Hierdie somer doen die sosialistiese raadslid Kshama Sawant en die huurdersregtebeweging 'n beroep op die Demokrate van die stadsraad van Seattle om Sawant se huurbeheerwetgewing deur te voer. Dit is baie laat. In ons stad met meerderheidhuurders, met huurgeld wat oor die lang termyn styg en meer werkende mense, studente en afgetredenes elke maand ekonomies uitgestoot word, ons het dringend huurbeheer nodig.
Huurbeheer sonder enige korporatiewe skuiwergate, soos ons beweging aandring, sal verhogings tot die inflasiekoers beperk en sal verhuurders verbied om huurgeld op te jaag wanneer nuwe huurders intrek. Dit sal tienduisende huurders help om in hul huise te bly en 'n toeslaan blaas teen rassistiese gentrifikasie. Sawant se wetgewing sal huurperke instel sodra die staatswetgewer sy immorele, pro-korporatiewe verbod op residensiële huurbeheer ophef. Meer as 35,000 XNUMX het petisies onderteken ter ondersteuning van sulke sterk huurbeheer.
Groot eienaars en hul verdedigers in die politieke establishment en die media is natuurlik ontsteld. Hulle beweer dat die "vrye mark" vraag en aanbod huur moet dikteer. Dit is pure fiksie.
Wat hulle jou nie vertel nie, is dat die huur in Seattle vir die afgelope sewe jaar het beheer is – net nie in die belang van huurders nie.
Al ooit gehoor van RealPage?
Verskeie regsgedinge beweer 'n "kartel" van oorheersende, winsgewende verhuurders het huurtariewe sedert ten minste 2016 streng beheer deur skaduryke prysvasstellings aan te gaan om behuisingskoste te manipuleer en huur kunsmatig te verhoog. Die spilpunt agter hierdie skema is 'n maatskappy genaamd RealPage, wat volgens die regsgedinge "pryse koördineer" met die grootste woonstel-eiendombestuursmaatskappye in die VSA, verhuurders wat gesamentlik byna 20 miljoen huise beheer. In Seattle beheer hulle 'n meerderheid van gehuurde woonstelgeboue - dink aan groot verhuurders in Seattle soos Greystar, Equity, Essex Property Trust, Thrive Communities, Avalon Bay, onder andere.
Die skema – funksioneel, huurbeheer wat ontwerp is deur en vir winsgewende verhuurders, wat in die geheim op ons afgedwing is – is verlede herfs ontbloot deur 'n omvattende ProPublica-verslag en is nou die onderwerp van rondom 'n dosyn regsgedinge, insluitend drie groepsgedinge wat namens Seattle-huurders ingedien is: A nasionale regsgeding ingedien deur huurders in Seattle en Atlanta; te regsgeding deur plaaslike huurders aanhangig gemaak, en 'n regsgeding wat pryssamespanning hef in agt verskillende kollege-gemeenskappe, ingedien deur 'n Universiteit van Washington-student.
Die regsgedinge hef dat RealPage en die groot eienaars “eie kunsmatige intelligensie en algoritmiese besluitnemingstelsels ontwikkel en gebruik het om groot huiseienaars te help om as ’n kartel te funksioneer om huurgeld bo mededingende vlakke op te stoot, alles om winste te verhoog ten koste van duisende onwetende huurders.” RealPage se tegnologie, volgens die regsgedinge, "help om teenmededingende prysvasstelling op 'n ongekende skaal te vergemaklik."
Die vraag vir Demokrate is nie of Seattle huurbeheer moet hê of nie. Die vraag vir Demokrate is watter stelsel van huurgeld hulle ondersteun. As hulle Sawant se wetgewing verwerp of probeer om dit af te water, sal hul stem 'n onderskrywing wees van die winsmaksimeringskema van die groot korporasies.
Klas Solidariteit... Onder Verhuurders
In 'n normale mark plaas verhuurders teoreties huurtariewe vir hul woonstelle op grond van hul eie onafhanklike beoordeling van "wat die mark sal dra." Hulle kan die huur van die area ondersoek om die regte prys uit te vind. Maar dit sou onwettig wees vir hulle om direk met mededingende verhuurders saam te werk om pryse vas te stel, so hulle vermy dit om dit te doen - ten minste openlik. Omdat verhuurders nie leë woonstelle wil hê nie, sal verhuurders geneig wees om huurgeld te stel wat nie so hoog is dat dit hulle 'n mededingende nadeel plaas nie; dit is ten minste die teorie wat ons herhaaldelik deur pro-kapitalistiese ekonome aangebied word.
'n Paar jaar gelede het RealPage 'n manier uitgevind vir verhuurders om hierdie kompetisie-raaisel te ontsnap. Die maatskappy het verhuurders begin aanbied wat hy "prysoptimalisering"-sagteware genoem het, in wese 'n prysalgoritme "wat ontwerp is om verhuurders te help om huur so hoog as moontlik te verhoog," volgens een van die regsgedinge. "Versnel huurgeld tydens markopswaai en behou inkomstepremie tydens afswaai," 'n RealPage-promosie-brurb vrolik aangekondig.
Deelnemende verhuurders was verplig om op 'n deurlopende basis aan RealPage prys- en verskaffingsdata te verskaf vir elke woonstel wat hulle bestuur. Hierdie groot oseaan van data het in RealPage se "prysoptimalisering"-sagteware ingegaan. Gedryf deur die nuutste in kunsmatige intelligensie, het die algoritme dan verhuurders opdrag gegee presies hoeveel hulle elke woonstel wat hulle beheer kan oplaai.
Geen verhuurder, wys die regsgedinge, sal instem om sy mededingend-sensitiewe en private pryse te deel en inligting te verskaf om sy mededingers te bevoordeel nie, tensy hy geweet het dat elke ander RealPage-kliënt ook teruggekeer het deur hul data te deel. Maar die verhuurders "in geheel vind baat wanneer hulle saam optree om sulke inligting tot mekaar se voordeel te deel deur die RealPage-prysalgoritme."
Vir die skema om te werk, moes die eienaars “instem om RealPage se prysinstruksies die oorgrote meerderheid van die tyd te volg,” lui die regsgeding. "As jy idiote het wat onderwaardeer, kos dit die hele stelsel," een van die RealPage-algoritme-ontwerpers suur sit dit. Die base verstaan beslis die belangrikheid van klassolidariteit.
RealPage het by verhuurders gespog dat die maatskappy se skema "kan jou help om 3% tot 7% beter as die mark te presteer." Dit was waar, sê die regsgedinge, selfs al het die eienaars sommige woonstelle vir langer tydperke leeg gelaat weens 'n gebrek aan 'n onmiddellike huurder teen die hoër tarief. Die logika - wat uit ervaring blyk - is dat huurders ontmoedig word deur die volgehoue hoër pryse en uiteindelik gedwing word om dit te aanvaar.
RealPage se algoritme het vervang dat eiendomsbestuurders pryse op hul eie bepaal. Die probleem daarmee, het die RealPage-programargitek gesê, was "daar is heeltemal te veel empatie hier aan die gang.” RealPage se groot data het onderhandelinge en menslike kontak uit die prysproses geneem en het verhuurders gehelp om hul wins 'n hupstoot te gee.
Daar is 'n belangrike insig in hoe die rykes in hul kollektiewe belang met mekaar saamwerk. Die skema sal nie werk nie, tensy genoeg eienaars ingestem het om die syfers te volg wat deur die "prysoptimalisering"-algoritme vervaardig is. As daar nie genoeg RealPage-eienaars is om 'n beherende krag in die mark te vorm nie, sal nie-deelnemende eienaars hul RealPage-mededingers ondermyn en die onderneming sal in duie stort.
Die impak by die huis
Rondom 2016 het RealPage berig dat genoeg groot eienaars by hul onderneming aangesluit het om "kritieke massa vir aanvaarding van inkomstebestuur" te bereik, in die maatskappy se woorde, volgens een van die regsgedinge. Die Seattle-gefokusde regsgeding merk op dat RealPage-deelnemende verhuurders vandag 60% van die kern van die Seattle-woonstelgeboumark beheer - gedefinieer as die middestad, Capitol Hill, Central District, Queen Anne en South Lake Union - en 57% van die groter Seattle-mark. Dit is kritieke massa, nie 'n geval van 'n paar "slegte appels" nie.
Vir die afgelope sewe jaar het Seattle en ander groot stede regoor die VSA na bewering huurgeld gehad wat deur RealPage en die groot verhuurders beheer word om hul reeds onwelvoeglike winste te vergroot. Vandag neem elkeen van die top-tien woonstelgeboubestuursmaatskappye in die VSA, van wie baie groot verhuurders in Seattle is, volgens die regsgedinge deel aan RealPage se skema.
Dit lyk redelik duidelik dat hierdie skema behuisingsinflasie in Seattle en elders aangedryf het. In Seattle se Belltown-woonbuurt het die ProPublica-ondersoek bevind dat 70% van die groot woonstelgeboue beheer word deur RealPage-verhuurders wat die algoritme in ten minste sommige van hul geboue gebruik het. Dit is nie verbasend dat huurgeld die hoogte ingeskiet het in die middestad nie.
By 'n nasionale konferensie van eiendomstegnologie-bestuurders in 2021 het een RealPage-visepresident gesê dat huurgeld onlangs met soveel as 14.5% gestyg het. Hy het 'n kollega, 'n ander RealPage-bestuurder, gevra watter rol die algoritme in die huurinflasie gespeel het. "Ek dink dit dryf dit, eerlikwaar," die uitvoerende hoof geantwoord. "As 'n eiendomsbestuurder sal baie min van ons bereid wees om huurgelde dubbelsyfers binne 'n enkele maand te verhoog deur dit met die hand te doen."
"Die sagteware se ontwerp en groeiende reikwydte het vrae onder eiendoms- en regskenners laat ontstaan oor of RealPage 'n nuwe soort kartel geskep het wat die land se grootste verhuurders in staat stel om pryse indirek te koördineer, moontlik in stryd met federale wetgewing," het die ProPublica-ondersoek tot die gevolgtrekking gekom.
Eintlik is dit 'n bietjie van 'n understatement. Soms was die samespanning redelik direk, voer een regsgeding aan. Die grootste verhuurder in die VSA, Greystar, beheer ten minste 102 woonstelgeboue in die groter Seattle-omgewing. Die Seattle-regsgeding haal 'n voormalige Greystar-werknemer aan wat sê dat hulle, benewens dat hulle daaglikse RealPage-huuropdaterings ontvang, aangesê is om na ander verhuurders in Seattle rond te bel. “Jy sal die kompetisie in die area oproep. Soms was daar 'n lys van 10 mense om te bel. Soms net een. Jy sal vra wat hulle vir hul woonstelle vra. Dan sal jy letterlik die pryse net daar op RealPage verander. Stamp dit handmatig op,” het die getuie gesê. “Dit was prysvasstelling… wat anders kan jy dit noem as jy letterlik jou kompetisie bel en jou koers verander op grond van wat hulle sê?”
Stygende huurgeld, stygende korporatiewe winste
Die RealPage-skema help verduidelik hoekom jou huurgeld gestyg het, selfs al is jy nie in 'n RealPage-gebou nie. Ander eienaars, wat sien hoe die groot eiendomseienaars rondom hulle huurgeld verhoog, volg hul voorbeeld. Dit is hoekom die gemiddelde huurgeld in die Seattle-area oor alle woonstelle gestyg het byna 92% verlede dekade, terwyl mediaan huishoudelike inkomste slegs 47% gestyg het. Dit is nie 'n soort magiese, lewelose "markplek" by die werk nie. Ek glo dit is winsgewend, suiwer en eenvoudig.
Styg ook saam met huurgeld: korporatiewe winste. Verhuurders het gesê hulle was aanvanklik skepties oor RealPage se prysaanbevelings, maar, soos een uitvoerende beampte dit onthullend gestel het, "Die skoonheid van [die algoritme] is dat dit jou druk om na plekke te gaan waarheen jy nie sou gegaan het as jy dit nie gebruik het nie." RealPage spog met 'n "400 persent ROI [opbrengs op belegging]" vir verhuurders wat inteken.
Die prysvasstelling deur die RealPage-deelnemende maatskappye is verbysterend. In 2022 het Mid-America Apartment Communities (MAAC) geregistreer Van $ 654 miljoen in winste, a 19% styging teenoor die vorige jaar, en het triomfantelik aan groot beleggers gerapporteer dat dit "voor verwagting presteer het as hoër fooi-inkomste tesame met voortgesette groei in gemiddelde huur per eenheid." AvalonBay Communities - 'n groot verhuurder in Seattle en omliggende stede - het aangemeld $1.1 miljard in 2022-winste, 'n verhoging van 13%, gebaseer op "'n dubbelsyfer huurverhoging op die eenheidsvoorraad wat ons gedurende die kwartaal gehuur en geokkupeer het, 'n baie gunstige uitkoms wat ons goed voorberei vir 2023,” het die HUB aan sy beleggers gesê. Essex Property Trust - 'n groot Weskus-verhuurder met ten minste 29 geboue in die Seattle-omgewing - aangeteken $408 miljoen in 2022-winste. Equity Residential-nog 'n nasionale verhuurder met 42 geboue in Seattle-tot wins van $ 807 miljoen, "'n wonderlike 2022," het die maatskappy berig.
MAAC, AvalonBay, Essex, Equity, Greystar en ander is onder die eienaars wat in die prysvasstellingsregsgedinge saam met RealPage genoem word. Elke dollar se wins wat hulle vrolik aan beleggers gerapporteer het, is geld wat van werkende mense beroof is—geld wat na doeke en kruideniersware, nuwe klere, 'n aand uit, 'n afbetaling op 'n nuwe wasmasjien of motor, of spaargeld vir universiteit kon gegaan het. In plaas daarvan het dit in die sakke van Wall Street-banksters en die miljardêrklas beland.
Verder dryf die prysvasstelling rassistiese gentrifikasie. Seattle se sentrale distrik (CD) is die episentrum van die stad se dunner Swart gemeenskap. By 23rd en Union in die hart van die CD, is Thrive Communities—een van die verweerders in die prysvasstellingsgeding—die oorheersende verhuurder, wat 795 woonstelle in 'n vierblok-area beheer. Die maatskappy vra byna $2,000 350 en hoër vir eenslaapkamerwoonstelle, en net effens minder vir ateljees. Thrive se tariewe is $1,300 tot $XNUMX meer per maand as die paar bekostigbare woonstelle in die omgewing. Swart werkende mense was vroeër 'n meerderheid van Sentrale Distrik se huiseienaars en huurders, maar vandag is die syfer 15% en daal. Onbeskaamd vier die verheerlikte verhuurder Swart kuns en historiese figure op die buitemure van sy pronkwoonstelgebou.
Uit alle aanduidings gaan RealPage-bestuurders hulself nie beperk om geld van ons na die heersersklas te haal net deur huurgeld op te jaag nie. Die maatskappy is besig om groot databanke van huurdergeskiedenis saam te stel – 30 miljoen individuele rekords by die laaste verslag. Die nuwe instrument, RealPage spog met, "gebruik die krag van KI en masjienleer om jou aansoekerpoel presies te ontleed, wat 'n sterker voorspeller van toekomstige prestasie en huurdergedrag lewer."
Jy kan nie die Orwelliaanse aard van RealPage van die eienaars skei nie: Die nasionale regsgedingbesonderhede nie minder nie as 163 voorbeelde van korporatiewe bestuurders wat van verhuurders na RealPage of RealPage na die verhuurders migreer. Dis 'n bloedskandeskema, 'n draaideur.
Apologete vir hierdie skandalige werklikheid hou vol dat aangesien kapitaliste hul geld op die tafel sit en "risiko's" neem, hulle geregtig is op die belonings. Hulle loof die meriete van die sogenaamde vrye mark. Maar daar is in die eerste plek niks gratis aan die mark nie—winste kom uit onderbetalende werkers en die uitbuiting van daardie selfde werkers as verbruikers. Prysvasstelling, soos die regsgedinge beweer, neem dit na 'n ander vlak - daar is niks riskant vir die eienaars wat die stelsel gespeel het en hulself megawins verseker het deur samespanning nie.
Moenie geflous word nie, gebrek aan optrede is onaanvaarbaar
Natuurlik gaan RealPage en die groot verhuurders nie uitkom en werklike huurbeheer teenstaan deur hul "prysoptimalisering"-sagteware in die openbaar te verdedig nie. Hulle is bly om die kleiner eienaars in die openbaar te laat praat teen elke huurders se regte wetgewing, nie net huurbeheer nie. Die waarheid is dat hoewel die meeste van die kleiner-grootte verhuurders nie die miljardêr-spelers soos die groot aandeelhouers van Greystar en dies meer is nie, besit hulle dikwels tien huurhuise of meer, wat hulle veel groter en meer winsgewend maak as die regte “ma-en -pop” verhuurders wat een of twee huurhuise as bron van inkomste het. Verder, omdat baie van die groot verhuurders hul besit opsny in dosyne individuele boumaatskappye met beperkte aanspreeklikheid, is daar geen manier om deur die wetlike verskil te ontleed nie, selfs tussen 'n kleiner verhuurder wat verskeie eenhede besit en die reuse-korporasies. Werklik klein verhuurders wat nie hul huurders kerf nie, sal nie deur ons beweging se huurbeheerwetgewing geraak word nie.
Hoe om die chroniese behuisingskrisis op te los? Groot besigheid sal altyd 'n manier vind om die stelsel tot hul voordeel te speel. Dit is hoe kapitalisme funksioneer. Om behuising permanent bekostigbaar te maak, moet ons die winsgewers uit die vergelyking haal deur behuising onder openbare en demokratiese beheer van werkende mense te bring. Onmiddellik benodig ons - ten minste - volle huurbeheer. Huurders, vakbondlede en sosialiste sal moet veg om dit te wen, net soos ons gedoen het om die Amazon-belasting te wen om maatskaplike behuising in openbare besit uit te brei.
Dit is goed dat huurders en hul prokureurs RealPage en die verhuurders gedagvaar het. Maar regsgedinge sal nie die probleem oplos nie. Op sy beste sal daar jare later buite-hofskikkings wees, sommige huurders sal uitbetalings kry, en die maatskappye sal voortgaan om nuwe maniere te vind om elke moontlike sent uit huurders se sakke te suig. Die enigste manier om die eienaars te keer om sulke skemas te volg, is om dit met volle, omvattende huurbeheer te blokkeer.
"Die data wat deur die ProPublica-ondersoekers ontbloot is, maak 'n verwoestende saak vir Seattle om stadswye huurbeheer sonder enige skuiwergate te hê," het Sawant gesê.
Dit is hoekom ons huurdersregte-beweging eis dat Demokrate ophou om te posisioneer en op te tree. Hierdie somer kan die stadsraad van Seattle raadslid Sawant se huurbeheerwetsontwerp aanvaar, en in Januarie kan die staatswetgewer die huidige staatsverbod op residensiële huurbeheer herroep. Demokrate oorheers die politieke establishment in Seattle. Hulle het supermeerderhede in die staatshuis en Senaat, en hulle het net 'n gewone meerderheid nodig om die verbod om te keer. Hulle beheer die goewerneur se herehuis.
Die gebrek aan optrede jaar na jaar deur die politieke establishment het RealPage en die groot verhuurders toegelaat om hul skema op te stel en in stand te hou. Die keuse vir Demokrate vandag is of hulle sal voortgaan om daardie status quo te ondersteun deur hul gebrek aan optrede en verskonings, en of hulle saam met huurders sal staan deur werklike, omvattende huurbeheer aan te neem soos ons beweging die afgelope tien jaar eis.
ZNetwork word uitsluitlik befonds deur die vrygewigheid van sy lesers.
skenk