Kilde: The Intercept
I retsbygninger på tværs landet i denne uge blev sorg og vrede over truende udsættelsesordrer til håb, da Biden-administrationen skiftede kurs.
Udsættelserne blev midlertidigt standset i går med meddelelsen om, at Centers for Disease Control and Prevention vil forlænge det føderale udsættelsesmoratorium i amter med "høje niveauer af samfundstransmissionsniveauer" i 60 dage.
Men ikke alle var tilfredse. Nogle ser den kommende fraflytningsbølge i mere jublende vendinger som en længe ventet økonomisk mulighed for at øge udbyttebetalingerne. Finansanalytikere på Wall Street, der har talt med virksomhedsejede lejlighedskomplekser i de seneste uger, har presset på for at få svar på, hvordan investorer kan drage fordel af den forventede bølge af lejereudsættelser.
Mange af de største investor-ejede lejlighedsfonde har omhyggeligt sporet pandemi-relaterede restriktioner for udlejere og forbereder sig på en tilbagevenden til normalen, så de forsinket betalinger kan fjernes og huslejen kan øges. Presset for profit kommer på trods af, at mange virksomhedsejere brøler tilbage og præsterer bedre end nogensinde.
I juni huslejer steg 14.6 procent i forhold til det foregående år, en stigningstakt, der ikke er set siden 1993. Offentligt handlede boligejendomsaktier er steget kraftigt, med øget udbytte og aktieudvikling, der har gjort dem en af de mest succesrige aktivklasser i år.
NexPoint Residential Trust, som ejer over 14,000 udlejningsenheder rundt om i landet, bemærkede i en samtale med investorer i sidste uge, at dens belægningsprocent er op til 96 procent, en sats, som selskabet bemærkede, var på et "all-time high" og positionerer virksomheden at "aggressivt skubbe [udlejnings] priser" for "resten af året."
Men den gode økonomiske nyhed inkluderede også et skub for at smide det relativt lille antal ikke-betalende lejere ud.
"Vi uddeler de folk, som vi mener er kandidater til udsættelse med det samme," meddelte Brian Dale Mitts, virksomhedens finansdirektør.
"Kan du tale lidt, måske om den proces, hvor hurtigt du får dem ud?" spurgte Michael Robert Lewis, analytiker hos Truist Securities, den nyligt dannede investeringsbank. Lewis spurgte også om "markedsgrundlaget" i slutningen af fraflytningsmoratoriet, da "ikke kun dig, men andre slags pludselig frigiver tilgængelig beholdning på markedet."
Matthew Ryan McGraner, Chief Investment Officer for NexPoint, bemærkede, at firmaet havde identificeret 123 enheder, der er "gået mørkt på os, så at sige eller ikke har foretaget nogen betalinger."
Disse enheder, sagde han, er blevet underrettet, udsættelser er blevet indgivet, og virksomheden havde teams forberedt til at gå ind og renovere for at bringe enhederne tilbage på markedet. Med hensyn til det større økonomiske spørgsmål, om hvordan udlejere kan blive skadet af en pludselig tilstrømning af ledige lejeenheder og lejere fra slutningen af moratoriet, bemærkede McGraner "de fleste institutionelle ejere vil ikke leje til en lejer, der er blevet smidt ud af en eller anden grund" og ville gå til lejligheder, der er af "lavere kvalitet".
Sidste torsdag offentliggjorde UDR Inc., en ejendomsfond, der ejer 149 lejlighedskomplekser, også sin indtjeningsrapport, der viser blændende vækst. Virksomheden rapporterede stærke økonomiske forhold, herunder øget omsætning og en belægningsprocent på 97.5 procent, et "nyt højt vandmærke." Alexander Kalmus, en seniormedarbejder hos Zelman & Associates, pressede under opkaldet UDR på ophøret af forskellige restriktioner for udlejere.
UDR-ledere kimede hurtigt ind og forklarede, at firmaet hurtigt ville gå videre med udsættelser, når moratorierne er væk.
"Vi har omkring 400 mennesker, som hvis vi kunne smide ud i dag, ville vi gøre det," svarede Michael Lacy, UDRs senior vicepræsident for ejendomsdrift, under en generel diskussion af virksomhedens indtjening i andet kvartal.
"Jeg tror også, når du ser på de 400, nogle af disse personer er bare ikke-kommunikative individer, der ikke vil kommunikere med os, som ikke har underskrevet en erklæring om nød fra Covid, som i mange tilfælde har evnen til at betale de huslejer,” sagde Joseph Fisher, UDRs økonomichef.
"De har evnen til at betale i mange tilfælde," tilføjede han. "De har simpelthen udnyttet systemet."
Thomas Toomey, UDR's administrerende direktør, tilføjede, at virksomheden mistede 1.5 millioner dollars til 1.6 millioner dollars om måneden fra de 400 lejere, de planlagde at smide ud.
"Så udfordringen for os i fremtiden," sagde Toomey, "vi vil gerne have enheden tilbage, omprissætte den til markedet og få den indtægtsstrøm tilbage online. Når det er sagt, vil vi samarbejde med enhver beboer om deres vanskeligheder og programmer for at drage fordel af statsstøtte eller beholde dem i vores lejlighedshjem, men vi er ivrige efter at få disse 400 enheder online igen med hensyn til indtægter."
UDR og NexPoint reagerede ikke på en anmodning om kommentar.
Presset fra investeringsbanker på investor-ejede lejlighedskomplekser har eksisteret siden corona-pandemiens tidlige dage.
I maj sidste år, under et indtjeningsopkald, pressede Daniel Ismail, analytiker hos Green Street Advisors, ledere hos Douglas Emmett, som ejer lejlighedsbygninger i det sydlige Californien og Hawaii, til at finde kreative måder at presse kriminelle lejere på leje.
"Du nævnte restriktionerne for udsættelser. Er du i stand til at bruge sikkerhedsdepositum og remburser til at kompensere noget af manglen og manglende betaling?" spurgte Ismail.
Jordan Kaplan, en direktør i firmaet, sagde nej. "Jeg tror ikke, at man trækker sikkerhedsdepositum og begynder at optrevle en lejekontrakt, der går en slags DEFCON 4 på dem, jeg tror bare ikke, det er den rigtige idé lige nu," bemærkede han. "Jeg tror, at hvis vi får udarbejdet disse moratorier til at være mindre straffende, tror jeg, at mange af disse mennesker bare siger: 'Jeg betaler nu'."
Ejendomsbranchen har været højlydt imod CDC's moratorium.
Lobbyoptegnelser viser ejendomskoncerner brugt millioner af dollars i løbet af det sidste år i et forsøg på at svække eller ophæve fraflytningsmoratorier og andre udlejer-relaterede restriktioner i forbindelse med pandemien.
Sidste december sluttede National Apartment Association, en handelsgruppe, der repræsenterer udlejere, sig i en føderal retssag, der forsøgte at omstøde udsættelsesmoratoriet. Og i sidste måned anlagde National Apartment Association en ny sag designet til at inddrive økonomiske tab pådraget af CDC's udsættelsesmoratorium.
I begge retssager argumenterede lejlighedsindustriens interesser for, at CDC manglede den juridiske autoritet til at lave en så omfattende politik, og at lejlighedsejere blev tvunget til at bære en unødig byrde fra pandemien.
Kongressen vedtog Emergency Rental Assistance Program, en fond på 46.5 milliarder dollar til at hjælpe lejere, der står over for økonomiske vanskeligheder fra Covid-19-krisen. Men både udlejere og fortalere for lejere har klaget over, at delstatsregeringer har undladt at levere pengene med en fejlagtig udrulning, der har indgivet ansøgninger om tilskudspengene næsten umuligt i mange jurisdiktioner.
The Intercept har tidligere rapporteret om staters manglende evne til at levere lejernes bistand. New Yorks onlineansøgning åbnede ikke før den 1. juni, og andre stater har stået over for kroniske problemer, herunder besværlige papirkrav, der effektivt forhindrer en række lejere i at kvalificere sig.
Mange små udlejere, herunder enkeltpersoner, der ejer en enkelt ejendom eller en duplex, har hævdet, at udsættelsesrestriktionerne, kombineret med den mislykkede levering af føderal bistand, har efterladt dem på randen af konkurs.
Men virksomhedsejere, som ejer omkring halvdelen af lejemarkedet og har adgang til enorme finansielle og juridiske ressourcer, har forvaltet tabene godt og vender tilbage til hidtil usete niveauer af belægning og overskud.
Trods heldet er mange af de investorejede lejlighedskomplekser stadig ved at forberede sig på at gribe afslutningen på fraflytningsmoratoriet.
Højesteret i sidste måned afgjorde i en 5-4-beslutning om at opretholde den tidligere CDC-kendelse, der forhindrede udsættelse. Men retten afgjorde også, at Kongressen skulle vedtage klar lovgivning for at forlænge moratoriet efter den 31. juli. Lovgivere har ikke gjort det, hvilket efterlader den nye CDC-ordre, der forlænger moratoriet indtil oktober i juridisk limbo.
ZNetwork finansieres udelukkende gennem sine læseres generøsitet.
Doner