這個泡沫現在正在崩潰。它的崩潰正在使經濟陷入衰退,並威脅到金融市場的穩定。在評估為解決這種情況而提出的各種建議和措施時,需要牢記以下幾個重要因素:
1. 房地產泡沫無法持續-必須讓價格回到趨勢水準;
2. 房屋政策應著重於幫助經常被欺騙購買掠奪性抵押貸款的房主,而不是幫助不良抵押貸款債務的機構持有者;
3. 對金融機構的紓困應著重於維持金融體系平穩運行,同時盡可能避免將納稅人的錢捐給那些造成當前危機的人;
4.聯準會應奉行最大透明度的政策-缺乏透明度是導致當前危機的一個主要因素;
5. 如果聯邦政府無法避免向陷入困境的金融機構提供援助,則應有明確的交換條件,即政府要麼實現重要的政策目標,要麼獲得投資回報。
1. 必須讓氣泡洩氣。
重要的是要認識到房地產市場經歷了不可持續的泡沫。房地產市場的基本供給或需求因素並沒有發生任何變化,無法解釋過去十年房價空前的上漲。在此期間,租金也沒有出現異常增長,如果房屋銷售價格的上漲是由市場基本面來解釋的話,這種情況也是可以預見的。
這意味著價格必須回落至趨勢水準。這一事實必須為住房政策提供依據。在房價仍與趨勢水準脫節的城市,政府購買或擔保抵押貸款的計畫將給政府帶來巨大損失,也會導致房主支付的擁有成本遠高於租金一個可比較的單位。
此外,由於價格仍在下跌,接受「援助」的房主幾乎肯定不會獲得其房屋的產權。在這種情況下,政府的支持實際上只會幫助當前的機構抵押貸款持有人,因為它為他們支付的抵押貸款的價格幾乎肯定遠高於沒有政府乾預的情況下的價值。
2. 政府政策應有針對性地幫助房主。
制定一項對房主有幫助的住房保障計劃是可能的。關鍵是將購買/擔保價格設定為評估租金的倍數(售租比約為 15 是合理的,並且符合歷史趨勢)。這將確保政府不會陷入崩潰的泡沫。
保護房主的另一個機制是暫時改變取消抵押品贖回權的規則。如果面臨喪失抵押品贖回權的房主可以選擇作為長期租戶留在自己的房子裡,支付公平的市場租金,這將為房主提供重要的安全保障,並穩定面臨大量喪失抵押品贖回權的社區。更重要的是,由於銀行不想成為房東,這將為抵押貸款持有人提供非常強大的激勵,以允許房主繼續留在自己的房屋中的方式重新談判貸款條款[1]。
這項提議不會讓政府付出任何代價。它還可以有針對性地透過設定上限來限制規則變更,以確保僅使低收入和中等收入家庭受益,以低於某個地區的房價中位數或某個類似的臨界值出售的房屋。這樣的限制可以確保只有相對低收入的人才能從這項規則變化中受益。
3.聯準會應該幫助金融體系,而不是金融部門。
在金融救助問題上,區分保護金融機構的行動和保護金融體系的行動很重要。政府的政策應該正確地集中在防止大型金融機構的倒閉,這可能會導致產業內的連鎖反應。
這種幹預的模式應該是英國政府收購北岩銀行。即使在獲得英格蘭銀行特別低利率貸款後,該銀行基本上已經破產。為了防止連鎖倒閉,政府接管了銀行並更換了管理層。新管理層的當務之急是整理帳目,屆時銀行將轉售給私部門。原始股東將有權獲得股票出售所得的任何資金(扣除政府向銀行注資的資金)。
北岩銀行的收購是一個典範,因為它維持了金融體系的穩定,同時擺脫了導致銀行破產的管理層,並且沒有將任何納稅人的錢交給股東。
4. 投資者和公眾應該享有透明度。
相比之下,聯準會目前的行動看起來並不好。首先,定期拍賣工具(TAF)的創建允許銀行在沒有任何公開記錄的情況下從聯準會借入大量準備金。如果銀行發現有必要藉入大量準備金,則應讓投資者和公眾了解此資訊。
貝爾斯登的收購條款也引發了重要擔憂,特別是隨著收購價格的上漲。目前尚不清楚摩根大通是為貝爾斯登支付 1.3 億美元,還是為聯準會提供 30 億美元的擔保。如果摩根大通確實有興趣收購貝爾斯登並向股東支付高昂的價格,那麼聯準會就沒有明顯的理由介入。目前的條款使得貝爾斯登的股東似乎是透過納稅人的費用來獲利。
最後,聯準會含蓄(幾乎是明確地)表示,它將為主要投資銀行的貸款、信用違約掉期和其他承諾提供擔保。此外,這也使他們有資格透過聯準會的貼現窗口以低成本借款數千億美元。
5. 不提供免費乘車服務。
在這種情況下,這可能是個好政策,但公眾應該要求聯準會的慷慨得到一些回報。作為第一步也是必要的一步,聯準會應該監管投資銀行。此監管的主要目標是提高投資銀行交易的透明度,例如全面揭露其信用違約掉期和其他負債的數量。
對金融機構來說,這步驟完全是自願的。如果他們不想利用聯準會的隱性擔保或進入貼現窗口,他們可以在聯準會的職權範圍之外運作。當然,一旦知道聯準會不擔心銀行倒閉,他們可能會發現獲得客戶變得更加困難。
交換條件的第二部分可以是公司股份、社會政策承諾或兩者兼具的形式。重要的是要記住,貼現窗口實際上為銀行提供了低於市場利率的貸款。更重要的是,聯準會的擔保實際上允許銀行出售由政府支持的信用違約互換,而不是由銀行本身支持,因為它們缺乏足夠的資本。實際上,銀行正在出售聯準會的良好信用,而不是自己的信用。
納稅人為投資銀行提供價值極高的信用擔保而獲得回報是完全合理的。一種選擇是政府或聯準會每年獲得一定數量的股票選擇權,以便分享銀行產生的任何收益。第二種選擇是聯準會針對提供的擔保收取與銀行資本成比例的費用。
在社會政策方面,政府可以對其提供擔保的機構的高階主管薪酬施加限制。例如,它可以禁止任何高階主管的年度總薪酬超過 5 萬美元。這些限制將確保納稅人不會補貼過高的薪資和獎金。由於華爾街的高昂薪水一直是其他高薪職業的指南,因此將這些薪水落實可能會大大有助於減少我們社會的不平等。
[1] 該計劃概述於 http://www.cepr.net/index.php/op-eds-columns/op-eds- 列/次貸借款人保護計畫/。
[迪恩貝克 (Dean Baker) 是美國經濟與政策研究中心聯合主任
他撰寫了大量書籍和文章,包括《自 1980 年以來的美國》,劍橋大學出版社,2007 年 2006 月; 《保守的保母國家:富人如何利用政府保持富裕並變得更加富裕》,經濟與政策研究中心,1999 年; 《社會安全:虛假危機》(與 Mark Weisbrot 合著),芝加哥大學出版社,2005 年; 「資產回報與經濟成長」(與 Brad DeLong 和 Paul Krugman 合著),布魯金斯經濟活動論文(2004 年); “資助藥物研究:問題是什麼”,經濟與政策研究中心,2004 年; “Medicare Choice Plus:長期赤字問題的解決方案”,經濟與政策研究中心,2004 年;充分就業的好處(與 Jared Bernstein 合作),經濟政策研究所,2003 年; “專業保護主義者:高薪專業服務自由貿易的利益”,經濟與政策研究中心,2002 年; “房價上漲:是真實的還是另一個泡沫”,經濟與政策研究中心,XNUMX 年。]
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