Non sorprende nessuno leggere che gli alloggi a New York City sono troppo costosi. Ma è da far rizzare i capelli inconcepibile che quasi novantamila unità a canone stabilizzato siano attualmente vacanti – mentre l’affitto medio ha superato i 5,200 dollari a Manhattan quest’estate. In altre parole, come The City" segnalati questa settimana, un’unità su dieci con canone stabilizzato è fuori mercato, e la colpa potrebbe essere dei proprietari che tengono in ostaggio quelle unità a prezzi accessibili, “warehousing"unità di leva sulle leggi sull'edilizia abitativa.
Negli ultimi anni, proprietari e costruttori sono riusciti con successo a esentare centinaia di migliaia di unità soggette alla stabilizzazione degli affitti, una delle poche tutele della Grande Mela per i suoi abitanti della classe operaia e a basso salario quando poco più del sei per cento abitare nelle case comunali.
Quando un lavoratore con salario minimo dovrebbe registrarsi 111 ore al lavoro ogni settimana per permettersi l’affitto medio in città, non ci sono unità accessibili da risparmiare.
Fattore nel diluvio di casi di sfratto post-Covid-moratoria – e il carenza di avvocati dei tribunali per l'edilizia abitativa promessi agli inquilini a basso reddito dalla legislazione cittadina sul diritto alla consulenza legale - e un "alto tutto il tempo" di oltre 64,000 newyorkesi che dormono in rifugi gestiti dalla città. Osservate: una crisi immobiliare dell’Empire State di proporzioni epiche.
Cosa bisogna fare? Guarda oltre l'Atlantico. Una delegazione di quasi 50 newyorkesi, tra cui sostenitori degli inquilini, esperti di edilizia abitativa e legislatori locali, si è recata in una città rinomata per la sua prima vivibilità e sistema di edilizia sociale: Vienna.
Mentre Vienna è al primo posto nel Global Livability Index, New York City è al 51° posto. (Il Met e Central Park non possono recuperare il terreno perduto a causa di alloggi profondamente inaccessibili.) E mentre più di metà dei newyorkesi è oberato dai costi dell’affitto, solo il 18% dei viennesi si trova in difficoltà simili.
Perché? Dall’inizio del XX secolo, la metropoli austriaca ha dato priorità alla costruzione e al mantenimento di centinaia di migliaia di unità di edilizia sovvenzionata, nelle quali risiede quasi il sessanta per cento della sua popolazione. Dice L'ente per l'edilizia pubblica della città, Wiener Wohnen: “Vienna non lascia gli affitti e i prezzi dei terreni esclusivamente al libero mercato. Al contrario: l’edilizia abitativa è vista come un compito pubblico e parte dei servizi di interesse generale”.
In un Bloomberg CityLab documentario, gli esperti dell'edilizia abitativa spiegano la genialità del sistema viennese: intervento cittadino e investimento a lungo termine. La città lega l'accessibilità economica degli alloggi ai prezzi dei terreni acquistando terreni o riappropriandosi delle sue riserve fondiarie e regola pesantemente l'uso del terreno da parte dei costruttori, richiedendo che i profitti siano limitati e reinvestiti nella costruzione di alloggi a prezzi accessibili. La residenza in alloggi a prezzi accessibili è consentita per lunghi periodi di tempo, anche ulteriormente sovvenzionata quanto più a lungo gli inquilini risiedono nelle loro unità, rafforzando i legami con la comunità. I costruttori abbinano la densità ai parchi e all’accesso ai trasporti pubblici.
L’accessibilità economica non è l’unico punto di forza dell’edilizia sociale viennese – è anche bello, progettato per una vita olistica tra le classi. Mentre l’edilizia pubblica americana viene stigmatizzata come fatiscente e indesiderabile, “tipicamente a Vienna il reddito di una persona non può essere ricavato dal suo indirizzo di casa – un fatto di cui siamo orgogliosi”, Wiener Wohnen bagarini sulla home page del loro sito web. Molti insediamenti presentano studi medici, asili nido, ampi spazi verdi e persino saune e piscine per attività ricreative e di svago. I complessi spesso includono balconi, grandi finestre e sussidi per l'arte pubblica, come nella suggestiva e inclinata Alterlaa. Da Seestadt (due terzi di alloggi sociali a profitto limitato e un terzo a tasso di mercato) agli appartamenti Karl Marx-Hof e Hundertwasser, gli alloggi sociali sono tra gli esteticamente più interessanti e orientati alla comunità di Vienna.
La delegazione desiderava ciò che sarebbe potuto accadere se la loro città avesse adottato un approccio simile. Prendiamo ad esempio Sonnwendviertel, un complesso di edilizia sociale su un ex scalo ferroviario di 5,500 appartamenti, 13,000 residenti e 20,000 posti di lavoro appena creati con ampi spazi verdi. I newyorkesi hanno pensato al pasticciato progetto parallelo della loro città, Hudson Yards, un disastroso ex sviluppo ferroviario che sfruttato la vicinanza delle case popolari diventare un santuario impenetrabile per la classe dei miliardari, pieno di un hotel Equinox ma di poche unità convenienti.
Wiener Wohnen sostiene che, investendo quasi mezzo miliardo di euro all'anno nel suo sistema, sovvenzionare l'edilizia abitativa è una grande mossa economica. “L’elevata quota di alloggi sovvenzionati esercita un effetto di contenimento dei prezzi sul mercato immobiliare privato e salvaguarda un buon mix sociale in tutta la città”. E i rappresentanti viennesi hanno riferito alla delegazione di New York di tale controllo dei prezzi aumenta attività economica locale e alta qualità della vita.
I newyorkesi hanno studiato anche gli apparati governativi che rendono possibile tale equità sociale, come la Camera del Lavoro, un ente guidato dai lavoratori che lotta per la giustizia abitativa insieme alla tutela dei lavoratori, così come il consiglio cittadino per il clima, i suoi partiti politici e i suoi rappresentanti pubblici. autorità edilizia.
Nessun sistema abitativo è perfetto. A Vienna i prezzi sono strisciante a causa della speculazione privata, anche se il patrimonio di alloggi sociali è abbondante. La città deve far fronte all’emarginazione affrontata dai suoi migranti e rifugiati, alle rigide leggi nazionali sull’immigrazione e all’eredità del razzismo – problemi altrettanto radicati nel tessuto sociale di New York e nelle sue case pubbliche segregate e disinvestite. Voci Nere Vienna, un’organizzazione di difesa austriaca, sta promuovendo un elenco di richieste che i cittadini possano considerare come referendum: amplierebbero i diritti di voto, aumenterebbero la rappresentanza delle persone di colore in politica, sostituirebbero i nomi delle strade razzisti e, infine, migliorerebbero l’equità nell’edilizia sociale.
Nonostante le loro differenze, New York e Vienna mostrano entrambe le possibilità di futuri urbani resilienti. Le città “detengono la chiave per una transizione verso uno stile di vita rispettoso del clima”, disse Il deputato della città di Vienna Jurgen Czernohorsky dopo la visita della delegazione americana. “Trasporti pubblici attraenti, mobilità attiva, edifici ad alta efficienza energetica, energie rinnovabili, zero rifiuti, economia circolare e altro ancora possono tutti contribuire al nostro unico obiettivo comune: la neutralità climatica”.
“Tuttavia”, ha aggiunto il politico, “il pubblico deve comprendere E sostenere le misure adottate, che devono andare a beneficio di tutti, non solo di pochi. Questo è esattamente il motivo per cui le città di tutto il mondo devono connettersi e lavorare insieme, utilizzando e condividendo tutta la conoscenza a loro disposizione. Ed è esattamente quello che è successo oggi nel mio ufficio”.
Tornando a casa, la delegazione di New York si troverà di fronte all’opportunità di integrare i principi viennesi nei loro dilemmi americani legati all’edilizia mercificata. Ad Astoria, nel Queens, una nuova proposta di sviluppo chiamata Innovation QNS promette di contribuire con posti di lavoro e alloggi a prezzi accessibili a un quartiere diversificato e in rapida gentrificazione. Sebbene la città abbia un disperato bisogno di nuove unità, la proposta potrebbe far aumentare il costo della vita locale con i suoi elementi incentrati sul lusso, e i suoi sviluppatori privati non stanno offrendo abbastanza accessibilità – promettendo solo il 25% di unità a prezzi accessibili senza sussidi comunali mentre il quartiere richieste (e richiede) almeno la metà.
Ora che la famigerata agevolazione fiscale 421-a è scaduta, i newyorkesi hanno la possibilità di decentrare gli interessi degli sviluppatori di lusso nel mercato immobiliare. Il controllore della città Brad Lander lo è sperando riformare il sistema di tassazione della proprietà della città al fine di incentivare la costruzione di alloggi ampi e convenienti a lungo termine.
All’orizzonte c’è anche l’approvazione della legislazione sullo sfratto per buona causa a livello statale, che i delegati di viaggio Winsome Pendergrass e Cea Weaver hanno considerato una priorità cruciale in un’intervista a Inequality.org la scorsa estate. “Con la protezione contro lo sfratto per giusta causa, agli inquilini viene concesso il beneficio del dubbio in ogni caso di sfratto. I proprietari devono dimostrare che esiste una buona ragione per non rinnovare il contratto di locazione o per aumentare l'affitto. Ciò estenderebbe la protezione a milioni di persone oltre a quelle protette dal controllo degli affitti”, ci ha detto Weaver.
La nazione nel suo insieme può trarre ispirazione da ciò che i newyorkesi hanno riportato da Vienna. Il concetto di edilizia sociale si sta già diffondendo tra gli americani, come dimostrato dall'interesse dei legislatori federali per una politica generale di garanzia della casa.
"Immaginare:" ha scritto Action Lab NY, un'organizzazione no-profit locale i cui membri hanno partecipato al viaggio, “Costruire alloggi e quartieri per dare priorità ai bisogni sociali invece di centralizzare e proteggere la ricchezza individuale. Alloggi in cui le persone possano vivere e costruire comunità, invece di accumulare ricchezza individuale”.
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