Það er varla hægt að kveikja á sjónvarpinu eða opna dagblað án þess að heyra um tilkomumikinn og margrólegan húsnæðisbata þjóðarinnar. Húsnæðisverð hækkar! Nýbygging er hafin! Kreppan er búin! Samt sem áður er í uppsiglingu alveg nýtt að verða ríkur-fljótur fyrir neðan brjálæðið.
Síðastliðið eitt og hálft ár hafa vogunarsjóðir á Wall Street og einkahlutafélög í rólegheitum safnað saman áður óþekktu leiguveldi, tekið upp Queen Anne Viktoríubúa í Atlanta, múrsteinsbústaðir í Chicago, spænska endurvakningu í Phoenix. Alls hafa þessir djúpu fjárfestar keypt meira en 200,000 ódýr, að mestu lokuð hús í borgum sem urðu verst úti í efnahagshruninu.
Inntökukreppa á Wall Street, sem hófst síðla árs 2007 og þvingaði til meira en 10 milljónir manna frá heimilum sínum, hefur skapað mótsagnakenndan vanda. Milljónir brottrekinna Bandaríkjamanna þurfa öruggan stað til að búa á, jafnvel þar sem milljónir lausra húsa í bankaeigu eyðileggja hverfi og ýta undir aukningu glæpa. Til allrar hamingju fyrir okkur, Wall Street hefur fundið lausn: Það er að fara að leigja þessi fullnustu hús aftur til okkar. Í því ferli er búið að útbúa nýtt form verðbréfunar sem gæti valdið því að öll þessi áætlun sprengist upp - aftur.
Síðan kaupæðið hófst hefur ekkert fyrirtæki tekið upp fleiri hús en Blackstone Group, stærsta einkafjárfestafyrirtæki í heimi. Með því að nota dótturfyrirtæki, Invitation Homes, hefur Blackstone gripið til húsa á eignauppboðum, í gegnum staðbundna miðlara, og í magnkaupum beint frá bönkum á sama hátt og venjulegur einstaklingur gæti birgð sig af salernispappír frá Costco.
Í einni hreyfingu keypti það 1,400 hús í Atlanta á einum degi. Frá og með nóvember hafði Blackstone eytt $ 7.5 milljarða að kaupa 40,000 að mestu fullnuð hús víðs vegar um landið. Það er eyðsluhlutfall af $ 100 milljón á viku síðan í október 2012. Það nýlega tilkynnt ætlar að taka viðskiptin á alþjóðavettvangi, sem hefst á Spáni sem er hrjáð í eignanámi.
Fáir utan fjármálageirans hafa heyrt um Blackstone. Samt í dag er það stærsti eigandi einbýlishúsaleiguíbúða í landinu - og fullt af öðrum hlutum líka. Það á hluta eða alla Hilton hótelkeðjuna, Southern Cross Healthcare, Houghton Mifflin útgáfuhúsið, Weather Channel, Sea World, lista- og handverkskeðjuna Michael's, Orangina og tugi annarra fyrirtækja.
Blackstone stjórnar meira en $ 210 milljarðar í eignum, samkvæmt árlegri skráningu verðbréfaeftirlitsins 2012. Það er líka opinbert fyrirtæki með a lista yfir stofnanaeigendur það lítur út eins og hver er hver fyrirtækja sem nýlega hafa verið bendluð við málaferli vegna húsnæðislánakreppunnar, þar á meðal Morgan Stanley, Citigroup, Deutsche Bank, UBS, Bank of America, Goldman Sachs og auðvitað JP Morgan Chase, sem gerði upp mál við ráðuneytið. dómsmálaráðherra vegna áhættusamra og oft ólöglegra veðsetningar, og samþykkti að greiða áður óþekkta 13 milljarða dollara sekt.
Með öðrum orðum, ef Blackstone græðir á því að nýta sér húsnæðiskreppuna, græða allir þessir aðrir Wall Street bankar - almennt álitnir aðal sökudólgarnir í að skapa þær aðstæður sem leiddu til eignanámskreppunnar í fyrsta lagi - líka.
All-Cash Golíat
Í hverfum víðs vegar um landið þurftu margir íbúar ekki að vita hvað Blackstone væri til að átta sig á því að hlutirnir væru að fara alvarlega úrskeiðis.
Á síðasta ári fór Mark Alston, fasteignasali í Los Angeles, að taka eftir einhverju undarlegu að gerast. Húsnæðisverð fór hækkandi. Og þeir voru að hækka hratt - upp um 20% milli október 2012 og sama mánaðar á þessu ári. Á venjulegum markaði myndi hækkandi íbúðaverð þýða aukna eftirspurn frá íbúðakaupendum. En hér var það óhugnanlegt: hlutfall húseignar var að falla, fyrsta merkið fyrir Alston um að markaðurinn hafi einhvern veginn verið út í hött.
Annað merkið voru kaupendurnir sjálfir.
Um það bil 5% af eignum Blackstone, um það bil 2,000 hús, eru staðsettar á Charlotte Metro svæðinu. Af þeim eru tæplega 1,000 (myndin hér að ofan) í Mecklenberg-sýslu, miðborg borgarinnar. (Kort eftir Anthony Giancatarino, rannsóknir Symone New.)
„Ég fór í tvö ár án þess að selja svartri fjölskyldu og það var ekki vegna skorts á tilraunum,“ segir Alston, en fyrirtæki hans eru einbeitt í hverfum borgarinnar þar sem meirihluti íbúanna er afrískum amerískum og rómönskum uppruna. Þess í stað voru allir kaupendur hans - hver og einn af þeim - hentugir kaupsýslumenn. Og enn skrítnara voru þeir allir að borga í peningum.
Milli 2005 og 2009, húsnæðislánakreppan, knúin áfram af kynþáttamismunun útlánavenjur, eytt 53% af auðæfum Afríku-Ameríku og 66% af auðæfum Rómönsku, tölur sem svífa ímyndunaraflið. Þess vegna er óhætt að segja að fáir svertingjar eða Rómönskubúar í dag séu að kaupa heimili beint, í peningum. Blackstone á aftur á móti ekki í vandræðum með að standa fyrir peningunum, miðað við þá $ 3.6 milljarða lána lína á vegum Deutsche Bank. Þessir peningar hafa gert þeim kleift að yfirbjóða fjölskyldur sem þurfa að tryggja sér hefðbundna fjármögnun. Það hefur einnig rutt brautina fyrir fyrirtækið að kaupa mikið af heimilum mjög hratt, sjokkerandi staðbundna markaði og hækka verð á þann hátt sem ýtir enn fleiri fjölskyldum út úr leiknum.
„Þú getur ekki keppt við fyrirtæki sem veðjar á spákaupmennsku í framtíðinni þegar þeir eru að spila með peningum,“ segir Alston. „Það er næstum eins og þeir hafi skipulagt þetta.
Eftir á að hyggja er ljóst að kreppan mikla ýtti undir stórkostlegan auð og eignaflutning frá venjulegum Bandaríkjamönnum og til fjármálastofnana. Í þeirri kreppu töpuðu Bandaríkjamenn trilljón dollara af eignum heimilanna þegar húsnæðisverð hrundi en bankar lögðu hald á um fimm milljónir heimila. En það sem er rétt að byrja að koma í ljós er hvernig, eins og á samdráttarárunum, batinn sjálfur heldur áfram að knýja fram ferlið við að flytja auð og völd frá botni til topps.
Frá 2009-2012 var efsta 1% Bandaríkjamanna tekinn til fanga 95% af tekjuhagnaði. Nú, þegar húsnæðismarkaðurinn tekur við sér, streyma milljarða dollara í endurheimtum húsnæðisauð beint til Wall Street í stað fjölskyldna og samfélaga. Síðan vorið 2012, rétt á þeim tíma þegar Blackstone byrjaði að kaupa fullnustueignir í lausu, hefur áætlað 88 milljarða dala eignasöfnun húsnæðis farið beint til banka eða fagfjárfesta vegna íbúðareignar þeirra, samkvæmt greiningu TomDispatch. Og það er tala sem er líklegt til að halda áfram að stækka.
„Fagfjárfestar eru að sýta auðinn og getu til auðsöfnunar úr vangefnum samfélögum,“ segir Henry Wade, stofnandi Arizona Association of Real Estate Brokers.
En að kaupa heimili ódýrt og bíða eftir að verðmæti þeirra hækki er ekki eina leiðin til að Blackstone græðir á þessum samningi. Það vill líka leigugreiðsluna þína.
Verðtrygging leigu
Leiguveldi Wall Street er alveg nýtt. Einbýlishúsaleiguiðnaðurinn var áður björgunaraðili lítilla mömmu-og-poppaðgerða. En það sem gerir þetta augnablik fordæmalaust er fjármálagullgerðarlistin sem Blackstone bætti við. Í nóvember, eftir margra mánaða hype, gaf Blackstone út fyrstu sögu metið skuldabréf tryggt með verðtryggðum leigugreiðslum. Og einu sinni fjárfestar sleppti yfir sig í flýti að fá það, keppinautar Blackstone tilkynnt að þeir myndu líka þróa sambærileg verðbréf eins fljótt og auðið er.
Það fer eftir því hvern þú spyrð, hugmyndin um að sameina leigugreiðslur og selja þær til fjárfesta er annaðhvort eðlileg þróun fjármálageirans eða eldspúandi gímur.
„Þetta eru ný landamæri,“ segir Ted Weinstein, ráðgjafi í fasteignaiðnaðinum í 30 ár. „Þetta er eitthvað sem mig hefði aldrei dreymt um.
Hins vegar mun þetta nýja landsvæði hljóma undarlega kunnuglega fyrir alla sem fóru í gegnum 2008 veðtryggða öryggiskreppuna.
„Þetta er bara eins og veðtryggt öryggi í íbúðarhúsnæði,“ sagði einn vogunarsjóðafjárfestir sem á í viðskiptum við Blackstone. Þegar hann var spurður hvers vegna almenningur ætti að búast við að þessi verðbréf væru örugg, í ljósi þess að áhættutryggð veðtryggð verðbréf olli hruninu 2008, svaraði hann: „Treystu mér.
Fyrir Blackstone er rökfræðin að minnsta kosti einföld. Fyrirtækið vill fá peninga fyrirfram til að kaupa ódýrari, fullnustueignir áður en verð hækkar. Þannig að það hefur tekið höndum saman við JP Morgan, Credit Suisse og Deutsche Bank um að sameina leigugreiðslur 3,207 einbýlishúsa og selja þetta skuldabréf til fjárfesta með veð í undirliggjandi húsum sem boðið er upp á sem veð. Þetta er náttúrulega bara prófmál fyrir það sem gæti orðið alveg ný atvinnugrein leigutryggðra verðbréfa.
Margir helstu bankar á Wall Street taka þátt í samningnum, samkvæmt afriti af einkaskilaskjölum sem Blackstone sendi mögulegum fjárfestum þann 31. október, sem var skoðað af TomDispatch. Deutsche Bank, JP Morgan og Credit Suisse hjálpa til við að markaðssetja skuldabréfið. Wells Fargo er skírteinisstjóri. Midland Loan Services, dótturfyrirtæki PNC Bank, er lánaþjónustan. (Við the vegur, Deutsche Bank, JP Morgan Chase, Wells Fargo og PNC Bank eru allir meðlimir í annarri klíku: listinn bankanna sem tóku flestar fjölskyldur upp á eignir árið 2013.)
Samkvæmt viðtölum við hagfræðinga, innherja í atvinnulífinu og aðgerðasinna í húsnæðismálum er fólk meira og minna að halda niðri í sér andanum og vona að það sem lítur út eins og önd, syndir eins og önd og kvakkar eins og önd muni ekki hrynja hagkerfið á sama hátt síðasta andahópurinn gerði það.
„Maður vona bara að þeir viti hvað þeir eru að gera,“ segir Dean Baker, hagfræðingur hjá Center for Economic and Policy Research. „Að þeir hafi ákvæði um veltu og laus störf. En hafa þeir gert það? Hafa þeir gætt viðeigandi varúðar? Ég myndi svo sannarlega ekki treysta á það." Sjóðstreymisgreiningin í skjölunum sem send voru til fjárfesta gerir ráð fyrir að 95% þessara heimila verði leigð á öllum tímum, að meðaltali á mánaðarleigu upp á $1,312. Það er nýtingarhlutfall sem fasteignasérfræðingar lýsa sem metnaðarfullu.
Það er þó ein mikilvæg leið þar sem öryggi af þessu tagi er frábrugðið veðtryggðum hliðstæðu þess. Þegar bankar endurheimta veðsett heimili sem veð er að minnsta kosti gert ráð fyrir (oft rangt vegna gallaðra eða fölsaðra pappíra frá bönkunum) að húseigandi hafi sannarlega staðið í skilum með veð. Í þessu tilviki, hins vegar, ef eitt húsaleiguskuldabréf springur upp, gætu þúsundir fjölskyldna verið reknar út, hvort sem þær misstu einhvern tímann af einni leigugreiðslu eða ekki.
„Við gætum vel lent í þeirri aðstöðu að þú færð út fullt af fólki... ekki vegna þess að leigjendur hafa dregist aftur úr heldur vegna þess að leigjandi hafa dregist aftur úr,“ segir Baker.
Pöddur í húsnæðisdraumum Blackstone
Hvort þessi nýju verðbréf séu örugg getur snúist um þá einföldu spurningu hvort Blackstone reynist vera góður fasteignastjóri. Ágætis stjórnunarhættir munu tryggja háa nýtingarhlutfall, fyrirsjáanlega veltu og aukið traust fjárfesta. Slæm stjórnun mun skapa kvartanir, rannsóknir og laus störf, sem allt mun auka líkurnar á því að Blackstone hafi ekki sjóðstreymi til að greiða fjárfestum til baka.
Ef þú spyrð CaDonna Porter, leigjanda í einni af Blackstone's Invitation Homes eignum í úthverfi fyrir utan Atlanta, þá er eignastýring einmitt sú kunnátta sem Blackstone skortir. „Ef ég gæti stytt leigusamninginn minn - ég skrifaði undir tveggja ára leigusamning - myndi ég örugglega gera það,“ segir Porter.
Kakkalakkarnir og feitir vatnspöddur voru fyrsta vandamálið í leigunni Invitation Homes sem hún og börnin hennar fluttu í í september. Porter lagði ítrekað fram viðhaldsbeiðnir á netinu sem var hætt við án þess að nokkur kom til að rannsaka sýkinguna. Hún hringdi í viðgerðarsíma fyrirtækisins. Enginn svaraði.
Annað vandamálið barst í tölvupósti með efnislínunni merkt „BREYTING“. Invitation Homes hafði ekki tekið hluta af nóvembergreiðslu Porter af bankareikningi hennar, sem varð til þess að fyrirtækið krafðist þess að hún afgreiddi eftirstandandi greiðslu í eigin persónu, með löggiltum sjóðum, fyrir fimm síðdegis daginn eftir eða stofnaði til „viðbótarlögfræðiþóknunar upp á $200 og ráðstöfunarlaus,“ samkvæmt tölvupóstsamskiptum sem TomDispatch hefur skoðað.
Porter fór úr vinnunni til að afhenda peningapöntunina í eigin persónu, aðeins til að fá tölvupóst um að greiðslunni hefði verið hafnað vegna þess að hún innihélt ekki 200 $ seingjaldið og 75 $ til viðbótar gjald fyrir ófullnægjandi fjármuni. Það sem á eftir fylgdi var brjálaður strengur tölvupósta sem rifja upp ömurleg og oft svikin samskipti húsnæðiseigenda og húsnæðislánaþjónustufyrirtækja. Invitation Homes hótaði ítrekað að sækja um brottrekstur nema Porter greiddi ýmis sektargjöld. Hún bað fyrirtækið ítrekað að sætta sig við mánaðargreiðsluna og láta hana í friði.
„Mér fannst ég vera mjög áreitinn. Mér fannst þetta mjög óréttlátt,“ segir Porter. Hún skrifaði að lokum að hún myndi leita til lögfræðings, sem varð til þess að Invitation Homes samþykkti strax að samþykkja greiðsluna sem „einu sinni kurteisi“.
Porter er enn svekktur yfir upplifuninni - og áframhaldandi nærveru kakkalakkanna. ("Ég setti inn aðra beiðni í dag um villurnar, sem líklega verður afturkallað.")
Í nýlegri Huffington Post rannsókn og heilmikið of dóma á netinu skrifuð af Invitation Homes leigjendur bergmála gremju Porters. Margir sögðu viðhaldsbeiðnum ósvarað á meðan aðrir kvörtuðu yfir því að uppbyggð hús þeirra hefðu í raun undirliggjandi byggingarvandamál.
Það er líka að minnsta kosti eitt skjalfest tilvik þar sem Blackstone flytur inn á gruggugt löglegt svæði. Í haust virtist útibú Invitation Homes í Orlando, Flórída, senda falsaðar brottvísunartilkynningar til húseiganda að nafni Francisco Molina, samkvæmt á Orlando Sentinel. Fölsuðu tilkynningarnar voru afhentar í bréfastærð Manila-umslagi og fullyrtu að vísað hefði verið frá Molina fyrir dómi, þó að borgin staðfesti annað. Spyrjan er sú að Invitation Homes hafði ekki einu sinni rétt til að reka Molina, löglega eða á annan hátt. Kaup Blackstone á húsinu höfðu gengið til baka mánuðum áður en fyrirtækið hafði misst yfirsýn yfir þær upplýsingar.
Samdrátturinn mikla 2016?
Þessar sögusagnir um að Invitation Homes séu fljótar að reka leigjendur úr landi gætu reynst stefna frekar en undantekning, miðað við undirliggjandi viðskiptamódel Blackstone. Verðtrygging leigugreiðslur skapar mikinn þrýsting á fyrirtækið til að tryggja að mánaðarlegar ávísanir haldi áfram að flæða. Fyrir leigjendur gæti það þýtt að þú borgir annað hvort fyrsta mánaðar í hverjum mánuði, eða þú ert úti.
Þrátt fyrir að Blackstone hafi aðeins gefið út eina leigugreiðslutryggingu hingað til, virðist það nú þegar vera að setja þessa ströngu siðareglur á sinn stað. Í Charlotte, Norður-Karólínu, til dæmis, hefur fyrirtækið höfðað brottrekstursmál gegn fullu 10% af leigjendum þess, samkvæmt skýrslu frá Charlotte Observer.
Um það bil 9% af eignum Blackstone, um það bil 3,600 hús, eru staðsettar á Phoenix Metro svæðinu. Flestir eru í lág- til meðaltekjuhverfum. (Kort eftir Anthony Giancatarino, rannsóknir Jose Taveras.)
Fjörutíu þúsund heimili eru aðeins lítið hlutfall af heildaríbúðastofni landsmanna. Samt sem áður í þeim borgum sem Blackstone hefur stefnt að árásargjarnast er einbeiting eigna þess yfirþyrmandi. Í Phoenix, Arizona, eru sum hverfi með að minnsta kosti eitt, ef ekki tvö eða þrjú heimili í eigu Blackstone á næstum hverri blokk.
Þessi vatnselgur hefur ákveðnar áhyggjur af því að séreignarrisinn, ef til vill í tengslum við aðra fagfjárfesta, muni hafa óeðlileg áhrif á svæðisbundna markaði og þrýsta upp leiguverði vegna skorts á samkeppni. Stærsta áhyggjuefnið meðal margra venjulegra Bandaríkjamanna ætti hins vegar að vera að, ekki eftir allt of mörg ár, gæti allt þetta leiguveldi og heitur nýi flokkur verðbréfa bregst, og varpað efnahagslífinu í allt of kunnuglegan snúning.
„Þú ert að leyfa Wall Street að stjórna umtalsverðum geira einbýlishúsa,“ sagði Michael Donley, íbúi í Chicago sem hefur rannsakað ört vaxandi nærveru Blackstone í hverfinu sínu. "En er það sjálfbært?" velti hann fyrir sér. „Þetta gæti allt hrunið árið 2016 og þú verður verr settur en árið 2008.
Laura Gottesdiener er blaðamaður og höfundur A Dream Foreclosed: Black America and the Fight for a Place to Call Home, gefin út í ágúst af Zuccotti Park Press. Hún er ritstjóri fyrir Vopnahlé og hefur skrifað fyrir Rolling Stone, Fröken, Playboyer Huffington Post og önnur rit. Hún bjó og starfaði í eldhúsi fólksins á meðan Zuccotti-garðurinn var hernuminn. Þetta er annað hennar TomDispatch stykki.
Þessi grein birtist fyrst á TomDispatch.com, vefblogg National Institute, sem býður upp á stöðugt flæði af varaheimildum, fréttum og skoðunum frá Tom Engelhardt, lengi ritstjóra í útgáfu, meðstofnandi American Empire Project, Höfundur Enda Victory Culture, eins og í skáldsögu, Síðustu dagar útgáfunnar. Nýjasta bókin hans er The American Way of War: How Bush's Wars Become Obama's (Haymarket Books).
[Athugaðu: Sérstakar þakkir til Symone New og Jose Taveras fyrir að framkvæma erfiðar rannsóknir til að finna eignir í eigu Blackstone. Sérstakar þakkir einnig til Anthony Giancatarino fyrir að breyta þessum gögnum í falleg kort.]
ZNetwork er eingöngu fjármagnað með örlæti lesenda sinna.
Styrkja