華爾街新的租賃帝國內部的局勢正在升溫。
過去幾年,大型私募股權公司在房地產市場上大舉押注,在全國購買了超過200,000萬套廉價房屋。 他們的計劃是將房屋租回給家庭——有時正是在止贖危機期間流離失所的人——同時等待房屋價值上漲。 但華爾街不會沒有短期伎倆,因此私募股權公司正在與大銀行合作,將這些出租房的抵押貸款捆綁成一種新的金融產品,稱為“租賃支持證券” ”。 (請記住,有毒的「抵押貸款支持證券」被廣泛指責為 2007 年至 2008 年全球經濟崩潰的罪魁禍首。)
這一切讓我思考:私募股權公司以前是否曾在其他地方用租賃房屋進行過賭博? 如果是這樣,發生了什麼事?
事實證明,我紐約後院的房地產市場在過去十年裡一直是私募股權遊樂場,毫不奇怪,結果對租戶和市場來說都是一場災難。
“他們在哪裡都很溫暖”
在布朗克斯區,本傑明沃倫擔心他和其他居民可能會在火災中被燒死,因為管理人員封鎖了旨在提供逃離大型公寓大樓的建築物之間通道的兩側。 (沃倫多次打電話給市政府和管理部門投訴,但路線仍然關閉。)在附近,麗莎·阿什(Liza Ash)發現自己和大樓內的其他居民受到了近十二名僱工的威脅,該大樓僅偶爾有暖氣或熱水。去年冬天,試圖在大廳組織租戶會議。 再往南一點,卡莫尼·庫柏和她的鄰居們不斷收到假驅逐通知,要求他們在五天內搬出公寓,儘管他們都已經付了房租。
這三名租戶以及 1,600 棟大樓中的近 42 個家庭正在經歷自七年前金融危機爆發以來紐約市最大規模的一次喪失抵押品贖回權的事件之一。 但這是一個轉捩點。 這些建築物的主人遠非傳統的房東。 它實際上是一家私募股權公司集團,它們押注能夠從這些建築中榨取比最終能榨取的更多資金,但最終無法償還 133 億美元的抵押貸款。
問題是,當事情破裂時,租戶最終承擔的成本遠遠超過這些私募股權所有者。
卡莫尼·庫珀 (Khamoni Cooper) 談到諾曼底房地產合作夥伴公司 (Normandy Real Estate Partners)、Vantage Properties、Westbrook Partners 和 Colonial Management 等業主時表示:「他們不在乎我們是否會被凍住。」水,整個冬天。 庫柏剛從一位鄰居那裡得知,管理層切斷了她所在大樓的所有供水,她和其他人認為此舉是對他們當天早些時候在市政廳幫助組織的抗議活動的報復。 「無論他們在哪裡,他們都很溫暖,」她痛苦地補充道。
2005 年左右,私募股權公司開始在全市聚集房地產迷你帝國,追逐對未來利潤的奇異預測。 當這些交易開始破裂時,受到打擊的是租戶、公共退休基金或城市,而私募股權所有者有時會成功地帶著現金擺脫財務困境。 儘管紐約的房地產存在一些怪癖,但私募股權公司在紐約市的住房上押注如此錯誤的故事是一個重要的問題,因為私募股權公司已經在全國範圍內進行了租賃市場的展示。 ,並且可能很快就會來到您附近的城鎮。
購買狂潮
如今,美國最大的單戶出租屋所有者黑石集團等私募股權公司認為,房地產市場的賺錢方式在於搶購房價跌幅最嚴重的城市的廉價房屋。 早在 2000 年代初期,在私募股權公司眼中,紐約市的類似市場角落就是「經濟適用房」。
在該城市,數十萬套公寓仍被指定為“租金管制”,這意味著房東被禁止大幅提高租金。 對房東來說,解決這項限制的唯一有效方法是等待長期租戶搬離。 然後租金可以提高到市場能夠負擔的任何水平。
對於私募股權公司來說,這種動態似乎提供了獲利機會。 他們要做的就是買下受租金管制的建築物,並用高薪的租戶取代現有的租戶。 (用行業術語來說,這被稱為「建築轉型」。)大約十年前,私募股權公司或私募股權支持的開發商開始以極其高估的價格吞併全市受租金管制的建築。 私募股權投資公司 Vantage 是這場遊戲中最激進的參與者之一。 2006 年至2007 年間,該公司斥資約2 億美元在全市範圍內購買了125 棟建築,其中包括卡莫尼·庫珀(Khamoni Cooper)、麗莎·沃倫(Lisa Warren) 和本傑明·阿什(Benjamin Ash) 居住的42 棟建築組合中的一部分。 三年之內,私募股權公司或私募股權資金支持的開發商紛紛撤離 90,000 套租金管制公寓根據鄰里和住房發展協會的數據,佔總存量的 10%。
在他們的電子表格中,一切看起來都很好。 這些建築背負著巨額抵押貸款,但這些公司也計算出,一旦“轉型”,租金收入就會大幅增加。 在某些情況下,公司文件中報告的預測是完全不同尋常的。 例如,2005 年,私募股權房地產公司 Rockpoint Group 購買了哈林區的一棟公寓大樓,名為 Riverton Houses。 為了證明 225 億美元的巨額抵押貸款是合理的,該公司預計將能夠 超過三倍 透過在五年內驅逐一半受租金管制的租戶,將租金收入從 5.2 萬美元增加到 23.6 萬美元。
只有一個重大誤判,不僅在里弗頓交易中,而且在幾乎所有交易中。 公寓大樓裡住的是真實的、居住的租戶,他們不想被“搬出去”,並拼盡全力想要留下來。
完全犯罪
大筆資金和殘酷的房東對紐約房地產市場來說從來都不陌生。 但本世紀初,私募股權公司在這座城市的崛起是如此引人注目,以至於住房倡導者將這種做法稱為「掠奪性股權」。 這個名字指的是這些公司在明確長期租戶不會離開後採取的策略。
一般來說,租金管制公寓的平均每年週轉率接近5%。 商業計劃依賴於將這個數字增加三倍的房東很快就會發現自己精心策劃了一系列騷擾策略,其中一些相當非法,以讓人們搬走,包括郵寄虛假的驅逐通知、切斷暖氣或水源、以及允許害蟲侵擾。抓住。
“如果不騷擾他們並進行某種類型的欺詐,你不可能讓 30% 的租戶搬走,” 解釋 Desiree Fields 是皇后學院城市研究助理教授。 作為一個例子,她指出 Vantage 如何向皇后區一系列建築物的租戶發出如此多的虛假驅逐通知,以至於區法院在住房法庭的備審名單上給了該公司自己的一天。 Vantage 隨後被紐約總檢察長辦公室起訴,指控其非法騷擾租戶。 “紐約時報” 被稱為 “有系統地迫使他們離開,為高薪租戶創造空缺。”
對租戶來說,這些私募股權收購本質上是雙輸的局面。 為了使交易成功,必須迫使租戶搬出。 另一方面,如果交易失敗並且租戶必須留下來,房東會立即從建築物中撤資,使居住條件比以往任何時候都更糟。
此類掠奪性股權濫用中最臭名昭著的案件是由一家名為歐斯洛資本集團 (Ocelot Capital Group) 的房地產公司犯下的。 2007年,在一家以色列私募股權公司的支持下,它在布朗克斯購買了25套租金管制公寓。 德意志銀行發行了 29 萬美元的融資,後來被房利美 (Fannie Mae) 收購。 不久之後,情況開始惡化。 這些建築物只有零星的暖氣或熱水。 管道爆裂。 天花板塌陷了。當 Ocelot 意識到自己賺不到錢時,它只能進一步撤退。
在 2011 年的一篇文章中 庇護部隊 雜誌,迪娜·利維 (Dina Levy),城市家園援助委員會前主任,現任職於總檢察長辦公室, 描述 參觀建築物一次:
「主辦單位發現一位單親媽媽正在照顧三個小孩,這三個孩子已經生活在沒有可用浴室的三個多月了。 她的臨時廁所由一個水桶和一根軟管組成,她設法將其連接到漏水的廚房水槽。 她解釋說,她之所以沒有搬出去,是因為為她提供每月租金援助補貼的當地住房管理局不會批准她搬到新公寓。”
住房倡導者表示,私募股權投資者近年來經常採用的激進水平已經為更廣泛的市場定下了基調,特別是在租金上漲最快的社區。 今年二月,布魯克林布什威克社區一棟受租金管制的建築的一位房東僱用建築工人用大錘進入租戶公寓的浴室和廚房,然後開始將其拆毀,從而成為頭條新聞。
「這完全是犯罪行為,」布魯克林法律服務公司 A 的律師亞當·邁耶斯 (Adam Meyers) 說,他與房東另一棟大樓的租戶合作,該大樓地下室的鍋爐和管道最近被摧毀。 據邁耶斯所知,這位房東沒有私募股權的支持,但他典型地認為騷擾的程度反映了私募股權的資金和方式進入租賃市場。 「你不必經歷很多步驟就能看到華爾街金融家推動這一過程,」邁耶斯說。
幻想與貪婪
早在 2008 年,人們就清楚發現,這些私募股權購買背後的財務計算存在嚴重錯誤,不僅對租戶而言,而且對更廣泛的市場而言也是如此。
「整個掠奪性股權企業是建立在幻想和貪婪基礎上的紙牌屋,」參議員查爾斯舒默(紐約州民主黨)於 2008 年 XNUMX 月宣布。
那時,Riverton Houses 的私募股權所有者已經面臨違約的危險。 其他交易很快就會失敗。 其中規模最大的一筆是5.4 年,私募股權巨頭貝萊德地產(BlackRock Realty) 和房地產公司鐵獅門地產(Tishman Speyer Properties) 以2006 億美元史無前例地斥資2010 億美元收購了曼哈頓的兩座綜合大樓,史岱文森鎮(Stuyvesant Town) 和彼得庫珀村(Peter Cooper Village)。到XNUMX 年,貝萊德(BlackRock) 和鐵獅門(Tishman) 已拖欠抵押貸款並退出。從屬性。
隨著金融危機的爆發,貸款人在整個掠奪性股權計畫中發揮的重要作用變得顯而易見。 如果沒有私募股權公司能夠輕鬆獲得抵押貸款,這些過於激進的交易就不可能實現,而抵押貸款又是透過證券化過程實現的(銀行將這些貸款捆綁並出售給投資者的做法,以減少風險) 。自己承擔風險)。
回顧過去,最令人震驚的事實是,當這些掠奪性股權收購爆發時,私募股權公司本身似乎很少損失那麼多。 例如,在 Stuyvesant Town 交易失敗中,Black Rock 僅損失了 112 億美元。 在其他情況下,即使交易失敗,公司似乎也賺錢了。
2006 年,Vantage 及其金融合作夥伴 AREA Property Partners 以 175 億美元的價格購買了位於曼哈頓的一座由七棟建築組成的綜合體,名為德拉諾村 (Delano Village)。 (其目前名稱為 Savoy Park。)大部分價格由 128.7 億美元的抵押貸款支付。 第二年,Vantage 對其進行了再融資,獲得了 367.5 億美元的新貸款。 當銀行將大部分貸款捆綁成證券並將其出售給投資者時,Vantage 使用融資來償還第一筆抵押貸款,償還原始投資,並留出一些錢作為準備金。 然而,根據該機構的數據,到最後,Vantage 和 AREA Property Partners 仍持有約 105 億美元的現金。 “紐約時報”。 沒有人確切知道他們用這筆錢做了什麼。 到了2010年,貸款已經拖欠。 2012 年,Vantage 出售了該綜合體,足以償還未償還的抵押貸款。
寫在 “紐約時報” 2011 年,即 Vantage 出售該綜合體以償還未償抵押貸款的前一年,查爾斯·巴格利 (Charles Bagli) 總結 德拉諾村交易和另一起類似交易:“在每種情況下,他們都沒有完全遭受損失:儘管建築物陷入財務困境,但每個人都能夠從這些房產中提取數千萬美元的現金。”
但這並不意味著一些參與者沒有遭受重大損失,即使這些投資者並不總是你所期望的雄心勃勃、敢於冒險的投資者。 例如,在史岱文森鎮交易中,加州公共僱員退休基金損失慘重 超過500億美元。 加州教師的退休基金損失了 100 億美元,佛羅裡達州的退休基金損失了 250 億美元。
非營利性住房組織城市家園援助委員會的組織和政策主管凱裡·懷特(Kerri White)認為,公共退休基金投資於此類注定失敗的交易的問題不僅僅是它們遭受的損失。 事實上,這些退休基金有時會積極融資交易,這些交易可能會導致其部分成員離開自己的公寓。
她還記得和同事第一次遇到掠奪性股權計畫的情景。 租戶抱怨曼哈頓上城區的一系列建築受到騷擾和虐待,這些建築長期以來一直是該市米切爾-拉馬經濟適用住房計畫的一部分。 2007 年,在泡沫最嚴重的時候,一家由摩根士丹利創建的投資公司支持的管理公司以 918 億美元的價格購買了這些建築,這是曼哈頓歷史上最大的房地產交易之一。 購買後,管理公司發出了一連串的驅逐通知—— 633 單獨在一棟建築物中。
但真正引起爭議的是,市政府和州退休基金都在這筆交易中投入了資金,而市政府工作人員往往是米切爾·拉馬指定建築物的居民。 「他們自己的退休基金將為那些希望將他們趕出的交易提供資金,」懷特說。
事情倒塌
如今,私募股權公司在全國單戶租賃市場上玩著不同的遊戲。 但一些住房倡導者認為,私募股權在紐約經歷的災難性的十年可以為全國可能發生的情況提供一個測試案例。 在這兩種情況下,激進的華爾街投資者迅速購買了大量出租房產,並預測短期利潤,而對於經濟學家和住房倡導者來說,這些預測似乎有點樂觀。 在紐約,他們認為可以翻轉受租金管制的建築。 在全國範圍內,他們押注自己可以透過在受住房危機打擊最嚴重的城市購買和出租房屋來獲利——這一計劃依賴於他們在全國範圍內維修、管理和租賃數萬套房屋的能力,而且規模要大得多。比任何人或任何公司在美國嘗試過的都要多。 在這兩種情況下,如果沒有達到預期的利潤率,交易就會失敗,從而威脅到租戶生活的穩定以及影響更廣泛市場的複雜金融產品的成功(即使私募股權公司能夠以相對較少的資金逃脫)損失了自己的錢)。
這些新的租賃帝國已經出現了烏雲密布的跡象。 新產業龍頭私募巨頭黑石看到其收取的租金 減少 7.6 年最後一個季度成長了 2013%。與紐約市的掠奪性股權交易一樣,黑石的關鍵是能夠收取必要的租金。 否則整個計畫就泡湯了。
回到布朗克斯,卡莫尼·庫珀 (Khamoni Cooper) 仍在繼續支付每月 1,300 美元的租金支票,儘管她的私募股權所有者團體被取消贖回權,她的大樓也已倒塌。 她的鄰居說,他們不能喝自來水,因為水管太舊了,有時流出的水是黑色的。 其他人則報告說,他們的浴室裡長出了厚厚的黑色黴菌或蘑菇。 庫柏本人很高興她的工作能夠發揮作用。 今年冬天,管理人員毀壞了她的浴室,同時拆毀了她的地板。 兩個月來,她不得不使用一間空置公寓的浴室,每天早上她只是透過廚房地板的縫隙向樓下的鄰居打招呼。
“他們像使用 ATM 機一樣使用我們”,她是這麼描述的。 和成千上萬居住在華爾街投資者控制的租金管制建築中的紐約人一樣,她堅持如果可以的話她會離開,但她卻找不到其他地方可去。
“感覺就像我受到了懲罰,”她一邊說,一邊對自己大樓的主人感到好奇:“我對你們做了什麼?”
克里姆·奧德肯(Kerim Odekon) 在紐約住房保護和發展部擔任了七年的政策分析師,對他來說,庫柏的故事是他幾乎每天都能在該機構內部聽到的故事。
“這是一場危機,”他說。 “應該為紐約的租戶設立一個真相與和解委員會。”
湯姆調度定期 勞拉‧戈特斯迪納 (Laura Gottesdiener) 是一名記者,也是《 夢想被剝奪:美國黑人與為家園而戰。 她是一名編輯 發動非暴力 並已為 花花公子、半島電視台美國、RollingStone.com、 Ms.、《赫芬頓郵報》和其他出版品。
這篇文章首次出現 TomDispatch.com,國家研究所的博客,提供源源不斷的替代來源、新聞和觀點,來自湯姆·恩格爾哈特 (Tom Engelhardt),他是出版界的長期編輯,也是 美利堅帝國計劃一書的作者 勝利文化的終結作為 一本小說, 出版的最後日子。 他的最新著作是 美國的戰爭方式:布希的戰爭如何變成歐巴馬的戰爭 (乾草市場書籍)。
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