Sumber: The Intercept
Di mahkamah seberang negara minggu ini, kesedihan dan kemarahan atas arahan pengusiran yang semakin hampir bertukar menjadi harapan apabila pentadbiran Biden beralih arah.
Pengusiran telah dihentikan buat sementara waktu semalam dengan pengumuman bahawa Pusat Kawalan dan Pencegahan Penyakit akan melanjutkan moratorium pengusiran persekutuan di daerah dengan "tahap penularan komuniti yang tinggi" selama 60 hari.
Tetapi tidak semua orang berpuas hati. Ada yang melihat gelombang pengusiran yang akan datang dalam istilah yang lebih menggembirakan, sebagai peluang kewangan yang telah lama ditunggu-tunggu untuk meningkatkan pembayaran dividen. Penganalisis kewangan Wall Street, bercakap kepada kompleks pangsapuri milik korporat dalam beberapa minggu kebelakangan ini, telah mendesak untuk mendapatkan jawapan tentang bagaimana pelabur boleh mendapat manfaat daripada gelombang pengusiran penyewa yang dijangkakan.
Kebanyakan amanah pangsapuri milik pelabur terbesar telah menjejaki dengan teliti sekatan berkaitan pandemik ke atas tuan tanah, bersiap sedia untuk kembali normal supaya mereka yang lewat membuat pembayaran boleh dialih keluar dan sewa boleh dinaikkan. Dorongan untuk keuntungan datang walaupun pada hakikatnya banyak tuan tanah korporat kembali meraung dan menunjukkan prestasi yang lebih baik dari sebelumnya.
Pada bulan Jun, sewa melonjak 14.6 peratus berbanding tahun sebelumnya, kadar peningkatan yang tidak dilihat sejak 1993. Saham hartanah kediaman yang didagangkan secara terbuka telah melonjak, dengan peningkatan dividen dan prestasi saham yang menjadikannya salah satu yang paling kelas aset yang berjaya pada tahun ini.
NexPoint Residential Trust, yang memiliki lebih 14,000 unit sewa di seluruh negara, menyatakan dalam satu panggilan dengan pelabur minggu lalu bahawa kadar penghuniannya adalah sehingga 96 peratus, kadar yang dicatatkan syarikat berada pada "tinggi sepanjang masa" dan meletakkan syarikat itu. untuk "menolak kadar [sewaan] secara agresif" untuk "baki tahun ini."
Tetapi berita kewangan yang baik itu juga termasuk desakan untuk mengusir bilangan penyewa yang tidak membayar yang agak kecil.
"Kami sedang menaikkan pangkat orang yang kami fikir adalah calon untuk pengusiran serta-merta," umum Brian Dale Mitts, ketua pegawai kewangan syarikat itu.
"Bolehkah anda bercakap sedikit, mungkin tentang proses itu, seberapa cepat anda mengeluarkannya?" tanya Michael Robert Lewis, seorang penganalisis dengan Truist Securities, bank pelaburan yang baru ditubuhkan. Lewis juga bertanya tentang "asas pasaran" penamatan moratorium pengusiran sebagai "bukan hanya anda tetapi orang lain mengeluarkan inventori yang tersedia secara tiba-tiba ke dalam pasaran."
Matthew Ryan McGraner, ketua pegawai pelaburan NexPoint, menyatakan bahawa firma itu telah mengenal pasti 123 unit yang telah "menjadi gelap pada kami, boleh dikatakan atau belum membuat sebarang pembayaran."
Unit-unit tersebut, katanya, telah dimaklumkan, pengusiran telah difailkan, dan syarikat telah menyediakan pasukan untuk masuk dan mengubah suai untuk meletakkan unit itu kembali ke pasaran. Mengenai persoalan ekonomi yang lebih besar, bagaimana tuan tanah mungkin dirugikan oleh kemasukan tiba-tiba unit penyewaan yang tersedia dan penyewa dari penghujung moratorium, McGraner menyatakan "kebanyakan pemilik institusi tidak akan menyewa kepada penyewa yang telah diusir atas sebab apa pun" dan akan akan pergi ke pangsapuri yang "berkualiti lebih rendah".
Khamis lalu, UDR Inc., sebuah amanah hartanah yang memiliki 149 kompleks pangsapuri, turut mengeluarkan laporan pendapatannya, menunjukkan pertumbuhan yang mempesonakan. Syarikat itu melaporkan kewangan yang kukuh, termasuk peningkatan hasil dan kadar penghunian 97.5 peratus, "tera air tinggi baharu." Alexander Kalmus, rakan sekutu kanan dengan Zelman & Associates, semasa panggilan itu menekan UDR pada penghujung pelbagai sekatan ke atas tuan tanah.
Eksekutif UDR dengan pantas menimpali, menjelaskan bahawa firma itu akan bergerak pantas pada pengusiran sebaik sahaja moratorium itu hilang.
“Kami mempunyai kira-kira 400 orang yang jika kami boleh mengusir hari ini, kami akan,” jawab Michael Lacy, naib presiden kanan operasi hartanah UDR, semasa perbincangan umum mengenai pendapatan suku kedua syarikat.
“Saya juga fikir, apabila anda melihat 400 itu, sesetengah individu itu hanyalah individu yang tidak berkomunikasi yang tidak akan berkomunikasi dengan kami, yang tidak menandatangani pengisytiharan kesusahan daripada Covid yang, dalam banyak kes, mempunyai keupayaan untuk membayar mereka. sewa,” kata Joseph Fisher, ketua pegawai kewangan UDR.
"Mereka mempunyai keupayaan untuk membayar dalam banyak kes," tambahnya. "Mereka hanya mengambil kesempatan daripada sistem."
Thomas Toomey, ketua eksekutif UDR, menambah bahawa syarikat itu kehilangan $1.5 juta hingga $1.6 juta sebulan daripada 400 penyewa yang mereka rancang untuk dihalau.
“Jadi cabaran untuk kami pada masa hadapan,” kata Toomey, “kami ingin mendapatkan semula unit itu, harga semula ke pasaran dan mendapatkan aliran hasil itu kembali dalam talian. Bagaimanapun, kami akan bekerjasama dengan mana-mana penduduk dalam kesusahan dan program mereka untuk mengambil kesempatan daripada bantuan kerajaan atau menyimpannya di rumah pangsapuri kami, tetapi kami ingin mendapatkan 400 unit itu kembali dalam talian dari segi pendapatan.”
UDR dan NexPoint tidak menjawab permintaan untuk komen.
Tekanan daripada bank pelaburan di kompleks pangsapuri milik pelabur telah wujud sejak zaman awal pandemik coronavirus.
Pada Mei tahun lalu, semasa panggilan pendapatan, Daniel Ismail, seorang penganalisis dengan Penasihat Jalan Hijau, mendorong eksekutif di Douglas Emmett, yang memiliki bangunan pangsapuri di selatan California dan Hawaii, untuk mencari cara kreatif untuk menekan penyewa yang bermasalah untuk menyewa.
“Anda menyebut sekatan ke atas pengusiran. Adakah anda boleh menggunakan deposit keselamatan dan surat kredit untuk menampung beberapa kekurangan dan tidak membayar?” tanya Ismail.
Jordan Kaplan, seorang eksekutif di firma itu, berkata tidak. "Saya tidak fikir menarik deposit keselamatan dan mula membongkar pajakan yang akan berlaku seperti DEFCON 4 pada mereka, saya hanya tidak fikir ia adalah idea yang betul sekarang," katanya. “Saya fikir jika kita membuat moratorium ini menjadi kurang menghukum, saya fikir ramai orang ini hanya akan berkata, 'Saya akan membayar sekarang.'”
Industri hartanah telah lantang menentang moratorium CDC.
Rekod melobi menunjukkan kumpulan hartanah dibelanjakan berjuta-juta dolar sepanjang tahun lepas cuba melemahkan atau memansuhkan moratorium pengusiran dan sekatan berkaitan tuan tanah lain yang berkaitan dengan wabak itu.
Disember lalu, Persatuan Pangsapuri Kebangsaan, sebuah kumpulan perdagangan yang mewakili tuan tanah, menyertai tuntutan mahkamah persekutuan yang bertujuan untuk membatalkan perintah moratorium pengusiran. Dan bulan lepas, Persatuan Pangsapuri Kebangsaan memfailkan saman baharu yang direka untuk memulihkan kerugian ekonomi yang ditanggung oleh moratorium pengusiran CDC.
Dalam kedua-dua tindakan undang-undang, kepentingan industri apartmen berhujah bahawa CDC tidak mempunyai kuasa undang-undang untuk membuat dasar yang menyeluruh dan bahawa pemilik pangsapuri terpaksa memikul beban yang tidak wajar daripada wabak itu.
Kongres menggubal Program Bantuan Sewaan Kecemasan, dana $46.5 bilion untuk membantu penyewa yang menghadapi masalah kewangan akibat krisis Covid-19. Tetapi kedua-dua tuan tanah dan peguam bela penyewa telah mengadu bahawa kerajaan negeri telah gagal menyampaikan wang dengan pelancaran yang gagal yang telah membuat permohonan untuk mendapatkan wang geran. hampir mustahil dalam banyak bidang kuasa.
The Intercept telah sebelum ini dilaporkan atas kegagalan negeri menyampaikan bantuan penyewa. Permohonan dalam talian New York tidak dibuka sehingga 1 Jun dan negeri-negeri lain telah menghadapi masalah kronik, termasuk keperluan kertas kerja yang membebankan yang berkesan menghalang pelbagai penyewa daripada layak.
banyak tuan tanah kecil, termasuk individu yang memiliki harta tunggal atau dupleks, berhujah bahawa sekatan pengusiran, digabungkan dengan penyampaian bantuan persekutuan yang gagal, telah menyebabkan mereka berada di ambang muflis.
Tetapi tuan tanah korporat, yang memiliki kira-kira separuh daripada pasaran sewa dan mempunyai akses kepada sumber kewangan dan undang-undang yang luas, telah menguruskan kerugian dengan baik dan kembali ke tahap penghunian dan keuntungan yang tidak pernah berlaku sebelum ini.
Walaupun bernasib baik, banyak kompleks pangsapuri milik pelabur masih bersiap sedia untuk merebut penamatan moratorium pengusiran.
Mahkamah Agung bulan lalu memutuskan dalam keputusan 5-4 untuk mengekalkan perintah CDC sebelum ini yang menghalang pengusiran. Tetapi mahkamah juga memutuskan bahawa Kongres perlu meluluskan undang-undang yang jelas untuk melanjutkan moratorium pada 31 Julai lalu. Penggubal undang-undang tidak berbuat demikian, meninggalkan perintah CDC baharu melanjutkan moratorium sehingga Oktober dalam limbo undang-undang.
ZNetwork dibiayai semata-mata melalui kemurahan hati pembacanya.
Donate