"Turmoil in
Ապրիլ 10, 2008
Շնորհակալ եմ ձեզ, նախագահ Դոդ և վարկանիշային անդամ Շելբի, որ հրավիրեցիք ինձ կիսել հիփոթեքային ճգնաժամի վերաբերյալ իմ տեսակետները կոմիտեի հետ: Ես Դին Բեյքերն եմ և ես Տնտեսական և քաղաքական հետազոտությունների կենտրոնի համատնօրենն եմ: Ես տնտեսագետ եմ և 2002 թվականից գրում եմ բնակարանային փուչիկի մասին:
Բնակարանային շուկայում ներկայիս իրավիճակը պոտենցիալ ամենամեծ տնտեսական ճգնաժամն է Երկրորդ համաշխարհային պատերազմից հետո ինչպես ամբողջ երկրի, այնպես էլ միլիոնավոր տների սեփականատերերի համար, ովքեր կանգնած են իրենց տան կորստի հետ: Իր գործողություններով Կոնգրեսը կարող է օգնել կա՛մ բարելավելու դրա վատթարագույն հետևանքներից մի քանիսը, կա՛մ սրել խնդիրները: Այդ իսկ պատճառով, շատ կարևոր է, որ այն ուշադիր դիտարկի ցանկացած օրենսդրության հետևանքները:
2008 թվականի «Հույս տան սեփականատերերի համար» օրենքը հավակնոտ ջանքեր է գործադրում լուծելու ճգնաժամը, որն առաջացել է բնակարանային փուչիկի փլուզման և 2003-2007 թվականների ընթացքում գիշատիչ ենթավճարային հիփոթեքային վարկերի համաճարակի հետևանքով: Այս առաջարկի արժանիքները գնահատելիս կարևոր է գիտակցել, որ բնակելի շուկայի վիճակի մեջ մեծ տարբերություններ կան ամբողջ երկրում: Քաղաքականությունը, որը կարող է տեղին լինել երկրի որոշ մասերի համար, կարող է տեղին չլինել երկրի այլ մասերի համար:
Իմ մեկնաբանություններում ես պնդում եմ, որ հիփոթեքային երաշխիքների ծրագիրը, որը գտնվում է Հույսի ակտի կենտրոնում, կարող է օգտակար լինել երկրի այն հատվածների համար, որտեղ բնակարանների գները աննորմալ բարձր չեն, բայց որ այս ծրագիրը այնքան էլ հարմար չէ այն տարածքների համար, որոնք դեռևս ունեն փուչիկներով ուռճացված տների գներ.
Մասնավորապես, ծրագիրը փուչիկներով փքված տարածքներում.
- Կհանգեցնի իրավիճակների, երբ տների սեփականատերերը շատ ավելին են ծախսում բնակարանների վրա, քան վարձակալները կվճարեին համադրելի միավորների համար.
- Կհանգեցնի այնպիսի իրավիճակների, երբ տան սեփականատերերը դժվար թե կարողանան որևէ սեփականություն կուտակել այն պահին, երբ նրանք լքեն իրենց տունը.
- Չի հաջողվի կայունացնել գները.
Ես նաև պնդում եմ, որ փուչիկներով ուռճացված տարածքներում գները կայունացնելու ջանքերը հակաարդյունավետ են: Որքանով որ դա հաջողվում է, այն տան սեփականության իրավունքը դարձնում է ավելի քիչ մատչելի տարածք տեղափոխվող երիտասարդների և ընտանիքների համար: Ես նաև հակիրճ նկարագրում եմ այլընտրանքային «սեփական վարձակալության» առաջարկը, որը կերաշխավորի չափավոր եկամուտ ունեցող բնակարանատերերին, ովքեր բախվում են բռնագրավման, իրենց տանը մնալու իրավունքը որպես երկարաժամկետ վարձակալներ, ովքեր վճարում են արդար շուկայական վարձավճարը:
2008 թվականի «Տնատերերի հույսի մասին» օրենքի դիֆերենցիալ ազդեցությունը
Կարևոր է ճանաչել բնակարանային շուկայի մեծ տարբերությունները, որոնք առկա են երկրի տարբեր մասերում: 1996-ից 2006 թվականներին երկիրը բնակարանային փուչիկ ապրեց, որը նախադեպը չուներ երկրի պատմության մեջ: 1996-ին նախորդող դարում բնակարանների գներն ամբողջ երկրում աճել են նույն տեմպերով, ինչ ընդհանուր գնաճը: 1996-ից 2006 թվականների տասնամյակում բնակարանների գներն աճել են ավելի քան 70 տոկոսով՝ գնաճին համապատասխանեցնելուց հետո: Մինչդեռ իրական թանկացումներ կային գրեթե ամենուր, այն տարածքները, որոնք գրանցեցին ամենասուր աճը, կենտրոնացած էին ափերին։
Բնակարանային շուկայի գագաթնակետը հասել է 2006թ. հուլիսին: Ըստ Case-Shiller 20-city-ի կոմպոզիտային ինդեքսի, վերջին մեկուկես տարում բնակարանների գները անվանական արտահայտությամբ նվազել են 12.5 տոկոսով, իսկ իրական արտահայտությամբ նվազել են 16.5 տոկոսով իրենց գագաթնակետից: . Գների այս անկումը երկրի որոշ մասերում գները վերադարձրել է իրենց երկարաժամկետ միտումներին:
In these areas there is no imbalance between house-sale prices and rents. For these areas, which include many cities hard hit by foreclosures like
However, the situation is fundamentally different in the cities where the housing bubble was concentrated. In cities such as
Ամենատարրական մակարդակում հեշտ է ցույց տալ, որ ընտանիքները գրեթե անկասկած կծախսեն շատ ավելին, քան անհրաժեշտ է այս քաղաքներում բնակարանային ծախսերի վրա, նույնիսկ եթե ծրագիրը թույլ է տալիս մասնակիորեն մարել իրենց ընթացիկ հիփոթեքը և նոր հիփոթեք տրամադրել համեմատաբար ցածր տոկոսադրույքով ֆիքսված տոկոսադրույք:
Այս կետի թվաբանությունը պարզ է. Ենթադրենք, որ նոր հիփոթեքի տոկոսադրույքը 6.0 տոկոս է (իհարկե, կարող է ավելի բարձր լինել)։ 6 տոկոս 30 տարի ժամկետով ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքի դեպքում տարեկան տոկոսավճարները հավասար կլինեն սկզբունքի 6.85 տոկոսին: Գույքահարկի համար վաճառքի գնի 1 տոկոսի ավելացումը և պահպանման և ապահովագրության համար ևս 1 տոկոսը միասին կազմում է սեփականության ընդհանուր ծախսերը մինչև վաճառքի գնի 8.85 տոկոսը:
Եթե վաճառքի գին-վարձավճար հարաբերակցությունը 20-ից 1 է (շատ քաղաքներում այն ավելի բարձր է), ապա այս տունը վարձակալելու է վաճառքի գնի ընդամենը 5 տոկոսով: Սա նշանակում է, որ սեփականատերերը կվճարեն բնակարանային ծախսերը 77 տոկոսով ավելի, քան այն ընտանիքը, որը վարձակալում է համադրելի միավոր: Սա չափավոր եկամուտ ունեցող ընտանիքների բյուջեի մեծ և անհարկի արտահոսք է, որի տարեկան եկամուտը տատանվում է $40,000-ից $60,000-ի սահմաններում: 200,000 դոլար արժողությամբ տան համար դա կնշանակի տարեկան 7,700 ԱՄՆ դոլարի լրացուցիչ տարեկան բնակարանային ծախսեր: Բնակարանային այս հավելյալ ծախսերը ենթադրաբար կկատարվեն այլ անհրաժեշտ պարագաների հաշվին, ինչպիսիք են առողջապահությունը և որակյալ երեխաների խնամքը:
Բացի այդ, քանի որ բնակարանների գները կշարունակեն նվազել այս տարածքներում, քանի որ փուչիկը փչանում է, դժվար թե այս ընտանիքներից շատերը սեփական կապիտալ կուտակեն մինչև իրենց տունը վաճառեն: Իրականում, այս տարածքների տների սեփականատերերի մեծ մասը, ամենայն հավանականությամբ, կհայտնվի ջրի տակ, քանի որ փուչիկների շրջաններում բնակարանների գները կարող են նվազել ևս 20-30 տոկոսով: Այս դեպքերում հարկ վճարողները, ամենայն հավանականությամբ, ստիպված կլինեն լրացնել այդ կորուստների մի մասը՝ շնորհիվ Հույսի ակտի երաշխիքների:
Քիչ հավանական է, որ Հույսի ակտը կարողանա կանգնեցնել, կամ նույնիսկ էապես դանդաղեցնել այս շուկաներում բնակարանային փուչիկի գնանկումը: Հիմնարար խնդիրն այն է, որ բնակարանների առաջարկը գերազանցում է ընթացիկ գներով պահանջարկը։ Եթե գները ժամանակավորապես կայունանային փուչիկներով ուռճացված մակարդակներում, դա միայն կհանգեցներ ավելի մեծ շինարարության, որն այնուհետև գների վրա հետագա նվազման ճնշում կգործադրի: Պետական տների գների կայունացման ծրագիրը, որը փորձում է արհեստականորեն բարձր գներ պահպանել, կբախվի նույն թերություններին, ինչ գյուղատնտեսական գների աջակցության ծրագրերը, որոնք ուղղված են արհեստականորեն բարձր գներին, բացառությամբ, որ բնակարանների շուկան շատ ավելի մեծ է:
Ավելին, դժվար է հասկանալ, թե ինչու է ցանկալի կլիներ արհեստականորեն բարձր գները պահպանել, նույնիսկ եթե դա հնարավոր լիներ։ Պղպջակներով ուռճացված գների պահպանումը նշանակում է, որ երիտասարդների և ընտանիքների համար, ովքեր տեղափոխվում են տարածք, շատ ավելի դժվար կլինի իրենց թույլ տալ տուն գնել: Մարդիկ, ովքեր շուկայից դուրս կգան, ստիպված կլինեն վարձակալել, կամ ավելի վատ՝ կձգձգեն իրենց ռեսուրսները՝ փուչիկների ուռճացված գնով տուն գնելու համար և դրանով իսկ կվտանգեն կապիտալի մեծ կորուստներ:
Բացի այդ, որքան երկար տևի տների գները, այնքան ավելի շատ մարդիկ կկայացնեն սպառման վերաբերյալ որոշումներ՝ հիմնվելով այն ենթադրության վրա, որ իրենց տանը ունեցած սեփական կապիտալը իրական է: Բեյբի բում սերնդի մեծ մասն անտեսել է խնայողությունները վերջին տասնամյակի ընթացքում, մասամբ այն պատճառով, որ նրանք կարծում էին, որ իրենց տներում զգալի սեփականություն կունենան, երբ հասնեն թոշակի: Այժմ, երբ ամենատարեց բեյբ բումերը հասնում են թոշակի, նրանք հայտնաբերում են, որ այն կապիտալը, որին նրանք ապավինում էին, չկա: Բնակարանային փուչիկի գնանկումը հետաձգելը կապահովի, որ ավելի շատ մարդիկ հասնեն թոշակի՝ առանց համապատասխան ռեսուրսների:
Տարբեր առաջարկների վերաբերյալ որոշում կայացնելիս կարևոր է նկատի ունենալ, որ վարկի երաշխիքային ծրագիրը, ինչպիսին է Հույսի ակտում ամրագրվածը, կպահանջի զգալի վճարներ՝ կապված նոր հիփոթեքային վարկերի տրամադրման հետ: Շատ ցածր մակարդակի դեպքում այս հիփոթեքային վարկերի տրամադրման վճարները կկազմեն երաշխավորված հիփոթեքի արժեքի 1.0 տոկոսը: Քանի որ գործընթացը բավականին բարդ է և ստեղծում է նոր ֆինանսական գործիք («փափուկ երկրորդ» հիփոթեքը), վճարները հեշտությամբ կարող են գերազանցել երաշխավորված վարկերի գումարի 2 տոկոսը:
Եթե երաշխիքների ընդհանուր արժեքը կազմում է 300 մլրդ դոլար, ապա այդ հիփոթեքային վարկերի տրամադրման միջնորդավճարները կկազմեն 3-6 մլրդ դոլար։ Սա գումար է, որը պետք է գա կամ հարկատուներից, կամ բնակարանատերերից, որոնք նախատեսված շահառուներն են։ Այս վճարները պարտադիր չէ, որ գերագնահատեն ծրագրի հնարավոր առավելությունները, բայց դրանք չպետք է անտեսվեն:
Սեփական վարձակալության այլընտրանք – Բնակարանային ապահովության ապահովում տան սեփականատերերին
Շատ ավելի պարզ երթուղին, որը կարող է ապահովել բնակարանատերերին նույնիսկ ամենաուռճացված շուկաներում, ժամանակավորապես փոխել բռնագրավման կանոնները, որպեսզի սեփականատերերը կարողանան մնալ իրենց տներում որպես արդար շուկայական վարձավճար վճարող վարձակալներ: Այս առաջարկի համաձայն՝ բռնագանձման առջև ծառացած տան սեփականատերը կարող է դատավորին կամ բռնագանձումը վարող դատարանի աշխատակցին ասել, որ կցանկանար մնալ իրենց տանը որպես վարձակալ: Դատարանը կգնահատի շուկայական վարձավճարը որոշելու համար։ Այնուհետև տան սեփականատերը հնարավորություն կունենա մնալ տանը որպես վարձակալ՝ վճարելով շուկայական վարձավճարը զգալի ժամկետով (օրինակ՝ 10 տարի):
Այս քաղաքականությունը կապահովի, որ տան սեփականատերը չմնա անօթևան: Այն նաև կպահի տունը զբաղված և կկանխի վատթարացումը, որը սովորաբար տուժում է տունը և շրջակայքը բռնագրավումից հետո: Քաղաքականությունը կարող է ուշադիր թիրախավորվել ինչպես ժամանակին (օրինակ՝ այն կկիրառվի միայն մինչև որոշակի ամսաթվից առաջ թողարկված հիփոթեքային վարկերի վրա), այնպես էլ ըստ տան գնի (օրինակ՝ այն կկիրառվի միայն այն տների համար, որոնք վաճառվել են տվյալ տարածքում միջին գնից ցածր գնով): .
Վարձակալության տարբերակ տրամադրելիս, «սեփական վարձակալության» ծրագիրը, ըստ էության, հավանաբար կհանգեցնի մի իրավիճակի, երբ շատ տանտերեր կարող են մնալ իրենց տներում որպես սեփականատեր: Քանի որ բանկերի մեծամասնությունը չի ցանկանա դառնալ տանտերեր, այս քաղաքականությունը վարկատուներին իրական խթան կհանդիսանա՝ բանակցություններ վարելու պայմաններով, որոնք թույլ կտան տների սեփականատերերին մնալ իրենց տներում որպես սեփականատեր: Բացի այդ, դա չի պահանջի ոչ հարկային դոլար և ոչ նոր բյուրոկրատիա:
Եզրափակում
Բնակարանային փուչիկի փլուզմամբ ստեղծված ճգնաժամից լավ ելք չկա. Ապագայում Կոնգրեսը և Դաշնային պահուստային խորհուրդը պետք է գործեն՝ ապահովելու համար, որ մեր բնակարանային շուկայում այդպիսի հսկայական փուչիկներ չունենանք: Այնուամենայնիվ, լավ քաղաքականությունը կարող է մեղմել փլուզման ցավը, և դա պետք է լինի Կոնգրեսի ուշադրության կենտրոնում այս պահին:
Դին Բեյքեր is the co-director of the Center for Economic and Policy Research (CEPR). He is the author of The
ZNetwork-ը ֆինանսավորվում է բացառապես իր ընթերցողների առատաձեռնության շնորհիվ:
նվիրաբերել