«Смута в
10 апреля 2008
Спасибо, председатель Додд и высокопоставленный член рейтинга Шелби, за приглашение поделиться с комитетом своими взглядами на ипотечный кризис. Меня зовут Дин Бейкер, и я содиректор Центра экономических и политических исследований. Я экономист и пишу о пузыре на рынке жилья с 2002 года.
Нынешняя ситуация на рынке жилья потенциально является крупнейшим экономическим кризисом за всю эпоху после Второй мировой войны как для страны в целом, так и для миллионов домовладельцев, столкнувшихся с потерей своего дома. Своими действиями Конгресс может помочь либо смягчить некоторые из худших последствий, либо усугубить проблемы. По этой причине крайне важно тщательно рассматривать последствия любого законодательства.
Закон о надежде для домовладельцев 2008 года представляет собой амбициозную попытку справиться с кризисом, вызванным крахом пузыря на рынке жилья и эпидемией хищнических субстандартных ипотечных кредитов в 2003-2007 годах. Оценивая достоинства этого предложения, важно понимать, что существуют большие различия в состоянии рынка жилья по всей стране. Политика, которая может быть подходящей для некоторых частей страны, может быть неприемлемой для других частей страны.
В своих комментариях я утверждаю, что программа ипотечных гарантий, лежащая в основе Закона о надежде, может быть полезна для тех частей страны, где цены на жилье не являются аномально высокими, но эта программа не очень подходит для районов, в которых все еще есть раздутые цены на жилье.
Конкретно программа в пузырчатых зонах:
- Приведет к ситуациям, когда домовладельцы тратят на жилье гораздо больше, чем арендаторы заплатили бы за сопоставимые квартиры;
- Приведет к ситуациям, в которых домовладельцы вряд ли накопит какой-либо капитал в тот момент, когда они покинут свой дом;
- Не удастся стабилизировать цены.
Я также утверждаю, что усилия по стабилизации цен в регионах, где раздуваются пузыри, контрпродуктивны. Если это удастся, это сделает домовладение менее доступным для молодых людей и семей, переезжающих в этот район. Я также кратко описываю альтернативное предложение «собственности для аренды», которое гарантировало бы домовладельцам со средним доходом, которым грозит лишение права выкупа, право оставаться в своем доме в качестве долгосрочных арендаторов, платящих справедливую рыночную арендную плату.
Дифференциальное влияние Закона о надежде на домовладельцев 2008 года
Важно признать большие различия на рынке жилья, существующие в разных частях страны. В период с 1996 по 2006 год в стране произошел беспрецедентный в истории страны пузырь на рынке жилья. За столетие до 1996 года цены на жилье по всей стране росли такими же темпами, как и инфляция в целом. За десятилетие с 1996 по 2006 год цены на жилье выросли более чем на 70 процентов с поправкой на инфляцию. Хотя реальный рост цен наблюдался почти повсюду, районы, где наблюдался самый резкий рост, были сконцентрированы на побережьях.
Рынок жилья достиг своего пика в июле 2006 года. Согласно сводному индексу Кейса-Шиллера для 20 городов, за последние полтора года цены на жилье упали на 12.5 процента в номинальном выражении и на 16.5 процента в реальном выражении по сравнению с пиковым значением. . Это снижение цен вернуло цены в некоторых частях страны в соответствие с их долгосрочными тенденциями.
В этих районах нет дисбаланса между ценами продажи жилья и арендной платой. Для этих областей, которые включают в себя многие города, сильно пострадавшие от потери права выкупа, такие как
Однако в городах, где сконцентрировался жилищный пузырь, ситуация принципиально иная. В таких городах, как
На самом базовом уровне легко показать, что семьи почти наверняка потратят гораздо больше, чем необходимо, на расходы на жилье в этих городах, даже если программа допускает частичное списание их текущей ипотеки и получение новой ипотеки по более низкой цене. относительно низкая процентная ставка с фиксированной ставкой.
Арифметика в этом вопросе проста. Предположим, что процентная ставка по новой ипотеке составляет 6.0 процента (она, конечно, может быть выше). Для 6-процентной ипотеки с фиксированной ставкой сроком на 30 лет ежегодные процентные выплаты будут равны 6.85 процентам основной суммы. Если добавить 1 процент от продажной цены на налоги на недвижимость и еще 1 процент на содержание и страхование вместе, общая стоимость владения составит 8.85 процента от продажной цены.
Если соотношение цены продажи и арендной платы составляет 20 к 1 (во многих городах оно выше), то этот дом можно будет сдать в аренду всего за 5 процентов от цены продажи. Это означает, что владельцы в конечном итоге заплатят за жилье на 77 процентов больше, чем семья, которая арендует сопоставимую квартиру. Это большая и ненужная утечка бюджета семей со средним достатком, годовой доход которых составляет от 40,000 60,000 до 200,000 7,700 долларов. Для дома стоимостью XNUMX XNUMX долларов это будет означать дополнительные ежегодные расходы на жилье в размере XNUMX долларов в год. Эти дополнительные расходы на жилье, предположительно, будут осуществляться за счет других необходимых предметов, таких как здравоохранение и качественный уход за детьми.
Кроме того, поскольку цены на жилье в этих районах будут продолжать снижаться по мере того, как пузырь сдуется, маловероятно, что многие из этих семей накопит какой-либо капитал к тому времени, когда они продадут свой дом. Фактически, большинство домовладельцев в этих районах, скорее всего, окажутся под водой, поскольку цены на жилье в районах пузыря могут упасть еще на 20-30 процентов. В этих случаях налогоплательщикам, скорее всего, придется компенсировать часть этих убытков благодаря гарантиям Закона о надежде.
Маловероятно, что Закон о надежде сможет остановить или даже существенно замедлить сдувание пузыря на рынке жилья на этих рынках. Фундаментальная проблема заключается в том, что предложение жилья превышает спрос в текущих ценах. Если бы цены временно стабилизировались на уровне раздутого пузыря, это привело бы лишь к увеличению строительства, что затем оказало бы дальнейшее понижательное давление на цены. Государственная программа стабилизации цен на жилье, которая пытается поддерживать искусственно высокие цены, столкнется со всеми теми же недостатками, что и программы поддержки цен на сельскохозяйственную продукцию, нацеленные на искусственно высокие цены, за исключением того, что рынок жилья гораздо больше.
Кроме того, трудно понять, почему было бы желательно поддерживать искусственно высокие цены, даже если бы это было возможно. Поддержание раздутых цен означает, что молодым людям и семьям, переезжающим в этот район, будет гораздо сложнее позволить себе купить дом. Люди, которых вытеснят с рынка, будут тогда вынуждены арендовать жилье или, что еще хуже, будут тратить свои ресурсы на покупку дома по цене, раздутой пузырем, и тем самым рискуют крупными потерями капитала.
Кроме того, чем дольше цены на жилье будут дефлировать, тем больше людей будут принимать решения о потреблении, основываясь на предположении, что капитал, который они имеют в своем доме, реален. Большая часть поколения бэби-бума в последнее десятилетие пренебрегала сбережениями, отчасти потому, что они думали, что у них будет значительная доля в своих домах, когда они достигнут пенсионного возраста. Теперь, когда самые старые бэби-бумеры выходят на пенсию, они обнаруживают, что справедливости, на которую они полагались, больше нет. Отсрочка сдувания жилищного пузыря приведет к тому, что больше людей дойдут до пенсии без достаточных ресурсов.
При принятии решения по различным предложениям важно иметь в виду, что программа гарантирования кредитов, подобная той, которая изложена в Законе о надежде, потребует значительных комиссий, связанных с выдачей новых ипотечных кредитов. На самом низком уровне плата за выдачу таких ипотечных кредитов составит 1.0 процента от стоимости гарантированных ипотечных кредитов. Поскольку этот процесс довольно сложен и создает новый финансовый инструмент («мягкая вторая» ипотека), комиссии могут легко превысить 2 процента от суммы гарантированных кредитов.
Если общая стоимость гарантий составит 300 миллиардов долларов, то комиссии за выдачу этих ипотечных кредитов составят от 3 до 6 миллиардов долларов. Это деньги, которые должны поступать либо от налогоплательщиков, либо от домовладельцев, которые являются предполагаемыми бенефициарами. Эти сборы не обязательно перевешивают потенциальные выгоды от программы, но их не следует упускать из виду.
Альтернатива аренде в собственность – обеспечение жилищной безопасности домовладельцам
Гораздо более простой путь, который мог бы обеспечить безопасность домовладельцам даже на самых раздутых рынках, состоит в том, чтобы временно изменить правила обращения взыскания, чтобы дать домовладельцам возможность оставаться в своих домах в качестве арендаторов, платящих справедливую рыночную арендную плату. В соответствии с этим предложением домовладелец, которому грозит лишение права выкупа, может сообщить судье или судебному чиновнику, занимающемуся лишением права выкупа, что он хотел бы остаться в своем доме в качестве арендатора. Суд проведет оценку для определения рыночной арендной платы. Тогда у домовладельца будет возможность оставаться в доме в качестве арендатора, платя рыночную арендную плату, в течение значительного периода (например, 10 лет).
Эта политика гарантирует, что домовладелец не останется без крова. Это также позволит сохранить дом занятым и предотвратить ухудшение состояния, которое обычно поражает дом и окрестности после потери права выкупа. Политику можно тщательно таргетировать как по времени (например, она будет применяться только к ипотечным кредитам, выданным до определенной даты), так и по цене дома (например, она будет применяться только к домам, которые продаются по цене ниже средней цены в данном районе). .
Предоставляя возможность аренды, план «собственное в аренду» на самом деле может привести к ситуации, в которой многие домовладельцы смогут оставаться в своих домах в качестве владельцев. Поскольку большинство банков не захотят становиться арендодателями, эта политика предоставит кредиторам реальный стимул вести переговоры об условиях, которые позволят домовладельцам оставаться в своих домах в качестве владельцев. Кроме того, это не потребует никаких налоговых поступлений и новой бюрократии.
Заключение
Хорошего выхода из кризиса, вызванного крахом пузыря на рынке жилья, не существует. В будущем Конгресс и Совет Федеральной резервной системы должны принять меры, чтобы гарантировать, что на нашем рынке жилья не возникнет таких огромных пузырей. Однако хорошая политика может облегчить большую часть боли от краха, и это должно быть в центре внимания Конгресса в данный момент.
Дин Бейкер является содиректором Центра экономических и политических исследований (CEPR). Он является автором книги
ZNetwork финансируется исключительно за счет щедрости своих читателей.
СДЕЛАТЬ ПОДНОШЕНИЕ