Источник: Перехват
В зданиях судов по всей На этой неделе в стране горе и гнев по поводу надвигающегося приказа о выселении сменились надеждой, поскольку администрация Байдена изменила курс.
Выселения были временно приостановлены вчера после объявления о том, что Центры по контролю и профилактике заболеваний продлить федеральный мораторий на выселение в округах с «высоким уровнем передачи инфекции среди населения» в течение 60 дней.
Но не все были довольны. Некоторые рассматривают предстоящую волну выселений более ликующе, как долгожданную финансовую возможность увеличить выплаты дивидендов. Финансовые аналитики Уолл-стрит, беседуя в последние недели с жилыми комплексами, принадлежащими корпорациям, настаивали на ответах на вопрос, какую выгоду инвесторы могут получить от ожидаемой волны выселений арендаторов.
Многие из крупнейших квартирных фондов, принадлежащих инвесторам, тщательно отслеживают связанные с пандемией ограничения для арендодателей, готовясь к возвращению к нормальной жизни, чтобы можно было отменить просрочку платежей и повысить арендную плату. Стремление к прибыли происходит несмотря на то, что многие корпоративные арендодатели восстанавливаются и работают лучше, чем когда-либо.
В июне аренда париться На 14.6 процента больше, чем в предыдущем году, темпы роста, не наблюдавшиеся с 1993 года. один из наиболее успешные классы активов в этом году.
NexPoint Residential Trust, владеющая более чем 14,000 96 арендуемых квартир по всей стране, отметила в разговоре с инвесторами на прошлой неделе, что ее заполняемость составляет до XNUMX процентов, что, как отметила компания, находится на «небывало высоком уровне» и позиционирует компанию «агрессивно повышать ставки [арендной платы]» на «остальную часть года».
Но эти хорошие финансовые новости также включали в себя призыв к выселению относительно небольшого числа неплательщиков.
«Мы немедленно исключаем людей, которые, по нашему мнению, являются кандидатами на выселение», — заявил Брайан Дейл Миттс, финансовый директор компании.
«Не могли бы вы рассказать немного, может быть, об этом процессе, как быстро вы их вытащите?» - спросил Майкл Роберт Льюис, аналитик Truist Securities, недавно созданного инвестиционного банка. Льюис также спросил о «рыночных основах» отмены моратория на выселение, поскольку «не только вы, но и другие внезапно выпускают на рынок доступные запасы».
Мэтью Райан МакГранер, директор по инвестициям NexPoint, отметил, что фирма выявила 123 единицы, которые «так сказать, отключились от нас или не производили никаких платежей».
По его словам, эти квартиры были уведомлены, были поданы заявления о выселении, и у компании были команды, готовые приехать и отремонтировать, чтобы вернуть квартиры на рынок. Говоря о более широком экономическом вопросе, а именно о том, как арендодатели могут пострадать от внезапного притока доступных для сдачи в аренду квартир и арендаторов после окончания моратория, Макгрейнер отметил, что «большинство институциональных владельцев не будут сдавать аренду арендатору, который был выселен по какой-либо причине», и будут выбирайте квартиры «более низкого качества».
В прошлый четверг UDR Inc., траст недвижимости, владеющий 149 жилыми комплексами, также опубликовал отчет о прибылях и убытках, показав ошеломляющий рост. Компания сообщила о хороших финансовых показателях, в том числе об увеличении выручки и уровне заполняемости 97.5 процента, что является «новым высоким показателем». Александр Калмус, старший юрист Zelman & Associates, во время разговора потребовал от UDR отмены различных ограничений для арендодателей.
Руководители UDR быстро вмешались, объяснив, что фирма быстро примет меры по выселению, как только мораторий будет снят.
«У нас около 400 человек, и если бы мы могли выселить их сегодня, мы бы это сделали», — ответил Майкл Лейси, старший вице-президент UDR по операциям с недвижимостью, во время общего обсуждения доходов компании за второй квартал.
«Я тоже думаю, что, когда вы смотрите на эти 400 человек, некоторые из этих людей — просто необщительные люди, которые не будут общаться с нами, которые не подписали декларацию о трудностях из-за Covid, которые во многих случаях имеют возможность оплатить эти XNUMX человек. арендная плата», — сказал Джозеф Фишер, финансовый директор UDR.
«Во многих случаях у них есть платежеспособность», — добавил он. «Они просто воспользовались системой».
Томас Туми, исполнительный директор UDR, добавил, что компания теряет от 1.5 до 1.6 миллиона долларов в месяц от 400 арендаторов, которых они планировали выселить.
«Итак, задача для нас в будущем, — сказал Туми, — мы хотели бы вернуть устройство, изменить его цену на рынок и вернуть этот поток доходов в онлайн-режим. При этом мы будем работать с любым жителем над его трудностями и программами, чтобы воспользоваться государственной помощью или оставить их в наших многоквартирных домах, но мы очень хотим вернуть эти 400 квартир обратно в эксплуатацию с точки зрения доходов».
UDR и NexPoint не ответили на запрос о комментариях.
Давление со стороны инвестиционные банки в жилых комплексах, принадлежащих инвесторам, существуют с первых дней пандемии коронавируса.
В мае прошлого года во время телеконференции по финансовым вопросам Дэниел Исмаил, аналитик Green Street Advisors, подтолкнул руководителей компании Douglas Emmett, владеющей многоквартирными домами в южной Калифорнии и на Гавайях, к поиску творческих способов оказания давления на арендаторов, просрочивших арендную плату.
«Вы упомянули об ограничениях на выселение. Можете ли вы использовать залоговые депозиты и аккредитивы, чтобы покрыть часть дефицита и неплатежей?» – спросил Исмаил.
Джордан Каплан, руководитель фирмы, сказал «нет». «Я не думаю, что брать залоговые депозиты и начинать распутывать договор аренды на основе DEFCON 4, я просто не думаю, что это правильная идея сейчас», - отметил он. «Я думаю, что если мы добьемся того, чтобы эти моратории были менее карательными, я думаю, что многие из этих людей просто скажут: «Я заплачу сейчас».
Индустрия недвижимости была категорически против моратория CDC.
Записи лоббирования показывают группы недвижимости потраченный миллионы долларов за последний год на попытки ослабить или отменить моратории на выселение и другие ограничения, связанные с арендодателями, связанные с пандемией.
В декабре прошлого года Национальная квартирная ассоциация, торговая группа, представляющая арендодателей, присоединилась к федеральному иску с требованием отменить постановление о моратории на выселение. А в прошлом месяце Национальная квартирная ассоциация подала новый иск, призванный возместить экономические потери, понесенные в результате моратория CDC на выселение.
В обоих судебных процессах представители квартирной индустрии утверждали, что у CDC не было юридических полномочий для принятия такой радикальной политики и что владельцы квартир были вынуждены взять на себя неоправданное бремя пандемии.
Конгресс принял Программу экстренной помощи в аренде — фонд стоимостью 46.5 миллиардов долларов для помощи арендаторам, столкнувшимся с финансовыми трудностями из-за кризиса Covid-19. Но как арендодатели, так и защитники арендаторов жаловались, что правительства штатов не смогли предоставить деньги из-за неудачного внедрения, в результате которого были поданы заявки на получение гранта. практически невозможно во многих юрисдикциях.
Ранее «Перехват» переправу о неспособности штатов оказать помощь арендаторам. Онлайн-заявка в Нью-Йорке была открыта только 1 июня, а другие штаты столкнулись с хроническими проблемами, включая обременительные требования к оформлению документов, которые фактически не позволяют ряду арендаторов соответствовать критериям.
Много мелкие землевладельцы, в том числе лица, владеющие одним объектом недвижимости или дуплексом, утверждают, что ограничения на выселение в сочетании с невыдачей федеральной помощи поставили их на грань банкротства.
Но корпоративные арендодатели, которые владеют примерно половиной рынка аренды и имеют доступ к огромным финансовым и юридическим ресурсам, хорошо справились с потерями и возвращаются к беспрецедентному уровню заполняемости и прибылей.
Несмотря на удачу, многие жилые комплексы, принадлежащие инвесторам, все еще готовятся воспользоваться отменой моратория на выселение.
В прошлом месяце Верховный суд вынес решение 5 голосами против 4 оставить в силе предыдущий приказ Центра по контролю и профилактике заболеваний (CDC), запрещающий выселения. Но суд также постановил, что Конгрессу придется принять четкий закон о продлении моратория после 31 июля. Законодатели этого не сделали, оставив новый приказ CDC о продлении моратория до октября в юридической неопределенности.
ZNetwork финансируется исключительно за счет щедрости своих читателей.
СДЕЛАТЬ ПОДНОШЕНИЕ