Los últimos datos sobre ventas de viviendas mostraron que el inventario de viviendas sin vender ascendió a 4.4 millones en mayo, otro récord más. El inventario actual equivaldría a más de un año completo de ventas de viviendas a mediados de los años noventa, antes de que la burbuja inmobiliaria comenzara a despegar. También hay un inventario récord de viviendas nuevas a la venta. Los economistas suelen esperar que el exceso de oferta provoque una caída de los precios y, en este caso, hay un exceso considerable de oferta de viviendas.
De hecho, los precios de la vivienda, según muchos parámetros, ya están cayendo. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informa que el precio medio de una vivienda existente ha bajado un 2.1 por ciento respecto al nivel del año anterior. Los precios han caído mucho más en algunos mercados locales. Por ejemplo, un índice elaborado por el economista de Yale, Robert Shiller, muestra que los precios de la vivienda han bajado un 4.9 por ciento en el área de Boston y un 6 por ciento en San Diego. Ajustando por inflación, la medida de Shiller implica que el precio real de una casa promedio en San Diego ha bajado casi un 10 por ciento desde su nivel del año anterior. Eso es dinero real en una ciudad donde las familias de ingresos medios podrían haber comprado una casa de 700,000 dólares en 2006.
Incluso estas cifras subestiman la verdadera caída de los precios de la vivienda. En el apogeo del boom, las casas se vendían sin condiciones. Ningún comprador exitoso realizó una inspección de la vivienda y luego obligó a los vendedores a hacer reparaciones antes del cierre. También se ha convertido en una práctica estándar, al menos en algunos mercados, que los vendedores ofrezcan sobornos a los compradores en el momento del cierre, lo que permite efectivamente al comprador retirar efectivo inflando el precio de venta. Estos sobornos, que pueden representar entre el 2 y el 3 por ciento del precio de venta, no se recogen en ninguno de los índices de precios de la vivienda que se basan en el precio contratado.
Desafortunadamente para los propietarios, varios factores indican que es probable que la situación empeore en un futuro próximo. La tasa de desocupación de unidades de propiedad es un 50 por ciento más alta que nunca antes de los últimos dos años. Un vendedor que posee una unidad desocupada –una que no cobra alquiler– probablemente sea un vendedor muy motivado.
De manera similar, las tasas de ejecuciones hipotecarias están aumentando. Las tasas de ejecuciones hipotecarias habían sido muy bajas en 2004 y 2005. En un período de rápido aumento de los precios de la vivienda, muy pocos prestatarios no tenían valor líquido en sus viviendas. Si descubrieran que no podían cumplir con los pagos mensuales de la hipoteca, podrían pedir prestado contra el capital recién acumulado o simplemente vender su casa y retirar el exceso de capital. Los propietarios de viviendas en un mercado con precios a la baja no tienen ningún colchón de capital.
Si bien el aumento de las ejecuciones hipotecarias se concentró originalmente en mercados deprimidos como Ohio y Michigan, ahora se ha extendido a algunos de los mercados anteriormente populares como San Diego y Miami. Los precios han bajado tanto en estas zonas que muchos compradores recientes están dejando que los bancos se apoderen de sus casas. Por supuesto, pocas cosas harán bajar los precios de la vivienda más rápidamente que una serie de subastas de ejecuciones hipotecarias.
Además, las tasas de interés han aumentado marcadamente en los últimos dos meses y es probable que sigan aumentando en los próximos meses. La tasa de los bonos del Tesoro a 10 años ha aumentado del 4.6 por ciento a principios de año a más del 5.1 por ciento en las últimas semanas. Muchos economistas han recordado recientemente que ésta sigue siendo una tasa de interés inusualmente baja, y que la tasa del Tesoro a 10 años muy posiblemente podría aumentar a más del 6 por ciento en el futuro cercano. Esto llevaría a un aumento correspondiente en las tasas de interés hipotecarias, elevando una hipoteca estándar a 30 años muy por encima del 7.0 por ciento.
Si a eso le sumamos el hecho de que el crecimiento del empleo es considerablemente más lento que el de 2005 y principios de 2006, y que los salarios reales están nuevamente cayendo, parece haber pocas razones para ser optimistas sobre el mercado inmobiliario.
Los precios de las viviendas no se desplomarán hasta alcanzar el nivel más ridículo de las acciones de Internet, pero las viviendas en los mercados más inflados podrían perder entre un 30 y un 50 por ciento (en términos reales) desde sus picos de burbuja. Algunas personas compraron casas en estos mercados esperando obtener grandes retornos de sus inversiones. Quizás estas personas merezcan su destino.
Sin embargo, muchos propietarios siguieron los consejos que les dieron los agentes inmobiliarios, políticos y asesores financieros, y simplemente perseguían el sueño americano de ser propietario de una vivienda. Cuando los restos de la burbuja inmobiliaria se vuelvan más claros, estos “expertos” tendrán mucho de qué responder.
Dean Baker es codirector del Centro de Investigación Económica y Política. Colaborador de TomPaine.
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