Tuskin voi kytkeä televisiota päälle tai avata sanomalehteä kuulematta maan vaikuttavasta, paljon juhlistamasta asuntojen elpymisestä. Asuntojen hinnat nousevat! Uusi rakentaminen on alkanut! Kriisi on ohi! Silti fanfaarien alla on syntymässä kokonaan uusi rikastu nopeasti -suunnitelma.
Viimeisen puolentoista vuoden aikana Wall Streetin hedge-rahastot ja pääomasijoitusyhtiöt ovat hiljaa koonneet ennennäkemättömän vuokra-imperiumin ja hankkineet Queen Anne Victoriansia Atlantassa, tiilipintaisia bungaloweja Chicagossa ja espanjalaisia herätyksiä Phoenixissa. Yhteensä nämä syvätaskuiset sijoittajat ovat ostaneet yli 200,000 halpoja, enimmäkseen suljettuja taloja kaupungeissa, jotka ovat kärsineet pahiten talouden romahduksesta.
Wall Streetin sulkemiskriisi, joka alkoi vuoden 2007 lopulla ja pakotti enemmän kuin 10 miljoonaa ihmistä kotoaan, on luonut paradoksaalisen ongelman. Miljoonat häätetyt amerikkalaiset tarvitsevat turvallisen paikan asua, vaikka miljoonat tyhjät pankin omistamat talot tuhoavat kaupunginosia ja vauhdittaa rikollisuuden kasvua. Onneksi Wall Street on keksinyt ratkaisun: se aikoo vuokrata nämä suljetut talot takaisin meille. Prosessin aikana se on kehittänyt uudenlaisen arvopaperistamisen, joka voi saada tämän koko suunnitelman räjähtämään - jälleen.
Ostohullun alkamisen jälkeen mikään yritys ei ole hankkinut enempää asuntoja kuin Blackstone Group, maailman suurin pääomasijoitusyhtiö. Tytäryhtiön, Invitation Homesin, avulla Blackstone on napannut taloja ulosottohuutokaupoissa paikallisten välittäjien kautta ja massaostoksina suoraan pankeista samalla tavalla kuin tavallinen henkilö hankkii Costcon wc-paperia.
Yhdellä liikkeellä se osti 1,400 taloa Atlantassa yhdessä päivässä. Marraskuuhun mennessä Blackstone oli käyttänyt $ 7.5 miljardia ostaa 40,000 XNUMX enimmäkseen suljettua taloa eri puolilta maata. Se on kulutusprosentti $ 100 miljoonaa viikossa lokakuusta 2012 lähtien. Se äskettäin ilmoitti aikoo viedä liiketoimintansa kansainvälisesti, alkaen sulkemisen runtelemasta Espanjasta.
Harvat rahoitusalan ulkopuoliset ovat kuulleet Blackstonesta. Silti se on nykyään maan suurin vuokra-asuntojen omistaja - ja myös monien muiden asioiden omistaja. Se omistaa osan tai kokonaan Hilton Hotel -ketjun, Southern Cross Healthcaren, Houghton Mifflin -kustantajan, Weather Channelin, Sea Worldin, taide- ja käsityöketjun Michael'sin, Oranginan ja kymmeniä muita yrityksiä.
Blackstone hallitsee enemmän kuin $ 210 miljardia varoissa sen vuoden 2012 Securities and Exchange Commissionin vuosittaisen hakemuksen mukaan. Se on myös julkinen yhtiö, jolla on a luettelo institutionaalisista omistajista se on kuin kuka on kuka yrityksistä, jotka ovat äskettäin syyllistyneet asuntolainakriisistä koskeviin oikeudenkäynteihin, mukaan lukien Morgan Stanley, Citigroup, Deutsche Bank, UBS, Bank of America, Goldman Sachs ja tietysti JP Morgan Chase, joka juuri sopi kanteen osaston kanssa. Oikeusministeriön riskialtista ja usein laittomista asuntolainakäytännöistä ja suostui maksamaan ennennäkemättömän 13 miljardin dollarin sakon.
Toisin sanoen, jos Blackstone ansaitsee rahaa hyödyntämällä asuntokriisiä, myös kaikki muut Wall Streetin pankit – joita pidetään yleensä pääsyyllisinä olosuhteiden luomisessa, jotka johtivat sulkemiskriisiin – ansaitsevat myös rahaa.
Täyskäteinen Goljat
Lähiöissä eri puolilla maata monien asukkaiden ei tarvinnut tietää, mitä Blackstone oli ymmärtääkseen, että asiat olivat menossa vakavasti pieleen.
Viime vuonna Mark Alston, kiinteistönvälittäjä Los Angelesissa, alkoi huomata jotain outoa tapahtumassa. Asuntojen hinnat nousivat. Ja ne nousivat nopeasti – 20 % lokakuun 2012 ja tämän vuoden saman kuukauden välillä. Normaalimarkkinoilla asuntojen hintojen nousu merkitsisi asunnonostajien kysynnän kasvua. Mutta tässä oli huolestuttava asia: asunnon omistusaste putosi, ensimmäinen merkki Alstonille siitä, että markkinat olivat jotenkin rikki.
Toinen merkki oli ostajat itse.
Noin 5 % Blackstonen kiinteistöistä, noin 2,000 1,000 taloa, sijaitsee Charlotten metroalueella. Heistä hieman alle XNUMX (kuvassa yllä) on Mecklenbergin piirikunnassa, kaupungin keskustassa. (Kartta Anthony Giancatarino, tutkimus Symone New.)
"Olin kaksi vuotta myymättä mustalle perheelle, eikä se johtunut yrittämisen puutteesta", sanoo Alston, jonka liiketoiminta on keskittynyt kaupunginosille, joissa suurin osa asukkaista on afroamerikkalaisia ja latinalaisamerikkalaisia. Sen sijaan kaikki hänen ostajansa - jokainen heistä - olivat pukeutuneita liikemiehiä. Ja mikä vielä kummallisempaa, he kaikki maksoivat käteisellä.
Vuosina 2005–2009 asuntolainakriisi, jota ruokkivat rodullisesti syrjivää lainauskäytännöt, tuhonnut 53% afroamerikkalaisten ja 66% latinalaisamerikkalaisten rikkauksista, luvut, jotka järkyttävät mielikuvitusta. Tämän seurauksena on turvallista sanoa, että harvat mustat tai latinalaisamerikkalaiset ostavat asuntoja suoraan käteisellä. Blackstonella toisaalta ei ole ongelmia rahojen hallinnassa $ 3.6 miljardin luottorajan Deutsche Bankin järjestämä. Tämä raha on mahdollistanut sen, että se on ylittänyt perheet, joiden on turvattava perinteinen rahoitus. Se on myös tasoittanut tietä yritykselle ostaa paljon asuntoja erittäin nopeasti, järkyttäen paikallisia markkinoita ja nostaen hintoja tavalla, joka työntää entistä useammat perheet pois pelistä.
"Et voi kilpailla yrityksen kanssa, joka lyö vetoa spekulatiivisesta tulevaisuuden arvosta pelatessaan käteisellä", Alston sanoo. "On melkein kuin he olisivat suunnitelleet tämän."
Jälkeenpäin ajateltuna on selvää, että suuri taantuma vauhditti valtavaa varallisuuden ja omaisuuden siirtoa tavallisilta amerikkalaisista ja rahoituslaitoksille. Tuon kriisin aikana amerikkalaiset hävisivät biljoonaa dollaria kotitalouksien varallisuutta, kun asuntojen hinnat romahtivat, kun taas pankit takavarikoivat noin viisi miljoonaa kotia. Mutta vasta alkaa näkyä se, kuinka lamavuosien tapaan elpyminen itse jatkaa vaurauden ja vallan siirtämistä alhaalta huipulle.
Vuosina 2009–2012 suurin yksi prosentti vangituista amerikkalaisista 95% tuloista. Nyt, kun asuntomarkkinat elpyvät, miljardeja dollareita takaisin saatua asuntovarallisuutta virtaa suoraan Wall Streetille perheiden ja yhteisöjen sijaan. TomDispatchin analyysin mukaan keväästä 2012 lähtien, juuri silloin, kun Blackstone alkoi ostaa suljettuja asuntoja irtotavarana, arviolta 88 miljardin dollarin arvosta asuntovarallisuutta on kertynyt suoraan pankeille tai institutionaalisille sijoittajille heidän asuntoomistuksensa seurauksena. Ja se on luku, joka todennäköisesti vain kasvaa.
"Instituutiosijoittajat vievät vaurautta ja kykyä kerätä varallisuutta pois alipalveltuista yhteisöistä", sanoo Henry Wade, Arizona Association of Real Estate Brokers -yhdistyksen perustaja.
Mutta asuntojen ostaminen halvalla ja sen jälkeen odottaminen, että ne arvostavat, ei ole ainoa tapa, jolla Blackstone ansaitsee rahaa tällä kaupalla. Se haluaa sinunkin vuokramaksusi.
Vuokrauksen arvopaperistaminen
Wall Streetin vuokra-imperiumi on täysin uusi. Yhden perheen vuokrausala oli aiemmin pienten äitien ja poppien toimintojen pelastuslaitos. Mutta mikä tekee tästä hetkestä ennennäkemättömän, on Blackstonen lisäämä taloudellinen alkemia. Marraskuussa, monen kuukauden hypetyksen jälkeen, Blackstone julkaisi historian ensimmäisen luokiteltu joukkovelkakirjalaina, joka on taattu arvopaperistetuilla vuokramaksuilla. Ja kerran sijoittajia lauennut Blackstonen kilpailijat kiirehtivät itsensä ylitse ilmoitti että hekin kehittäisivät samanlaisia arvopapereita mahdollisimman pian.
Riippuen keneltä kysyt, ajatus vuokramaksujen niputtamisesta ja niiden myymisestä sijoittajille on joko rahoitusalan luonnollinen kehityskulku tai tulta hengittävä kimeeri.
"Tämä on uusi raja", kommentoi Ted Weinstein, joka on konsultti kiinteistöomisteisten asuntojen alalla 30 vuotta. "Se on jotain, josta en olisi koskaan todella unelmoinut."
Kuitenkin kaikille, jotka kävivät läpi vuoden 2008 asuntolainavakuudellisen vakuuskriisin, tämä uusi alue kuulostaa oudon tutulta.
"Se on aivan kuin asuntolainavakuus", sanoi eräs hedge-rahastosijoittaja, jonka yritys harjoittaa liiketoimintaa Blackstonen kanssa. Kun kysyttiin, miksi yleisön pitäisi odottaa näiden arvopaperien olevan turvassa, kun otetaan huomioon, että riskilliset asuntolainavakuudelliset arvopaperit aiheuttivat vuoden 2008 romahduksen, hän vastasi: "Luota minuun."
Ainakin Blackstonen logiikka on yksinkertainen. Yhtiö haluaa rahaa etukäteen ostaakseen halpoja, suljettuja koteja ennen hintojen nousua. Joten se on yhdistänyt voimansa JP Morganin, Credit Suissen ja Deutsche Bankin kanssa niputtaakseen 3,207 XNUMX omakotitalon vuokramaksut ja myydäkseen tämän joukkovelkakirjalainan sijoittajille vakuudeksi tarjotuilla kiinnelainoilla. Tämä on tietysti vain testitapaus sille, mistä voisi tulla kokonaan uusi vuokravakuudellisten arvopapereiden toimiala.
Monet suuret Wall Streetin pankit ovat mukana kaupassa Blackstonen mahdollisille sijoittajille 31. lokakuuta lähettämien yksityisten pitch-asiakirjojen kopion mukaan, jotka TomDispatch tarkasteli. Deutsche Bank, JP Morgan ja Credit Suisse auttavat joukkovelkakirjalainan markkinoinnissa. Wells Fargo on varmenteen ylläpitäjä. Midland Loan Services, PNC Bankin tytäryhtiö, on lainanhoitaja. (Muuten, Deutsche Bank, JP Morgan Chase, Wells Fargo ja PNC Bank ovat kaikki toisen klikkin jäseniä: lista pankeista, jotka sulkivat suurimman osan perheistä vuonna 2013.)
Taloustieteilijöiden, alan sisäpiiriläisten ja asuntoaktivistien haastattelujen mukaan ihmiset pidättelevät enemmän tai vähemmän kollektiivista hengitystään toivoen, että se mikä näyttää ankalta, ui kuin ankka ja pukkarit kuin ankka ei kaada taloutta samalla tavalla viimeinen ankkaparvi teki.
"Sinä vain toivot, että he tietävät, mitä he tekevät", sanoo Dean Baker, talous- ja politiikan tutkimuskeskuksen ekonomisti. ”Että heillä on varauksia liikevaihdolle ja avoimille työpaikoille. Mutta ovatko he tehneet niin? Ovatko he huolehtineet asianmukaisesti? En todellakaan luottaisi siihen." Sijoittajille lähetetyissä asiakirjoissa oleva kassavirta-analyysi olettaa, että 95 % näistä asunnoista vuokrataan koko ajan, ja keskimääräinen kuukausivuokra on 1,312 XNUMX dollaria. Se on vuokrausaste, jota kiinteistöalan ammattilaiset kuvailevat kunnianhimoiseksi.
On kuitenkin yksi merkittävä tapa, jolla tällainen vakuus eroaa asuntolainavakuudellisista vastineistaan. Kun pankit ottavat takaisin kiinnitetyt asunnot vakuudeksi, on olemassa ainakin oletus (usein väärin pankkien toimittamien virheellisten tai väärennettyjen papereiden vuoksi), että asunnonomistaja on todellakin laiminlyönyt asuntolainansa. Tässä tapauksessa kuitenkin, jos yksittäinen asuntovuokrasopimus räjähtää, tuhansia perheitä voidaan häätää riippumatta siitä, ovatko he koskaan jättäneet yhden vuokramaksun väliin.
”Voimme hyvinkin päätyä tilanteeseen, jossa monet ihmiset häädetään… ei siksi, että vuokralaiset olisivat jääneet jälkeen, vaan siksi, että vuokranantajat ovat jääneet jälkeen”, Baker sanoo.
Vikoja Blackstonen asuntounelmissa
Se, ovatko nämä uudet arvopaperit turvallisia, voi tiivistyä yksinkertaiseen kysymykseen, onko Blackstone osoittautunut hyväksi kiinteistönhoitajaksi. Kunnolliset johtamiskäytännöt takaavat korkean vuokrausasteen, ennustettavan liikevaihdon ja lisäävät sijoittajien luottamusta. Huono hallinto luo valituksia, tutkimuksia ja avoimia työpaikkoja, mikä lisää todennäköisyyttä, että Blackstonella ei ole kassavirtaa maksaakseen takaisin sijoittajille.
Jos kysyt CaDonna Porterilta, joka on vuokralainen yhdessä Blackstonen Invitation Homes -kiinteistöistä Atlantan ulkopuolella sijaitsevassa esikaupunkialueella, kiinteistönhallinta on juuri se taito, joka Blackstonesta puuttuu. "Jos voisin lyhentää vuokrasopimustani - allekirjoitin kahden vuoden vuokrasopimuksen - tekisin ehdottomasti", Porter sanoo.
Torakat ja rasvavesihuijarit olivat ensimmäinen ongelma Invitation Homes -vuokrauksessa, johon hän ja hänen lapsensa muuttivat syyskuussa. Porter teki toistuvasti online-huoltopyyntöjä, jotka peruutettiin ilman, että kukaan olisi tullut tutkimaan tartuntaa. Hän soitti yrityksen korjauspalveluun. Kukaan ei vastannut.
Toinen ongelma saapui sähköpostissa, jonka aiherivillä oli merkintä "KIIREELLINEN". Invitation Homes ei ollut onnistunut nostamaan osaa Porterin marraskuun maksusta hänen pankkitililtään, minkä vuoksi yritys vaati häntä toimittamaan jäljellä olevan maksun henkilökohtaisesti varmennettujen varojen kautta seuraavana päivänä viiteen iltapäivällä tai joutui maksamaan "200 dollarin ylimääräisen oikeudenkäyntikulun ja häviävä", TomDispatchin tarkistamien sähköpostien kirjeenvaihdon mukaan.
Porter lähti töistä toimittaakseen maksumääräyksen henkilökohtaisesti, mutta sai vain sähköpostin, jossa sanottiin, että maksu oli hylätty, koska se ei sisältänyt 200 dollarin myöhästymismaksua eikä 75 dollarin ylimääräistä varojen riittämättömyyden maksua. Siitä seurasi järisyttävä sähköposteja, jotka muistuttavat täynnä ja usein petollisia asunnonomistajien ja asuntolainapalveluyritysten välisiä vuorovaikutuksia. Invitation Homes uhkasi toistuvasti hakea häätöä, ellei Porter maksa erilaisia sakkoja. Hän pyysi toistuvasti yritystä hyväksymään hänen kuukausimaksunsa ja jättämään hänet rauhaan.
”Tunsin itseni todella ahdistelluksi. Minusta se oli erittäin epäoikeudenmukaista, Porter sanoo. Lopulta hän kirjoitti hakevansa lainopillista neuvonantajaa, minkä vuoksi Invitation Homes suostui välittömästi hyväksymään maksun "kertaluonteisena kohteliaisuutena".
Porter on edelleen turhautunut kokemukseen - ja torakoiden jatkuvaan läsnäoloon. ("Tein tänään toisen pyynnön virheistä, jotka todennäköisesti peruutetaan uudelleen.")
Viime Huffington Post tutkinta ja kymmeniä of online-arvostelut kirjoittanut Invitation Homesin vuokralaiset toistavat Porterin turhautumista. Monet sanoivat, että huoltopyyntöihin ei vastattu, kun taas toiset valittivat, että heidän pirstoutuneissa taloissaan oli taustalla rakenteellisia ongelmia.
On myös ainakin yksi dokumentoitu tapaus Blackstonen muuttamisesta hämärämmälle lailliselle alueelle. Tänä syksynä Floridan Orlando, Invitation Homesin haara, näytti lähettäneen väärennettyjä häätöilmoituksia Francisco Molina -nimiselle asunnonomistajalle, mukaan Ishayoiden opettaman Orlando Sentinel. Kirjeenkokoisissa manila-kirjekuorissa toimitetut väärennetyt ilmoitukset väittivät, että Molinaa vastaan oli haettu häätöä oikeudessa, vaikka kaupunki vahvisti toisin. Kicker on se, että Invitation Homesilla ei ollut edes oikeutta häätää Molinaa laillisesti tai muuten. Blackstonen talon osto oli peruutettu kuukausia aiemmin, mutta yritys oli kadottanut nämä tiedot.
Vuoden 2016 suuri lama?
Nämä anekdoottiset tarinat siitä, että Invitation Homes häätää vuokralaiset nopeasti, voivat osoittautua trendiksi eikä poikkeukseksi, kun otetaan huomioon Blackstonen taustalla oleva liiketoimintamalli. Vuokramaksujen arvopaperistaminen luo yritykselle kovaa painetta varmistaa, että kuukausittaiset tarkastukset jatkuvat. Vuokralaisille tämä voi tarkoittaa, että maksat joko kuukauden ensimmäisenä päivänä tai olet poissa.
Vaikka Blackstone on toistaiseksi antanut vain yhden vuokramaksuvakuuden, se näyttää jo ottavan tämän tiukan protokollan käyttöön. Esimerkiksi Charlottessa, Pohjois-Carolinassa, yritys on nostanut häätökanteen täyttä vastaan 10 % sen vuokralaisista, raportin mukaan Charlotte-tarkkailija.
Noin 9 % Blackstonen kiinteistöistä, noin 3,600 XNUMX taloa, sijaitsee Phoenixin metroalueella. Suurin osa heistä on pieni- tai keskituloisilla asuinalueilla. (Kartta Anthony Giancatarino, tutkimus Jose Taveras.)
40 000 asuntoa muodostaa vain pienen osan kansallisesta asuntokannasta. Silti kaupungeissa, joihin Blackstone on kohdistanut aggressiivisimmin, sen kiinteistöjen keskittyminen on huikeaa. Phoenixissa, Arizonassa, joillakin kaupunginosilla on vähintään yksi, ellei kaksi tai kolme, Blackstonen omistamaa kotia lähes jokaisessa korttelissa.
Tämä tulva on huolestunut siitä, että pääomasijoitusjätti, ehkä yhdessä muiden institutionaalisten sijoittajien kanssa, käyttää kohtuutonta vaikutusvaltaa alueellisilla markkinoilla ja nostaa vuokrahintoja kilpailun puutteen vuoksi. Suurin huolenaihe monien tavallisten amerikkalaisten keskuudessa on kuitenkin se, että ei liian monen vuoden kuluttua tämä koko vuokra-imperiumi ja sen kuuma uusi arvopaperiluokka saattavat kaatua ja saada talouden aivan liian tuttuihin pyörteisiin.
"Annat Wall Streetin hallita merkittävää omakotitalon sektoria", sanoi Michael Donley, Chicagon asukas, joka on tutkinut Blackstonen nopeasti kasvavaa läsnäoloa naapurustossa. "Mutta onko se kestävää?" hän ihmetteli. "Se voi kaikki romahtaa vuonna 2016, ja voit olla huonompi kuin vuonna 2008."
Laura Gottesdiener on toimittaja ja kirjoittaja Unelma suljettu: Musta Amerikka ja taistelu kotipaikasta, julkaisi elokuussa Zuccotti Park Press. Hän on toimittaja Voittaminen väkivallasta ja on kirjoittanut puolesta Kuljeksija, Rouva, Playboy, The Huffington Post ja muut julkaisut. Hän asui ja työskenteli People's Kitchenissä Zuccotti Parkin miehityksen aikana. Tämä on hänen toinen TomDispatch pala.
Tämä artikkeli ilmestyi ensin TomDispatch.com, Nation Instituten verkkoblogi, joka tarjoaa tasaisen joukon vaihtoehtoisia lähteitä, uutisia ja mielipiteitä Tom Engelhardtilta, joka on pitkäaikainen julkaisutoimittaja, julkaisun perustaja. American Empire ProjectLaatija Voiton kulttuurin loppu, kuin romaanista, Julkaisun viimeiset päivät. Hänen viimeisin kirja on Amerikkalainen sodantapa: Kuinka Bushin sodista tuli Obaman sota (Haymarket-kirjat).
[Huomautus: Erityiset kiitokset Symone Newille ja Jose Taverasille vaikeasta tutkimuksesta Blackstonen omistamien kiinteistöjen löytämiseksi. Erityiset kiitokset myös Anthony Giancatarinolle tämän tiedon muuttamisesta kauniiksi kartoiksi.]
ZNetwork rahoitetaan yksinomaan lukijoidensa anteliaisuudesta.
Lahjoita