“ Suaitheadh isteach
Aibreán 10, 2008
Go raibh maith agat, a Chathaoirligh Dodd agus an Comhalta Ranga Shelby, as cuireadh a thabhairt dom mo thuairimí ar an ngéarchéim morgáiste a roinnt leis an gcoiste. Dean Baker is ainm dom agus is comhstiúrthóir ar an Ionad um Thaighde Eacnamaíochta agus Beartais mé. Is eacnamaí mé, agus tá mé ag scríobh faoin mboilgeog tithíochta ó 2002 i leith.
D’fhéadfadh go mbeadh an staid reatha sa mhargadh tithíochta ar an ngéarchéim eacnamaíoch is mó sa ré i ndiaidh an Dara Cogadh Domhanda don tír ina hiomláine, agus do na milliúin úinéirí tí atá i ndán dóibh a dteach a chailleadh. Trína gníomhartha, is féidir leis an gComhdháil cabhrú le cuid de na héifeachtaí is measa a fheabhsú, nó na fadhbanna a mhéadú. Ar an ábhar sin, tá sé ríthábhachtach go ndéanfaidh sé impleachtaí aon reachtaíochta a mheas go cúramach.
Iarracht uaillmhianach is ea an tAcht um Dhóchas d’Úinéirí Tí 2008 chun aghaidh a thabhairt ar an ngéarchéim a chruthaigh titim na mboilgeog tithíochta, agus ar eipidéim na morgáistí fophríomha creiche thar na blianta 2003-2007. Agus fiúntais an togra seo á mheas, tá sé tábhachtach a thuiscint go bhfuil difríochtaí móra i staid an mhargaidh tithíochta ar fud na tíre. D’fhéadfadh sé nach mbeadh beartais a d’fhéadfadh a bheith oiriúnach do chodanna áirithe den tír oiriúnach do chodanna eile den tír.
I mo chuid tuairimí, áitím go bhféadfadh an clár ráthaíochta morgáiste atá i gcroílár an Achta Dóchais a bheith úsáideach do chodanna den tír nach bhfuil praghsanna tithíochta thar a bheith ard, ach nach bhfuil an clár seo feiliúnach go maith do cheantair atá fós ann. praghsanna tithe mboilgeog-teannta.
Go sonrach, an clár i réimsí mboilgeog-teannta:
- Beidh cásanna mar thoradh orthu ina gcaitheann úinéirí tí i bhfad níos mó ar thithíocht ná mar a d’íocfadh cíosóirí as aonaid inchomparáide;
- Beidh cásanna mar thoradh orthu nach dócha go carnfaidh úinéirí tí aon chothromas ag an bpointe a fhágann siad a dteach;
- Theipeann ar phraghsanna a chobhsú.
Áitím freisin go bhfuil an iarracht chun praghsanna a chobhsú i limistéir a bhfuil mboilgeog teannta orthu frith-tháirgiúil. Chomh fada agus a éiríonn leis, fágann sé nach bhfuil úinéireacht tí chomh inacmhainne do dhaoine óga agus do theaghlaigh atá ag bogadh isteach sa cheantar. Déanaim cur síos go hachomair freisin ar thogra “féin-le-chíosa” eile a ráthódh go mbeadh ceart ag úinéirí tí ar ioncam measartha agus a bhfuil forfhálú orthu fanacht ina dteach mar thionóntaí fadtéarmacha ag íoc cíosa cothrom an mhargaidh.
Tionchar Difreálach an Achta um Dhóchas d’Úinéirí Tí 2008
Tá sé tábhachtach na difríochtaí móra sa mhargadh tithíochta atá ann in áiteanna éagsúla ar fud na tíre a aithint. Sna blianta ó 1996 go 2006 bhí mboilgeog tithíochta ag an tír nach raibh aon fasach ann i stair na tíre. Sa céad roimh 1996, tháinig méadú ar phraghsanna tithe ar fud na tíre ag an ráta céanna le boilsciú foriomlán. Sna deich mbliana ó 1996 go 2006, d'ardaigh praghsanna tithe níos mó ná 70 faoin gcéad tar éis coigeartú do bhoilsciú. Cé go raibh fíor-arduithe praghais beagnach i ngach áit, is ar na cóstaí a bhí na réimsí inar tharla an méadú is géire.
Tháinig buaicphointe an mhargaidh tithíochta i mí Iúil na bliana 2006. De réir innéacs ilchodach 20-cathair Case-Shiller, le bliain go leith tá praghsanna tithe tar éis titim 12.5 faoin gcéad i dtéarmaí ainmniúla agus tá siad síos 16.5 faoin gcéad i dtéarmaí réadacha óna mbuaic. . Tá an laghdú praghais seo tar éis praghsanna i gcodanna den tír a thabhairt ar ais i gcomhréir lena dtreochtaí fadtéarmacha.
Sna réimsí seo níl aon éagothroime idir praghsanna díola tithe agus cíosanna. I gcás na réimsí seo, lena n-áirítear go leor cathracha buailte go dona ag foreclosures mhaith
Mar sin féin, tá an scéal difriúil go bunúsach sna cathracha inar díríodh an mboilgeog tithíochta. I gcathracha ar nós
Ag an leibhéal is bunúsaí, tá sé éasca a thaispeáint go mbeidh beagnach cinnte go gcaithfidh teaghlaigh i bhfad níos mó ná mar is gá ar chostais tithíochta sna cathracha seo, fiú má cheadaíonn an clár do mhorgáiste reatha a dhíscríobh go páirteach, agus morgáiste nua ag a ráta seasta úis réasúnta íseal.
Tá an uimhríochtúil ar an bpointe seo simplí. Glac leis go bhfuil an ráta úis ar an morgáiste nua 6.0 faoin gcéad (d'fhéadfadh sé, ar ndóigh, a bheith níos airde). I gcás morgáiste ráta seasta 6 faoin gcéad, 30 bliain, bheadh na híocaíochtaí úis bliantúla comhionann le 6.85 faoin gcéad den phrionsabal. Má chuirtear isteach 1 faoin gcéad den phraghas díola do chánacha réadmhaoine, agus 1 faoin gcéad eile le haghaidh cothabhála agus árachais le chéile, tugtar costais iomlána úinéireachta go 8.85 faoin gcéad den phraghas díola.
Más é an cóimheas idir an praghas díola agus an cíos ná 20 go 1 (tá sé níos airde i go leor cathracha), ní bheadh an teach seo ar cíos ach ar 5 faoin gcéad den phraghas díola. Ciallaíonn sé seo go n-íocfadh úinéirí 77 faoin gcéad níos mó i gcostais tithíochta ná teaghlach a fhaigheann aonad inchomparáide ar cíos. Is draein mhór gan ghá é seo ar bhuiséad na dteaghlach ar ioncam measartha, le hioncam bliantúil idir $40,000 agus $60,000. Maidir le teach a chosnaíonn $200,000, thabharfadh sé seo costais bhliantúla tithíochta breise de $7,700 in aghaidh na bliana le tuiscint. Is dócha go dtiocfadh na costais bhreise tithíochta seo ar chostas míreanna riachtanacha eile mar chúram sláinte agus cúram leanaí ar ardchaighdeán.
Ina theannta sin, ós rud é go leanfaidh praghsanna tithe ag dul i laghad sna ceantair seo de réir mar a théann an mboilgeog ar a dhíbhoilsciú, ní dócha go carnfaidh go leor de na teaghlaigh seo aon chothromas faoin am a ndíolfaidh siad a dteach. Go deimhin, is dócha go dtiocfaidh an chuid is mó de na húinéirí tí sna ceantair seo faoi uisce, ós rud é go bhféadfadh praghsanna tithe sna ceantair mboilgeog titim 20-30 faoin gcéad eile. Sna cásanna seo, is dócha go mbeidh ar cháiníocóirí cuid de na caillteanais sin a dhéanamh mar gheall ar na ráthaíochtaí san Acht Dóchais.
Ní dócha go mbeadh an tAcht Dóchais in ann stop a chur le díbhoilsciú na mboilgeog tithíochta sna margaí seo, nó fiú moill mhór a chur air. Is í an fhadhb bhunúsach ná go sáraíonn an soláthar tithíochta an t-éileamh ar phraghsanna reatha. Dá dtiocfadh cobhsú sealadach ar phraghsanna ag leibhéil mboilgeog-bhoilscithe, ní bheadh mar thoradh air sin ach go ndéanfaí tuilleadh tógála, rud a chuirfeadh brú anuas ar phraghsanna ansin. Bheadh na míbhuntáistí céanna le sárú ag clár cobhsaithe praghsanna tithe de chuid an rialtais a dhéanann iarracht praghsanna arda go saorga a choinneáil agus a bheadh i gceist le cláir thacaíochta praghsanna feirme a dhíríonn ar phraghsanna arda go saorga, ach amháin go bhfuil an margadh tithíochta i bhfad níos mó.
Ina theannta sin, is deacair a fheiceáil cén fáth a mbeadh sé inmhianaithe praghsanna arda go saorga a choinneáil, fiú dá mbeadh sé indéanta. Ciallaíonn sé go mbeidh sé i bhfad níos deacra ar dhaoine óga agus ar theaghlaigh a bhogann isteach i gceantar áit a bhfuil sé ar a gcumas teach a cheannach má chothaítear praghsanna boilgeoga. Cuirfear iallach ansin ar na daoine a gheobhaidh praghas amach as an margadh cíos a fháil, nó níos measa fós, a n-acmhainní a shíneadh chun teach a cheannach ar phraghas a bheidh teannta ó thaobh na mboilgeog, agus ar an dóigh sin beidh an baol ann go gcaillfear caipitil mhór.
Ina theannta sin, dá fhad a thógann sé ar phraghsanna tithe a dhíbhoilsciú, is amhlaidh is mó a dhéanfaidh daoine cinntí tomhaltais bunaithe ar an toimhde go bhfuil an cothromas atá acu ina dteach réadúil. Rinneadh faillí i gcuid mhór den ghlúin borradh leanaí le deich mbliana anuas a shábháil, go páirteach mar gur shíl siad go mbeadh cothromas substaintiúil acu ina dtithe nuair a shroich siad scor. Anois agus na boomers leanbh is sine ag dul ar scor, tá siad ag fáil amach nach bhfuil an cothromas a raibh siad ag brath air ann. Má chuirtear moill ar dhíbhoilsciú na mboilgeog tithíochta, cinnteofar go sroichfidh níos mó daoine scor gan acmhainní imleor.
Agus cinneadh á dhéanamh ar thograí éagsúla tá sé tábhachtach a choinneáil i gcuimhne go mbeadh táillí suntasacha a bhaineann le morgáistí nua a eisiúint ag teastáil ó chlár ráthaíochta iasachta, cosúil leis an gceann atá leagtha amach san Acht Dóchais. Ag an taobh an-íseal, bheadh na táillí chun na morgáistí seo a eisiúint cothrom le 1.0 faoin gcéad de luach na morgáistí ráthaithe. Ós rud é go bhfuil an próiseas casta go leor agus go gcruthaíonn sé ionstraim airgeadais nua (an morgáiste "dara bog"), d'fhéadfadh na táillí dul thar 2 faoin gcéad de mhéid na n-iasachtaí ráthaithe go héasca.
Más ionann luach iomlán na ráthaíochtaí agus $300 billiún, beidh na coimisiúin chun na morgáistí seo a eisiúint idir $3 billiún agus $6 billiún. Is airgead é seo a chaithfidh teacht ó na cáiníocóirí, nó ó na húinéirí tí, arb iad na tairbhithe beartaithe iad. Ní gá go sáraíonn na táillí seo buntáistí féideartha an chláir, ach níor cheart neamhaird a dhéanamh díobh.
An Rogha Rogha Féin-le-Cíosa – Slándáil Tithíochta a Sholáthar d’Úinéirí Tí
Bealach i bhfad níos simplí, a d’fhéadfadh slándáil a chur ar fáil d’úinéirí tí fiú sna margaí is teannta, ná na rialacha maidir le himfhálú a athrú go sealadach chun go mbeidh an rogha ag úinéirí tí fanacht ina dtithe mar chíosóirí ag íoc cíosa cothrom an mhargaidh. Faoin togra seo, d’fhéadfadh úinéir tí atá os comhair forfhálú a rá leis an mbreitheamh, nó leis an oifigeach cúirte a bhíonn ag láimhseáil an réamhfhálú, gur mhaith leo fanacht ina dteach mar chíosóir. Dhéanfadh an chúirt measúnú chun an cíos margaidh a chinneadh. Bheadh an rogha ag an úinéir tí ansin fanacht sa teach mar chíosóir, ag íoc cíosa an mhargaidh, ar feadh tréimhse shubstaintiúil (m.sh., 10 mbliana).
Chinnteodh an polasaí seo nach bhfágfaí an t-úinéir tí gan dídean. Choimeádfadh sé an teach áitithe freisin, agus chuirfeadh sé cosc ar an meath a chuireann isteach ar an teach agus ar an gcomharsanacht de ghnáth tar éis forfhálú. D’fhéadfaí díriú go cúramach ar an mbeartas ó thaobh ama de (m.sh., ní bhainfeadh sé ach le morgáistí a eisíodh roimh dháta áirithe) agus de réir phraghas an tí (m.sh., ní bhainfeadh sé ach le tithe a dhíolann ar níos lú ná an praghas airmheánach i gceantar). .
Cé go gcuirtear rogha cíosa ar fáil, is dócha go dtiocfaidh staid ina mbeidh go leor úinéirí tí in ann fanacht ina dtithe mar úinéirí as an bplean “féin-le-chíosa”. Ós rud é nach mbeidh formhór na mbanc ag iarraidh a bheith ina dtiarnaí talún, thabharfadh an beartas seo fíordhreasacht d'iasachtóirí chun téarmaí a chaibidliú a cheadódh d'úinéirí tí fanacht ina dtithe mar úinéirí. Ina theannta sin, ní bheadh aon dollar cánach ag teastáil agus gan aon mhaorlathas nua.
Conclúid
Níl aon bhealach maith amach as an ngéarchéim a chruthaigh titim na mboilgeog tithíochta. Sa todhchaí, ba cheart don Chomhdháil agus don Bhord Cúlchiste Feidearálach gníomhú lena chinntiú nach bhfuil boilgeoga ollmhóra den sórt sin againn inár margadh tithíochta. Mar sin féin, is féidir le dea-pholasaí cuid mhór de phian na tubaiste a mhaolú, agus ba cheart go mbeadh sé sin mar fhócas ag an gComhdháil faoi láthair.
Déan báicéir is comhstiúrthóir é ar an Lárionad um Thaighde Eacnamaíochta agus Beartais (CEPR). Is údar é ar The
Is trí fhlaithiúlacht a léitheoirí amháin a mhaoinítear ZNetwork.
Síntiúis