Ten esej pochodzi z niedawno opublikowanej antologii City Lights Press (www.globalizeliberation.org) Globalizacja wyzwolenia: Jak wykorzenić system i zbudować lepszy świat, pod redakcją Davida Solnita.
Wzorce przepływów kapitału mają widoczny wpływ na społeczności klasy robotniczej w Stanach Zjednoczonych. Niektóre społeczności widzą zamknięte zakłady, opuszczone sklepy, zabite deskami mieszkania i braki w pracy. To są oznaki dezinwestycji. Kapitał przeniósł się do innego miejsca na globalnej linii produkcyjnej.
W innych czasach i miejscach napływ inwestycji napędza gentryfikację. Powstają ekskluzywne mieszkania, domy są remontowane. Restauracje ze świecami i sklepy z meblami w stylu vintage wypierają winiarnie i sklepy z używanym sprzętem. Czynsze rosną, gdy właściciele zdają sobie sprawę, że mogą przyciągnąć do siebie profesjonalistów i ludzi biznesu jako najemców. Obszar „cennych nieruchomości miejskich” jest oczyszczany z mieszkańców klasy robotniczej.
Obie fazy tego procesu podsycają konflikt. Squatersi zajmują puste budynki. W odpowiedzi na odroczone prace konserwacyjne najemcy grożą strajkiem czynszowym. Aktywiści najemcy nawołują do wprowadzenia rozporządzeń w sprawie kontroli czynszów w odpowiedzi na rosnące czynsze. Działacze przeciwni gentryfikacji utrudniają przesłuchania komisji planistycznej, aby powstrzymać projekty ekskluzywnych mieszkań. W skrajnym przypadku niektórzy uciekają się do podpalania mieszkań w budowie.
Możemy to wszystko uważać za przejaw walki klasowej o środowisko zabudowane.
Zarówno gentryfikacja, jak i dezinwestycja to procesy, na które składają się działania pewnego rodzaju podmiotów lub instytucji społecznych. Kluczową rolę odgrywają właściciele, deweloperzy i banki.1
Budynki stanowią poważną inwestycję. Z tego powodu nie są one wymieniane przez wiele lat po ich zbudowaniu. Starszy obszar amerykańskiego miasta mógł zostać przekształcony z gruntów rolnych w cele miejskie w XIX lub na początku XX wieku. W miarę zabudowy działek na nowo podzielonym obszarze budowniczowie i podziałcy przenoszą się na bardziej oddalone obszary w poszukiwaniu nowych placów budowy.
Budynek jest jak maszyna lub pojazd silnikowy – z biegiem czasu traci na wartości. Po latach odpierania deszczu dach może wymagać wymiany. Styl budynku może wyjść z mody. Zmiany technologiczne, takie jak nowe standardy w instalacjach elektrycznych lub wodno-kanalizacyjnych, mogą obniżyć wartość budynku.
Niektóre dzielnice w dalszym ciągu zachowują zdolność przyciągania do życia specjalistów i biznesmenów. Właściciele na takich obszarach będą mieli motywację do modernizacji swoich budynków, ponieważ mogą uzyskać wystarczająco wysokie czynsze, aby wygenerować dobry zwrot z tej inwestycji.
Rynek mieszkaniowy ma tendencję do sortowania populacji według dochodów na różne obszary. Rasizm może dodać inny rodzaj sortowania. Jeśli obszar jest w coraz większym stopniu zapełniany przez mieszkańców o niższych dochodach, właściciele mają motywację, aby nie utrzymywać swoich nieruchomości. Gdyby mieli inwestować w modernizację, musieliby pobierać wyższy czynsz, aby była to opłacalna inwestycja. Ludzie, którzy mogliby płacić wyższe czynsze, mogą nie chcieć mieszkać w tej okolicy. Właściciele po prostu „wydoją” niszczejące budynki w zamian za czynsz. Odkładając naprawy, mogą zaoszczędzić pieniądze, aby kupić inne budynki gdzie indziej.
Proces dezinwestycji śródmiejskich szczególnie przedłużył się w USA po II wojnie światowej. Rosnące płace realne, polityka pożyczkowa Federalnej Agencji Mieszkaniowej, odliczenia odsetek właścicieli domów od podatku dochodowego, decyzje przedsiębiorstw o przeniesieniu fabryk do obszarów peryferyjnych, masowa budowa autostrad, ucieczka białych ludzi – wszystko to przyczyniło się do odpływu inwestycji w kierunku przedmieścia i braku inwestycji w starszych obszarach miasta.
W miarę rozwoju obszaru miejskiego tereny obecnie zajmowane przez zniszczone budynki i ludność o niskich dochodach mogą znajdować się w pobliżu obszarów o skoncentrowanej działalności gospodarczej, takich jak śródmieście. Bliskość miejsc pracy w centrum miasta i interesująca starsza architektura mogą dać temu obszarowi potencjał przyciągnięcia mieszkańców o wyższych dochodach lub lepiej wyposażonych przedsiębiorstw.
W ten sposób pojawia się rozbieżność między czynszami, jakie może generować obszar o zniszczonych budynkach i mieszkańcy o niskich dochodach, a potencjalnymi czynszami, jakie mógłby generować ten obszar, gdyby został odbudowany lub odnowiony w celu „najwyższego i najlepszego wykorzystania”. Neil Smith ukuł teorię wyrażenie „luka w czynszach” w odniesieniu do tego zjawiska.2 Kiedy różnica w czynszach stanie się wystarczająco duża, obszar może być gotowy na nową rundę inwestycji. Spekulanci mogą zacząć kupować nieruchomości w oczekiwaniu na wzrost wartości rynkowej nieruchomości.
Aby inwestycje w nowe budownictwo i remonty były opłacalne, deweloperzy muszą być w stanie przyciągnąć mieszkańców, którzy mogą płacić wyższe czynsze, takich jak specjaliści i menedżerowie („miejska „szlachta”). Gdy proces ten się rozpocznie, „właściciele będą mieli motywację do eksmisji mieszkańców o niskich dochodach na rzecz zamożniejszych najemców, których stać na wyższy czynsz”.3 Na tym etapie właściciele mogą chcieć wypędzić najemców o niższych dochodach. Aby to zrobić, mogą uniknąć napraw, spowodować przeciekanie dachu i tak dalej.
Banki i inne instytucje finansowe odkręcają kran dla kredytów hipotecznych i budowlanych. Budowa mieszkań i budynków biurowych podnosi wartość nieruchomości, ponieważ inni właściciele gruntów zdają sobie sprawę, że obecnie możliwe jest bardziej ekskluzywne wykorzystanie gruntu.
Gentryfikacja w Bay Area
Gentryfikacja w Bay Area ilustruje, jak decyzje inwestycyjne podejmowane przez pracodawców przemysłowych mogą mieć również wpływ na obszary mieszkalne w niewielkiej odległości od miejsc pracy. Od lat 1970. sektory zaawansowanych technologii – mikrochipów, sprzętu internetowego, oprogramowania itd. – zdominowały regionalną gospodarkę. Przez lata branża realizowała strategię lokowania większości swoich zakładów produkcyjnych poza Bay Area. Na przykład w połowie lat 80. Atari przeniosło swoją fabrykę gier wideo do Malezji w odpowiedzi na wysiłki pracowników mające na celu zjednoczenie fabryki.
Stworzyło to wypaczoną strukturę stanowisk pracy, z dużym odsetkiem stanowisk wysokopłatnych – w „rozwoju biznesu”, marketingu, projektowaniu i inżynierii itd. Jednocześnie zamykanie zakładów przetwórstwa spożywczego oraz upadek żeglugi morskiej i konserwacji statków doprowadziły do utraty lepiej płatnych, uzwiązkowionych stanowisk pracy. Na przykład w 1990 roku zamknięto fabrykę majonezów Best Foods w San Francisco; operacja została przeniesiona do Gwatemali.
Tymczasem budownictwo mieszkaniowe w Dolinie Krzemowej pozostało daleko w tyle za rosnącym poziomem zatrudnienia. Niedobory przyczyniły się do gentryfikacji obszarów robotniczych (ze szczególnym wpływem na społeczności kolorowe) od East Palo Alto po Oakland i wschodnią część San Francisco.
Zmiany te ilustrują związek pomiędzy globalizacją korporacyjną a gentryfikacją.
Pod koniec lat 90. Okręg Misyjny w San Francisco znalazł się na pierwszej linii frontu tego procesu. W latach boomu po II wojnie światowej Okręg Misyjny przeszedł okres długotrwałej dezinwestycji. Budowa metra BART pod główną ulicą handlową okolicy, Mission Street, przyspieszyła ruch biznesowy w latach 60-tych. Dezinwestycja doprowadziła do propozycji rewitalizacji miasta, która zrównałaby z ziemią centrum dzielnicy. Udało się to skutecznie zwalczyć poprzez masowe organizowanie się społeczności przy wsparciu związków zawodowych.
W latach 1980. dzielnice na zachód i wschód od Misji uległy znacznej gentryfikacji. Okolica stała się sercem społeczności latynoskiej w San Francisco. Koncentracja wielu kolorowych osób o niskich dochodach, w połączeniu z doniesieniami medialnymi o przestępczości i działalności gangów, które często dotykają obszary o niskich dochodach, zniechęciły białych specjalistów do przeprowadzania się do okolicy. Mieszkania nadal były stosunkowo tanie.
Jednak obszar ten jest centralnie położony, z łatwym dostępem do 46 milionów stóp kwadratowych powierzchni biurowej w centrum San Francisco. Rampy autostradowe prowadzą do obszarów pracy wymagających zaawansowanych technologii na południe od San Francisco. Istniała zatem „luka w czynszach” pomiędzy obecnym strumieniem czynszów generowanym przez istniejącą populację a potencjalnymi czynszami lub cenami nieruchomości, jakie mogłyby generować te nieruchomości w centrum miasta, gdyby można je było ponownie zagospodarować dla rosnącej populacji profesjonalistów i specjalistów w Bay Area. menedżerowie.
Kilka typów podmiotów społecznych zapoczątkowało proces gentryfikacji w Okręgu Misyjnym. W połowie lat 90. antyzwiązkowi wykonawcy ze Stowarzyszenia Budownictwa Mieszkaniowego zaczęli kupować tanią ziemię w starej dzielnicy fabrycznej w północno-wschodniej Misji pod budowę apartamentowców na poddaszu.
Do 2000 roku ich cena wynosiła pół miliona dolarów za sztukę. Agent nieruchomości powiedział mi, że takie mieszkania kupują zazwyczaj młode pary, z których każde zarabia po 90,000 XNUMX dolarów rocznie.
Stanowa ustawa Ellis Act, uchwalona w 1996 r., zezwalała właścicielom na „zaprzestanie działalności” i opróżnianie budynków z najemców. Pod koniec lat 90. spekulant mógł kupić czteropoziomowy apartament w Misji za 500,000 250,000 dolarów, powołać się na ustawę Ellis Act w celu jego opróżnienia, a następnie sprzedać oba mieszkania po XNUMX XNUMX dolarów każdy w ramach wspólnego najmu.
Liczba eksmisji na mocy ustawy Ellis Act w dystrykcie Mission wzrosła gwałtownie z 14 w 1995 r. do ponad 660 w 2000 r. Około jedną trzecią eksmisji w mieście na mocy ustawy Ellis Act stanowiły osoby starsze.
Misyjna Koalicja Przeciwko Przesiedleniom (MAC) została utworzona w kwietniu 2000 roku, aby walczyć z wysiedleniami latynoskiej społeczności klasy robotniczej. Rozpoczęła się seria walk obronnych, podczas których stawiano opór gentryfikującym projektom biurowym lub mieszkaniowym poprzez protesty na posiedzeniach komisji planowania przestrzennego, masowe marsze, kampanie inicjatywne, nielegalne okupowanie budynków, plakaty i wszelkiego rodzaju agitacje.
Doprowadziło to do kampanii MAC mającej na celu popularyzację koncepcji urbanistycznych i żądanie udziału społeczności w przebudowie dzielnicy, co stanowi przeciwieństwo „Planu Ludowego” planom deweloperów. Żądania dotyczące niedrogich mieszkań i obrona stanowisk pracy dla robotników w przemyśle (zagrożonych kanibalizmem obszarów przemysłowych4 dla biur i mieszkań) były priorytetami działań MAC.
Jednakże 84 procent gospodarstw domowych w Misji to najemcy. Bez własności gruntu społeczność pozostaje zdana na łaskę właścicieli i deweloperów.
Pomimo krachu i recesji na rynku internetowym po roku 2000, czynsze w San Francisco są nadal bardzo wysokie. Woźnego związkowego w San Francisco zarabiającego 15 dolarów na godzinę nie stać na płacenie 1,300 dolarów miesięcznie za mieszkanie z jedną sypialnią w Misji.
W miarę jak każde mieszkanie z kontrolowanym czynszem staje się puste, czynsz wzrasta do poziomu, jaki udźwignie rynek. Prawo stanowe zabrania miastu wymagania, aby czynsz kontrolowany był przenoszony na kolejnego najemcę.
Z biegiem czasu napędzane rynkiem wyparcie klasy robotniczej z San Francisco będzie miało wpływ na polityczny charakter miasta. Związki zawodowe i najemcy będą musieli stawić czoła mniej przyjaznemu klimatowi politycznemu w mieście złożonym z prawników, szefów, inżynierów oprogramowania i tym podobnych.
Samodzielne podejście do mieszkalnictwa
„Przeciwieństwem gentryfikacji” – mówi Peter Marcuse – „nie powinien być rozkład i opuszczenie, ale demokratyzacja mieszkalnictwa”.5 Społeczne fundusze powiernicze mogą być sposobem osiągnięcia tego celu.
W odpowiedzi na dezinwestycje lub gentryfikację w społecznościach w USA utworzono około 125 wspólnotowych funduszy powierniczych (CLT). CLT nabywa grunty, aby trwale wycofać je z rynku i udostępnić do użytku społeczności. Jako organizacja demokratyczna, CLT ma na celu umożliwienie społeczności decydowania o tym, co stanie się z gruntami na tym obszarze. CLT może odnawiać istniejące budynki, budować nowe domy lub budynki mieszkalne lub wykonywać inne rodzaje prac deweloperskich. Typowe cele podejścia CLT to:
? Kontrola mieszkań przez mieszkańców
? Kontrola wspólnotowa nad użytkowaniem i zagospodarowaniem gruntów
? Wycofanie gruntów i mieszkań z rynku spekulacyjnego
? Zapewnienie, że mieszkania będą stale dostępne dla ludzi z klasy robotniczej.
Budynki są własnością mieszkańców, ale CLT zachowuje własność gruntu. W ten sposób wymuszana jest trwała przystępność cenowa. Mieszkania na gruntach CLT nie mogą zostać sprzedane za jakąkolwiek cenę, jaką udźwignie rynek. Zamiast tego w umowie najmu gruntu znajduje się klauzula, która umożliwia CLT odkupienie mieszkania po zastrzeżonej cenie, jeśli mieszkaniec będzie chciał je sprzedać. CLT wzmacnia interes społeczności w utrzymaniu przystępności cenowej mieszkań.
W ostatnich dziesięcioleciach większość inwestycji mieszkaniowych non-profit w USA była prowadzona przez korporacje zajmujące się rozwojem społeczności (CDC), które budują mieszkania na wynajem. Różnią się one znacznie między sobą, ale wielu z nich brakuje demokratycznej odpowiedzialności wobec najemców lub społeczności, w których działają. Ogólnie rzecz biorąc, najemcy swoich budynków mają takie same relacje z właścicielem CDC, jak najemcy prywatnych budynków na wynajem nastawionych na zysk.
Problem ilustruje niedawne zamieszanie w Mission Housing Development Corporation (MHDC), CDC w dystrykcie Mission. Samonapędzający się zarząd MHDC podjął decyzję o zmianie orientacji z budownictwa mieszkaniowego dla niskich dochodów w Misji na rzecz budownictwa mieszkaniowego po cenach rynkowych, łącznie z inwestycjami poza miastem. Doprowadziło to do powstania pracowników, którzy zrzeszyli się w związki zawodowe i zażądali rezygnacji członków zarządu oraz zmian strukturalnych, aby MHDC stała się bardziej odpowiedzialna wobec społeczności i mieszkańców budynków MHDC.
Model zaufania do gruntów społecznościowych różni się od typowego CDC tym, że stwarza możliwość samodzielnego zarządzania mieszkalnictwem. Zarządzanie sobą można ująć w następującej zasadzie:
Każda osoba ma mieć wpływ na decyzje, które ją dotyczą, i to w takim stopniu, w jakim wywiera ona wpływ.
Decyzje dotyczące tego, co się w nim dzieje, mają większy wpływ na osoby mieszkające w danym mieszkaniu niż na kogokolwiek innego; powinni więc mieć kontrolę nad tym, co dzieje się w ich przestrzeni. Jednak użytkowanie gruntu i cena mieszkań wpływają na wszystkich członków społeczności; więc każdy powinien mieć w tej sprawie coś do powiedzenia.
Dzierżawa gruntu daje społeczności możliwość decydowania o tym, co stanie się z budynkami na terenie CLT. Decyzje, nad którymi CLT ma wpływ, mają wpływ na otaczającą społeczność. Społeczność może kontrolować rodzaj użytkowania lub główne zmiany w budynku oraz może określić minimalny poziom konserwacji. Jeśli spółdzielnia lub stowarzyszenie właścicieli domów nie wywiąże się ze swoich zobowiązań finansowych, CLT może wkroczyć.
Własność domu to tak naprawdę pakiet praw, który zapewnia szereg korzyści. Możesz kontrolować przestrzeń, w której mieszkasz, możesz dostosować lub przebudować wnętrze według własnych upodobań. Jesteś wolny od kaprysów i ingerencji właściciela. Jeśli posiadasz dom wolnostojący, możesz dobudować go lub przebudować na zewnątrz, a na podwórzu udostępnisz miejsce do zabawy i prac ogrodniczych.
Z drugiej strony status domu jako towaru oznacza, że można go wykorzystać jako sposób na czerpanie zysków ze wzrostu wartości rynkowej.
W modelu CLT te elementy własności domu są rozdzielone. Po pierwsze, grunt zostaje trwale wycofany z rynku. Po drugie, prawo do zysku z inwestycji spekulacyjnych zostaje zniesione poprzez trwałe ograniczenie ceny odsprzedaży mieszkania. Niektóre elementy własności – bezpieczeństwo użytkowania i prawo do kontroli nad własną przestrzenią – zostają zachowane.
„Jesteś sam, Jack” – tak brzmi tradycyjne podejście do mieszkalnictwa w USA. Zakłada się, że znalezienie i utrzymanie schronienia nadającego się do zamieszkania i mieszczącego się w granicach jego środków leży w gestii każdego gospodarstwa domowego. Nie każdy ma dochody, umiejętności i doświadczenie, aby robić to z równym sukcesem.
Jeśli dom, w którym się wychowałeś, był własnością Twoich rodziców lub jeśli w ramach swojej pracy zajmujesz się zarządzaniem finansami, możesz posiadać wiedzę przydatną do skutecznego zarządzania nieruchomością. Biorąc pod uwagę ogromne nierówności w społeczeństwie amerykańskim, nie każdy ma takie same możliwości zdobycia takiej wiedzy.
Na niezależne spółdzielnie mogą żerować pozbawieni skrupułów wykonawcy lub firmy zarządzające nieruchomościami. Społeczny fundusz gruntów rozwiązuje ten problem, organizując wytyczne i dzieląc się wiedzą dla stowarzyszeń właścicieli domów.7
Inną słabością samodzielnych spółdzielni mieszkaniowych z ograniczoną odpowiedzialnością jest to, że członkowie spółdzielni mają własny interes w łamaniu ograniczeń dotyczących ceny odsprzedaży, gdy chcą sprzedać. Takie spółdzielnie istnieją w kontekście kapitalistycznego rynku nieruchomości, który pozwala na spekulacyjne osiąganie zysków. Szersza społeczność klasy robotniczej traci niedrogie mieszkania, gdy mieszkańcy spółdzielni przekształcają swój budynek w spółdzielnię po cenach rynkowych.
CLT zostały zaprojektowane jako rozwiązanie tego problemu. Społeczne fundusze powiernicze mają zazwyczaj dwie klasy członkostwa. Jedną grupę stanowią mieszkańcy będący właścicielami domów, mieszkań lub udziałów w spółdzielniach znajdujących się na gruntach CLT. Poprzez działania informacyjne i organizowanie społecznościowe CLT rekrutuje inne osoby ze społeczności, które wspierają jego cele, a także osoby szukające niedrogiego mieszkania.6
Właściciel i członkowie niebędący właścicielami wybierają tę samą liczbę przedstawicieli do zarządu CLT. Regulamin San Francisco Community Land Trust wymaga również podzielonego głosowania na zgromadzeniach członków, co wymaga zgody obu grup. Ideą jest zrównoważenie interesów mieszkańców, będących właścicielami budynków, z interesem szerszej społeczności. Taka konstrukcja sprawia, że usuwanie ograniczeń dotyczących ceny odsprzedaży jest znacznie trudniejsze niż w spółdzielni samodzielnej. Obecność najemców i osób poszukujących niedrogich mieszkań również motywuje CLT do ciągłego tworzenia nowych niedrogich mieszkań.
SFCLT opracowało program konwersji wynajmowanych budynków na zbiorową własność najemców. Proponujemy, aby najemcy mieli możliwość wyboru CLT w celu zakupu budynku, przeprowadzenia niezbędnego remontu i sprzedaży mieszkań obecnym najemcom po cenie zależnej od ich możliwości finansowych. Ograniczenia odsprzedaży zapewniłyby trwałą przystępność cenową.7
Potencjał modelu CLT w zakresie samozarządzania można rozwijać na wiele sposobów.
In Produkcja domów, Christopher Alexander opisuje projekt w Baja California z lat 1970. XX wieku, w ramach którego grupa meksykańskich rodzin aktywnie uczestniczyła w projektowaniu budowanych dla nich domów. Alexander opracował zestaw modułowych elementów projektu, które reprezentowały różne opcje projektowania oraz technikę integrowania wybranych projektów z procesem budowy. Efektem procesu samodzielnego projektowania było to, że każdy z domów był wyjątkowy i odzwierciedlał szczególne priorytety rodziny, która miała w nim mieszkać.
Biorąc pod uwagę zaangażowanie t
ZNetwork jest finansowany wyłącznie dzięki hojności swoich czytelników.
Darowizna