Viimased andmed eluasememüügi kohta näitasid, et müümata kodude varud kasvasid mais 4.4 miljonini, mis on järjekordne rekord. Praegune laovaru oleks enam kui terve eluasememüügi aasta üheksakümnendate keskel, enne kui eluasememull hakkas õhku tõusma. Samuti on müügis rekordiline inventuur uutest kodudest. Majandusteadlased eeldavad tavaliselt, et ülepakkumine toob kaasa hindade languse ja sel juhul on tegemist märkimisväärse majade ülepakkumisega.
Tegelikult on eluasemehinnad paljude meetmete järgi juba langemas. Riiklik kinnisvaramaaklerite liit teatab, et olemasoleva kodu mediaanhind on aastatagusest tasemest 2.1 protsenti madalam. Mõnel kohalikul turul on hinnad palju rohkem langenud. Näiteks Yale'i majandusteadlase Robert Shilleri koostatud indeks näitab, et majade hinnad on Bostoni piirkonnas langenud 4.9 protsenti ja San Diegos 6 protsenti. Inflatsiooniga kohandades tähendab Shilleri meede, et San Diego keskmise maja tegelik hind on aastatagusest tasemest peaaegu 10 protsenti madalam. See on tõeline raha linnas, kus keskmise sissetulekuga pered võisid 700,000. aastal ostnud 2006 XNUMX dollari suuruse maja.
Isegi need numbrid alahindavad eluasemehindade tegelikku langust. Buumi tipul müüdi maju tingimusteta. Ükski edukas ostja ei saanud kodu ülevaatust ja sundis seejärel müüjaid enne sulgemist remonti tegema. Samuti on vähemalt mõnel turul muutunud tavapäraseks tavaks, et müüjad teevad sulgemisel ostjatele tagasilööke, võimaldades ostjal müügihinda tõstes raha välja võtta. Neid tagasilööke, mis võivad olla 2–3 protsenti müügihinnast, ei korjata üheski lepinguhinnal põhinevas eluaseme hinnaindeksis.
Majaomanike kahjuks näitavad mitmed tegurid, et olukord lähitulevikus tõenäoliselt halveneb. Omanikuosakute vakantsus on 50 protsenti kõrgem, kui see oli kunagi varem olnud kahel viimasel aastal. Müüja, kellel on vaba üksus – see, mis ei kogu üüri – on tõenäoliselt väga motiveeritud müüja.
Samamoodi tõusevad sulgemismäärad. 2004. ja 2005. aastal olid sulgemismäärad olnud väga madalad. Kiiresti tõusvate eluasemehindade perioodil ei olnud väga vähestel laenuvõtjatel oma kodudes omakapitali. Kui nad avastavad, et nad ei suuda oma igakuiseid hüpoteeklaenu makseid tasuda, võivad nad oma äsja kogunenud omakapitali vastu laenata või lihtsalt oma kodu maha müüa ja üleliigse omakapitali välja võtta. Langevate hindadega turul majaomanikel puudub aktsiapadi.
Kui algselt koondus turule tõkestamise hoog depressiivsetele turgudele, nagu Ohio ja Michigan, siis nüüdseks on see levinud mõnele varem kuumale turule, nagu San Diego ja Miami. Hinnad on neis piirkondades piisavalt langenud, et paljud hiljutised ostjad lasevad nüüd pankadel oma kodud enda valdusesse võtta. Muidugi langetavad vähesed asjad majahindu kiiremini kui sulgemisoksjonite hoog.
Lisaks on intressimäärad viimase kahe kuu jooksul järsult tõusnud ja tõenäoliselt tõusevad ka järgnevatel kuudel veelgi. 10-aastaste riigivõlakirjade intressimäär on tõusnud aasta varasemalt 4.6 protsendilt viimastel nädalatel enam kui 5.1 protsendini. Paljud majandusteadlased on viimasel ajal mäletanud, et tegemist on ikka veel ebatavaliselt madala intressimääraga ning 10-aastase riigikassa intressimäär võib lähitulevikus üsna tõenäoliselt tõusta üle 6 protsendi. See tooks kaasa hüpoteegi intressimäärade vastava tõusu, mis tõstaks tavalise 30-aastase hüpoteegi oluliselt üle 7.0 protsendi.
Kui lisada fakt, et töökohtade kasv on tunduvalt aeglasem kui 2005. aastal ja 2006. aasta alguses ning et reaalpalgad jälle langevad, tundub, et eluasemeturu osas pole optimismiks põhjust.
Eluasemehinnad ei kuku tühjaks nagu kõige naeruväärsemad Interneti-aktsiad, kuid kodud enim paisutatud turgudel võivad kaotada 30–50 protsenti (reaalväärtuses) oma mulli tipust. Mõned inimesed ostsid neil turgudel kodud, lootes oma investeeringutelt suurt tulu teenida. Võib-olla väärivad need inimesed oma saatust.
Paljud majaomanikud järgisid aga kinnisvaramaakleritelt, poliitikutelt ja finantsnõustajatelt antud nõuandeid ning järgisid lihtsalt Ameerika unistust kodu omamisest. Kui kinnisvaramulli rusud selgemaks saavad, on neil “ekspertidel” palju vastata.
Dean Baker on majandus- ja poliitikauuringute keskuse kaasdirektor. TomPaine'i kaastööline.
ZNetworki rahastatakse ainult selle lugejate suuremeelsuse kaudu.
annetama