มีอคติทางอุดมการณ์ที่รุนแรงมายาวนานในสหรัฐอเมริกาซึ่งผลักดันให้ครอบครัวต่างๆ หันมาเป็นเจ้าของบ้าน แทนที่จะต่อต้านอคตินี้ คนจำนวนมากในชุมชนนโยบายและผู้สนับสนุนกลับสะท้อนการละเว้นทางอุดมการณ์นี้โดยไม่ได้ตั้งใจ และร่วมผลักดันไปสู่การเป็นเจ้าของบ้าน
นี่อาจเป็นปัญหาได้ตลอดเวลา แต่การผลักดันการเป็นเจ้าของบ้านให้ถึงจุดสูงสุดของฟองสบู่ที่อยู่อาศัยเป็นสูตรสำเร็จของหายนะ หลังจากการล่มสลายของฟองสบู่ คงจะดีมากหากเราสามารถส่งเสริมความคิดที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับข้อดีของการเป็นเจ้าของและการเช่า
ในระดับพื้นฐานที่สุด สิ่งสำคัญคือต้องตระหนักว่าความเป็นเจ้าของไม่ได้เป็นที่ต้องการสำหรับทุกครอบครัวเสมอไป ประการแรกและสำคัญที่สุด โดยทั่วไปแล้วการเป็นเจ้าของบ้านจะสมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจก็ต่อเมื่อครอบครัวสามารถคาดหวังให้อยู่ในบ้านเป็นระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น หากมีเหตุผลทางครอบครัวหรือการจ้างงานที่ทำให้การดำรงตำแหน่งระยะยาวไม่น่าเป็นไปได้ การเป็นเจ้าของบ้านก็อาจเป็นข้อเสนอที่สูญเสีย
เลขคณิตเกี่ยวกับเรื่องนี้ค่อนข้างตรงไปตรงมา โดยเฉลี่ยในระยะยาว ราคาขายบ้านจะอยู่ที่ประมาณ 15 เท่าของค่าเช่าต่อปี ซึ่งหมายความว่ายูนิตที่เช่าราคา 1,000 ดอลลาร์ต่อเดือนสามารถขายได้ในราคาประมาณ 180,000 ดอลลาร์ (15 เท่าของค่าเช่ารายปี 12,000 ดอลลาร์) ต้นทุนการทำธุรกรรมด้านการซื้อและการขายรวมกันโดยเฉลี่ยประมาณสิบเปอร์เซ็นต์ของราคาขาย กล่าวอีกนัยหนึ่ง โดยทั่วไปต้นทุนการทำธุรกรรมไปกลับจะเท่ากับค่าเช่าหนึ่งปีครึ่ง ในตัวอย่างนี้ ต้นทุนธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อและขายบ้านจะเท่ากับ 18,000 ดอลลาร์ ซึ่งเท่ากับ 12,000 เท่าของค่าเช่ารายปี XNUMX ดอลลาร์
ต้นทุนการทำธุรกรรมที่สูงที่เกี่ยวข้องกับการซื้อและขายบ้านหมายความว่าใครก็ตามที่ไม่ได้อยู่ในบ้านเป็นระยะเวลานานมีแนวโน้มที่จะสูญเสียอันเป็นผลมาจากการเป็นเจ้าของมากกว่าการเช่า ในการตรวจสอบระยะเวลาการดำรงตำแหน่งของครอบครัวที่มีรายได้ปานกลางซึ่งซื้อบ้านในช่วงทศวรรษที่ 80 และต้นทศวรรษที่ 90 ก่อนเกิดฟองสบู่ที่อยู่อาศัย ระยะเวลาการดำรงตำแหน่งเฉลี่ยอยู่ที่เพียงสี่ปีกว่าเท่านั้น ในช่วงระยะเวลาการดำรงตำแหน่งนี้ ต้นทุนการทำธุรกรรมจะบวกจำนวนเงินที่มากกว่า 35 เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่ารายปีเข้ากับต้นทุนการเป็นเจ้าของบ้านอย่างมีประสิทธิภาพ
สมมติว่าไม่มีการแข็งค่าขึ้นอย่างผิดปกติในตลาดหรือมีอัตราส่วนราคาต่อค่าเช่าที่ต่ำเป็นพิเศษ ครอบครัวหนึ่งเกือบจะสูญเสียอย่างแน่นอนจากการเป็นเจ้าของภายใต้สถานการณ์เช่นนี้ เว้นแต่ว่าต้นทุนการทำธุรกรรมสามารถถูกเฉลี่ยในช่วงเวลาที่ยาวนานขึ้นได้ การเช่ามีแนวโน้มที่จะพิสูจน์การตัดสินใจทางเศรษฐกิจได้ดีกว่าการเป็นเจ้าของ
มีปัจจัยด้านต้นทุนที่สำคัญอื่นๆ ที่มักถูกละเลยโดยผู้ที่ผลักดันคดีเรื่องการเป็นเจ้าของบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการบัญชีดอกเบี้ยจำนองและการหักภาษีทรัพย์สินที่ไม่ถูกต้อง แม้ว่าการหักเงินเหล่านี้อาจมีค่าสำหรับครัวเรือนชนชั้นกลางระดับสูงที่อยู่ในวงเล็บภาษีบนและมีการหักเงินอื่นๆ แต่ดอกเบี้ยจำนองและการหักภาษีทรัพย์สินมีแนวโน้มว่าจะมีมูลค่าเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลยสำหรับครอบครัวที่มีรายได้ต่ำและปานกลางส่วนใหญ่ที่มีรายได้ปานกลางอยู่แล้ว มีความรับผิดทางภาษีน้อยที่สุด
แม้ว่าในกรณีที่ครอบครัวต้องเสียภาษีเงินได้ ก็เป็นเรื่องง่ายที่จะประเมินผลประโยชน์จากการหักเงินเหล่านี้สูงเกินไป มูลค่าของเจ้าของบ้านคือความแตกต่างระหว่างการหักเงินทั้งหมดเมื่อแยกรายการและการหักเงินมาตรฐาน ในหลายกรณีช่องว่างนี้จะไม่สำคัญ
จากตัวอย่างข้างต้น สมมติว่าครอบครัวหนึ่งมีสินเชื่อจำนอง 150,000 ดอลลาร์พร้อมดอกเบี้ยหกเปอร์เซ็นต์ หากพวกเขาจ่ายภาษีทรัพย์สินเท่ากับหนึ่งเปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน การหักเงินที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยของพวกเขาจะรวมเป็นเงิน 10,800 ดอลลาร์ (ดอกเบี้ยจำนอง 9,000 ดอลลาร์ บวกภาษีทรัพย์สิน 1,800 ดอลลาร์) ด้วยการหักเงินมาตรฐานจำนวน 11,400 ดอลลาร์ ครอบครัวนี้ต้องการเงิน 600 ดอลลาร์ในการหักเงินอื่นๆ เพื่อคุ้มทุน ในกรณีที่การหักเงินอื่น ๆ ของพวกเขามีมูลค่ารวม 4,000 ดอลลาร์ การลดสุทธิในรายได้ที่ต้องเสียภาษีที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของบ้านจะอยู่ที่ 3,600 ดอลลาร์เท่านั้น หากครอบครัวนี้อยู่ในวงเล็บสิบเปอร์เซ็นต์ ผลประโยชน์จะอยู่ที่ 360 ดอลลาร์ต่อปี หากอยู่ในวงเล็บ 15 เปอร์เซ็นต์ ผลประโยชน์จะอยู่ที่ 490 ดอลลาร์ต่อปี ซึ่งน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของค่าเช่าหนึ่งเดือน
แม้ว่าครอบครัวที่มีรายได้น้อยและปานกลางจะได้รับประโยชน์มากขึ้นจากการลดหย่อนภาษีที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของบ้าน แต่สิ่งเหล่านี้ก็น่าจะเป็นข้อยกเว้น สำหรับครอบครัวที่มีรายได้น้อยและปานกลางส่วนใหญ่ การลดหย่อนภาษีเหล่านี้ไม่น่าจะมีผลกระทบเพียงเล็กน้อย
การเป็นเจ้าของบ้านในภาวะฟองสบู่
แม้ว่าจะไม่มีข้อแก้ตัวสำหรับแนวทางปฏิบัติในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารรายใหญ่หลายแห่งในช่วงปีฟองสบู่ หรือความล้มเหลวของหน่วยงานกำกับดูแลที่จะหยุดแนวทางปฏิบัติเหล่านี้ สิ่งสำคัญคือต้องตระหนักว่าการซื้อบ้านในช่วงปีฟองสบู่สูงสุดอาจเป็นการตัดสินใจที่หายนะทางการเงินสำหรับคนส่วนใหญ่ แม้ว่าพวกเขาจะได้รับสินเชื่อจำนองอัตราดอกเบี้ยต่ำและมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ก็ตาม ราคาที่อยู่อาศัยมีมูลค่าสูงเกินไปอย่างมาก และผู้ที่ซื้อบ้านในราคาเหล่านี้ย่อมจะประสบความสูญเสียจำนวนมากอย่างแน่นอน เช่นเดียวกับผู้ที่ซื้อใน NASDAQ ในช่วงจุดสูงสุดของฟองสบู่หุ้น ย่อมมั่นใจได้ว่าจะประสบความสูญเสียจำนวนมากแน่นอน
เมื่อพิจารณาจากราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อนในตลาดฟองสบู่หลายแห่ง โดยไม่มีการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่สอดคล้องกัน นักวิเคราะห์นโยบายและผู้สนับสนุนควรเห็นได้ชัดเจนว่าราคาบ้านสูงเกินจริงชั่วคราว และจะถอยกลับไปสู่ระดับแนวโน้มในที่สุด ผู้ที่กังวลเกี่ยวกับความเป็นอยู่ทางการเงินของครอบครัวที่มีรายได้น้อยและปานกลางควรทำทุกอย่างเท่าที่ทำได้เพื่อกีดกันพวกเขาจากการซื้อบ้านในช่วงปีที่เกิดฟองสบู่สูงสุด ไม่ว่าพวกเขาจะกู้เงินประเภทใดก็ตาม
หากราคาบ้านลดลง 30-50 เปอร์เซ็นต์ ดังเช่นที่เกิดขึ้นในตลาดฟองสบู่ที่สูงที่สุดหลายแห่ง การเป็นเจ้าของบ้านก็ไม่ใช่วิธีที่มีประสิทธิภาพในการสร้างความมั่งคั่ง ราคาที่ลดลงเหล่านี้ไม่น่าจะเป็นเรื่องที่น่าแปลกใจ "ผู้เชี่ยวชาญ" ที่ไม่ได้เตือนถึงความเสี่ยงนี้ หรือแย่กว่านั้น และยืนยันว่าราคาที่ลดลงไม่ใช่ความเสี่ยงที่ต้องตอบมากนัก ความล้มเหลวของพวกเขาส่งผลกระทบร้ายแรงต่อครอบครัวที่มีรายได้น้อยและปานกลางหลายล้านครอบครัว ซึ่งหลายคนไม่สามารถฟื้นตัวจากผลกระทบทางเศรษฐกิจที่พวกเขาได้รับจากการล่มสลายของฟองสบู่ที่อยู่อาศัย
ในสังคมของเรา โดยปกติแล้วมีเพียงผู้ที่มีตำแหน่งด้อยโอกาสเท่านั้นที่ต้องทนทุกข์กับผลที่ตามมาของความผิดพลาด เครื่องล้างจานที่ทำลายจานและผู้ดูแลที่ไม่ทำความสะอาดพื้นจะถูกไล่ออก นักวิเคราะห์นโยบายที่ล้มเหลวอย่างสิ้นเชิงในด้านความเชี่ยวชาญที่สันนิษฐานไว้จะไม่รับผิดชอบ นั่นเป็นโชคร้ายทั้งจากมุมมองทางศีลธรรม และที่สำคัญกว่านั้น ไม่ใช่การจัดการที่อาจนำไปสู่การวิเคราะห์นโยบายที่ดี
สู่มุมมองที่อยู่อาศัยที่สมดุลยิ่งขึ้น
นโยบายที่อยู่อาศัยมักมุ่งส่งเสริมความเป็นเจ้าของมากกว่าการเช่าด้วยเหตุผลทางอุดมการณ์ สิ่งนี้ส่งผลให้เกิดสถานการณ์ที่ผู้เช่าในพื้นที่ส่วนใหญ่ของประเทศได้รับการปฏิบัติเหมือนเป็นพลเมืองชั้นสอง ด้วยเหตุผลที่ระบุไว้ข้างต้น มักจะมีหลายครอบครัวที่การเป็นเจ้าของบ้านไม่สมเหตุสมผลเสมอ ในอดีต ประมาณหนึ่งในสามของครัวเรือนเป็นผู้เช่า มีเหตุผลเพียงเล็กน้อยที่จะเชื่อว่าสิ่งนี้จะเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อใดก็ได้ในอนาคตอันใกล้นี้
ครอบครัวที่มีรายได้น้อยและปานกลางทำและจะยังคงสร้างส่วนแบ่งครัวเรือนที่เช่าอย่างไม่สมสัดส่วนต่อไป ด้วยเหตุนี้ จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องมุ่งเน้นไปที่การปรับปรุงสภาพของผู้เช่า หากเราต้องการจัดหาที่อยู่อาศัยที่ดีและปลอดภัยสำหรับกลุ่มประชากรที่มีฐานะยากจน แม้ว่ากฎหมายเจ้าของบ้าน/ผู้เช่าส่วนใหญ่จะถูกกำหนดในระดับรัฐและท้องถิ่น รัฐบาลกลางสามารถทุ่มเงินให้กับมาตรา 8 และเงินอุดหนุนอื่นๆ สำหรับที่อยู่อาศัยให้เช่าได้มากขึ้น
รัฐบาลกลางให้เงินอุดหนุนมหาศาลแก่เจ้าของบ้านที่มีรายได้ปานกลางและสูงอย่างมีประสิทธิผล ผ่านการหักภาษีดอกเบี้ยจำนอง และการยกเว้นกำไรจากการขายบ้านส่วนใหญ่จากการเก็บภาษี หากครอบครัวที่อยู่ในวงเล็บภาษีร้อยละ 33 จ่ายดอกเบี้ยจำนองจำนวน 24,000 ดอลลาร์ต่อปี การลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยจำนองจะเท่ากับเงินอุดหนุน 8,000 ดอลลาร์ต่อปี การได้รับกำไรจากการขายบ้านจำนวน 400,000 เหรียญสหรัฐฯ โดยปลอดภาษีใดๆ จะเป็นเงินอุดหนุน 60,000 เหรียญสหรัฐฯ ไม่ใช่เรื่องที่ไม่สมเหตุสมผลที่จะคาดหวังว่าเงินอุดหนุนจากรัฐบาลกลางในระดับที่เทียบเคียงได้กับครอบครัวที่มีรายได้น้อยและปานกลางที่เช่ามากกว่าเป็นเจ้าของ
ในระดับรัฐและท้องถิ่น ควรมีลำดับความสำคัญมากขึ้นในการประกันว่าที่อยู่อาศัยได้รับการดูแลให้อยู่ในมาตรฐานที่ยอมรับได้ นอกจากนี้ ผู้เช่ายังสามารถได้รับความปลอดภัยบางส่วนจากเจ้าของบ้าน โดยที่เจ้าของบ้านมีค่าใช้จ่ายค่อนข้างน้อย
ตัวอย่างเช่น รัฐบาลของรัฐและ/หรือท้องถิ่นสามารถให้หลักประกันการครอบครองแก่ผู้ที่เช่ามาระยะหนึ่งได้ เมืองหลายแห่งกำหนดให้มีการขับไล่ โดยอนุญาตให้ผู้เช่าอยู่ในห้องของตนได้ เว้นแต่เจ้าของบ้านจะแสดงให้เห็นว่าตนก่อกวน ทำให้ทรัพย์สินเสียหาย ไม่จ่ายค่าเช่า หรือกระทำการอื่นใดที่รับประกันการขับไล่ ผู้เช่าระยะยาวยังสามารถได้รับสิทธิ์ในการปฏิเสธครั้งแรกในกรณีที่ขายห้องชุดของตน
มีมาตรการอื่นๆ อีกมากมายที่สามารถนำไปปรับปรุงสภาพของผู้เช่าที่ผู้อ่าน Spotlight ทราบค่อนข้างดี อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้จะต้องมีการเปลี่ยนแปลงในการมุ่งเน้นนโยบายโดยตระหนักว่าผู้คนจำนวนมากจะต้องเป็นผู้เช่าไปตลอดชีวิต และในฐานะผู้เช่า พวกเขายังคงต้องการที่อยู่อาศัยที่ดีและปลอดภัย
มีประเด็นสุดท้ายประการหนึ่งเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของกับการเช่าทางเลือกที่ควรค่าแก่การสังเกต การเป็นเจ้าของบ้านเป็นวิธีที่หลายครอบครัวสะสมความมั่งคั่งไว้เลี้ยงตัวเองในวัยเกษียณหรือส่งต่อให้ลูกหลาน แม้ว่าจะเป็นหนทางสร้างการออมได้ แต่เหตุการณ์ในทศวรรษนี้น่าจะทำให้เห็นชัดเจนว่าไม่เสมอไป
ครอบครัวที่มีรายได้น้อยและปานกลางต้องการกลไกใหม่อย่างยิ่งที่จะช่วยให้พวกเขาสามารถสะสมเงินออมที่ไม่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของบ้านได้ ณ จุดนี้ นโยบายเงินบำนาญอยู่ในความสับสนโดยสิ้นเชิง โดยคนงานส่วนใหญ่ต้องเผชิญกับการเกษียณอายุ โดยที่พวกเขาจะต้องพึ่งพาประกันสังคมอย่างท่วมท้น กุญแจสำคัญในการช่วยให้ครอบครัวมีเงินออมเพื่อการเกษียณอายุและ/หรือทิ้งมรดกไว้ให้ลูกหลานได้ดีขึ้นนั้นจะขึ้นอยู่กับการสร้างระบบบำนาญขึ้นใหม่ นั่นน่าจะพิสูจน์ได้ว่าเป็นแนวทางที่ตรงและมีประสิทธิภาพมากกว่าการผลักดันเจ้าของบ้านด้วยความหวังว่าราคาบ้านจะสูงขึ้น
- บทความนี้เผยแพร่เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2009 โดย Spotlight on Poverty
ZNetwork ได้รับทุนจากความมีน้ำใจของผู้อ่านเท่านั้น
บริจาค