Hlutirnir eru að hitna í nýju leiguveldi Wall Street.
Undanfarin ár hafa risastór einkahlutafélög veðjað stórt á húsnæðismarkaðinn og keypt meira en 200,000 ódýr heimili víðs vegar um landið. Áætlun þeirra er að leigja húsin aftur til fjölskyldna - stundum einmitt sama fólkið og var á flótta í eignanámskreppunni - á meðan beðið er eftir að verðmæti heimilisins hækki. En það væri ekki Wall Street að vera ekki með skammtímabrellur uppi í erminni, svo einkahlutafélögin eru í samstarfi við stóra banka til að sameina veð á þessum leiguhúsum í nýja fjármálavöru sem kallast „leigutryggð verðbréf .” (Mundu að eitruðum „veðtryggðum verðbréfum“ er víða kennt um að hafa hrunið hagkerfi heimsins á árunum 2007-2008.)
Allt þetta fékk mig til að hugsa: Hafa einkahlutafélög teflt með leiguhúsnæði annars staðar áður? Ef svo er, hvað gerðist?
Það kemur í ljós að fasteignamarkaðurinn í bakgarðinum mínum í New York-borg hefur verið leikvöllur fyrir einkahlutafélög síðasta áratuginn og niðurstaðan, sem kemur ekki á óvart, hefur verið hörmung fyrir leigjendur og markaðinn.
„Þeir eru hlýir hvar sem þeir eru“
Í Bronx óttast Benjamin Warren að hann og aðrir íbúar gætu brunnið til bana í eldsvoða vegna þess að stjórnendur hafa lokað báðum hliðum ganganna á milli bygginga sem eru hönnuð til að bjóða upp á leiðir út úr risastóru íbúðasamstæðunni. (Warren hefur margoft hringt í borgina og stjórnendur til að kvarta, en leiðirnar eru enn lokaðar.) Nálægt fann Liza Ash sig hrædda við næstum tugi ráðinna manna þegar hún og aðrir íbúar byggingarinnar hennar, sem var með hita eða heitt vatn aðeins af og til. síðastliðinn vetur reynt að skipuleggja leigjendafund í anddyri. Nokkru sunnar fá Khamoni Cooper og nágrannar hennar stöðugan straum af fölsuðum brottvísunartilkynningum sem skipa þeim að yfirgefa íbúðir sínar innan fimm daga, jafnvel þó að þau hafi öll greitt leiguna sína.
Þessir þrír leigjendur - og næstum 1,600 fjölskyldur í viðbót í 42 byggingum - búa við eina stærstu einstöku eignaupptöku sem lent hefur í New York borg síðan fjármálakreppan hófst fyrir sjö árum. En hér er snúningurinn. Eigandi þessara bygginga er fjarri því að vera hefðbundinn leigusali. Það er í raun samsteypa einkahlutafélaga sem veðja á að það myndi geta kreist meira fé út úr þessum byggingum en það gæti á endanum - og endaði með því að geta ekki borgað til baka 133 milljón dala veð.
Vandamálið er að þegar allt fer á versta veg, taka leigjendur, miklu fleiri en þessir séreignaeigendur, á sig kostnaðinn.
„Þeim er alveg sama þótt við frjósum,“ sagði Khamoni Cooper, þegar hann talaði um eigendurna, Normandy Real Estate Partners, Vantage Properties, Westbrook Partners og Colonial Management, sem hefur stöðugt mistekist að borga jafnvel fyrir helstu nauðsynjar, þar á meðal hita og heitt. vatn, allan veturinn. Cooper hafði nýlega frétt af nágranna sínum að stjórnendur lokuðu fyrir allt vatn í byggingu hennar, ráðstöfun sem hún og aðrir töldu vera hefndaraðgerðir fyrir mótmæli sem þeir höfðu hjálpað til við að skipuleggja í ráðhúsinu fyrr um daginn. „Þeir eru hlýir hvar sem þeir eru,“ bætti hún beisklega við.
Í kringum árið 2005 hófu einkahlutafélög að safna eignum í smáveldum um alla borg og elta óvenjulegar spár um framtíðarhagnað. Og þegar þessir samningar fóru að falla í sundur voru það leigjendur, opinberir lífeyrissjóðir eða borgin sem tóku á sig höggið á meðan einkahlutaeigendum tókst stundum að ganga í burtu frá fjármálabrasinu með reiðufé í höndunum. Sagan af því hvernig þessir einkafjárfestar veðjuðu svo rangt á húsnæði í New York borg er saga sem, þrátt fyrir einkenni fasteigna í Stóra epli, er mikilvægt að skilja núna þegar einkahlutafé hefur tekið leigumarkaðssýningu sína á landsvísu. , og gæti brátt komið til bæjar nálægt þér.
Kaupæðið
Í dag telja einkahlutafélög eins og Blackstone Group, sem nú er stærsti eigandi einbýlishúsa í landinu, að peningarnir sem hægt er að afla á húsnæðismarkaði felist í því að kaupa ódýr heimili í borgunum þar sem íbúðaverð hrundi hvað mest. Aftur í upphafi 2000, í augum einkahlutafélaga, var sambærilegt horn New York borgar á markaðnum „hagkvæmt húsnæði.
Í þeirri borg voru hundruð þúsunda íbúðareininga enn tilgreindar sem „leigueftirlit“ sem þýðir að leigusala var bannað að hækka leiguna verulega. Eina mikilvæga leiðin til að losna við þá þvingun fyrir leigusala var að bíða eftir að langvarandi leigjandi flytti út. Þá væri hægt að hækka leiguna í það sem markaðurinn myndi bera.
Fyrir einkahlutafélög virtist þessi kraftaverk bjóða upp á hagnaðartækifæri. Það eina sem þeir þurftu að gera var að kaupa upp húsaleigutryggingar og skipta núverandi leigjendum út fyrir hærra launuðu. (Í iðnaðarmáli var þetta kallað að „skipta um“ bygginguna.) Fyrir um það bil áratug fóru einkahlutafélög eða verktaki sem studd eru með einkahlutafé að gúffa upp húsaleigustýrðum byggingum víðs vegar um borgina á óvenju ofmetnu verði. Einn árásargjarnasti leikmaðurinn í leiknum var einkafjárfestafyrirtækið Vantage. Á árunum 2006 til 2007 eyddi það um 2 milljörðum dala í að kaupa 125 byggingar víðsvegar um borgina, þar á meðal hluta af 42 byggingasafninu sem Khamoni Cooper, Lisa Warren og Benjamin Ash búa í. Innan þriggja ára höfðu einkahlutafélög eða þróunaraðilar, studdir af einkahlutafé, stækkað 90,000 leigutryggðar íbúðir, heil 10% af heildarstofninum, samkvæmt Samtökum um hverfa- og húsnæðisþróun.
Í töflureiknunum þeirra leit allt vel út. Byggingarnar voru hlaðnar risastórum húsnæðislánum, en fyrirtækin reiknuðu einnig út miklar leigutekjurhækkanir þegar þeim var „breytt“. Í sumum tilfellum voru áætlanir sem greint var frá um skráningar fyrirtækja hreint út óvenjulegar. Árið 2005, til dæmis, keypti Rockpoint Group, fasteignafyrirtæki í einkaeigu, samstæðu fjölbýlishúsa í Harlem sem kallast Riverton Houses. Til að réttlæta 225 milljón dala veð, spáði fyrirtækið því að það myndi geta það meira en þrefalt leigutekjurnar úr 5.2 milljónum dollara í 23.6 milljónir dollara með því að þvinga út helming leigjenda með leigueftirlit innan fimm ára.
Það var aðeins einn stór misreikningur, ekki bara í Riverton samningnum, heldur í næstum þeim öllum. Inni í fjölbýlishúsunum voru raunverulegir, lifandi leigjendur sem vildu ekki „skipta“ út og börðust eins og helvíti fyrir að vera áfram.
Algjör glæpastarfsemi
Stórir peningar og krúttlegir leigusalar hafa aldrei verið ókunnugir fasteignamarkaði í New York. En niðurkoma einkahlutafélaga til borgarinnar á fyrstu árum þessarar aldar var svo sláandi að talsmenn húsnæðismála kölluðu þetta „rándýrt eigið fé“. Nafnið vísar til þeirra aðferða sem þessi fyrirtæki gripu til þegar ljóst var að langvarandi leigjendur ætluðu ekki að fara.
Að jafnaði er meðalveltuhraði húsaleiguíbúða nálægt 5% á ári. Leigusalar, sem hafa viðskiptaáætlun háð því að þrefalda þá tölu, finna fljótlega að þeir skipuleggja fjöldann allan af áreitniaðferðum, sumar þeirra nokkuð ólöglegar, til að fá fólk til að flytja, þar á meðal að senda falsa brottvísunartilkynningar í pósti, loka fyrir hitann eða vatnið og leyfa meindýrasmiti að taka við. halda.
„Þú færð ekki 30% leigjenda til að flytja út án þess að áreita þá og fremja einhvers konar svik,“ útskýrði Desiree Fields, lektor í borgarfræðum við Queens College. Sem dæmi bendir hún á hvernig Vantage sendi út svo margar falsaðar brottvísunartilkynningar til leigjenda í safni bygginga í Queens að héraðsdómstóllinn gaf fyrirtækinu sinn eigin dag á húsnæðisdómstólnum. Vantage var síðar kært af skrifstofu ríkissaksóknara í New York fyrir að áreita leigjendur ólöglega í því sem New York Times heitir "kerfisbundið átak til að þvinga brottför þeirra til að skapa laus störf fyrir hærra launuðu leigjendur."
Fyrir leigjendur voru þessi einkahlutakaup í rauninni tapsástand. Til að samningurinn tækist þurfti að neyða leigjendur út. Ef samningurinn misheppnaðist aftur á móti og leigjendur fengu að vera áfram, losuðu leigusalar samstundis út úr byggingunum og gerði lífskjörin verri en nokkru sinni fyrr.
Alræmdasta málið um þessa tegund af rándýrri misnotkun á hlutabréfum var framin af fasteignafélagi að nafni Ocelot Capital Group. Árið 2007, með stuðningi ísraelsks einkafjárfestafyrirtækis, keypti það 25 íbúðir með leigueftirlit í Bronx. Deutsche Bank gaf út 29 milljónir dollara í fjármögnun sem Fannie Mae keypti síðar. Skömmu síðar fór ástandið að versna. Byggingarnar höfðu aðeins stöku hita eða heitt vatn. Rör sprungu. Loft féllu niður. Þegar Ocelot áttaði sig á því að það myndi ekki græða peninga, dró það sig aðeins lengra.
Í 2011 grein fyrir Skjólsveit tímaritið, Dina Levy, fyrrverandi forstöðumaður Urban Homesteading Assistance Board sem starfar nú með skrifstofu dómsmálaráðherra, lýst ein heimsókn í byggingarnar:
„Skipuleggjendur fundu einstæða móður sem annast þrjú lítil börn sem höfðu búið án starfandi baðherbergis í meira en þrjá mánuði. Bráðabirgða salernið hennar samanstóð af fötu og slöngu sem hún náði að tengja við leka eldhúsvaskinn. Hún útskýrði að hún hefði ekki flutt út vegna þess að húsnæðismálayfirvöld á staðnum sem veitti henni mánaðarlega leiguaðstoð myndi ekki samþykkja hana fyrir flutning í nýja íbúð.“
Talsmenn húsnæðismála benda til þess að það árásargjarna stig sem aðilar í einkahlutafélögum nota oft á þessum árum hafi gefið tóninn fyrir breiðari markaðinn, sérstaklega í hverfum þar sem leigan hækkar hraðast. Í febrúar komst leigusali húsaleiguhúsnæðis í Brooklyn hverfinu í Bushwick í fréttirnar með því að ráða byggingarstarfsmenn til að fara með sleggjuhamra inn á baðherbergi og eldhús í íbúðum leigjenda sinna og byrja bara að rífa þær í sundur.
„Þetta er algjör glæpastarfsemi,“ sagði Adam Meyers, lögfræðingur hjá Brooklyn Legal Services Corporation A sem vinnur með leigjendum í einni af öðrum byggingum þessa leigusala, þar sem ketillinn og rörin í kjallaranum voru nýlega eyðilögð. Eftir því sem Meyers veit, hefur þessi leigusali ekki stuðning í einkahlutafélögum, en hann er dæmigerður í þeirri trú að áreitnin endurspegli innkomu einkahlutafé og siði á leigumarkaðinn. „Þú þarft ekki að fara í gegnum mörg skref til að sjá fjármálamenn á Wall Street stýra þessu ferli,“ segir Meyers.
Fantasía og græðgi
Strax árið 2008 kom í ljós að það var eitthvað alvarlegt athugavert við fjárhagslega útreikninga undir þessum einkahlutakaupum, ekki bara fyrir leigjendur heldur fyrir almennan markað.
„Allt rándýrt hlutabréfafyrirtæki er kortahús byggt á grunni fantasíu og græðgi,“ tilkynnti öldungadeildarþingmaðurinn Charles Schumer (D-NY) í desember 2008.
Á þeim tíma var eignaraðili Riverton Houses þegar í hættu á að lenda í vanskilum. Önnur samningar myndu fljótlega sýrast. Stærsta var fordæmalaus 5.4 milljarða dala kaup á tveimur Manhattan fléttum, Stuyvesant Town og Peter Cooper Village, af einkahlutafjárrisanum BlackRock Realty og fasteignafélaginu Tishman Speyer Properties árið 2006. Árið 2010 höfðu BlackRock og Tishman staðið í skilum með veð og gengu í burtu. frá eignunum.
Þegar fjármálakreppan skall á kom í ljós hversu mikilvægur þáttur lánveitendur gegndu í öllu rándýra hlutabréfakerfinu. Enginn af þessum of árásargjarnu samningum hefði verið mögulegur án þess að einkahlutafélög hefðu greiðan aðgang að veðlánum, sem aftur var mögulega með verðbréfunarferlinu (hefð bankanna að sameina og selja þessi lán til fjárfesta til að draga úr eigin áhættu).
Þegar horft er til baka er ekkert meira sláandi en sú staðreynd að þegar þessi rándýru hlutabréfakaup springa út, virtust einkahlutafélögin sjálf sjaldan tapa svo miklu. Við hrun Stuyvesant Town samningsins tapaði Black Rock aðeins 112 milljónum dollara. Í öðrum tilfellum virðast fyrirtækin hafa þénað peninga þótt samningarnir hafi mistekist.
Árið 2006 keyptu Vantage og fjárhagslega samstarfsaðili þess AREA Property Partners samstæðu með sjö byggingum á Manhattan sem heitir Delano Village fyrir $175 milljónir. (Núverandi nafn hans er Savoy Park.) Stærstur hluti verðsins var tryggður með 128.7 milljón dollara veði. Árið eftir endurfjármagnaði Vantage það og tryggði 367.5 milljónir dollara í nýjum lánum. Á meðan bankinn setti meirihluta þessa láns saman í verðbréf og seldi það til fjárfesta, notaði Vantage fjármögnunina til að borga upp fyrsta veðlánið, endurgreiða sig fyrir upprunalegu fjárfestinguna og leggja til hliðar peninga fyrir varasjóði. Í lok dagsins voru Vantage og AREA Property Partners hins vegar eftir með um 105 milljónir dollara í reiðufé, samkvæmt upplýsingum frá New York Times. Hvað þeir gerðu við þá peninga er enginn alveg viss. Árið 2010 var lánið gjaldþrota. Árið 2012 seldi Vantage samstæðuna fyrir nóg til að greiða upp útistandandi veð.
Ritun í New York Times árið 2011, ári áður en Vantage losaði samstæðuna til að standa straum af útistandandi veðláninu, Charles Bagli í stuttu máli Delano Village samningurinn og annar svipaður: „Í hverju tilviki hafa þeir ekki þjáðst nákvæmlega: þrátt fyrir að hafa steypt byggingunum í fjárhagslega örvæntingu, hefur hver og einn tekist að taka tugi milljóna dollara í reiðufé út úr eignunum.
En það þýðir ekki að sumir leikmenn hafi ekki tapað stórt, jafnvel þó að þetta séu ekki alltaf háfleygdu, áhættusæknu fjárfestarnir sem þú gætir búist við. Í Stuyvesant Town samningnum tapaði lífeyrissjóður opinberra starfsmanna í Kaliforníu til dæmis meira en 500 milljónir dollara. Eftirlaunasjóður kennara í Kaliforníu tapaði 100 milljónum dala og lífeyrissjóður í Flórída tapaði 250 milljónum dala.
Til Kerri White, forstöðumanns skipulags- og stefnumótunar hjá húsnæðissamtökunum sem ekki eru rekin í hagnaðarskyni, Urban Homesteading Assistance Board, að það sem er vafasamt við að opinberir lífeyrissjóðir fjárfesti í þessum tegundum dæmdra samninga er ekki bara tapið sem þeir verða fyrir. Það er líka sú staðreynd að þessir lífeyrissjóðir eru stundum virkir að fjármagna samninga sem munu ýta undir hugsanlega brottflutning sumra félaga þeirra úr íbúðum sínum.
Hún man þegar hún og vinnufélagar hennar lentu í fyrsta skipti á rándýru hlutabréfakerfi. Leigjendur voru að kvarta yfir áreitni og misnotkun á safni bygginga á efri Manhattan sem hafði lengi verið hluti af Mitchell-Lama húsnæðisáætluninni í borginni. Árið 2007, þegar bólan stóð sem hæst, keypti rekstrarfélag með stuðningi fjárfestingafyrirtækis sem stofnað var af Morgan Stanley byggingarnar fyrir 918 milljónir dollara, einn stærsti fasteignasamningur sögunnar á Manhattan. Í kjölfar kaupanna sendi rekstrarfélagið frá sér fjölda brottvísunartilkynninga — 633 í einni byggingu einni.
En það sem í raun olli deilum var að bæði borgin og lífeyrissjóðir ríkisins voru með peninga í samningnum og borgarstarfsmenn voru oft íbúar í byggingum sem Mitchell-Lama hafði tilnefnt. „Þeirra eigin lífeyrissjóðir ætluðu að fjármagna samninga sem vonuðust til að ýta þeim út,“ segir White.
Hlutir falla í sundur
Í dag eru einkahlutafélög að spila annan leik á innlendum einbýlisleigumarkaði. En sumir talsmenn húsnæðismála telja að hörmulegur áratugur einkahlutafélaga í New York geti boðið upp á prófunartilvik um hvað gæti gerst um allt land. Í báðum tilfellum kaupa árásargjarnir fjárfestar á Wall Street hratt upp gífurlegan fjölda leiguhúsnæðis með spár um skammtímahagnað sem hagfræðingar og talsmenn húsnæðis virðast meira en lítið bjartsýnir. Í New York gerðu þeir ráð fyrir því að þeir gætu snúið við byggingum sem eftirlitið hefur með leigu. Á landsvísu veðja þeir á að þeir geti hagnast á því að kaupa og leigja út heimili í borgum sem hafa orðið verst úti í húsnæðiskreppunni - áætlun sem byggir á getu þeirra til að gera við, stjórna og leigja tugþúsundir húsa á landsvísu og á mun stærri mælikvarða en nokkurt eða nokkurt fyrirtæki hefur nokkurn tíma reynt í Bandaríkjunum. Í báðum tilfellum, ef áætluð hagnaðarmörk næst ekki, hrynja samningarnir, og ógna stöðugleika í lífi leigjenda og velgengni flókinna fjármálaafurða sem hafa áhrif á breiðari markaðinn (jafnvel þótt einkahlutafélögin geti sloppið með tiltölulega lítið af eigin peningum sem tapast).
Nú þegar eru merki um óveðursský á sjóndeildarhringnum fyrir þessi nýju leiguveldi. Séreignarrisinn Blackstone, leiðtogi nýja iðnaðarins, sá innheimt leiguverð minnka 7.6% á síðasta ársfjórðungi 2013. Eins og með rándýru hlutabréfasamningana í New York borg er lykillinn að Blackstone að geta innheimt nauðsynlega leiguupphæð. Annars hrynur allt planið.
Aftur í Bronx heldur Khamoni Cooper áfram að borga mánaðarlega 1,300 dollara leiguávísun sína, jafnvel þar sem hópur hennar af séreignaeigendum er útilokaður og bygging hennar fellur í sundur. Nágrannar hennar segja að þeir geti ekki drukkið kranavatnið vegna þess að rörin eru svo gömul að vatnið kemur stundum svart út. Aðrir segja frá þykkri, svartri myglu eða sveppum sem vaxa á baðherbergjum þeirra. Cooper sjálf er ánægð með að hafa sitt starf yfirleitt. Í vetur eyðilögðu stjórnendur baðherbergið hennar á meðan þau rifu gólfin hennar. Í tvo mánuði þurfti hún að nota baðherbergi í lausri íbúð og heilsaði nágrönnum sínum á neðri hæðinni á hverjum morgni með því einfaldlega að veifa í gegnum eyðurnar á eldhúsgólfinu.
„Þeir nota okkur eins og við séum hraðbanki“ er hvernig hún lýsir því. Eins og tugþúsundir annarra New York-búa sem búa í húsaleigueftirliti sem stjórnað er af fjárfestum á Wall Street, krefst hún þess að hún myndi fara ef hún gæti, en hefur hvergi fundið annað að fara.
„Það líður eins og mér sé refsað,“ segir hún og veltir fyrir sér eigendum byggingarinnar: „Hvað gerði ég ykkur?
Fyrir Kerim Odekon, sem starfaði í sjö ár sem stefnugreiningarfræðingur fyrir húsnæðisvernd og þróun húsnæðis í New York, er Cooper's sú tegund af sögu sem hann heyrði um innan stofnunarinnar nánast daglega.
„Þetta er kreppa,“ segir hann. „Það ætti að vera sannleiks- og sáttanefnd fyrir leigjendur New York.
TomDispatch reglulega Laura Gottesdiener er blaðamaður og höfundur A Dream Foreclosed: Black America and the Fight for a Place to Call Home. Hún er ritstjóri fyrir Vopnahlé og hefur skrifað fyrir Playboy, Al Jazeera America, RollingStone.com, Ms., Huffington Post og önnur rit.
Þessi grein birtist fyrst á TomDispatch.com, vefblogg National Institute, sem býður upp á stöðugt flæði af varaheimildum, fréttum og skoðunum frá Tom Engelhardt, lengi ritstjóra í útgáfu, meðstofnandi American Empire Project, Höfundur Enda Victory Culture, Eins og af skáldsögu, Síðustu dagar útgáfunnar. Nýjasta bókin hans er The American Way of War: How Bush's Wars Become Obama's (Haymarket Books).
ZNetwork er eingöngu fjármagnað með örlæti lesenda sinna.
Styrkja