمال کند و قیمت اجاره را به دلیل فقدان رقابت بالا ببرد. با این حال، بزرگترین نگرانی در میان بسیاری از آمریکاییهای عادی باید این باشد که در سالهای نه چندان دور، کل امپراتوری اجارهای و دسته جدید اوراق بهادار آن ممکن است شکست بخورند و اقتصاد را به یک چرخش کاملاً آشنا سوق دهد.
مایکل دانلی، یکی از ساکنان شیکاگو که در حال بررسی حضور سریع بلک استون در محله خود بوده است، گفت: «شما به وال استریت اجازه می دهید بخش قابل توجهی از مسکن تک خانواری را کنترل کند. "اما آیا پایدار است؟" او تعجب کرد. همه چیز ممکن است در سال 2016 از بین برود و شما بدتر از سال 2008 خواهید بود.
لورا گوتسدینر روزنامه نگار و نویسنده است رؤیایی از بین رفته: آمریکای سیاه و مبارزه برای مکانی برای فراخوانی خانه, در آگوست توسط پرس زوکتی پارک منتشر شد. او یک ویراستار برای راه انداختن عدم خشونت و نوشته است برای رولینگ استون, خانم، پلی بویاز هافینگتون پست و نشریات دیگر. او در زمان اشغال پارک زوکوتی در آشپزخانه مردم زندگی و کار می کرد. این دومی اوست قطعه TomDispatch.
این مقاله در ابتدا ظاهر شد TomDispatch.com، وبلاگی از موسسه ملت، که جریان ثابتی از منابع، اخبار و نظرات جایگزین را از تام انگلهارت، سردبیر طولانی مدت در انتشارات، یکی از بنیانگذاران ارائه می دهد. پروژه امپراتوری آمریکا، نویسنده انتهای پیروزی فرهنگبه عنوان یک رمان، آخرین روزهای انتشار. آخرین کتاب او است راه آمریکایی جنگ: چگونه جنگ های بوش به جنگ اوباما تبدیل شد (کتابهای Haymarket).
[توجه داشته باشید: تشکر ویژه از Symone New و Jose Taveras برای انجام تحقیقات دشوار برای یافتن املاک متعلق به Blackstone. همچنین از آنتونی جیانکاترینو برای تبدیل این داده ها به نقشه های زیبا تشکر ویژه می کنیم.]
ZNetwork صرفاً از طریق سخاوتمندی خوانندگان آن تأمین می شود.
اهدا