이번 여름, 사회주의 의회 의원인 크샤마 사완트(Kshama Sawant)와 임차인 권리 운동은 시애틀 시의회 민주당원들에게 사완트의 임대료 통제 법안을 통과시킬 것을 촉구하고 있습니다. 기한이 많이 지났네요. 임대인이 다수인 도시에서는 장기적으로 임대료가 급등하고 매달 더 많은 근로자, 학생, 퇴직자가 경제적으로 밀려나고 있습니다. 우리는 임대료 통제가 시급히 필요하다.
우리 운동이 요구하는 대로 기업의 허점 없는 임대료 통제는 인플레이션율 증가를 제한하고 새 임차인이 입주할 때 집주인이 임대료를 인상하는 것을 금지할 것입니다. 인종차별적 젠트리피케이션에 맞서다. Sawant의 법안은 주 의회가 주거용 임대료 통제에 대한 부도덕하고 기업 친화적인 금지 조치를 해제하자마자 임대료 제한을 제정할 것입니다. 이러한 강력한 임대료 통제를 지지하는 청원서에는 35,000명 이상이 서명했습니다.
물론 정치계와 언론의 대지주와 그들의 옹호자들은 경악합니다. 그들은 “자유 시장”의 수요와 공급이 임대료를 결정해야 한다고 주장합니다. 그것은 순수한 허구입니다.
그들이 당신에게 말하지 않는 것은 지난 XNUMX년 동안 시애틀의 임대료가 있다 통제되었습니다. 단지 임차인의 이익을 위한 것이 아닙니다.
RealPage에 대해 들어본 적이 있나요?
몇몇 소송에서는 지배적인 영리 집주인의 "카르텔"이 주택 비용을 조작하고 인위적으로 임대료를 인상하기 위해 수상한 가격 담합에 가담함으로써 적어도 2016년부터 임대료를 엄격하게 통제해 왔다고 주장합니다. 이 계획의 배후에 있는 핵심은 RealPage라는 회사입니다. 소송에 따르면 이 회사는 거의 20천만 채의 주택을 공동으로 관리하는 집주인인 미국 최대 아파트 자산 관리 회사와 "가격 조정"을 하고 있다고 합니다. 시애틀에서는 임대 아파트 건물의 대부분을 관리합니다. Greystar, Equity, Essex Property Trust, Thrive Communities, Avalon Bay 등과 같은 시애틀의 대규모 집주인을 생각해보세요.
기능적으로 우리에게 비밀리에 부과된, 폭리를 취하는 집주인에 의해 그리고 그들을 위해 고안된 임대료 통제 계획은 지난 가을에 폭로되었습니다. 종합적인 ProPublica 보고서 이제 주변의 주제가 되었습니다. 수십 건의 소송, 시애틀 임차인을 대신하여 제기된 XNUMX건의 집단소송 포함: A 시애틀과 애틀랜타 임차인이 제기한 국가 소송; 지역 임차인이 제기한 소송및 XNUMX개 대학 커뮤니티에서 가격 담합 혐의로 소송 제기, 워싱턴 대학교 학생이 제출한 것입니다.
소송 혐의 RealPage와 대형 집주인은 “대규모 주택 집주인이 카르텔로 운영되어 임대료를 경쟁 수준 이상으로 올리고, 자신도 모르는 수천 명의 세입자를 희생시키면서 이익을 늘릴 수 있도록 독점 인공 지능 및 알고리즘 의사 결정 시스템을 개발하고 사용했습니다.” 소송에 따르면 RealPage의 기술은 "전례 없는 규모로 반경쟁적인 가격 담합을 촉진하는 데 도움이 된다"고 주장합니다.
민주당의 문제는 시애틀이 임대료 통제를 해야 하는지 말아야 하는지가 아닙니다. 민주당의 문제는 그들이 어떤 임대료 설정 시스템을 지지하느냐 하는 것입니다. 만약 그들이 사완트의 법안을 거부하거나 이를 약화시키려고 한다면, 그들의 표는 대기업의 이윤 극대화 계획을 지지하는 것이 될 것입니다.
계급연대… 집주인 사이
일반적인 시장에서 집주인은 이론적으로 "시장이 감당할 수준"에 대한 독립적인 평가를 기반으로 아파트의 임대료를 설정합니다. 그들은 적절한 가격을 알아내기 위해 지역 임대료를 조사할 수도 있습니다. 그러나 가격을 책정하기 위해 경쟁하는 집주인과 직접 공모하는 것은 불법이므로 적어도 공개적으로는 그렇게 하지 않습니다. 빈 아파트를 원하지 않는 집주인은 임대료를 너무 높지 않게 설정하여 경쟁에서 불리하게 만드는 경향이 있습니다. 적어도 그것은 친자본주의 경제학자들이 우리에게 반복적으로 제시하는 이론이다.
몇 년 전, RealPage는 집주인이 이러한 경쟁 문제에서 벗어날 수 있는 방법을 찾아냈습니다. 이 회사는 집주인에게 "가격 최적화" 소프트웨어를 제공하기 시작했습니다. 이는 본질적으로 "집주인이 임대료를 최대한 높이도록 돕기 위해 설계된" 가격 책정 알고리즘입니다. 소송 중 하나. "시장 상승기에는 임대료를 가속화하고 하락기에는 수익 프리미엄을 유지합니다." RealPage 홍보 문구가 유쾌하게 발표되었습니다.
참여하는 집주인은 자신이 관리하는 모든 단일 아파트에 대한 가격 책정 및 공급 데이터를 지속적으로 RealPage에 제공해야 했습니다. 이 방대한 데이터의 바다는 RealPage의 "가격 최적화" 소프트웨어에 들어갔습니다. 최신 인공 지능을 활용한 알고리즘은 집주인에게 자신이 관리하는 모든 아파트에 얼마를 추가 요금으로 부과할 수 있는지 정확하게 지시했습니다.
소송에서는 "다른 모든 RealPage 고객도 데이터를 공유하여 보답한다는 사실을 알지 않는 한, 어떤 집주인도 경쟁업체에 이익이 되도록 경쟁적으로 민감하고 비공개적인 가격 및 공급 정보를 공유하는 데 동의하지 않을 것"이라고 지적합니다. 그러나 집주인은 "RealPage 가격 책정 알고리즘을 통해 서로의 이익을 위해 그러한 정보를 공유하기 위해 협력할 때 전체적으로 이익을 얻습니다."
이 계획이 작동하려면 집주인은 "대부분의 시간 동안 RealPage의 가격 지침을 따르는 데 동의"해야 했습니다. RealPage 알고리즘 설계자 중 한 명은 "당신을 과소평가하는 바보가 있다면 시스템 전체에 비용이 들게 됩니다"라고 말했습니다. 산성으로 넣어. 상사들은 계급 결속의 중요성을 확실히 이해하고 있습니다.
RealPage는 집주인에게 회사의 계획을 자랑했습니다. “시장 대비 3~7% 더 나은 성과를 내는 데 도움이 될 수 있습니다.” 소송에 따르면 집주인이 더 높은 가격의 즉각적인 임차인이 부족하여 일부 아파트를 장기간 비워두더라도 이는 사실이라고 합니다. 경험을 통해 입증된 논리는 임차인이 지속적으로 높은 가격에 낙담하여 결국 이를 받아들일 수밖에 없다는 것입니다.
RealPage의 알고리즘은 부동산 관리자가 스스로 가격을 설정하는 방식을 대체했습니다. RealPage 프로그램 설계자가 말한 문제는 다음과 같습니다.여기에는 너무 많은 공감이 일어나고 있습니다.” RealPage의 빅데이터는 가격 책정 과정에서 협상과 인간 접촉을 없애고 집주인이 수익을 높이는 데 도움이 되었습니다.
부자들이 집단적 이익을 위해 어떻게 서로 협력하는지에 대한 중요한 통찰력이 있습니다. 충분한 집주인이 "가격 최적화" 알고리즘에 의해 생성된 수치를 따르기로 동의하지 않으면 이 계획은 작동하지 않습니다. 시장에서 지배력을 구성할 만큼 RealPage 집주인이 충분하지 않은 경우, 참여하지 않는 집주인은 RealPage 경쟁자를 압도하고 벤처는 무너질 것입니다.
집에서의 영향
RealPage는 2016년경 회사의 말에 따르면 "수익 관리 채택을 위한 임계 질량"을 달성하기 위해 충분한 대형 임대주가 벤처에 합류했다고 보고했습니다. 소송 중 하나. 그만큼 시애틀을 중심으로 한 소송 RealPage에 참여하는 집주인은 현재 시내, Capitol Hill, Central District, Queen Anne 및 South Lake Union으로 정의되는 핵심 시애틀 아파트 건물 시장의 60%와 더 큰 시애틀 시장의 57%를 통제하고 있습니다. 이는 몇 개의 "나쁜 사과"의 경우가 아니라 임계 질량입니다.
지난 XNUMX년 동안 시애틀과 미국 전역의 다른 주요 도시들은 RealPage와 대규모 집주인이 이미 터무니없는 이익을 늘리기 위해 임대료를 통제한 것으로 알려졌습니다. 소송에 따르면 현재 미국 상위 XNUMX개 아파트 건물 관리 회사 모두가 리얼페이지의 계획에 참여하고 있으며 그 중 다수는 시애틀의 대규모 집주인이다.
이 계획이 시애틀과 다른 지역의 주택 인플레이션을 주도했다는 것은 매우 분명해 보입니다. ProPublica 조사에 따르면 시애틀의 벨타운 지역에서는 주요 아파트 건물의 70%가 적어도 일부 건물에서 알고리즘을 사용하는 RealPage 집주인에 의해 통제되는 것으로 나타났습니다. 당연히 시내 인근의 임대료가 급등했습니다.
2021년 전국 부동산 기술 임원 회의에서 한 RealPage 부사장은 임대료가 최근 14.5%나 급등했다고 밝혔습니다. 그는 또 다른 RealPage 임원인 동료에게 알고리즘이 임대료 인플레이션에서 어떤 역할을 했는지 물었습니다. “솔직히 말해서 그것이 이를 주도하고 있다고 생각합니다.”라고 경영진은 말했습니다. 대답. "부동산 관리자로서 실제로 수동으로 임대료를 한 달 안에 두 자릿수 인상할 의향이 있는 사람은 거의 없습니다."
ProPublica 조사에서는 "소프트웨어의 설계와 범위 확대로 인해 RealPage가 미국 최대 집주인이 간접적으로 가격을 조정할 수 있도록 하는 새로운 종류의 카르텔을 탄생시켰는지 여부에 대해 부동산 및 법률 전문가들 사이에서 의문이 제기되었습니다"라고 ProPublica 조사는 결론지었습니다.
사실, 그것은 약간의 과소평가입니다. 때로는 공모가 매우 직접적이었다고 한 소송에서는 주장합니다. 미국 최대 집주인인 Greystar는 시애틀 광역 지역에서 최소 102채의 아파트 건물을 관리하고 있습니다. 시애틀 소송에서는 전직 Greystar 직원이 매일 RealPage 임대료 업데이트를 받는 것 외에도 시애틀의 다른 집주인에게 전화하라는 지시를 받았다고 말했습니다. “이 지역에서 대회를 소집할 겁니다. 때로는 전화할 사람이 10명이나 되는 경우도 있었습니다. 때로는 하나만. 당신은 그들이 아파트에 얼마를 청구하는지 물을 것입니다. 그러면 RealPage에서 바로 가격을 문자 그대로 변경할 수 있습니다. 수동으로 올려보세요.” 목격자가 말했다. “가격조작이었는데... 문자 그대로 경쟁업체에 전화를 걸어 그들이 말하는 내용에 따라 요율을 변경하는 경우 이를 달리 뭐라고 부를 수 있습니까?”
임대료 상승, 기업 이익 상승
RealPage 구성표는 귀하가 RealPage 건물에 있지 않은 경우에도 임대료가 인상된 이유를 설명하는 데 도움이 됩니다. 주변의 대형 부동산 소유자가 임대료를 인상하는 모습을 본 다른 집주인도 이를 따릅니다. 이것이 모든 아파트의 시애틀 지역 평균 임대료가 상승한 이유입니다. 거의 92 % 지난 47년 동안 중위 가계 소득은 XNUMX% 증가하는 데 그쳤습니다. 이것은 일종의 마법적이고 무생물인 "시장"이 아닙니다. 나는 그것이 이익을 추구하는, 순수하고 단순한 것이라고 믿습니다.
임대료와 함께 상승하는 기업 이익도 있습니다. 집주인은 처음에는 RealPage의 가격 권장 사항에 회의적이었지만, 한 임원이 공개적으로 말했듯이, "[알고리즘]의 장점은 알고리즘을 사용하지 않았다면 가지 않았을 곳으로 이동하게 한다는 것입니다." RealPage는 가입하는 집주인에게 "400% ROI(투자 수익)"를 자랑합니다.
RealPage 참여업체의 가격폭리 행위는 정말 놀랍습니다. 2022년에는 MAAC(Mid-America Apartment Communities)가 등록되었습니다. $ 654 만 이익으로는 19% 전년 대비 상승해 “유가단당 평균 임대료 지속 증가와 함께 수수료 수익 증가로 기대 이상의 성과”를 주요 투자자들에게 의기양양하게 보고했다. 시애틀과 주변 도시의 대규모 집주인인 AvalonBay Communities가 기록했습니다. 1.1년 수익 2022억 달러, 13% 증가(' 기준)임대료 두 자릿수 인상 우리가 분기 동안 임대하고 점유한 유닛 재고에 따르면 이는 2023년에 우리를 잘 준비할 수 있는 매우 유리한 결과입니다.”라고 CEO는 투자자들에게 말했습니다. Essex Property Trust(시애틀 지역에 최소 29채의 건물을 보유한 대규모 서부 해안 건물주)가 기록했습니다. 408년 수익 2022억 XNUMX백만 달러. 시애틀에 42개 건물을 보유한 또 다른 전국 임대주인 Equity Residential은 $ 807 만, 회사는 "2022년의 뛰어난 해"라고 보고했습니다.
MAAC, AvalonBay, Essex, Equity, Greystar 등이 RealPage와 함께 가격 담합 소송에 이름을 올린 집주인 중 하나입니다. 그들이 투자자들에게 기쁘게 보고한 수익 XNUMX달러는 노동자들로부터 강탈한 돈입니다. 기저귀와 식료품 구입, 새 옷 구입, 밤 외출, 새 세탁기나 자동차 구입 비용, 대학 학자금 저축 등에 쓸 수 있는 돈입니다. 대신, 그것은 월스트리트 은행가들과 억만장자들의 주머니에 들어가게 되었습니다.
더욱이, 가격 폭리는 인종차별적 고급화를 촉진합니다. 시애틀의 중앙 지구(CD)는 도시의 쇠퇴하는 흑인 커뮤니티의 진원지에 있습니다. CD의 중심에 있는 23번가이자 Union에 있는 Thrive Communities(가격 담합 소송의 피고 중 하나)는 795블록 지역에서 2,000개 아파트를 관리하는 지배적인 임대주입니다. 이 회사는 350베드룸 아파트의 경우 거의 1,300달러 이상을 청구하고 스튜디오의 경우 약간 더 적은 비용을 청구합니다. Thrive의 요금은 $XNUMX~$XNUMX 더 높습니다. 매월 그 지역에 있는 몇 안 되는 저렴한 아파트보다요. 흑인 근로자는 중앙 지구 주택 소유자 및 임차인의 대다수를 구성했지만 오늘날 그 수치는 15%이며 감소하고 있습니다. 뻔뻔스럽게도 고급스러운 집주인은 대표적인 아파트 건물의 외벽에 흑인 예술과 역사적 인물을 기념합니다.
모든 징후로 볼 때 RealPage 경영진은 임대료를 인상하는 것만으로 우리에게서 지배 계급에게 돈을 빼앗는 것을 제한하지 않을 것입니다. 이 회사는 임차인 이력에 대한 거대한 데이터 뱅크를 모으고 있습니다. 최근 보고에 따르면 30천만 개의 개인 기록입니다. 새로운 도구, RealPage 자랑, "AI와 기계 학습의 힘을 활용하여 지원자 풀을 정확하게 분석하여 미래 성과와 임차인 행동에 대한 더 강력한 예측 변수를 제공합니다."
RealPage의 Orwellian 성격과 집주인을 분리할 수 없습니다. 국가 소송 세부 사항 163개 이상의 예 집주인에서 RealPage로 또는 RealPage에서 집주인으로 이동하는 기업 임원의 비율입니다. 그것은 근친상간 계획, 회전문입니다.
이 추악한 현실을 옹호하는 사람들은 자본가들이 자신들의 돈을 테이블 위에 놓고 "위험"을 감수하고 있기 때문에 보상을 받을 자격이 있다고 주장합니다. 그들은 소위 자유 시장의 장점을 찬양합니다. 하지만 애초에 시장에는 공짜가 없습니다. 이윤은 저임금 근로자와 소비자인 동일한 근로자를 착취함으로써 발생합니다. 소송에서 주장하는 것처럼 가격 담합은 이를 다른 수준으로 끌어올립니다. 시스템을 조작하고 담합을 통해 막대한 이익을 보장하는 집주인에게는 위험할 것이 없습니다.
속지 마십시오. 무활동은 용납되지 않습니다.
물론 RealPage와 대형 집주인은 "가격 최적화" 소프트웨어를 공개적으로 옹호하여 실제 임대료 통제에 반대하지 않을 것입니다. 그들은 소규모 집주인이 임대료 규제뿐만 아니라 모든 임차인의 권리 법안에 대해 공개적으로 반대하는 발언을 하는 것을 기쁘게 생각합니다. 사실 대부분의 소규모 집주인은 그레이스타 등의 대주주처럼 억만장자 플레이어는 아니지만, XNUMX채 이상의 임대 주택을 소유하는 경우가 많아 실제 '엄마와 엄마'보다 훨씬 더 크고 수익성이 높습니다. -팝” 수입원으로 임대 주택을 한두 채 가지고 있는 집주인. 게다가 다수의 대형 집주인은 자신의 지분을 수십 개의 개별 건물 유한 책임 회사로 분할하기 때문에 여러 유닛을 소유한 소규모 집주인과 거대 기업 간의 법적 차이를 분석할 방법이 없습니다. 임차인을 괴롭히지 않는 소규모 집주인은 우리 운동의 임대료 규제 법안에 의해 영향을 받지 않을 것입니다.
만성적인 주택난을 어떻게 해결할 것인가? 대기업은 항상 자신에게 이익이 되도록 시스템을 조작할 방법을 찾습니다. 그것이 자본주의가 작동하는 방식이다. 주택을 영구적으로 저렴하게 만들려면 주택을 근로자의 공공적이고 민주적인 통제 하에 두어 부당한 이득을 취하는 사람들을 배제해야 합니다. 가장 시급하게 우리는 최소한 완전한 임대료 통제가 필요합니다. 우리가 공공 소유의 사회 주택을 확대하기 위해 아마존 세금을 획득한 것처럼 세입자, 평사원 조합원, 사회주의자들은 이를 획득하기 위해 싸워야 할 것입니다.
임차인과 변호사가 RealPage와 집주인을 고소한 것은 좋은 일입니다. 그러나 소송으로는 문제가 해결되지 않습니다. 기껏해야 몇 년 후에 법정 밖에서 합의가 이루어질 것이고, 일부 임차인은 지불금을 받게 될 것이며, 회사는 계속해서 임차인의 주머니에서 가능한 모든 돈을 빨아들이는 새로운 방법을 찾을 것입니다. 집주인이 그러한 계획을 추구하는 것을 막는 유일한 방법은 완전하고 포괄적인 임대료 통제를 통해 이를 막는 것입니다.
“ProPublica 조사관이 밝혀낸 데이터는 시애틀이 아무런 허점 없이 도시 전체에 임대료를 통제할 수 있다는 충격적인 사례를 제시합니다.”라고 Sawant는 말했습니다.
이것이 바로 우리 세입자 권리 운동이 민주당원들에게 가식을 멈추고 행동할 것을 요구하는 이유입니다. 올 여름, 시애틀 시의회는 Sawant 의원의 임대료 통제 법안을 통과시킬 수 있으며, XNUMX월에 주 의회는 주거용 임대료 통제에 대한 주 금지 조치를 폐지할 수 있습니다. 민주당이 시애틀의 정치적 기반을 장악하고 있습니다. 그들은 주 하원과 상원에서 절대 다수를 차지하고 있으며, 금지령을 뒤집으려면 단순 과반수만 있으면 됩니다. 그들은 주지사의 저택을 통제합니다.
해마다 정치 기관의 무활동으로 인해 RealPage와 대규모 집주인은 자신들의 계획을 수립하고 유지할 수 있었습니다. 오늘날 민주당원들의 선택은 그들이 무활동과 변명을 통해 현 상태를 계속 지원할 것인지, 아니면 지난 XNUMX년 동안 우리 운동이 요구해 온 대로 실질적이고 포괄적인 임대료 통제를 채택하여 세입자들의 편에 설 것인지 여부입니다.
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