អ្វីៗកំពុងឡើងកម្តៅនៅក្នុងអាណាចក្រជួលថ្មីរបស់ Wall Street ។
ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនឯកជនយក្សបានភ្នាល់ដ៏ធំនៅលើទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន ដោយបានទិញផ្ទះតម្លៃថោកជាង 200,000 នៅទូទាំងប្រទេស។ ផែនការរបស់ពួកគេគឺជួលផ្ទះត្រឡប់ទៅគ្រួសារវិញ - ពេលខ្លះមនុស្សដូចគ្នាដែលត្រូវបានផ្លាស់ទីលំនៅក្នុងអំឡុងពេលមានវិបត្តិរឹបអូស - ខណៈពេលដែលកំពុងរង់ចាំតម្លៃផ្ទះកើនឡើង។ ប៉ុន្តែវាមិនមែនជា Wall Street ដែលមិនមានល្បិចរយៈពេលខ្លីនោះទេ ដូច្នេះក្រុមហ៊ុនមូលធនឯកជនកំពុងចាប់ដៃគូជាមួយធនាគារធំៗ ដើម្បីដាក់បញ្ចាំផ្ទះជួលទាំងនេះទៅជាផលិតផលហិរញ្ញវត្ថុថ្មីមួយដែលគេស្គាល់ថាជា “មូលបត្រដែលគាំទ្រការជួល។ ” (សូមចាំថា “មូលបត្រដែលគាំទ្រដោយបញ្ចាំ” ពុលត្រូវបានស្តីបន្ទោសយ៉ាងទូលំទូលាយចំពោះការគាំងសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកក្នុងឆ្នាំ 2007-2008។)
ទាំងអស់នេះបានធ្វើឱ្យខ្ញុំគិត: តើក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនឯកជនបានលេងល្បែងជាមួយផ្ទះជួលនៅកន្លែងផ្សេងទៀតពីមុនទេ? បើដូច្នេះ តើមានអ្វីកើតឡើង?
វាប្រែថាទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅក្នុងទីធ្លាខាងក្រោយទីក្រុងញូវយ៉ករបស់ខ្ញុំគឺជាកន្លែងលេងសមធម៌ឯកជនមួយសម្រាប់ទសវត្សរ៍ចុងក្រោយនេះ ហើយលទ្ធផលដែលមិនគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលនោះគឺជាគ្រោះមហន្តរាយសម្រាប់អ្នកជួល និងទីផ្សារដូចគ្នា។
“ពួកគេកក់ក្តៅគ្រប់ទីកន្លែង”
នៅទីក្រុង Bronx លោក Benjamin Warren ភ័យខ្លាចថាគាត់និងអ្នកស្រុកផ្សេងទៀតអាចឆេះរហូតដល់ស្លាប់ដោយសារភ្លើងឆេះ ដោយសារតែការគ្រប់គ្រងបានបិទផ្លូវឆ្លងកាត់រវាងអគារដែលត្រូវបានរចនាឡើងដើម្បីផ្តល់ផ្លូវចេញពីអគារផ្ទះល្វែងដ៏ធំ។ (Warren បានទូរស័ព្ទទៅទីក្រុង និងអ្នកគ្រប់គ្រងជាច្រើនដងដើម្បីត្អូញត្អែរ ប៉ុន្តែផ្លូវនៅតែបិទ។) នៅក្បែរនោះ Liza Ash បានរកឃើញថាខ្លួននាងត្រូវបានបំភិតបំភ័យដោយបុរសជួលរាប់សិបនាក់ នៅពេលដែលនាង និងអ្នករស់នៅផ្សេងទៀតនៃអគាររបស់នាងដែលមានកំដៅ ឬទឹកក្តៅបន្តិចៗ។ រដូវរងាកន្លងមកនេះ បានព្យាយាមរៀបចំការប្រជុំរបស់អ្នកជួលនៅកន្លែងទទួលភ្ញៀវ។ នៅភាគខាងត្បូងឆ្ងាយបន្តិច Khamoni Cooper និងអ្នកជិតខាងរបស់នាងបានទទួលការជូនដំណឹងអំពីការបណ្តេញចេញមិនទៀងទាត់ដែលបញ្ជាឱ្យពួកគេចាកចេញពីផ្ទះល្វែងរបស់ពួកគេក្នុងរយៈពេលប្រាំថ្ងៃ បើទោះបីជាពួកគេទាំងអស់បានបង់ថ្លៃជួលរបស់ពួកគេក៏ដោយ។
អ្នកជួលទាំងបីនេះ - និងជិត 1,600 គ្រួសារទៀតនៅក្នុងអគារ 42 - កំពុងរស់នៅតាមរយៈការរឹបអូសដ៏ធំបំផុតតែមួយគត់ដើម្បីវាយប្រហារទីក្រុងញូវយ៉ក ចាប់តាំងពីវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុបានចាប់ផ្តើមកាលពីប្រាំពីរឆ្នាំមុន។ ប៉ុន្តែនេះគឺជាការផ្លាស់ប្តូរ។ ម្ចាស់អគារទាំងនេះគឺនៅឆ្ងាយពីម្ចាស់ផ្ទះប្រពៃណី។ វាពិតជាក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនឯកជនដែលភ្នាល់ថាវានឹងអាចច្របាច់ប្រាក់ចេញពីអគារទាំងនេះច្រើនជាងអ្វីដែលវាអាចធ្វើបាន - ហើយបានបញ្ចប់ដោយមិនអាចសងត្រលប់វិញនូវប្រាក់កម្ចីចំនួន 133 លានដុល្លារ។
បញ្ហាគឺថា នៅពេលដែលអ្វីៗកើតឡើង អ្នកជួលច្រើនជាងម្ចាស់ភាគហ៊ុនឯកជនទាំងនេះ នឹងត្រូវចំណាយអស់។
លោក Khamoni Cooper និយាយអំពីម្ចាស់ក្រុមហ៊ុន Normandy Real Estate Partners Vantage Properties ក្រុមហ៊ុន Westbrook Partners និងអាណានិគមគ្រប់គ្រង ដែលបានបរាជ័យជាប់លាប់ក្នុងការបង់ប្រាក់សម្រាប់តម្រូវការជាមូលដ្ឋាន រួមទាំងកំដៅ និងក្តៅ បាននិយាយថា "ពួកគេមិនខ្វល់ថាយើងបង្កកទេ"។ ទឹក, ពេញមួយរដូវរងា។ Cooper ទើបតែបានដឹងពីអ្នកជិតខាងថា អ្នកគ្រប់គ្រងបានកាត់ផ្តាច់ទឹកទាំងអស់នៅក្នុងអគាររបស់នាង ដែលជាទង្វើដែលនាង និងអ្នកដទៃជឿថាជាការសងសឹកចំពោះការតវ៉ាដែលពួកគេបានជួយរៀបចំនៅសាលាក្រុងកាលពីដើមថ្ងៃនោះ។ នាងបានបន្ថែមយ៉ាងជូរចត់ថា៖ «ពួកគេកក់ក្តៅគ្រប់ទីកន្លែង។
ប្រហែលឆ្នាំ 2005 ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនឯកជនបានចាប់ផ្តើមប្រមូលផ្ដុំអចលនៈទ្រព្យខ្នាតតូចនៅទូទាំងទីក្រុង ដោយដេញតាមការព្យាករណ៍ពីប្រាក់ចំណេញនាពេលអនាគត។ ហើយនៅពេលដែលកិច្ចព្រមព្រៀងទាំងនេះចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះ វាគឺជាអ្នកជួល មូលនិធិសោធននិវត្តន៍សាធារណៈ ឬទីក្រុងដែលទទួលរងផលប៉ះពាល់ ខណៈដែលម្ចាស់ភាគហ៊ុនឯកជនជួនកាលទទួលបានជោគជ័យក្នុងការដើរចេញពីការបែកបាក់ផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុជាមួយនឹងសាច់ប្រាក់នៅក្នុងដៃ។ រឿងរ៉ាវនៃរបៀបដែលអ្នកលេងភាគហ៊ុនឯកជនទាំងនោះភ្នាល់ខុសលើលំនៅដ្ឋានក្នុងទីក្រុងញូវយ៉ក គឺជារឿងមួយដែលទោះបីជាមានអចលនទ្រព្យនៅក្នុង Big Apple ក៏ដោយ វាជារឿងសំខាន់ដែលត្រូវយល់ថាឥឡូវនេះភាគហ៊ុនឯកជនបានចាប់យកទីផ្សារជួលរបស់ខ្លួននៅលើផ្លូវទូទាំងប្រទេស។ ហើយប្រហែលជានឹងមកដល់ទីក្រុងដែលនៅជិតអ្នក។
ភាពច្របូកច្របល់នៃការទិញ
សព្វថ្ងៃនេះ ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនឯកជនដូចជា Blackstone Group ដែលឥឡូវនេះជាម្ចាស់ធំបំផុតនៃផ្ទះជួលសម្រាប់គ្រួសារតែមួយនៅក្នុងប្រទេសនេះ ជឿថាប្រាក់ដែលត្រូវធ្វើនៅក្នុងទីផ្សារលំនៅដ្ឋានគឺនៅក្នុងការចាប់យកផ្ទះដែលមានតំលៃថោកនៅក្នុងទីក្រុងដែលតម្លៃលំនៅដ្ឋានបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលបំផុត។ ត្រលប់ទៅដើមទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 2000 នៅក្នុងក្រសែភ្នែកនៃភាគហ៊ុនឯកជន ជ្រុងទីផ្សារដែលអាចប្រៀបធៀបបានរបស់ទីក្រុងញូវយ៉កគឺ "លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ" ។
នៅក្នុងទីក្រុងនោះ យូនីតអាផាតមិនរាប់រយរាប់ពាន់នៅតែត្រូវបានកំណត់ថាជា "ការជួលត្រូវបានគ្រប់គ្រង" មានន័យថាម្ចាស់ផ្ទះត្រូវបានហាមឃាត់មិនឱ្យដំឡើងថ្លៃជួលយ៉ាងខ្លាំង។ មធ្យោបាយសំខាន់តែមួយគត់ជុំវិញឧបសគ្គនោះសម្រាប់ម្ចាស់ផ្ទះគឺត្រូវរង់ចាំអ្នកជួលរយៈពេលយូរដើម្បីរើចេញ។ បន្ទាប់មកតម្លៃជួលអាចត្រូវបានដំឡើងទៅតាមអ្វីដែលទីផ្សារនឹងទទួល។
ចំពោះក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនឯកជន ថាមវន្តនេះហាក់ដូចជាផ្តល់ឱកាសចំណេញ។ អ្វីដែលពួកគេត្រូវធ្វើគឺទិញអគារដែលគ្រប់គ្រងដោយការជួល ហើយជំនួសអ្នកជួលបច្ចុប្បន្នដោយមានប្រាក់ឈ្នួលខ្ពស់ជាង។ (នៅក្នុងឧស្សាហកម្មនេះត្រូវបានគេហៅថា "ការផ្លាស់ប្តូរ" អគារ។) ប្រហែលមួយទស្សវត្សរ៍មុន ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនឯកជន ឬអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលគាំទ្រដោយភាគហ៊ុនឯកជនបានចាប់ផ្តើមលួចយកអគារដែលគ្រប់គ្រងដោយជួលនៅទូទាំងទីក្រុងក្នុងតម្លៃដែលមានតម្លៃលើសតម្លៃមិនធម្មតា។ អ្នកលេងដែលឆេវឆាវបំផុតនៅក្នុងហ្គេមគឺក្រុមហ៊ុន Vantage ដែលគាំទ្រដោយភាគហ៊ុនឯកជន។ រវាងឆ្នាំ 2006 និង 2007 វាបានចំណាយប្រហែល 2 ពាន់លានដុល្លារទិញអគារចំនួន 125 ទូទាំងទីក្រុង រួមទាំងចំណែកនៃផលប័ត្រអគារចំនួន 42 ដែល Khamoni Cooper, Lisa Warren និង Benjamin Ash រស់នៅ។ ក្នុងរយៈពេលបីឆ្នាំ ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនឯកជន ឬអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលគាំទ្រដោយប្រាក់ភាគហ៊ុនឯកជនបានខ្ជះខ្ជាយ 90,000 អាផាតមេនដែលគ្រប់គ្រងដោយជួលនេះបើយោងតាមសមាគមសម្រាប់សង្កាត់ និងការអភិវឌ្ឍលំនៅឋានដែលមានចំនួន 10% នៃភាគហ៊ុនសរុប។
នៅក្នុងសៀវភៅបញ្ជីរបស់ពួកគេ អ្វីគ្រប់យ៉ាងមើលទៅល្អ។ អគារទាំងនោះត្រូវបានបញ្ចាំជាមួយនឹងការបញ្ចាំដ៏ច្រើន ប៉ុន្តែក្រុមហ៊ុនក៏បានគណនាការកើនឡើងនូវប្រាក់ចំណូលពីការជួលដ៏ធំផងដែរ នៅពេលដែលពួកគេត្រូវបាន "ផ្លាស់ប្តូរ"។ ក្នុងករណីខ្លះ ការព្យាករដែលបានរាយការណ៍លើឯកសារសាជីវកម្មគឺជារឿងមិនធម្មតាទេ។ ជាឧទាហរណ៍ ក្នុងឆ្នាំ 2005 ក្រុមហ៊ុន Rockpoint Group ដែលជាក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យឯកជនមួយបានទិញអគារផ្ទះល្វែងនៅ Harlem ដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា Riverton Houses ។ ដើម្បីបង្ហាញអំពីភាពត្រឹមត្រូវនៃការបញ្ចាំដែលមានតម្លៃ 225 លានដុល្លារ ក្រុមហ៊ុនបានព្យាករថាវានឹងអាច ច្រើនជាងបីដង ប្រាក់ចំណូលពីការជួលពី 5.2 លានដុល្លារទៅ 23.6 លានដុល្លារដោយបង្ខំអ្នកជួលដែលគ្រប់គ្រងការជួលពាក់កណ្តាលក្នុងរយៈពេលប្រាំឆ្នាំ។
មានការគណនាខុសដ៏ធំមួយ មិនត្រឹមតែនៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀង Riverton ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែស្ទើរតែទាំងអស់នៃពួកគេ។ នៅខាងក្នុងអគារអាផាតមិនគឺជាក់ស្តែង អ្នកជួលបន្តផ្ទាល់ដែលមិនចង់ "ផ្លាស់ប្តូរ" ចេញ ហើយប្រយុទ្ធដូចជាឋាននរកដើម្បីស្នាក់នៅ។
ឧក្រិដ្ឋកម្មពេញលេញ
ម្ចាស់ផ្ទះដែលមានលុយធំនិងកាត់មិនដែលជាមនុស្សចម្លែកចំពោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅញូវយ៉កទេ។ ប៉ុន្តែការធ្លាក់ចុះនៃក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនឯកជននៅលើទីក្រុងនៅដើមសតវត្សនេះមានភាពទាក់ទាញខ្លាំង ដែលក្រុមអ្នកតស៊ូមតិគេហដ្ឋានបានហៅការអនុវត្តនេះថា "សមធម៌ដែលគួរឱ្យខ្លាច"។ ឈ្មោះនេះសំដៅលើយុទ្ធសាស្ត្រដែលក្រុមហ៊ុនទាំងនេះបានប្រើ នៅពេលដែលវាច្បាស់ថាអ្នកជួលរយៈពេលយូរនឹងមិនចាកចេញទេ។
ជាទូទៅ អត្រាចំណូលជាមធ្យមសម្រាប់អាផាតមិនដែលគ្រប់គ្រងដោយជួលគឺជិត 5% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ម្ចាស់ដីដែលមានផែនការអាជីវកម្មអាស្រ័យលើការបង្កើនចំនួនបីដងនោះ ឆាប់រកឃើញថាពួកគេរៀបចំយុទ្ធសាស្ត្របៀតបៀនជាច្រើន ដែលពួកវាមួយចំនួនពិតជាខុសច្បាប់ ដើម្បីឱ្យមនុស្សផ្លាស់ទី រួមទាំងការផ្ញើការជូនដំណឹងអំពីការបណ្តេញចេញក្លែងក្លាយ ការកាត់កំដៅ ឬទឹក និងការអនុញ្ញាតឱ្យមានការបង្ករោគដោយសត្វល្អិត។ កាន់។
"អ្នកមិនទទួលបាន 30% នៃអ្នកជួលដើម្បីរើចេញដោយមិនរំខានពួកគេ និងប្រព្រឹត្តការក្លែងបន្លំប្រភេទមួយចំនួន" ពន្យល់ Desiree Fields ជំនួយការសាស្រ្តាចារ្យនៃការសិក្សាទីក្រុងនៅមហាវិទ្យាល័យ Queens ។ ជាឧទាហរណ៍ នាងបានចង្អុលបង្ហាញពីរបៀបដែល Vantage ផ្ញើការជូនដំណឹងអំពីការបណ្តេញចេញក្លែងក្លាយជាច្រើនទៅកាន់អ្នកជួលនៅឯបណ្តុំនៃអគារនៅក្នុង Queens ដែលតុលាការក្រុងបានផ្តល់ឱ្យក្រុមហ៊ុននូវថ្ងៃរបស់ខ្លួននៅលើឯកសារតុលាការលំនៅដ្ឋាន។ Vantage ក្រោយមកត្រូវបានប្តឹងដោយការិយាល័យអគ្គមេធាវីញូវយ៉កពីបទបៀតបៀនអ្នកជួលដោយខុសច្បាប់នៅក្នុងអ្វីដែល កាសែត New York Times បានហៅ "កិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងជាប្រព័ន្ធដើម្បីបង្ខំឱ្យពួកគេចាកចេញដើម្បីបង្កើតកន្លែងទំនេរសម្រាប់អ្នកជួលដែលមានប្រាក់ខែខ្ពស់ជាង" ។
សម្រាប់ភតិកៈ ការទិញភាគហ៊ុនឯកជនទាំងនេះ គឺជាស្ថានភាពសំខាន់ដែលបាត់បង់។ ដើម្បីឱ្យកិច្ចព្រមព្រៀងទទួលបានជោគជ័យ អ្នកជួលត្រូវបង្ខំឱ្យចាកចេញ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត ប្រសិនបើកិច្ចព្រមព្រៀងបរាជ័យ ហើយអ្នកជួលត្រូវស្នាក់នៅ ម្ចាស់ផ្ទះបានដកខ្លួនចេញពីអគារភ្លាមៗ ដែលធ្វើឱ្យជីវភាពរស់នៅកាន់តែអាក្រក់ទៅៗ។
ករណីដ៏អាក្រក់បំផុតនៃប្រភេទនៃការរំលោភបំពានលើសមធម៌ដ៏ឃោឃៅនេះ ត្រូវបានប្រព្រឹត្តដោយក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យមួយដែលមានឈ្មោះថា Ocelot Capital Group។ ក្នុងឆ្នាំ 2007 គាំទ្រដោយក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនឯកជនរបស់អ៊ីស្រាអែល វាបានទិញផ្ទះល្វែងដែលគ្រប់គ្រងដោយជួលចំនួន 25 នៅ Bronx ។ ធនាគារ Deutsche Bank បានចេញហិរញ្ញប្បទានចំនួន 29 លានដុល្លារ ដែលក្រោយមកត្រូវបានទិញដោយ Fannie Mae ។ មួយសន្ទុះក្រោយមក ស្ថានការណ៍ចាប់ផ្តើមកាន់តែយ៉ាប់យ៉ឺន។ អគារទាំងនោះមានតែទឹកក្ដៅ ឬទឹកក្ដៅបន្តិចបន្តួច។ បំពង់បានផ្ទុះ។ ពិដានត្រូវបានរុះរើ។ នៅពេលដែល Ocelot ដឹងថាវានឹងមិនរកប្រាក់បាននោះទេ វាគ្រាន់តែដកថយបន្ថែមទៀត។
នៅក្នុងអត្ថបទឆ្នាំ 2011 សម្រាប់ កម្លាំងជម្រក ទស្សនាវដ្ដី Dina Levy អតីតនាយកក្រុមប្រឹក្សាជំនួយ Urban Homesteading ដែលឥឡូវនេះធ្វើការជាមួយការិយាល័យមេធាវី។ បានពិពណ៌នា ដំណើរទស្សនកិច្ចមួយទៅកាន់អគារ៖
“អ្នករៀបចំបានរកឃើញម្តាយទោលម្នាក់ដែលមើលថែកូនតូចៗបីនាក់ដែលរស់នៅដោយគ្មានបន្ទប់ទឹកធ្វើការអស់រយៈពេលជាងបីខែ។ បង្គន់បណ្ដោះអាសន្នរបស់នាងមានធុងទឹក និងទុយោដែលនាងអាចភ្ជាប់ទៅនឹងលិចផ្ទះបាយដែលលេចធ្លាយ។ នាងបានពន្យល់ថានាងមិនបានរើចេញទេ ដោយសារតែអាជ្ញាធរលំនៅដ្ឋានក្នុងតំបន់ដែលផ្តល់ប្រាក់ឧបត្ថម្ភការជួលប្រចាំខែរបស់នាងនឹងមិនយល់ព្រមឱ្យនាងផ្ទេរទៅអាផាតមិនថ្មីទេ»។
អ្នកតស៊ូមតិផ្នែកលំនៅឋានណែនាំថា កម្រិតឈ្លានពានដែលជារឿយៗត្រូវបានជួលដោយអ្នកលេងភាគហ៊ុនឯកជននៅក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំទាំងនេះបានកំណត់សម្លេងសម្រាប់ទីផ្សារកាន់តែទូលំទូលាយ ជាពិសេសនៅក្នុងសង្កាត់ដែលតម្លៃជួលកើនឡើងលឿនបំផុត។ កាលពីខែកុម្ភៈ ម្ចាស់ផ្ទះជួលនៃអគារគ្រប់គ្រងការជួលនៅក្នុងសង្កាត់ Brooklyn នៃ Bushwick បានធ្វើចំណងជើងដោយជួលកម្មករសំណង់ឱ្យយកញញួរចូលទៅក្នុងបន្ទប់ទឹក និងផ្ទះបាយនៃអាផាតមិនរបស់អ្នកជួលរបស់គាត់ ហើយទើបតែចាប់ផ្តើមហែកវាចេញ។
លោក Adam Meyers មេធាវីនៃក្រុមហ៊ុន Brooklyn Legal Services Corporation A ដែលធ្វើការជាមួយអ្នកជួលនៅអគារមួយក្នុងចំណោមអគារផ្សេងទៀតរបស់ម្ចាស់ផ្ទះនេះ ដែលជាកន្លែងដែលឡចំហាយ និងបំពង់នៅក្នុងបន្ទប់ក្រោមដីត្រូវបានបំផ្លាញថ្មីៗនេះបាននិយាយថា "វាជាឧក្រិដ្ឋកម្មពេញលេញ" ។ តាមដែល Meyers ដឹង ម្ចាស់ផ្ទះនេះមិនមានការគាំទ្រផ្នែកឯកជនទេ ប៉ុន្តែគាត់ជាតួយ៉ាងក្នុងការជឿថាកម្រិតនៃការយាយីឆ្លុះបញ្ចាំងពីការបញ្ចូលលុយភាគហ៊ុនឯកជន និងសុជីវធម៌ទៅក្នុងទីផ្សារជួល។ Meyers និយាយថា "អ្នកមិនចាំបាច់ឆ្លងកាត់ជំហានជាច្រើនដើម្បីមើលអ្នកផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន Wall Street ជំរុញដំណើរការនេះទេ" ។
Fantasy និងលោភលន់
នៅដើមឆ្នាំ 2008 វាច្បាស់ណាស់ថាមានអ្វីមួយខុសធ្ងន់ធ្ងរជាមួយការគណនាហិរញ្ញវត្ថុនៅក្រោមការទិញភាគហ៊ុនឯកជនទាំងនេះ មិនត្រឹមតែសម្រាប់អ្នកជួលប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែសម្រាប់ទីផ្សារទូលំទូលាយ។
ព្រឹទ្ធសមាជិក Charles Schumer (D-NY) បានប្រកាសនៅក្នុងខែធ្នូ ឆ្នាំ 2008 ថា "សហគ្រាសសមធម៌ដ៏ឃោរឃៅទាំងមូលគឺជាផ្ទះនៃសន្លឹកបៀដែលសាងសង់នៅលើមូលដ្ឋាននៃការស្រមើស្រមៃ និងការលោភលន់" ។
នៅពេលនោះ ម្ចាស់ភាគហ៊ុនឯកជនរបស់ Riverton Houses ស្ថិតក្នុងគ្រោះថ្នាក់នៃការធ្លាក់ចូលទៅក្នុងការបំពាន។ កិច្ចព្រមព្រៀងផ្សេងទៀតនឹងឆាប់ហត់។ ធំបំផុតគឺការទិញ 5.4 ពាន់លានដុល្លារដែលមិនធ្លាប់មានពីមុនមកនៃអគារ Manhattan ចំនួនពីរគឺ Stuyvesant Town និង Peter Cooper Village ដោយភាគហ៊ុនឯកជនយក្ស BlackRock Realty និងក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Tishman Speyer Properties ក្នុងឆ្នាំ 2006។ នៅឆ្នាំ 2010 BlackRock និង Tishman បានខកខានក្នុងការបញ្ចាំ ហើយបានដើរចេញ។ ពីលក្ខណៈសម្បត្តិ។
នៅពេលដែលវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុបានកំណត់មក វាច្បាស់ណាស់ថាតើតួនាទីរបស់អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមានសារសំខាន់ប៉ុណ្ណានៅក្នុងគម្រោងសមធម៌ដ៏ឃោឃៅទាំងមូល។ គ្មានកិច្ចព្រមព្រៀងណាដែលឈ្លានពានខ្លាំងពេកទាំងនេះនឹងអាចធ្វើទៅបានទេ ប្រសិនបើគ្មានក្រុមហ៊ុនមូលធនឯកជនងាយស្រួលចូលប្រើប្រាក់កម្ចីនោះទេ ដែលនៅក្នុងវេនត្រូវបានបើកដំណើរការដោយដំណើរការមូលបត្រ (ការអនុវត្តរបស់ធនាគារក្នុងការចងក្រង និងលក់ប្រាក់កម្ចីទាំងនេះទៅវិនិយោគិនដើម្បីកាត់បន្ថយ ហានិភ័យរបស់ពួកគេ) ។
ក្រឡេកមើលទៅក្រោយ គ្មានអ្វីគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍ជាងការពិតដែលថានៅពេលដែលការទិញភាគហ៊ុនដែលគួរឱ្យខ្លាចទាំងនេះបានផ្ទុះឡើង ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនឯកជនខ្លួនឯងហាក់ដូចជាកម្រនឹងបាត់បង់អ្វីទាំងអស់។ ជាឧទាហរណ៍ នៅក្នុងការដួលរលំនៃកិច្ចព្រមព្រៀងទីក្រុង Stuyvesant ក្រុមហ៊ុន Black Rock បានខាតបង់ត្រឹមតែ 112 លានដុល្លារប៉ុណ្ណោះ។ ក្នុងករណីផ្សេងទៀត ក្រុមហ៊ុនហាក់ដូចជាបានរកប្រាក់ ទោះជាកិច្ចព្រមព្រៀងបរាជ័យក៏ដោយ។
ក្នុងឆ្នាំ 2006 Vantage និងដៃគូហិរញ្ញវត្ថុរបស់ខ្លួន AREA Property Partners បានទិញអគារចំនួនប្រាំពីរនៅ Manhattan ដែលមានឈ្មោះថា Delano Village ក្នុងតម្លៃ 175 លានដុល្លារ។ (ឈ្មោះបច្ចុប្បន្នរបស់វាគឺ Savoy Park ។) តម្លៃភាគច្រើនត្រូវបានគ្របដណ្តប់ដោយកម្ចីទិញផ្ទះចំនួន $128.7 លាន។ នៅឆ្នាំបន្ទាប់ Vantage បានផ្តល់ប្រាក់កម្ចីឡើងវិញដោយទទួលបានប្រាក់កម្ចីថ្មីចំនួន 367.5 លានដុល្លារ។ ខណៈពេលដែលធនាគារបានខ្ចប់ប្រាក់កម្ចីនេះភាគច្រើនទៅជាសន្តិសុខ ហើយលក់វាទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគ Vantage បានប្រើហិរញ្ញប្បទានដើម្បីសងប្រាក់កម្ចីដំបូង សងខ្លួនឯងវិញសម្រាប់ការវិនិយោគដើម និងទុកប្រាក់មួយចំនួនសម្រាប់ទុនបម្រុង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅចុងបញ្ចប់នៃថ្ងៃនោះ ក្រុមហ៊ុន Vantage និង AREA Property Partners ត្រូវបានទុកអោយកាន់សាច់ប្រាក់ប្រហែល 105 លានដុល្លារ។ កាសែត New York Times. អ្វីដែលពួកគេបានធ្វើជាមួយនឹងប្រាក់នោះ គ្មាននរណាម្នាក់ប្រាកដឡើយ។ ដល់ឆ្នាំ 2010 ប្រាក់កម្ចីនេះត្រូវបានពន្យារពេល។ ក្នុងឆ្នាំ 2012 Vantage បានលក់ចេញពីអគារនេះ ដើម្បីគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីសងបំណុលដែលមិនទាន់សង។
សរសេរនៅក្នុង កាសែត New York Times ក្នុងឆ្នាំ 2011 មួយឆ្នាំមុនពេល Vantage ដោះបន្ទុកស្មុគស្មាញដើម្បីគ្របដណ្តប់លើការបញ្ចាំដែលមិនទាន់បានបង់ លោក Charles Bagli សង្ខេប កិច្ចព្រមព្រៀងភូមិ Delano និងរឿងស្រដៀងគ្នាមួយទៀត៖ "ក្នុងករណីនីមួយៗ ពួកគេមិនបានរងទុក្ខពិតប្រាកដទេ៖ ទោះបីជាអគារទាំងនោះធ្លាក់ចូលទៅក្នុងភាពអស់សង្ឃឹមផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុក៏ដោយ ក៏ពួកគេម្នាក់ៗអាចយកប្រាក់រាប់សិបលានដុល្លារចេញពីអចលនទ្រព្យ។
ប៉ុន្តែនោះមិនមានន័យថាអ្នកលេងមួយចំនួនមិនបានខាតបង់ធំដុំនោះទេ បើទោះបីជាទាំងនេះមិនតែងតែជាវិនិយោគិនដែលមានហានិភ័យខ្ពស់ ដែលអ្នកប្រហែលជារំពឹងទុកក៏ដោយ។ ឧទាហរណ៍នៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងទីក្រុង Stuyvesant មូលនិធិសោធននិវត្តន៍របស់បុគ្គលិកសាធារណៈរដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ាបានបាត់បង់ ជាង ៤០០ លានដុល្លារ។ មូលនិធិសោធននិវត្តន៍របស់គ្រូបង្រៀនរដ្ឋកាលីហ្វ័រញ៉ាបានបាត់បង់ 100 លានដុល្លារ ហើយមូលនិធិសោធននិវត្តន៍នៅរដ្ឋផ្លរីដាបានបាត់បង់ 250 លានដុល្លារ។
ជូនចំពោះ Kerri White នាយកផ្នែករៀបចំ និងគោលនយោបាយនៅអង្គការលំនៅដ្ឋានមិនរកប្រាក់ចំណេញ ក្រុមប្រឹក្សាជំនួយ Urban Homesteading អ្វីដែលជាចម្ងល់អំពីមូលនិធិសោធននិវត្តន៍សាធារណៈដែលវិនិយោគលើប្រភេទនៃកិច្ចព្រមព្រៀងដែលនឹងត្រូវវិនាសគឺមិនមែនគ្រាន់តែជាការខាតបង់ដែលពួកគេទទួលរងនោះទេ។ វាក៏ជាការពិតដែលថាមូលនិធិសោធននិវត្តន៍ទាំងនេះជួនកាលផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានយ៉ាងសកម្មនូវកិច្ចព្រមព្រៀងដែលនឹងជំរុញឱ្យមានការផ្លាស់ទីលំនៅដែលអាចធ្វើទៅបាននៃសមាជិករបស់ពួកគេផ្ទាល់ពីផ្ទះល្វែងរបស់ពួកគេ។
នាងចងចាំជាលើកដំបូងដែលនាង និងមិត្តរួមការងាររបស់នាងបានឆ្លងកាត់គម្រោងសមធម៌ដ៏ឃោរឃៅមួយ។ អ្នកជួលផ្ទះកំពុងត្អូញត្អែរពីការយាយី និងការរំលោភបំពាននៅឯបណ្តុំនៃអគារនៅ Manhattan ខាងលើ ដែលជាផ្នែកមួយនៃកម្មវិធីលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ Mitchell-Lama របស់ទីក្រុង។ ក្នុងឆ្នាំ 2007 នៅកម្ពស់នៃពពុះនេះ ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងមួយដែលគាំទ្រដោយក្រុមហ៊ុនវិនិយោគដែលបង្កើតដោយ Morgan Stanley បានទិញអគារនេះក្នុងតម្លៃ 918 លានដុល្លារ ដែលជាកិច្ចព្រមព្រៀងអចលនទ្រព្យដ៏ធំបំផុតមួយក្នុងប្រវត្តិសាស្រ្តរបស់ Manhattan ។ បន្ទាប់ពីការទិញនេះ ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងបានចេញសេចក្តីជូនដំណឹងអំពីការបណ្តេញចេញ - 633 នៅក្នុងអគារតែមួយ។
ប៉ុន្តែអ្វីដែលបណ្តាលឱ្យមានភាពចម្រូងចម្រាសនោះគឺថា ទាំងទីក្រុង និងមូលនិធិសោធននិវត្តន៍របស់រដ្ឋមានលុយរុំក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀង ហើយអ្នកធ្វើការនៅទីក្រុងជារឿយៗជាអ្នករស់នៅក្នុងអគារដែលកំណត់ដោយ Mitchell-Lama ។ White និយាយថា "មូលនិធិសោធននិវត្តន៍របស់ពួកគេផ្ទាល់នឹងផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់កិច្ចព្រមព្រៀងដែលសង្ឃឹមថានឹងរុញពួកគេចេញ" ។
អ្វីៗធ្លាក់ដាច់ពីគ្នា
សព្វថ្ងៃនេះ ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនឯកជនកំពុងលេងល្បែងផ្សេងគ្នានៅក្នុងទីផ្សារជួលគ្រួសារតែមួយថ្នាក់ជាតិ។ ប៉ុន្តែអ្នកតស៊ូមតិផ្នែកលំនៅដ្ឋានមួយចំនួនជឿថា ទសវត្សរ៍ដ៏មហន្តរាយនៃភាគហ៊ុនឯកជននៅទីក្រុងញូវយ៉កអាចផ្តល់ករណីសាកល្បងអំពីអ្វីដែលអាចនឹងកើតឡើងទូទាំងប្រទេស។ ក្នុងករណីទាំងពីរនេះ វិនិយោគិន Wall Street ដែលឈ្លានពានទិញអចលនទ្រព្យជួលជាច្រើនបានយ៉ាងលឿនជាមួយនឹងការព្យាករណ៍នៃប្រាក់ចំណេញរយៈពេលខ្លី ដែលសម្រាប់អ្នកសេដ្ឋកិច្ច និងអ្នកតស៊ូមតិផ្នែកលំនៅដ្ឋានហាក់ដូចជាមានសុទិដ្ឋិនិយមជាងបន្តិច។ នៅទីក្រុងញូវយ៉ក ពួកគេបានសន្មត់ថាពួកគេអាចត្រឡប់អគារដែលគ្រប់គ្រងដោយជួល។ ថ្នាក់ជាតិ ពួកគេកំពុងភ្នាល់ថាពួកគេអាចទទួលបានប្រាក់ចំណេញពីការទិញ និងជួលផ្ទះនៅក្នុងទីក្រុងដែលរងគ្រោះខ្លាំងបំផុតដោយវិបត្តិលំនៅដ្ឋាន ដែលជាផែនការដែលពឹងផ្អែកលើសមត្ថភាពរបស់ពួកគេក្នុងការជួសជុល គ្រប់គ្រង និងជួលផ្ទះរាប់ម៉ឺនខ្នងនៅទូទាំងប្រទេស និងក្នុងទំហំធំជាងនេះ។ ជាងនរណាម្នាក់ ឬក្រុមហ៊ុនណាមួយដែលធ្លាប់បានព្យាយាមនៅសហរដ្ឋអាមេរិក។ ក្នុងករណីទាំងពីរនេះ ប្រសិនបើប្រាក់ចំណេញដែលបានព្យាករមិនត្រូវបានសម្រេច កិច្ចព្រមព្រៀងនឹងដួលរលំ គំរាមកំហែងដល់ស្ថិរភាពនៃជីវិតរបស់អ្នកជួល និងភាពជោគជ័យនៃផលិតផលហិរញ្ញវត្ថុដ៏ស្មុគស្មាញដែលជះឥទ្ធិពលដល់ទីផ្សារទូលំទូលាយ (ទោះបីជាក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនឯកជនអាចគេចផុតបានតិចតួចក៏ដោយ។ បាត់បង់លុយផ្ទាល់ខ្លួន)។
មានសញ្ញានៃព្យុះពពកនៅលើផ្តេកសម្រាប់ចក្រភពជួលថ្មីទាំងនេះរួចហើយ។ ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនឯកជនយក្ស Blackstone ដែលជាអ្នកដឹកនាំឧស្សាហកម្មថ្មីបានឃើញការជួលដែលប្រមូលបានរបស់ខ្លួន។ ថយចុះ 7.6% នៅក្នុងត្រីមាសចុងក្រោយនៃឆ្នាំ 2013។ ដូចទៅនឹងកិច្ចព្រមព្រៀងភាគហ៊ុនដែលគួរឱ្យខ្លាចនៅក្នុងទីក្រុងញូវយ៉ក គន្លឹះសម្រាប់ក្រុមហ៊ុន Blackstone គឺអាចប្រមូលចំនួនចាំបាច់នៃការជួល។ បើមិនដូច្នោះទេ ផែនការទាំងមូលនឹងដួលរលំ។
ត្រលប់ទៅ Bronx វិញ Khamoni Cooper កំពុងបន្តបង់ថ្លៃជួលប្រចាំខែចំនួន $1,300 បើទោះបីជាក្រុមម្ចាស់ភាគហ៊ុនឯកជនរបស់នាងកំពុងត្រូវបានបិទទ្វារ ហើយអគាររបស់នាងបានដួលរលំក៏ដោយ។ អ្នកជិតខាងនិយាយថា ពួកគេមិនអាចផឹកទឹកម៉ាស៊ីនបានទេ ព្រោះបំពង់នោះចាស់ពេក ជួនកាលទឹកចេញមកខ្មៅ។ អ្នកផ្សេងទៀតរាយការណ៍ថាផ្សិតខ្មៅក្រាស់ ឬផ្សិតដុះនៅក្នុងបន្ទប់ទឹករបស់ពួកគេ។ Cooper ខ្លួននាងផ្ទាល់រីករាយដែលបានឱ្យនាងធ្វើការទាំងអស់។ រដូវរងានេះ អ្នកគ្រប់គ្រងបានបំផ្លាញបន្ទប់ទឹករបស់នាង ខណៈកំពុងហែកកម្រាលឥដ្ឋរបស់នាង។ អស់រយៈពេលពីរខែ នាងត្រូវប្រើបន្ទប់ទឹកក្នុងអាផាតមិនទំនេរមួយ ហើយបានសួរសុខទុក្ខអ្នកជិតខាងនៅជាន់ក្រោមរបស់នាងជារៀងរាល់ព្រឹក ដោយគ្រាន់តែគ្រវីតាមចន្លោះប្រហោងក្នុងជាន់ផ្ទះបាយរបស់នាង។
"ពួកគេប្រើយើងដូចយើងជាម៉ាស៊ីន ATM" គឺជារបៀបដែលនាងពិពណ៌នា។ ដូចប្រជាជនញូវយ៉ករាប់ម៉ឺននាក់ផ្សេងទៀតដែលរស់នៅក្នុងអគារជួលដែលគ្រប់គ្រងដោយវិនិយោគិន Wall Street នាងទទូចថានាងនឹងចាកចេញប្រសិនបើនាងអាចធ្វើបាន ប៉ុន្តែរកមិនឃើញកន្លែងផ្សេងទៀតដើម្បីទៅនោះទេ។
នាងនិយាយហើយងឿងឆ្ងល់ចំពោះម្ចាស់អគាររបស់នាងថា៖ «ខ្ញុំមានអារម្មណ៍ថាខ្ញុំត្រូវបានគេដាក់ទោសអ្វីខ្លះ?
ចំពោះ Kerim Odekon ដែលបានចំណាយពេលប្រាំពីរឆ្នាំធ្វើការជាអ្នកវិភាគគោលនយោបាយសម្រាប់នាយកដ្ឋានអភិរក្ស និងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានរបស់ទីក្រុងញូវយ៉ក លោក Cooper គឺជាប្រភេទរឿងដែលគាត់បានឮនៅក្នុងទីភ្នាក់ងារនេះស្ទើរតែរាល់ថ្ងៃ។
គាត់និយាយថា "វាជាវិបត្តិ" ។ "គួរតែមានគណៈកម្មាការការពិត និងការផ្សះផ្សាសម្រាប់អ្នកជួលនៅញូវយ៉ក។"
TomDispatch ទៀងទាត់ Laura Gottesdiener គឺជាអ្នកកាសែត និងជាអ្នកនិពន្ធ ក្តីស្រមៃដែលលាក់ទុក៖ អាមេរិកខ្មៅ និងការប្រយុទ្ធដើម្បីហៅទៅផ្ទះ. នាងគឺជាអ្នកកែសម្រួលសម្រាប់ ការប្រឆាំងនឹងភាពអហិង្សា និងបានសរសេរសម្រាប់ ទស្សនាវដ្តី Playboy, Al Jazeera America , RollingStone.com , Ms., កាសែត Huffington Post, និងការបោះពុម្ពផ្សាយផ្សេងទៀត។
អត្ថបទនេះបានលេចមុខជាលើកដំបូង។ TomDispatch.comដែលជាគេហទំព័ររបស់វិទ្យាស្ថានជាតិ ដែលផ្តល់នូវលំហូរឥតឈប់ឈរនៃប្រភព ដំណឹង និងយោបល់ពី Tom Engelhardt ដែលជាអ្នកកែសម្រួលយូរក្នុងការបោះពុម្ព សហស្ថាបនិកនៃ គម្រោងចក្រភពអាមេរិក, អ្នកនិពន្ធនៃ ចុងបញ្ចប់នៃវប្បធម៌ជ័យជំនះ, ដូចជា នៃប្រលោមលោកមួយ, ថ្ងៃចុងក្រោយនៃការបោះពុម្ព។ សៀវភៅចុងក្រោយរបស់គាត់គឺ មាគ៌ានៃសង្គ្រាមរបស់អាមេរិក៖ របៀបដែលសង្រ្គាមរបស់ប៊ូសបានក្លាយជារបស់អូបាម៉ា (Haymarket Books) ។
ZNetwork ត្រូវបានផ្តល់មូលនិធិតែតាមរយៈការសប្បុរសរបស់អ្នកអានរបស់ខ្លួន។
បរិច្ចាគ