Sekuriteit is deesdae 'n glibberige idee - veral wanneer dit by huise en woonbuurte kom.
Miskien is die mees omstrede ontwikkeling in Amerika se “herstel” van behuising die rol wat groot private-ekwiteitfirmas speel. In onlangse jare het hulle landwyd meer as 200,000 XNUMX huise wat meestal afgesluit is, gekoop en dit in huurryke verander. In die finansies- en eiendomswêreld het hierdie ontwikkeling lof gewen omdat dit gehelp het om huiswaardes te verhoog en 'n nuwe finansiële produk te skep wat bekend staan as 'n "huurgesteunde sekuriteit." Baie ekonome en voorstanders van behuising het egter hierdie nuwe model as 'n manier vir Wall Street ontplof kapitaliseer op 'n ekonomiese krisis deur in wese gesinne uit hul huise te stoot, dan om te draai en daardie huise aan hulle terug te verhuur.
In die visier is tienduisende gesinne wat nou in hierdie private-ekwiteit besit huise woon. Vir hulle is dit nie 'n kwessie van ekonomiese debat nie, maar van daaglikse veiligheid en stabiliteit. Onder hulle is die Cedillos van Chandler, Arizona, 'n hegte gesin waarin die mans in konstruksie en die olievelde werk, terwyl die sterk-wil vroue hul studies balanseer met werk en kinders, en kleuters leer dans so vroeg as wat hulle leer loop. Hul verhaal van 'n private-ekwiteitsfirma, 'n vermiste swembadheining en die dood van 'n tweejarige kind laat kommerwekkende vrae ontstaan oor hoe, as 'n nasie, ons sekuriteit in behuising definieer en hoekom, te midde van wat gereeld 'n "herstel," kan baie woonbuurte eintlik toenemend kwesbaar word.
'n Koopwaansin
Vroeg in Augustus 2013 het die Cedillo-gesin 'n swembadpartytjie by hul huis in Chandler gehou. Dit was die sesde verjaardag van Brenda Cedillo se seun, Jesus, en die familie het vir hom 'n Batman-tema-viering gegee, kompleet met 'n Hall of Fame in die oprit en 'n gehuurde waterglybaan vir die klein swembad in die agterplaas. Brenda, haar broer Bryan en haar suster Christine het drie weke tevore 'n huurkontrak van een jaar op die tweeverdiepingstruktuur gesluit, wat die partytjie spesiaal gemaak het. Dit was die eerste gesinsfees wat in 'n huis gehou kon word.
“Ons het nog altyd in woonstelle, woonstelle, woonstelle gewoon,” het Christine gesê.
Hulle drie was opgewonde om 'n plek te vind wat hulle kan bekostig wat groot genoeg is vir hul kinders, Christine se lewensmaat Javier, en hul ouers Olga en Jesus. Christine se oudste dogter, die tweejarige Zahara, was so na aan Brenda se seun dat die twee mekaar broer en suster genoem het.
Die enigste bekommernis tydens die partytjie was die swembad, wat noukeurig deur die volwassenes gemonitor is. Omdat dit nie omhein is nie, was dit 'n bron van spanning sedert hulle ingetrek het. Herhaalde versoeke aan die bestuursmaatskappy wat toesig hou oor die eiendom dat een geïnstalleer word, het niks opgelewer nie. Die Cedillos het geen idee gehad dat die huis se regte eienaar 'n private-ekwiteitsfirma genaamd Progress Residential LP was nie. Dit is in 2012 gestig deur Donald Mullen, 'n voormalige Goldman Sachs-vennoot, en Curt Schade, 'n voormalige besturende direkteur by Bear Stearns, 'n beleggingsbank wat in 2008 in duie gestort het. Vordering is gefinansier deur 'n kredietlyn van $400 miljoen van Deutsche Bank.
Dieselfde maand wat die gesin die huis by 1471 West Camino Court gehuur het, het Progress Residential meer huise in Maricopa Country gekoop as enige ander institusionele koper. Nasionaal was Blackstone, 'n private-ekwiteitsreus, die voorste koper van enkelgesinshuise en het meer as Van $ 8 miljard tussen 2012 en 2014 om 43,000 2013 huise in ongeveer 'n dosyn stede te koop. Volgens Michael Orr, direkteur van die Sentrum vir Eiendomsteorie en -praktyk by die WP Carey School of Business aan die Arizona State University, het Progress Residential egter in Mei 200 byna XNUMX huise gekoop, wat Blackstone se koopkoers daardie maand in die Phoenix-omgewing oortref het. .
Die toestand en kodevoldoening van hierdie huise verskil en is selde bekend ten tyde van die aankoop. Mike Anderson, wat vir 'n boddiens werk wat deur Progress Residential en ander private-ekwiteitsreuse gekontrakteer is om huise op veilings te koop, is soms gevra om na die huise te gaan kyk. Maar met die verbysterende koopkoers - tot 15 huise per dag op die hoogtepunt - kon hy nie byhou nie. "Daar sal te veel wees, jy kan nie uitgaan en na hulle kyk nie," het hy gesê. “Dit is net 'n waagstuk. Jy weet nooit waarin jy ingekom het nie.”
Die Huis op West Camino Court
Die tweeverdiepinghuis wat binnekort die Cedillo-gesin se huis sou word, was in 'n goeie strukturele toestand toe die gesin die huurkontrak onderteken het. Dit het nie lank leeg gestaan nie. Vroeër daardie jaar het die voormalige eienaar, Lloyd Carter, die huis verkoop om negatief te vermy nadat hy besef het dat hy $100,000 XNUMX meer op sy verband skuld as wat die huis werd is. (“Ek het nie eers geweet aan wie hulle dit verkoop het nie,” het Carter vir my gesê. “Die titelagentskap het net die dokumente met die koerier gestuur en my by 'n Starbucks ontmoet.”)
Daar was 'n aantal klein rehabilitasieprobleme: 'n kakkerlakbesmetting, olie wat in die oprit gestort het, en 'n slordige verfwerk. Christine het sommige van hierdie probleme en ander op 'n deurlopende inspeksie aangeteken, maar sy was nie te ontsteld nie. "Al waarna ek gesoek het, was 'n plek wat groot genoeg is vir ons om saam te wees," het sy gesê. Tot dan het sy in haar ouers se woonstel in Tempe saam met Zahara en haar jonger dogter Elysiah gewoon.
Die een ernstige probleem was die gebrek aan daardie swembadheining. Voordat die gesin ingetrek het, het Christine die Golba Group, die eiendomsbestuursmaatskappy wat deur Progress gehuur is om baie van sy huise te verhuur en in stand te hou, gevra om een te installeer. Soos sy onthou, het Lacey, die eiendomsagent, vir 'n oomblik weggegaan en toe sy terugkom, "het gesê dat hulle dit nie gaan stel nie." Christine het aangebied om die koste te dek en is ingelig dat die gesin hul eie versperring kan installeer, maar slegs as dit nie enige van die landskap affekteer nie en nie aan enige permanente strukture vasgemaak is nie, wat vir Christine onmoontlik geklink het.
Die volgende week het die gesin ingetrek, toenemend senuweeagtig oor die heininglose agterplaas, veral omdat hulle onseker was watter stappe hulle wettiglik as huurders kan neem. Christine se pa het begin hout insamel om 'n versperring op die patio te bou en die gesin het ooreengekom op 'n veiligheidsplan: beide voor- en agterdeure moes te alle tye gesluit bly, en verskeie volwassenes moes toesig hou oor die kinders as hulle buite was. Christine sê sy het die maatskappy nog 'n keer gebel om vir 'n heining te vra, en weer aangebied om die koste te dek.
Golba beweer hy het geen rekord van hierdie versoeke nie. Lacey (wat geweier het om haar van te deel) het gesê sy onthou nie die Cedillos nie, nie minder of hulle 'n heining versoek het nie. "As jy geweet het hoeveel eiendom ons het," het sy per telefoon vir my gesê. “Dit was meer as ’n jaar gelede.”
Die Private Ekwiteit Besigheidsmodel
Globale private-ekwiteitsfirmas was nie histories besig om swembadheinings en die ander probleme van die instandhouding van enkelgesinhuise te hanteer nie. Maar ná die ineenstorting van die huismark het die idee om 'n ton van hierdie afgeslote eiendomme te koop skielik sin gemaak, ten minste vir beleggers. Sulke private-ekwiteit-aankope was om geld op drie maniere te maak: goedkoop koop en wag dat die huise waarde kry namate die mark teruggekeer het; die verhuur daarvan en die invordering van maandelikse huurbetalings; en die bevordering van 'n finansiële produk bekend as "huurgesteunde sekuriteite," soortgelyk aan die berugte verbandgesteunde sekuriteite wat die behuising-ineenstorting van 2007-2008 veroorsaak het. Selfs al het die aankoop van die private-ekwiteitsfirmas uiteindelik verlangsaam, het ekonome (insluitend dié by die Federale Reserweraad) hul kommer uitgespreek oor die moontlikheid dat eendag daardie huurgesteunde sekuriteite kan selfs destabiliseer — vertaling: ineenstorting — die breër mark.
Sedert Wall Street oorweldigend verantwoordelik was vir die oorspronklike ineenstorting van die huismark, het baie hierdie nuwe aankope as 'n grondgryp gekenmerk. In baie opsigte is Donald Mullen, uitvoerende hoof van Progress, die plakkaatkind vir hierdie argument. 'n Beleggingsbankier wat daarna 'n kort vlaag roem geniet het verloor 'n bodoorlog teen Alec Baldwin op 'n kunsveiling, was hy die leier van 'n span by Goldman Sachs wat 'n berugte weddenskap teen die huismark georkestreer het. Bekend as "die groot kort", het dit daardie maatskappy toegelaat om "'n bietjie ernstige geld“ toe die ekonomie gesmelt het, volgens Mullen se eie e-posse. (Hulle is in 2010 deur die Senaat se Permanente Subkomitee vir Ondersoeke vrygestel.) Soos Kevin Roose vanNY tydskrif het geskryf, "'n Ou wie se bekendste handel 'n suksesvolle weddenskap was op die volskaalse inploffing van die huismark, gryp nou in om die stukke aan die ander kant op te tel."
'n Kind se dood
Anders as haar neef Jesus, was die tweejarige Zahara bang vir die swembad. Sy was baie meer geneig om voor die televisie te dans of groente te eet, wat - tot haar gesin se verbasing - haar gunsteling kos was. Sy was mal oor ketchup, en het eenkeer haar tante Brenda gewalg deur haar hele hand in die ketchup by 'n restaurant te doop en die speserye van haar vingers af te lek. Christine beskryf haarself as iemand wat “liefde vir eerstes” het, en het alles omtrent haar dogter se lewe gered van haar positiewe swangerskaptoets tot die sertifikaat wat sy ontvang het vir vrywilligerswerk by Zahara se Early Head Start-program.
Tod Stewart, Christine Cedillo se prokureur, onthou dat hy geskok was oor die aantal aandenkings wat die gesin oor Zahara se kort lewe versamel het. "Ek het haar vir 'n paar foto's van Zahara gevra," het Stewart vir my gesê, "en Christine het vir my 1,200 XNUMX foto's gestuur."
Ongeveer 'n week voor Zahara se dood het Christine na haar dogter se Head Start-onderwyser uitgereik om navraag te doen oor swemlesse. Die meisie het steeds 'n uiterste afkeer van die swembad getoon, maar Christine wou versigtig wees. Daardie verjaarsdagpartytjie naweek was volgens familielede die oomblik toe haar vrees vir die water moes verdamp het, want daardie volgende Woensdag, terwyl Christine by die werk was en Zahara by die huis besig was om van koors by haar ouma Olga te herstel, het die kleuter deur 'n hondjie uitgekruip deur en het haar pad in die swembad gevind.
"Ek het letterlik in skok gegaan," sê Christine nadat sy 'n oproep van Olga gekry het by die Metro-winkelpunt waar sy en Brenda gewerk het. “Ek het my voorskoot uitgetrek en hospitaal toe gejaag.”
Veelvuldige oortredings
Wat wetlike aanspreeklikheid betref, is Arizona swembadwette nie baie ingewikkeld nie.
As 'n eiendom nie aan stads- of staatskodes voldoen nie, val die verantwoordelikheid vir moontlike beserings of dood, soos 'n verdrinking, op die eienaar van die eiendom - veral wanneer die beseerde party minderjarig is. Doug Dieker, 'n prokureur vir persoonlike beserings in Scottsdale, het na foto's van die West Camino-huis geneem wat deur die polisie en ondersoekers geneem is, verduidelik dat die plek duidelik "in oortreding van stadskode was."
As 'n binneheining rondom 'n swembad ontbreek, vereis stadskode een van drie voorsorgmaatreëls: die deure met swembadtoegang moet selfsluitend en selfsluitend wees; daar moet 'n kragbedekking vir die swembad wees; of daar moet hoorbare alarms op al die deure wees. Geen van hierdie drie goed het ten tyde van die verdrinking by die huis bestaan nie, volgens beide fotobewyse en getuienis van die familie.
Dieker, wat aan 'n soortgelyke onregmatige doodsaak gewerk het waarin 'n 16 maande oue kind in 'n swembad in die naburige Glendale verdrink het nadat hy deur 'n hondedeur gekruip het, het verduidelik: "Enige keer as jy aan 'n gesin met klein kinders verhuur, is die plig onder Arizona se wet is dat die verhuurder die voorsorgmaatreëls van 'n redelik omsigtige persoon moet tref.
Terwyl hy die foto's nagegaan het, het hy bygevoeg: "Die buiteheining is ook in stryd met die stadskode."
Nie "Tradisioneel Korrekte" Praktyke nie
Toe Christine by die hospitaal aankom, was Zahara aan 'n asemhalingsbuis gekoppel en haar maag was dramaties opgeblaas. Javier, wat in konstruksie werk, was uitstedig op 'n werk. Christine het gebel om hom te sê om huis toe te kom, nou. Die dokters het haar ingelig dat al sou hulle Zahara weer kon kry om asem te haal, sou sy ernstige breinskade opgedoen het. Christine het gesê sy wou net haar dogter lewendig hê, so die dokters het voortgegaan om haar te probeer bybring.
“Hulle het haar gedruk en gedruk en ek het gesê: 'Los haar net',” was hoe Christine haar dogter se laaste oomblikke beskryf het. “Ons het ’n gebed gedoen en die priester het haar liggaam geseën en ek het net op die vloer geval en begin huil.”
Die gesin het van die hospitaal af teruggekeer en 'n nege dae lange routydperk begin, maar Christine het nie lank ledig gebly nie. Brenda onthou dat haar suster byna dadelik begin omsien het na die voorbereidings vir haar dogter se begrafnis. In die proses, soos Christine dit vertel, het sy vir Golba gebel om die maatskappy te laat weet wat gebeur het. Eerder as om meegevoel te ontvang, is sy aangesê om 'n polisieverslag in te dien.
Christine het begin om die stadsboukodes en wette oor die onderwerp na te vors, net om te vind dat sy van een agentskap na die volgende vervoer word. "Op die City of Chandler-webwerf het ek kode-toepassing opgesoek," het sy onthou. “Ek het ’n paar keer gebel. Dit was baie verwarrend; toe ek kode bel, het hulle gesê om [die departement van] geboue te bel. En toe ek Buildings bel, het hulle vir my gesê om kode te bel.”
Uiteindelik het sy afgegaan na die kodekantoor en een van die inspekteurs vertel hoe haar dogter gesterf het. Sy wou weet of daar 'n oortreding by die huis was en, indien wel, hoe om dit aan te meld. Die inspekteur het haar nommer geneem en 'n tyd geskeduleer om die huis te kom inspekteer. In plaas daarvan het hy daardie middag teruggebel en 'n stempos gelos wat daarop dui dat Christine die departement van geboue bel. Toe sy die woordewisseling met Golba en die frustrasie met die stad aan die begrafnisondernemer by Zahara se diens vertel, is Christine aangeraai om vir haar 'n prokureur te soek.
In 'n telefoononderhoud het Scott Golba, medestigter van die Golba-groep, beweer dat kwessies soos verdrinkings of kode-oortredings nie algemeen is by die huise wat deur beleggers besit word wat sy maatskappy bestuur het nie. (Swembadverdrinkings in Maricopa County, moet opgemerk word, is merkwaardig algemeen; 10 kinders het tot dusver in 2014 daar verdrink, volgens Children's Safety First.)
Golba het egter voorgestel dat Progress se behoefte om 'n hoë opbrengskoers vir sy beleggers te behaal 'n finansiële druk wat voorheen ongehoord was op die enkelgesinshuurmark gebring het. “Institusionele eienaars wil weet: 'Hoeveel geld het ek op elke vierkante voet gemaak? Hoeveel geld moes ek kapitaalgewys insit, en hoeveel geld het ek op daardie kapitaal gemaak?'... Dit gaan alles oor sigblaaie wanneer dit by institusionele eienaars kom.”
Vir Progress en ander institusionele beleggers was die opbrengs op hul enkelgesinshuurhuise tot dusver nie altyd 'n gelukkige storie nie. Verlede somer het 'n ander private-ekwiteitsfirma, American Homes 4 Rent, 'n aantal van sy werknemers afgedank nadat hulle verliese getoon het. In Februarie het data getoon dat die huurgeld wat Blackstone insamel van 3,207 7.6 huise wat saam die kollaterale uitgemaak het vir die eerste "huurgesteunde sekuriteit" ooit met XNUMX% gedaal het. "Eengesinseienaars het gesukkel om wins te maak terwyl hulle huise vinniger bekom as wat hulle dit met huurders kan vul," Bloomberg News berig verlede Augustus.
Scott Golba het verduidelik dat hierdie gaping tussen verwagte winste en werklike winste soms daartoe gelei het dat maatskappye soos Progress die reëls verbygesteek het om opbrengste te verhoog. “Aanvanklik moet hulle 'n sekere dollarbedrag aan hul aandeelhouers verkoop, en as dit nie so kom nie, wanneer alles gesê en gedoen is, as hulle nie soveel geld uit die huis kan maak nie, moet hulle dit verduidelik aan hul aandeelhouers of die bank aan wie hulle leen.”
"Aan die negatiewe kant," het hy voortgegaan, "sal hulle probeer om die huurgeld te verhoog of iets te doen wat nie tradisioneel korrek is om geld te spaar nie - of ek moet sê, om meer geld uit die eiendom te maak."
Die heining
In die lente, terwyl Christine en Javier nog hul hartseer hanteer het, het die Cedillos uitgetrek. “Ons moet leer om vir die res van ons lewe sonder haar te leef,” het Christine vir my gesê.
Zahara se dood het ander familielede ook geraak. Olga het hartseer gebly, terwyl Brenda die stres ervaar het om die gesin bymekaar te hou, selfs al het sy 'n voltydse werk behou, haar junior jaar van kollege voltooi en vir Jesus omgegee, wat al hoe meer teruggetrokke en kwaad geword het op skool. By die begraafplaas onthou Christine hoe die sesjarige uitgeroep het: “Dis net so stupid! Hoekom kon hulle nie net ’n heining opsit nie?”
Trouens, meer as drie maande ná die verdrinking het Progress uiteindelik die installering van ’n heining by die huis goedgekeur en betaal. Maar selfs dit het nie volgens plan verloop nie, want die heining is aanvanklik langsaan, by 1461 West Camino Court, geïnstalleer. (Daardie huis se eienaar, Michael Hoard, onthou hoe hy teruggekeer het huis toe om 'n onverwagte versperring in sy agterplaas te vind. "Ek het Saterdag teruggekom, buite gegaan, en daar was 'n swembadheining wat ek nie gevra het om geïnstalleer te word nie. Twee of drie dae later , Ek het teruggekom van die werk af en dit was weg.”)
Christine en Jesus berei nou voor om 'n onregmatige doodsgeding teen Progress in te dien. Tot dusver het hulle geweier om 'n dollarbedrag neer te sit op die vergoeding wat hulle sou aanvaar. Hulle wil eerder sien dat plaaslike wette ingestel word wat van institusionele beleggers soos Progress sal vereis om hul huise te laat inspekteer om te verseker dat hulle aan plaaslike verordeninge voldoen. "Ek wil net hê dit moet nie met iemand anders gebeur nie," het Christine gesê. Werknemers van Progress se Scottsdale-kantoor het nie herhaalde versoeke om kommentaar teruggestuur nie.
Rob Call, 'n gegradueerde student in die departement Stedelike Beplanning by MIT, het institusionele beleggershuise in Atlanta nagevors. Wat hy gevind het, is dat die soort kwesbaarheid wat die Cedillos ervaar 'n kenmerkende kenmerk van die golf van private-ekwiteit eienaarskap is. "Ek sien dit as 'n sakemodel wat teen gemeenskapsbeheer is." Hy sien die logika agter die stoot van private-ekwiteit in die huurmark - wat in wese behuising as 'n "welvaartonttrekkingsinstrument" van gemeenskappe gebruik - soortgelyk is aan die een wat leners en verbandmaatskappye in diens geneem het in die jare voor die 2007-2008-ongeluk.
"As Wall Street betrokke is en bereid is om $20 miljard in iets te stort, is dit omdat hulle dink hulle kan, en hulle beplan om 'n klomp geld daarop te maak," sê hy. “Laas toe hulle by behuising betrokke geraak het, is dit presies wat hulle gedoen het. En toe het alles in duie gestort.”
Intussen neig die Cedillos na 'n graf in plaas van 'n kind, 'n hartseer bewys van wat "huurgesteunde onsekerheid" in 'n nuwe Amerikaanse behuisingswêreld genoem kan word.
TomDispatch gereeld Laura Gottesdiener is 'n joernalis en die skrywer van A Droom Foreclosed: Black America and the Fight for a Place to Call Home. Sy is 'n redakteur vir Waging Geweld Loos Heid en het geskryf vir Playboy, Al Jazeera America, RollingStone.com, Ms., die Huffington Post, en ander publikasies.
Hierdie artikel verskyn eers op TomDispatch.com, 'n weblog van die Nation Institute, wat 'n bestendige vloei van alternatiewe bronne, nuus en mening bied van Tom Engelhardt, jarelange redakteur in uitgewery, medestigter van die American Empire Project, Skrywer van Die einde van die oorwinningskultuur, soos van 'n roman, Die laaste dae van uitgewery. Sy nuutste boek is Die Amerikaanse manier van oorlog: hoe Bush se oorloë Obama s'n geword het (Haymarket Books).
ZNetwork word uitsluitlik befonds deur die vrygewigheid van sy lesers.
skenk