Dinge word warm binne Wall Street se nuwe huurryk.
Oor die laaste paar jaar het reuse-private-ekwiteitsfirmas groot op die huismark gewed en meer as 200,000 2007 goedkoop huise regoor die land gekoop. Hulle plan is om die huise terug te verhuur aan gesinne - soms dieselfde mense wat tydens die uitsluitingskrisis ontheem is - terwyl hulle wag dat die huiswaardes moet styg. Maar dit sou nie Wall Street wees om nie 'n korttermyn-truuk in die mou te hê nie, so die private-ekwiteitsfirmas werk saam met groot banke om die verbande op hierdie huurhuise saam te voeg in 'n nuwe finansiële produk bekend as "huurgesteunde sekuriteite" .” (Onthou dat giftige "verbandgesteunde sekuriteite" wyd geblameer word vir die ineenstorting van die wêreldekonomie in 2008-XNUMX.)
Dit alles het my aan die dink gesit: Het private-ekwiteitmaatskappye voorheen iewers anders met huurbehuising gedobbel? Indien wel, wat het gebeur?
Dit blyk dat die eiendomsmark in my agterplaas in New York die afgelope dekade 'n private-ekwiteit-speelgrond was, en die resultaat was, nie verbasend nie, 'n ramp vir huurders en die mark.
“Hulle is warm waar hulle ook al is”
In die Bronx vrees Benjamin Warren dat hy en ander inwoners in 'n brand kan doodbrand omdat die bestuur beide kante van die gange tussen geboue versper het wat ontwerp is om uitweg uit die massiewe woonstelkompleks te bied. (Warren het die stad en bestuur al verskeie kere gebel om te kla, maar die roetes bly gesluit.) Naby, het Liza Ash haarself geïntimideer deur byna 'n dosyn huurmans toe sy en ander inwoners van haar gebou, wat slegs sporadies hitte of warm water gehad het. het die afgelope winter gepoog om 'n huurdersvergadering in die voorportaal te reël. 'n Entjie verder suid ontvang Khamoni Cooper en haar bure 'n konstante stroom vals uitsettingskennisgewings wat hulle beveel om hul woonstelle binne vyf dae te ontruim, al het hulle almal hul huur betaal.
Hierdie drie huurders - en byna 1,600 42 meer gesinne in 133 geboue - leef deur een van die grootste enkele negatief wat New York getref het sedert die finansiële krisis sewe jaar gelede begin het. Maar hier is die kinkel. Die eienaar van hierdie geboue is ver van 'n tradisionele verhuurder. Dit is eintlik 'n konglomeraat van private-ekwiteitsfirmas wat wed dat dit meer geld uit hierdie geboue sou kon druk as wat dit uiteindelik kon - en uiteindelik nie in staat was om die $XNUMX miljoen-verband terug te betaal nie.
Die probleem is dat, wanneer dinge misluk, die huurders, veel meer as hierdie private-ekwiteit-eienaars, uiteindelik die koste dra.
"Hulle gee nie om of ons vries nie," sê Khamoni Cooper, en praat van die eienaars, Normandy Real Estate Partners, Vantage Properties, Westbrook Partners en Colonial Management, wat konsekwent versuim het om te betaal vir selfs basiese benodigdhede, insluitend hitte en warm water, dwarsdeur die winter. Cooper het pas by 'n buurman verneem dat die bestuur al die water in haar gebou afgesny het, 'n stap wat sy en ander geglo het vergelding was vir 'n betoging wat hulle vroeër die dag by die stadsaal help organiseer het. "Hulle is warm waar hulle ook al is," het sy bitter bygevoeg.
Omstreeks 2005 het private-ekwiteitsfirmas begin om eiendomsmini-ryke regoor die stad bymekaar te maak, wat buitensporige projeksies van toekomstige wins najaag. En wanneer hierdie transaksies begin uitmekaar val, was dit huurders, openbare pensioenfondse of die stad wat die knou gekry het, terwyl die private-ekwiteit-eienaars soms daarin geslaag het om met kontant in die hand van die finansiële wrak weg te stap. Die storie van hoe daardie private-ekwiteit-spelers so verkeerd op behuising in New York Stad wed, is een wat, ten spyte van die eienaardighede van eiendom in die Big Apple, belangrik is om te verstaan noudat private-ekwiteit sy huurmarkvertoning landwyd op pad geneem het. , en kan binnekort na 'n dorp naby jou kom.
Die koopwaansin
Vandag glo private-ekwiteitsfirmas soos die Blackstone Group, nou die grootste eienaar van enkelgesinshuurhuise in die land, die geld wat in die huismark gemaak kan word, lê daarin om goedkoop huise op te raap in die stede waar huispryse die skouspelagtigste neergestort het. Terug in die vroeë 2000's, in die oë van private ekwiteit, was New York se vergelykbare hoek van die mark "bekostigbare behuising."
In daardie stad is honderdduisende woonsteleenhede steeds aangewys as "huur gereguleer", wat beteken dat verhuurders verbied is om die huur dramaties te verhoog. Die enigste betekenisvolle manier om daardie beperking vir 'n verhuurder te omseil, was om te wag vir 'n jarelange huurder om uit te trek. Dan kon die huur verhoog word tot wat die mark ook al sou dra.
Vir private-ekwiteitsfirmas het hierdie dinamiek gelyk of dit 'n winsgeleentheid bied. Al wat hulle moes doen, was om huurgereguleerde geboue op te koop en die huidige huurders met hoër betalende huurders te vervang. (In die industrie-gesproke is dit die "oorgang" van die gebou genoem.) Ongeveer 'n dekade gelede het private-ekwiteitfirmas of private-ekwiteit-gesteunde ontwikkelaars huurgereguleerde geboue regoor die stad begin opslurp teen buitengewoon oorwaardeerde pryse. Een van die mees aggressiewe spelers in die spel was die private-ekwiteit-gesteunde firma Vantage. Tussen 2006 en 2007 het dit sowat $2 miljard bestee aan die aankoop van 125 geboue regoor die stad, insluitend 'n deel van die portefeulje van 42 geboue waarin Khamoni Cooper, Lisa Warren en Benjamin Ash woon. Binne drie jaar het private-ekwiteitsfirmas of ontwikkelaars wat deur private-ekwiteitsgeld gerugsteun word, opgeskort 90,000 XNUMX huurgereguleerde woonstelle, 'n volle 10% van die totale voorraad, volgens die Vereniging vir Buurt- en Behuisingsontwikkeling.
In hul sigblaaie het alles goed gelyk. Die geboue was opgesaal met groot verbande, maar die maatskappye het ook groot huurinkomsteverhogings bereken sodra hulle “oorgeskakel is”. In sommige gevalle was die vooruitskattings wat oor korporatiewe indienings gerapporteer is, heeltemal buitengewoon. In 2005 het die Rockpoint Group, 'n private-ekwiteit-eiendomsfirma, byvoorbeeld 'n kompleks woonstelgeboue in Harlem, bekend as die Riverton Houses, gekoop. Om die yslike $225 miljoen-verband te regverdig, het die maatskappy geprojekteer dat dit sou kon meer as driedubbel die huurinkomste van $5.2 miljoen tot $23.6 miljoen deur die helfte van die huurgereguleerde huurders binne vyf jaar uit te dwing.
Daar was net een groot misrekening, nie net in die Riverton-transaksie nie, maar in byna almal. Binne die woonstelgeboue was werklike, lewende huurders wat nie wou "oorgeplaas" word nie en soos die hel baklei het om te bly.
Volledige kriminaliteit
Groot geld en moordende verhuurders was nog nooit vreemdelinge vir New York se eiendomsmark nie. Maar die afkoms van private-ekwiteitsfirmas in die stad in die vroeë jare van hierdie eeu was so treffend dat behuisingsvoorstanders die praktyk "roof-ekwiteit" genoem het. Die naam verwys na die taktiek wat hierdie maatskappye gebruik het sodra dit duidelik geword het dat jarelange huurders nie gaan vertrek nie.
Oor die algemeen is die gemiddelde omsetkoers vir huurgereguleerde woonstelle byna 5% per jaar. Verhuurders wie se sakeplan daarvan afhang om daardie syfer te verdriedubbel, vind hulle gou besig om 'n magdom teisteringstaktieke te orkestreer, sommige van hulle redelik onwettig, om mense te laat beweeg, insluitend die pos van vals uitsettingskennisgewings, die afsny van die hitte of water, en toelaat dat ongedierte besmettings neem hou.
"Jy kry nie 30% van huurders om uit te trek sonder om hulle te teister en een of ander soort bedrog te pleeg nie," Verduidelik Desiree Fields, 'n assistent-professor in stedelike studies aan Queens College. As voorbeeld wys sy uit hoe Vantage soveel vals uitsettingskennisgewings aan die huurders by 'n versameling geboue in Queens uitgestuur het dat die stadshof die maatskappy sy eie dag op die behuisingshofdossier gegee het. Vantage is later deur die New Yorkse prokureur-generaal se kantoor gedagvaar vir die onwettige teistering van huurders in wat die New York Times genoem "'n sistematiese poging om hul vertrek te dwing om vakatures vir hoër betalende huurders te skep."
Vir huurders was hierdie private-ekwiteit-aankope in wese 'n verlies-verloor situasie. Vir die transaksie om te slaag, moes huurders gedwing word. As die transaksie aan die ander kant misluk het en huurders moes bly, het verhuurders onmiddellik uit die geboue belê, wat die lewensomstandighede erger as ooit gemaak het.
Die mees berugte geval van hierdie tipe roofsugtige aandelemisbruik is deur 'n eiendomsmaatskappy genaamd Ocelot Capital Group gepleeg. In 2007, gesteun deur 'n Israeliese private-ekwiteitsfirma, het dit 25 huurgereguleerde woonstelle in die Bronx gekoop. Deutsche Bank het die $29 miljoen se finansiering uitgereik, wat later deur Fannie Mae gekoop is. Kort daarna het die situasie begin versleg. Die geboue het slegs sporadiese hitte of warm water gehad. Pype het gebars. Plafonne het ingeval. Toe Ocelot besef het dit gaan nie geld maak nie, het dit net verder onttrek.
In 'n 2011 artikel vir Skuiling Force tydskrif, Dina Levy, voormalige direkteur van die Urban Homesteading Assistance Board wat nou saam met die prokureur-generaal se kantoor werk, beskryf een besoek aan die geboue:
“Organiseerders het 'n enkelma gevind wat na drie klein kinders omsien wat al langer as drie maande sonder 'n werkende badkamer leef. Haar tydelike toilet het bestaan uit 'n emmer en 'n slang wat sy daarin geslaag het om aan die lekkende kombuiswasbak te koppel. Sy het verduidelik dat sy nie uitgetrek het nie omdat die plaaslike behuisingsowerheid wat haar maandelikse huurbystandsubsidie verskaf het haar nie sou goedkeur vir ’n oorplasing na ’n nuwe woonstel nie.”
Voorstanders van behuising stel voor dat die aggressiewe vlak wat dikwels deur private-ekwiteitspelers in hierdie jare gebruik word, die toon aangegee het vir die breër mark, veral in woonbuurte waar die huurgeld die vinnigste styg. In Februarie het 'n verhuurder van 'n huurgereguleerde gebou in die Brooklyn-woonbuurt Bushwick opslae gemaak deur konstruksiewerkers te huur om voorhamers in die badkamers en kombuise van sy huurders se woonstelle in te neem en dit net uitmekaar te begin skeur.
“Dit is volkome misdadigheid,” sê Adam Meyers, 'n prokureur by Brooklyn Legal Services Corporation A wat saam met die huurders werk by een van hierdie verhuurder se ander geboue, waar die ketel en pype in die kelder onlangs vernietig is. Sover Meyers weet, het hierdie verhuurder nie private-ekwiteit-steun nie, maar hy is tipies deur te glo dat die vlak van teistering die toetrede van private-ekwiteitsgeld en maniere tot die huurmark weerspieël. "Jy hoef nie deur baie stappe te gaan om te sien dat Wall Street-finansiers hierdie proses bestuur nie," sê Meyers.
Fantasie en gierigheid
Reeds in 2008 het dit duidelik geword dat daar iets ernstig fout was met die finansiële berekeninge onder hierdie private-ekwiteit-aankope, nie net vir die huurders nie, maar vir die breër mark.
"Die hele roofsugtige aandeleonderneming is 'n kaartehuis wat gebou is op 'n fondament van fantasie en gierigheid," het senator Charles Schumer (D-NY) in Desember 2008 aangekondig.
Teen daardie tyd was die private-ekwiteit-eienaar van Riverton Houses reeds in gevaar om in wanbetaling te verval. Ander transaksies sou binnekort versuur. Die grootste was die ongekende aankoop van $5.4 miljard van twee Manhattan-komplekse, Stuyvesant Town en Peter Cooper Village, deur die private-ekwiteitsreus BlackRock Realty en die eiendomsmaatskappy Tishman Speyer Properties in 2006. Teen 2010 het BlackRock en Tishman die verband versuim en weggestap. van die eiendomme.
Soos die finansiële krisis begin het, het dit duidelik geword hoe belangrik die rol wat leners in die hele roofaandeleskema gespeel het, was. Nie een van hierdie te aggressiewe transaksies sou moontlik gewees het sonder die maklike toegang wat private-ekwiteitsfirmas tot verbandlenings gehad het nie, wat op sy beurt moontlik gemaak is deur die proses van sekuritisering (die banke se praktyk om hierdie lenings aan beleggers te bondel en af te verkoop om dit te verminder hul eie risiko).
As ons terugkyk, is niks meer opvallend as die feit dat wanneer hierdie roofaandele-aankope opblaas, die private-ekwiteitmaatskappye self selde soveel verloor het nie. In die ineenstorting van die Stuyvesant Town-transaksie het Black Rock byvoorbeeld slegs $112 miljoen verloor. In ander gevalle blyk dit dat die firmas geld gemaak het al het die transaksies misluk.
In 2006 het Vantage en sy finansiële vennoot AREA Property Partners 'n kompleks van sewe geboue in Manhattan genaamd Delano Village vir $175 miljoen gekoop. (Sy huidige naam is Savoy Park.) Die meeste van die prys is gedek deur 'n $128.7 miljoen verband. Die volgende jaar het Vantage dit herfinansier en $367.5 miljoen in nuwe lenings verseker. Terwyl die bank die meerderheid van hierdie lening in 'n sekuriteit saamgevoeg het en dit aan beleggers verkoop het, het Vantage die finansiering gebruik om die eerste verband af te betaal, homself terug te betaal vir die oorspronklike belegging en 'n bietjie geld vir reserwes opsy gesit. Aan die einde van die dag het Vantage en AREA Property Partners egter sowat $105 miljoen in kontant gehou, volgens die New York Times. Wat hulle met daardie geld gedoen het, is niemand heeltemal seker nie. Teen 2010 was die lening agterstallig. In 2012 het Vantage die kompleks vir genoeg verkoop om die uitstaande verband af te betaal.
Skryf in die New York Times in 2011, 'n jaar voordat Vantage die kompleks afgelaai het om die uitstaande verband te dek, Charles Bagli opgesom die Delano Village-transaksie en nog 'n soortgelyke een: "In elke geval het hulle nie presies gely nie: al het die geboue in finansiële wanhoop gedompel, kon elkeen tienmiljoene dollars kontant uit die eiendomme neem."
Maar dit beteken nie dat sommige spelers nie groot verloor het nie, selfs al is dit nie altyd die hoogvlieënde, risiko-nemende beleggers wat jy kan verwag nie. In die Stuyvesant Town-transaksie het die pensioenfonds van die staatswerknemers in Kalifornië byvoorbeeld verloor meer as $500 miljoen. Die Kaliforniese onderwyser se aftreefonds het $100 miljoen verloor, en 'n Florida-pensioenfonds het $250 miljoen verloor.
Vir Kerri White, direkteur van organisasie en beleid by die nie-winsgewende behuisingsorganisasie die Urban Homesteading Assistance Board, wat twyfelagtig is oor openbare pensioenfondse wat in hierdie tipe gedoemde transaksies belê, is nie net die verliese wat hulle ly nie. Dit is ook die feit dat hierdie pensioenfondse soms aktief transaksies finansier wat die moontlike verplasing van sommige van hul eie lede uit hul woonstelle sal aanwakker.
Sy onthou die eerste keer toe sy en haar medewerkers 'n roofsugtige aandeleskema teëgekom het. Huurders het gekla van teistering en mishandeling by 'n versameling geboue in Bo-Manhattan wat lank deel was van die stad se Mitchell-Lama-program vir bekostigbare behuising. In 2007, op die hoogtepunt van die borrel, het 'n bestuursmaatskappy gerugsteun deur 'n Morgan Stanley-geskepte beleggingsfirma die geboue vir $918 miljoen gekoop, een van die grootste Manhattan-eiendomstransaksies in die geskiedenis. Na die aankoop het die bestuursmaatskappy 'n stortvloed uitsettingskennisgewings uitgestuur - 633 in een gebou alleen.
Maar wat werklik omstredenheid veroorsaak het, was dat beide die stads- en staatspensioenfondse geld in die transaksie verpak het, en stadswerkers was dikwels inwoners van Mitchell-Lama-aangewese geboue. "Hulle eie pensioenfondse gaan transaksies finansier wat gehoop het om hulle uit te druk," sê White.
Dinge val Apart
Vandag speel private-ekwiteitsfirmas 'n ander speletjie in die nasionale enkelgesinshuurmark. Maar sommige behuisingsadvokate glo dat private-ekwiteit se rampspoedige dekade in New York 'n toetsgeval kan bied van wat regoor die land kan gebeur. In albei gevalle koop aggressiewe Wall Street-beleggers vinnig 'n enorme aantal huureiendomme op met vooruitskattings van korttermynwinste wat vir ekonome en behuisingsadvokate meer as 'n bietjie optimisties lyk. In New York het hulle aanvaar dat hulle huurgereguleerde geboue kan omdraai. Nasionaal wed hulle dat hulle voordeel kan trek uit die koop en verhuur van huise in stede wat die swaarste deur die behuisingskrisis getref is - 'n plan wat staatmaak op hul vermoë om tienduisende huise landwyd en op 'n veel groter skaal te herstel, bestuur en verhuur. as wat enigiemand of enige maatskappy ooit in die Verenigde State probeer het. In albei gevalle, as geprojekteerde winsmarges nie bereik word nie, stort die transaksies in duie, wat die stabiliteit van huurders se lewens bedreig en die sukses van komplekse finansiële produkte wat die breër mark beïnvloed (selfs al kan die private-ekwiteitfirmas met relatief min ontsnap. van hul eie geld verloor).
Daar is reeds tekens van onweerswolke op die horison vir hierdie nuwe huurryke. Die private-ekwiteit-reus Blackstone, die leier van die nuwe bedryf, het sy ingevorderde huurgeld gesien verminder 7.6% in die laaste kwartaal van 2013. Soos met die roofsugtige aandeletransaksies in New York Stad, is die sleutel vir Blackstone om die nodige huurbedrag in te vorder. Anders verkrummel die hele plan.
Terug in die Bronx gaan Khamoni Cooper voort om haar maandelikse huurtjek van $1,300 XNUMX te betaal, selfs al word haar groep private-ekwiteit-eienaars uitgesluit en haar gebou val uitmekaar. Haar bure sê dat hulle nie die kraanwater kan drink nie omdat die pype so oud is dat die water soms swart uitkom. Ander rapporteer dik, swart vorm of sampioene wat in hul badkamers groei. Cooper self is bly dat hare enigsins werk. Hierdie winter het die bestuur haar badkamer vernietig, terwyl sy haar vloere opgeskeur het. Sy moes twee maande lank 'n badkamer in 'n leegstaande woonstel gebruik en het elke oggend haar onderste bure gegroet deur bloot deur die gapings in haar kombuisvloer te waai.
"Hulle gebruik ons asof ons 'n OTM-masjien is" is hoe sy dit beskryf. Soos tienduisende ander New Yorkers wat in huurgereguleerde geboue woon wat deur Wall Street-beleggers beheer word, dring sy daarop aan dat sy sou vertrek as sy kon, maar het nêrens anders gevind om heen te gaan nie.
“Dit voel of ek gestraf word,” sê sy en wonder oor haar gebou se eienaars: “Wat het ek ooit aan julle mense gedoen?”
Vir Kerim Odekon, wat sewe jaar lank as 'n beleidsontleder vir New York se departement vir behuisingbewaring en -ontwikkeling gewerk het, is Cooper s'n die tipe storie waarvan hy amper daagliks in die agentskap gehoor het.
"Dit is 'n krisis," sê hy. "Daar moet 'n waarheids- en versoeningskommissie vir die huurders van New York wees."
TomDispatch gereeld Laura Gottesdiener is 'n joernalis en die skrywer van A Droom Foreclosed: Black America and the Fight for a Place to Call Home. Sy is 'n redakteur vir Waging Geweld Loos Heid en het geskryf vir Playboy, Al Jazeera America, RollingStone.com, Ms., die Huffington Post, en ander publikasies.
Hierdie artikel verskyn eers op TomDispatch.com, 'n weblog van die Nation Institute, wat 'n bestendige vloei van alternatiewe bronne, nuus en mening bied van Tom Engelhardt, jarelange redakteur in uitgewery, medestigter van die American Empire Project, Skrywer van Die einde van die oorwinningskultuur, Soos van 'n roman, Die laaste dae van uitgewery. Sy nuutste boek is Die Amerikaanse manier van oorlog: hoe Bush se oorloë Obama s'n geword het (Haymarket Books).
ZNetwork word uitsluitlik befonds deur die vrygewigheid van sy lesers.
skenk