Man kann kaum den Fernseher einschalten oder eine Zeitung aufschlagen, ohne von der beeindruckenden und vielgepriesenen Erholung des Wohnungsbaus im Land zu hören. Die Immobilienpreise steigen! Der Neubau hat begonnen! Die Krise ist vorbei! Doch unter der Fanfare braut sich ein ganz neuer Plan zusammen, um schnell reich zu werden.
In den letzten anderthalb Jahren haben Wall-Street-Hedgefonds und Private-Equity-Firmen in aller Stille ein beispielloses Mietimperium aufgebaut und sich Queen-Anne-Victorian-Häuser in Atlanta, Bungalows mit Backsteinfassade in Chicago und spanische Wiederbelebungshäuser in Phoenix geschnappt. Insgesamt haben diese vermögenden Anleger mehr als gekauft 200,000 billige, meist zwangsversteigerte Häuser in Städten, die am stärksten von der Wirtschaftskrise betroffen sind.
Die Zwangsvollstreckungskrise an der Wall Street, die Ende 2007 begann und erzwang Mehr als 10 Millionen Menschen aus ihren Häusern zu fliehen, hat ein paradoxes Problem geschaffen. Millionen von vertriebenen Amerikanern brauchen einen sicheren Ort zum Leben, auch wenn Millionen leerstehender, bankeigener Häuser die Nachbarschaften verderben was zu einem Anstieg der Kriminalität führt. Zu unserem Glück hat die Wall Street eine Lösung gefunden: Sie wird diese zwangsversteigerten Häuser an uns zurückvermieten. Dabei wurde eine neue Form der Verbriefung entwickelt, die dazu führen könnte, dass dieser ganze Plan erneut scheitert.
Seit Beginn des Kaufrauschs hat kein Unternehmen mehr Häuser gekauft als die Blackstone Group, die größte Private-Equity-Firma der Welt. Mithilfe einer Tochtergesellschaft, Invitation Homes, hat sich Blackstone Häuser bei Zwangsversteigerungen, über lokale Makler und in Großkäufen direkt bei Banken gesichert, so wie sich ein normaler Mensch bei Costco mit Toilettenpapier eindecken würde.
Mit einem Handgriff wurde es gekauft 1,400 Häuser in Atlanta an einem einzigen Tag. Stand November hatte Blackstone ausgegeben 7.5 Milliarden Dollar 40,000 größtenteils zwangsversteigerte Häuser im ganzen Land zu kaufen. Das ist eine Ausgabenquote von 100 Millionen Dollar pro Woche seit Oktober 2012. Es vor kurzem angekündigt plant, das Geschäft international auszuweiten, beginnend im von Zwangsvollstreckungen heimgesuchten Spanien.
Außerhalb der Finanzbranche haben nur wenige von Blackstone gehört. Dennoch ist es heute der größte Eigentümer von Einfamilien-Miethäusern im Land – und auch von vielen anderen Dingen. Es besitzt einen Teil oder die gesamte Hotelkette Hilton, Southern Cross Healthcare, den Verlag Houghton Mifflin, den Weather Channel, Sea World, die Kunsthandwerkskette Michael’s, Orangina und Dutzende anderer Unternehmen.
Blackstone schafft es mehr als $ 210 Milliarden in Vermögenswerten, wie aus der jährlichen Einreichung 2012 der Securities and Exchange Commission hervorgeht. Es ist auch eine Aktiengesellschaft mit einem Liste der institutionellen Eigentümer Das liest sich wie ein Who-is-Who der Unternehmen, die kürzlich in Klagen wegen der Hypothekenkrise verwickelt waren, darunter Morgan Stanley, Citigroup, Deutsche Bank, UBS, Bank of America, Goldman Sachs und natürlich JP Morgan Chase, die gerade einen Rechtsstreit mit dem Ministerium beigelegt haben wegen seiner riskanten und oft illegalen Hypothekenpraktiken und stimmte der Zahlung einer beispiellosen Geldstrafe von 13 Milliarden US-Dollar zu.
Mit anderen Worten: Wenn Blackstone Geld verdient, indem es aus der Immobilienkrise Kapital schlägt, verdienen auch all diese anderen Wall-Street-Banken – die allgemein als Hauptverursacher der Bedingungen angesehen werden, die überhaupt zur Zwangsvollstreckungskrise geführt haben – Geld.
Ein All-Cash-Goliath
In den Vierteln im ganzen Land mussten viele Bewohner nicht wissen, was Blackstone war, um zu erkennen, dass die Dinge ernsthaft schief liefen.
Letztes Jahr bemerkte Mark Alston, ein Immobilienmakler in Los Angeles, etwas Seltsames. Die Immobilienpreise stiegen. Und sie stiegen schnell – um 20 % zwischen Oktober 2012 und demselben Monat dieses Jahres. Auf einem normalen Markt würden steigende Immobilienpreise eine erhöhte Nachfrage von Eigenheimkäufern bedeuten. Aber hier war das Beunruhigende: die Wohneigentumsquote fiel, das erste Anzeichen für Alston, dass der Markt irgendwie aus dem Gleichgewicht geraten ist.
Das zweite Zeichen waren die Käufer selbst.
Etwa 5 % der Immobilien von Blackstone, etwa 2,000 Häuser, liegen im Großraum Charlotte. Davon befinden sich knapp 1,000 (siehe Abbildung oben) im Mecklenberg County, dem Stadtzentrum. (Karte von Anthony Giancatarino, Recherche von Symone New.)
„Ich habe zwei Jahre lang nicht an eine schwarze Familie verkauft, und das lag nicht daran, dass ich es nicht versucht hätte“, sagt Alston, dessen Unternehmen sich auf Innenstadtviertel konzentriert, in denen die Mehrheit der Einwohner Afroamerikaner und Hispanoamerikaner sind. Stattdessen waren alle seine Käufer – jeder einzelne von ihnen – elegante Geschäftsleute. Und noch seltsamer: Sie zahlten alle bar.
Zwischen 2005 und 2009 wurde die Hypothekenkrise angeheizt rassistisch diskriminierend Kreditvergabepraktiken, zerstört 53 % des Reichtums der Afroamerikaner und 66 % des Reichtums der Hispanoamerikaner – Zahlen, die die Vorstellungskraft sprengen. Daher kann man mit Sicherheit sagen, dass heutzutage nur wenige Schwarze oder Hispanoamerikaner Häuser direkt und in bar kaufen. Blackstone hingegen hat angesichts seiner Lage kein Problem damit, das Geld bereitzustellen 3.6-Milliarden-Kreditlinie arrangiert von der Deutschen Bank. Mit diesem Geld konnte das Unternehmen Familien überbieten, die sich eine traditionelle Finanzierung sichern müssen. Es hat dem Unternehmen auch den Weg geebnet, sehr schnell viele Häuser zu kaufen, was die lokalen Märkte schockiert und die Preise in einer Weise in die Höhe treibt, die noch mehr Familien aus dem Spiel drängt.
„Man kann nicht mit einem Unternehmen konkurrieren, das auf spekulative zukünftige Werte setzt, wenn es mit Bargeld spielt“, sagt Alston. „Es ist fast so, als hätten sie das geplant.“
Im Nachhinein ist klar, dass die Große Rezession einen enormen Vermögens- und Vermögenstransfer weg von den einfachen Amerikanern und hin zu Finanzinstituten ausgelöst hat. Während dieser Krise haben die Amerikaner verloren Billionen von Dollar Als die Immobilienpreise einbrachen und Banken rund fünf Millionen Häuser beschlagnahmten, sank das Vermögen der privaten Haushalte. Was sich jedoch gerade erst abzeichnet, ist, wie, wie in den Rezessionsjahren, der Aufschwung selbst weiterhin den Prozess der Vermögens- und Machtübertragung von unten nach oben vorantreibt.
Von 2009 bis 2012 wurde das oberste 1 % der Amerikaner gefangen genommen 95 % der Einkommensgewinne. Jetzt, da sich der Immobilienmarkt erholt, fließen Milliarden von Dollar an wiedergewonnenem Immobilienvermögen direkt an die Wall Street statt an Familien und Gemeinden. Laut einer Analyse von TomDispatch sind seit dem Frühjahr 2012, genau zu dem Zeitpunkt, als Blackstone begann, zwangsversteigerte Häuser in großen Mengen zu kaufen, schätzungsweise 88 Milliarden US-Dollar an Immobilienvermögen aufgrund ihrer Wohnimmobilienbestände direkt an Banken oder institutionelle Anleger geflossen. Und es ist eine Zahl, die wahrscheinlich weiter wachsen wird.
„Institutionelle Anleger schöpfen den Reichtum und die Fähigkeit zur Vermögensbildung aus unterversorgten Gemeinden ab“, sagt Henry Wade, Gründer der Arizona Association of Real Estate Brokers.
Aber der Kauf von Häusern zu günstigen Preisen und das anschließende Warten darauf, dass der Wert steigt, ist nicht die einzige Möglichkeit, wie Blackstone mit diesem Geschäft Geld verdient. Es verlangt auch Ihre Mietzahlung.
Verbriefung von Mieten
Das Vermietungsimperium der Wall Street ist völlig neu. Früher war die Einfamilienhaus-Vermietungsbranche die Zentrale für kleine Tante-Emma-Betriebe. Aber was diesen Moment so beispiellos macht, ist die finanzielle Alchemie, die Blackstone hinzufügte. Im November, nach vielen Monaten des Hypes, veröffentlichte Blackstone das erste der Geschichte Anleihe mit Rating, die durch verbriefte Mietzahlungen besichert ist. Und einmal Investoren stolperte über sich selbst in Eile, um es zu bekommen, Blackstones Konkurrenten angekündigt dass auch sie so schnell wie möglich ähnliche Wertpapiere entwickeln würden.
Je nachdem, wen man fragt, ist die Idee, Mietzahlungen zu bündeln und an Investoren zu verkaufen, entweder eine natürliche Weiterentwicklung der Finanzindustrie oder eine feuerspeiende Chimäre.
„Das ist eine neue Grenze“, kommentiert Ted Weinstein, seit 30 Jahren Berater in der Immobilienbranche. „Das ist etwas, wovon ich nie wirklich geträumt hätte.“
Allerdings wird jedem, der die hypothekenbesicherte Wertpapierkrise von 2008 durchgemacht hat, dieses Neuland seltsam vertraut vorkommen.
„Es ist wie ein hypothekenbesichertes Wertpapier für Wohnimmobilien“, sagte ein Hedgefonds-Investor, dessen Unternehmen mit Blackstone Geschäfte macht. Auf die Frage, warum die Öffentlichkeit angesichts der Tatsache, dass riskante hypothekenbesicherte Wertpapiere den Zusammenbruch von 2008 verursachten, erwarten sollte, dass diese Wertpapiere sicher seien, antwortete er: „Vertrauen Sie mir.“
Zumindest für Blackstone ist die Logik einfach. Das Unternehmen möchte im Voraus Geld, um weitere billige, zwangsversteigerte Häuser zu kaufen, bevor die Preise steigen. Deshalb hat sie sich mit JP Morgan, Credit Suisse und der Deutschen Bank zusammengetan, um die Mietzahlungen von 3,207 Einfamilienhäusern zu bündeln und diese Anleihe an Investoren zu verkaufen, wobei Hypotheken auf die zugrunde liegenden Häuser als Sicherheit angeboten werden. Dies ist natürlich nur ein Testfall für eine völlig neue Branche mietbesicherter Wertpapiere.
Laut einer Kopie der privaten Pitch-Dokumente, die Blackstone am 31. Oktober an potenzielle Investoren verschickte und die von TomDispatch überprüft wurde, sind viele große Wall-Street-Banken an dem Deal beteiligt. Deutsche Bank, JP Morgan und Credit Suisse helfen bei der Vermarktung der Anleihe. Wells Fargo ist der Zertifikatsadministrator. Midland Loan Services, eine Tochtergesellschaft der PNC Bank, ist der Kreditdienstleister. (Übrigens sind die Deutsche Bank, JP Morgan Chase, Wells Fargo und PNC Bank alle Mitglieder einer anderen Clique: die Liste der Banken, die 2013 die meisten Familien zwangsvollstreckten.)
Laut Interviews mit Ökonomen, Brancheninsidern und Wohnungsbauaktivisten halten die Menschen mehr oder weniger den Atem an und hoffen, dass etwas, das wie eine Ente aussieht, wie eine Ente schwimmt und wie eine Ente quakt, die Wirtschaft nicht auf die gleiche Weise zum Absturz bringen wird der letzte Schwarm Enten tat es.
„Man hofft einfach, dass sie wissen, was sie tun“, sagt Dean Baker, ein Ökonom am Center for Economic and Policy Research. „Dass sie Rückstellungen für Fluktuation und Leerstände haben. Aber haben sie das getan? Haben sie die entsprechende Sorgfalt angewendet? Darauf würde ich sicher nicht zählen.“ Die Cashflow-Analyse in den den Investoren zugesandten Dokumenten geht davon aus, dass 95 % dieser Häuser jederzeit vermietet sein werden, bei einer durchschnittlichen Monatsmiete von 1,312 US-Dollar. Es handelt sich um einen Vermietungsstand, den Immobilienprofis als ambitioniert bezeichnen.
Es gibt jedoch einen wesentlichen Unterschied zwischen dieser Art von Sicherheit und ihrem hypothekenbesicherten Gegenstück. Wenn Banken hypothekarisch belastete Häuser als Sicherheit zurücknehmen, besteht zumindest die Annahme (oft falsch aufgrund verpfuschter oder gefälschter Unterlagen der Banken), dass die Hausbesitzerin tatsächlich mit ihrer Hypothek in Verzug geraten ist. Wenn jedoch in diesem Fall eine einzelne Mietkaution in die Luft geht, könnten Tausende von Familien vertrieben werden, unabhängig davon, ob sie jemals eine einzige Mietzahlung versäumt haben oder nicht.
„Wir könnten durchaus in eine Situation geraten, in der viele Leute rausgeschmissen werden … nicht weil die Mieter in Rückstand geraten sind, sondern weil …“ Vermieter sind ins Hintertreffen geraten“, sagt Baker.
Fehler in Blackstones Wohnträumen
Ob diese neuen Wertpapiere sicher sind, kann auf die einfache Frage hinauslaufen, ob sich Blackstone als guter Immobilienverwalter erweist. Anständige Managementpraktiken sorgen für hohe Belegungsraten, vorhersehbare Umsätze und ein erhöhtes Anlegervertrauen. Schlechtes Management führt zu Beschwerden, Untersuchungen und offenen Stellen, was die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass Blackstone nicht über den Cashflow verfügt, um die Anleger zurückzuzahlen.
Wenn Sie CaDonna Porter fragen, eine Mieterin in einem von Blackstones Invitation Homes-Anwesen in einem Vorort außerhalb von Atlanta, ist die Immobilienverwaltung genau die Fähigkeit, die Blackstone fehlt. „Wenn ich meinen Mietvertrag verkürzen könnte – ich habe einen Zweijahresvertrag unterschrieben – würde ich das auf jeden Fall tun“, sagt Porter.
Die Kakerlaken und dicken Wasserwanzen waren das erste Problem in der Mietwohnung von Invitation Homes, in die sie und ihre Kinder im September einzogen. Porter reichte wiederholt Online-Wartungsanträge ein, die jedoch storniert wurden, ohne dass jemand kam, um den Befall zu untersuchen. Sie rief die Reparatur-Hotline des Unternehmens an. Niemand antwortete.
Das zweite Problem kam in einer E-Mail mit der Betreffzeile „DRINGEND“. Invitation Homes hatte es versäumt, einen Teil von Porters November-Zahlung von ihrem Bankkonto abzuheben, was das Unternehmen dazu veranlasste, von ihr zu verlangen, dass sie die Restzahlung bis 200:XNUMX Uhr persönlich über zertifizierte Mittel übergibt. am nächsten Tag oder es fallen „zusätzliche Anwaltskosten von XNUMX US-Dollar und Enteignung“ an, wie aus von TomDispatch überprüften E-Mail-Korrespondenzen hervorgeht.
Porter machte sich von der Arbeit auf den Weg, um die Zahlungsanweisung persönlich zu überbringen, erhielt jedoch eine E-Mail mit dem Hinweis, dass die Zahlung abgelehnt worden sei, da darin die Verzugsgebühr von 200 US-Dollar und eine zusätzliche Gebühr für unzureichende Deckung in Höhe von 75 US-Dollar nicht enthalten seien. Was folgte, war eine wahnsinnige Reihe von E-Mails, die daran erinnerten angespannt und oft betrügerisch Interaktionen zwischen Hausbesitzern und Hypothekendienstleistern. Invitation Homes drohte wiederholt damit, die Räumung zu beantragen, sofern Porter nicht verschiedene Strafgebühren entrichtete. Sie forderte das Unternehmen wiederholt auf, einfach ihre Monatszahlung anzunehmen und sie in Ruhe zu lassen.
„Ich fühlte mich wirklich belästigt. Ich empfand es als sehr ungerecht“, sagt Porter. Sie schrieb schließlich, dass sie einen Rechtsbeistand einholen werde, was Invitation Homes dazu veranlasste, sofort zuzustimmen, die Zahlung als „einmalige Gefälligkeit“ zu akzeptieren.
Porter ist immer noch frustriert über das Erlebnis – und über die anhaltende Anwesenheit der Kakerlaken. („Ich habe heute eine weitere Anfrage bezüglich der Bugs gestellt, die wahrscheinlich wieder gelöscht wird.“)
Eine kürzlich Huffington Post Untersuchung und Dutzende of Online-Bewertungen Die Mieter von Invitation Homes spiegeln Porters Frustration wider. Viele sagten, dass Wartungsanfragen unbeantwortet blieben, während andere sich darüber beklagten, dass ihre aufgemotzten Häuser tatsächlich strukturelle Probleme hätten.
Es gibt auch mindestens einen dokumentierten Fall, in dem Blackstone in unklareres rechtliches Terrain vordrang. In diesem Herbst schien die Filiale von Invitation Homes in Orlando, Florida, gefälschte Räumungsbescheide an einen Hausbesitzer namens Francisco Molina zu verschicken. nach Orlando Sentinel. Die gefälschten Mitteilungen, die in Manila-Umschlägen im Briefformat zugestellt wurden, behaupteten, dass gegen Molina vor Gericht eine Räumungsklage eingereicht worden sei, obwohl die Stadt das Gegenteil bestätigte. Der Clou ist, dass Invitation Homes nicht einmal das Recht hatte, Molina zu vertreiben, weder rechtlich noch anderweitig. Der Kauf des Hauses durch Blackstone war Monate zuvor rückgängig gemacht worden, aber das Unternehmen hatte den Überblick über diese Informationen verloren.
Die große Rezession von 2016?
Diese anekdotischen Geschichten über die schnelle Räumung von Mietern durch Invitation Homes könnten sich angesichts des zugrunde liegenden Geschäftsmodells von Blackstone als Trend und nicht als Ausnahme erweisen. Durch die Verbriefung von Mietzahlungen entsteht ein starker Druck auf das Unternehmen, sicherzustellen, dass die monatlichen Schecks weiterhin fließen. Für Mieter kann das bedeuten, dass Sie entweder jeden Monat am Ersten des Monats zahlen oder nicht.
Obwohl Blackstone bisher nur eine Mietzahlungssicherheit ausgestellt hat, scheint es dieses strenge Protokoll bereits umzusetzen. In Charlotte, North Carolina, beispielsweise hat das Unternehmen ein Räumungsverfahren gegen einen Vollstreckungsbeamten eingereicht 10 % seiner Mieter, laut einem Bericht der Charlotte Beobachter.
Etwa 9 % der Immobilien von Blackstone, etwa 3,600 Häuser, liegen im Großraum Phoenix. Die meisten liegen in Vierteln mit niedrigem bis mittlerem Einkommen. (Karte von Anthony Giancatarino, Recherche von Jose Taveras.)
XNUMX Wohnungen machen nur einen kleinen Prozentsatz des gesamten nationalen Wohnungsbestands aus. Doch in den Städten, die Blackstone am aggressivsten ins Visier genommen hat, ist die Konzentration seiner Immobilien atemberaubend. In Phoenix, Arizona, gibt es in einigen Vierteln in fast jedem Block mindestens ein, wenn nicht sogar zwei oder drei Häuser im Besitz von Blackstone.
Diese Überschwemmung gibt einigen Anlass zur Sorge, dass der Private-Equity-Riese, möglicherweise zusammen mit anderen institutionellen Anlegern, unangemessenen Einfluss auf regionale Märkte ausüben und die Mietpreise aufgrund mangelnder Konkurrenz in die Höhe treiben wird. Die größte Sorge vieler normaler Amerikaner dürfte jedoch darin bestehen, dass in nicht allzu vielen Jahren dieses ganze Mietimperium und seine heiße neue Klasse von Wertpapieren scheitern und die Wirtschaft in eine nur allzu bekannte Krise geraten könnten.
„Sie erlauben der Wall Street, einen bedeutenden Sektor des Einfamilienhauses zu kontrollieren“, sagte Michael Donley, ein Einwohner von Chicago, der die schnell wachsende Präsenz von Blackstone in seiner Nachbarschaft untersucht hat. „Aber ist es nachhaltig?“ er fragte sich. „2016 könnte alles zusammenbrechen, und es wird Ihnen schlechter gehen als 2008.“
Laura Gottesdiener ist Journalistin und Autorin von Ein abgeschotteter Traum: Schwarzes Amerika und der Kampf um einen Ort, den man sein Zuhause nennen kann, veröffentlicht im August von Zuccotti Park Press. Sie ist Redakteurin für Waging Nonviolence und hat für geschrieben Rolling Stone, Frau, Playboy, der Huffington Post und andere Veröffentlichungen. Während der Besetzung des Zuccotti Parks lebte und arbeitete sie in der Volksküche. Dies ist ihr zweiter TomDispatch-Stück.
Dieser Artikel erschien zuerst auf TomDispatch.com, ein Weblog des Nation Institute, das einen stetigen Fluss alternativer Quellen, Nachrichten und Meinungen von Tom Engelhardt, langjähriger Herausgeber im Verlagswesen und Mitbegründer von, bietet das American Empire Project, Autor von Das Ende der Siegkultur, wie aus einem Roman, Die letzten Tage des Publizierens. Sein neuestes Buch ist The American Way of War: Wie Bushs Kriege zu Obamas wurden (Haymarket Books).
[Hinweis: Besonderer Dank geht an Symone New und Jose Taveras für die Durchführung der schwierigen Recherche zur Lokalisierung von Blackstone-eigenen Grundstücken. Besonderer Dank geht auch an Anthony Giancatarino für die Umwandlung dieser Daten in wunderschöne Karten.]
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