Eosem let po poku stanovanjskega balona se razbitine hipotekarne krize še naprej kopičijo, pri čemer je do danes zaradi zasega izgubljenih vsaj pet milijonov domov. Davek je bil največji med temnopoltimi, ki so imeli dvakrat več možnosti, da bodo izgubili svoje domove kot njihovi belci.
Izpodrivanje barvnih skupnosti zaradi zaprtja je bilo tako izrazito, da so nekateri trdili, da potencialno večji po obsegu kot povojni Velike migracije.
Isti akterji, ki nosijo odgovornost za finančni zlom, so optimistični glede njegovih posledic: leta 2011 so analitiki Morgan Stanleyja brezbrižno razglašeni da so bile ZDA sredi preobrazbe iz »lastniške družbe« v »najemniško družbo«, napoved, ki se je izkazala za predvideno, delno po zaslugi lastnih prizadevanj Wall Streeta.
V zadnjih dveh letih so vlagatelji kupili več kot dvesto tisoč domov – večina jih je bila zaseženih – z načrti, da jih spremenijo v nepremičnine za najem. Nov imperij najema enodružinskih hiš, ki ga nadzirajo predvsem velike naložbene skupine, kot je Blackstone Group, je pripravljen izkoristiti naraščajoče povpraševanje po najemninah po krizi zaradi zaprtja.
Poleg razumljivega preplaha je nova vloga podjetij z Wall Streeta kot najemodajalcev vzbudila precej nostalgije za dnevi, ko so najemniški trg nadzorovale domnevno dobrodejne mame in starši. Toda novi najemniški imperij Wall Streeta manj spremeni igro kot okrepitev dolgoletnih vzorcev izkoriščanja na stanovanjskem trgu.
Tako kot niso vse skupnosti utrpele enake stopnje opustošenja zaradi izvršb, tudi ni za vse enako verjetno, da jih bo potegnila v to novo »najemniško družbo«. Zaenkrat se zdi, da barvni ljudje predstavljajo večino tistih, ki so na milost in nemilost prepuščeni novim lastnikom Wall Streeta.
A Raziskava Right to the City Alliance nakazuje, da so v Kaliforniji tisti, ki najemajo pri Invitation Homes – hčerinski družbi Blackstone Group in največjem lastniku enodružinskih hiš v ZDA – v veliki večini temnopolti ljudje. V Los Angelesu je ta številka osupljivih 96 odstotkov. Poleg tega moj poročanje iz Chicaga kaže, da so mnogi že šli skozi zaseg in imajo zato malo alternativnih stanovanjskih možnosti.
Posledično trga najema enodružinskih hiš najbolje razumemo ne kot povsem nov razvoj, ampak kot najnovejšo manifestacijo dolgotrajne značilnosti urbanega življenja: dvojnega stanovanjskega trga, ki barvnim ljudem onemogoča najbolj varen način dostopa do stanovanja, s čimer jih potisne v podstandardne možnosti, ki so pogosto ponujene po znatno višji ceni.
Skratka, Wall Street je našel način, kako iz bede nepremičninskega zloma iztisniti dodaten dobiček. Po zasegu milijonov domov so vlagatelji in banke, ki jih podpirajo, lahko kupili nepremičnine po ugodnih cenah, nato pa jih prijazno ponudili v najem (v nekaterih primerih dobesedno njihovim nekdanjim lastnikom).
Izrazito rasni vidik te sheme spominja na trajne oblike stanovanjske diskriminacije. Imenujte to redlining, redux.
Huporaba diskriminacija zavzema sramotno vlogo v zgodovini ZDA: je eden od ključnih mehanizmov, prek katerih bogastvo je bil ukraden od črncev in drugih temnopoltih.
Nekateri uradniki, odgovorni za regulacijo stanovanjskega trga, priznavajo, da takšna diskriminacija še vedno obstaja, vendar jo običajno prikazujejo kot delo slabih jabolk. Prejšnji mesec je na primer državni tožilec New Yorka Eric Schneiderman razglasitve da je njegov urad vložil tožbo proti matičnim družbam banke Evans Bank zaradi domnevne vpletenosti v redlining, prakso zavračanja hipotekarnih posojil posojilojemalcem v barvnih soseskah.
Tožba proti banki Evans očita, da je prebivalce večinsko črnskih sosesk v vzhodnem Buffalu v New Yorku izključila iz dostopa do hipotekarnih produktov, ne glede na kreditno sposobnost stanovalcev. Schneiderman je sprožil širšo preiskavo morebitne redline s strani bank, ki delujejo v zvezni državi New York, in opozoril, da bi lahko vložil nadaljnje tožbe, da bi zagotovil, da imajo vsi prebivalci "enake možnosti za pridobitev kredita", ne glede na barvo kože.
Toda zgodba je več kot nekaj diskriminatornih bank.
Pred letom 2008 naj bi nekatere od istih bank v Schneidermanovem uradu preiskovale poplavljena območja, ki so zdaj redka s posojili, s posojili z visokimi obrestmi ali drugorazrednimi posojili. V času razmaha drugorazrednih posojil so bila takšna plenilska posojila petkrat večja verjetnost, da bo narejena v afroameriških soseskah kot v belih.
Ta praksa, včasih imenovana "obrnjena rdeča linija", je bila le naslednja stopnja v ciklu izkoriščanja, ki ga je omogočil dvojni stanovanjski trg. Barvne skupnosti, ki jim je bil v preteklosti onemogočen dostop do posojil, so bile nato agresivno tarča drugorazrednih posojil. Zaradi tega so črnske skupnosti in druge barvne skupnosti zdaj nesorazmerno prizadete zaradi zasegov – ki zaradi vztrajne segregacije ostajajo skoncentrirane v manjšinskih soseskah. Med poštnimi številkami ZDA, kjer je vsaj 43 odstotkov lastnikov stanovanj še vedno pod vodo, dve tretjini teh območij so večinoma temnopolti ali latino.
Ko se je začel kreditni krč in je bilo manj verjetno, da bodo posojilodajalci odobrili nova hipotekarna posojila ali refinanciranje prebivalcem sosesk z visokimi stopnjami zasegov, so bili posojilojemalci iz manjšinskih sosesk zavrnjeni po veliko višjih stopnjah. Bank of America, na primer, naj bizavrnil posojila iz barvnih sosesk v Los Angelesu štirikrat hitreje kot zavrača posojila iz belopoltih sosesk.
Z drugimi besedami, ponoven pojav rdeče črte v barvnih skupnostih je prav tako predvidljiv rezultat cikla zakonitega izkoriščanja, kot je stvar nezakonite diskriminacije.
The Izraz »redlining« sega v trideseta leta 1930. stoletja, ko je Zvezna stanovanjska uprava v okviru obsežnega projekta za povečanje lastništva stanovanj z oddajo zasebnih hipotekarnih posojil razdelila »varnostne zemljevide stanovanj«, da bi pomagala ugotoviti, kje se lahko izdajo hipoteke in kje ne. Soseske, ki so veljale za preveč »tvegane« za dajanje posojil – tiste, v katerih živijo temnopolti in Latinoameričani, četudi majhne – so bile označene z rdečo barvo, s čimer so prebivalci dejansko diskvalificirali prejemanje hipotekarnih posojil, ne glede na njihovo kreditno sposobnost kot posameznika.
V njegovem izjemnem Atlantic esej »Zadeva za odškodnino«, Ta-Nehisi Coates Dokumenti kako je dediščina rdečih črt močno oblikovala današnje mestne soseske. Ko opisuje, kako je razvoj sodobnega predmestja potekal skupaj z urbanistično politiko, ki je podpirala segregacijo, Coates posreduje zgodbo o Daisy in Billu Myersu, prvi temnopolti družini, ki se je preselila v arhetipske načrtovane skupnosti Levittowna v Pensilvaniji.
Myerjeva sta bila sprejeta s protesti in gorečim križem; en beli sosed je rekel, da je bil Bill Myers "verjetno prijazen fant, a vsakič, ko ga pogledam, vidim, da 2,000 dolarjev pade od vrednosti moje hiše."
Ta zaskrbljenost zaradi padajočih vrednosti nepremičnin, skoraj vseprisoten refren tistih, ki nasprotujejo sosedski integraciji, je bila v nekem smislu evfemizem izbire za bele lastnike stanovanj, ki so se odrekli bolj eksplicitnemu, nasilnemu rasizmu. V drugem pa je bila to gospodarska realnost - vsaj od leta 1920 je rastoča industrija ocenjevanja izrecno nasprotovala integraciji in šla tako daleč, da je rekla, da bo ta razvoj povzročil "upad tako človeške rase kot vrednosti lastnine."
Vrednotenje premoženja se je v bistvu prepletalo s prisotnostjo ali odsotnostjo manjšin v dani soseski. Tiste, ki so zgolj najemali domove temnopoltih najemnikov v belih soseskah, kot pripoveduje Coates, bi lahko obtožili "zarote za znižanje vrednosti nepremičnin" - kar je zagotovo edinstven ameriški zločin.
Podoba temnopoltih ljudi, ki so dobesedno izpisani iz ameriških sanj, je oblikovala današnje splošno razumevanje stanovanjske diskriminacije. Vendar pa rdeče črte nikoli niso bile edina mestna politika, ki je krepila segregacijo, da bi zvišala vrednost nepremičnin v lilijsko belih soseskah. Čiščenje barakarskih naselij in sheme »prenove mest«, ki jih spremlja gradnja velikih javnih stanovanjskih projektov v revnih, temnopoltih soseskah, so bili razporejeni na isti konec.
Pred izključitvijo Afroameričanov iz zvezno podprtih hipotekarnih kreditov je najemniški trg v večjih mestih kazal podobno dinamiko. V tridesetih letih 1930. stoletja je zaradi omejene ponudbe stanovanj v soseskah, ki so bila na voljo Afroameričanom, temnopolti prejemnik državne pomoči v Chicagu plačal dva- do trikrat več najemnine kot beli prejemnik državne pomoči.
Rdeče črte, omejevalne zaveze in grožnja ali resničnost nasilja belcev so bila sredstva za podpiranje vsesplošne segregacije. Vendar je segregacija sama tista, ki je omogočila vrsto shem za pridobivanje dobička iz barvnih mestnih skupnosti. Dvojni stanovanjski trg rasnim manjšinam ne preprečuje samo zagotavljanja kakovostnih stanovanj. Prav tako izkorišča in služi tistim, ki so zaprti v nižjo raven trga.
Čeprav je izključitev iz »najboljšega« kredita sama po sebi škodljiva, sili barvne skupnosti, da si zagotovijo stanovanja z drugimi sredstvi. In prav ta sredstva – od razdeljenih stanovanj v slumih do drugorazrednih posojil do podstandardnih najemniških stanovanj v lasti odsotnih vlagateljev, ki so postali najemodajalci – so že dolgo glavni vir dobička za vse vrste rentniških kapitalistov.
Tnjegov zgodovina je ključnega pomena za razumevanje tega, kar se zdaj odvija v tako imenovanem stanovanjskem okrevanju.
V zadnjih dveh letih so mrzlični nakupi poceni, zaseženih stanovanj na Wall Streetu ponovno pripomogli k dvigu cen stanovanj, kar je glavni razlog za ta navidezni skok. Potem ko so investitorji v hudo prizadetih stanovanjskih soseskah kupili domove po razprodajnih cenah, zdaj odpirajo nepremičnine v teh soseskah, ki so bile prej naseljene z lastniki stanovanj, najemnikom, ki obupano iščejo cenovno dostopna stanovanja.
V mestih, kot sta Chicago in Atlanta, kjer so cene stanovanj močno padle in so vlagatelji veliko kupovali, obstajajo dokazi, da prevlada velikih vlagateljev, ki so sposobni plačati z gotovino, na trgu nakupov stanovanj izriva potencialne lastnike. Medtem velika prisotnost vlagateljev na najemnem trgu prav tako pomaga zvišati cene v času, ko že obstaja kriza cenovne dostopnosti najema.
Zdi se, da najemniški imperij Wall Streeta krepi dvojni stanovanjski trg na vsaj dva načina: prvič, rast stanovanj v lasti investitorjev, ki jo je omogočila kriza zaprtja, verjetno še dodatno zmanjšuje lastništvo stanovanj med temnopoltimi. Medtem ko masovno zasebno lastništvo stanovanj ni najboljši sistem, tisti, ki so iz njega odvzeti, običajno vsak mesec plačajo več najemnine kot bi pri plačilih hipoteke.
Drugič, naraščajoče število prijav in pritožb najemnikov kaže, da so stanovanja v lasti investitorjev, h katerim se obračajo temnopolti ljudje, ponavadi podstandardna. Ankete najemnikov Invitation Homes v Atlanti in Kaliforniji je razkrilo kopico pritožb glede vzdrževanja, vključno z nerešenimi težavami z vodovodom in elektriko, ko so se najemniki vselili.
Par iz Los Angelesa toži Invitation Homes, češ da so plesen in poplave v njunem novem najemniškem stanovanju povzročile škodo njunemu zdravju in lastnini ter da je podjetje zahtevalo, da še naprej plačujeta najemnino tudi potem, ko sta se bila prisiljena izseliti. Invalidna najemnica Invitation Homes v Atlanti medtem pravi grozi deložacija potem ko je Invitation Homes začel zavračati njeno najemnino, razen če je plačala 425 $ pristojbine za "uničenje lastnine", do česar je prišlo po tem, ko je vodovodar, ki dela za podjetje, prišel popraviti podporno korito.
Takšne zgodbe imajo jasne zgodovinske predhodnike. Na vrhuncu velike selitve so bila stanovanja, ki so običajno na voljo črncem, nabito polna, nezakonito razdeljena ali kako drugače spremenjena, da bi imeli dobiček od prenaseljenosti.
Brez hipotekarnih kreditov, ki jih podpira zvezna država, temnopolti, ki so želeli pobegniti iz predelanih barakarskih naselij, niso imeli druge možnosti, kot da se obrnejo na »pogodbeni nakup« – proces, v katerem bi beli posredniki kupovali stanovanja v soseskah, ki se povezujejo, nato pa se obrnili in jih prodali kreditno željnim. Afroameričani po bistveno višji stopnji. Pogodbena prodajazastopan nova višina stanovanjskega izkoriščanja, ki po besedah nasprotnikov te prakse čikaškim Afroameričanom vsak dan odvzame kar 1 milijon dolarjev bogastva.
Vse je bilo doseženo s sredstvi, ki so bila zakonita, a zelo dvolična: pogodbeni prodajalec je zadržal listino za hišo, dokler je kupec ni odplačal – nekaj, kar se skoraj nikoli ni zgodilo, zahvaljujoč vrtoglavo visokim mesečnim plačilom, pa tudi skritim provizijam in zavarovanje v neregulirani dejavnosti. Najpogosteje bi prodajalec na koncu odvzel dom, potem ko bi kupec zamudil eno mesečno plačilo, in nato znova začel postopek z novo družino.
Pogodbeni kupec je medtem izgubil celotno akontacijo in vsoto mesečnih obrokov. Čeprav kupci nikoli niso bili v resnici lastniki svojih domov, so imeli vse obveznosti lastništva stanovanja in bi prav tako izgubili denar, ki so ga porabili za popravila in vzdrževanje doma.
Izkazalo se je, da preteklost ni mrtva - niti ni preteklost. V začetku tega leta sva dva kolega in jaz poročali da Invitation Homes, hčerinska družba Blackstone Group, ki je zdaj največji lastnik enodružinskih hiš po vsej državi, morda daje najemnikom najemne pogodbe, ki kršijo lokalne stanovanjske zakone, da bi povečali dobiček.
Najemna pogodba, ki smo jo pridobili od najemnika iz Chicaga, je vsebovala več določb, za katere stanovanjski odvetniki pravijo, da so videti nezakonite - med drugim poskuša najemnike naložiti na odgovornost za vzdrževanje z določitvijo, da morajo najeti nepremičnino "takšno, kot je" in prevzeti odgovornost za število popravil.
En najemnik, ki je bil jezen zaradi nerešenih težav z vzdrževanjem v svojem domu na West Sideu v Chicagu, je izrazil pritožbo, ki spominja na Coatesov opis pogodbenega nakupa: ureditev, ki »združuje vse odgovornosti lastništva stanovanja z vsemi slabostmi najema«.
»Nima smisla, da bi bil odgovoren za dom nekoga drugega,« mi je februarja rekel Antonio Hernandez, ko se je trudil, da bi podjetje Invitation Homes popravilo pokvarjeno kletno ograjo, zaradi katere je njegova tašča padla in udarila v glavo. "Vse, kar naredim, da poskrbim za to, dodaja vrednost za njih, ne zame."
Drugi najemniki Invitation Homes so se pritožili, da se ob podpisu najemne pogodbe niso zavedali, da bodo odgovorni za račun za vodo ali druge stroške vzdrževanja.
Morda je najbolj zaskrbljujoč element dvojnega tržnega deja vu način, kako je bila financializacija uporabljena v industriji pogodbene prodaje in najema enodružinskih hiš, da bi podvojili izkoriščanje temnopoltih ljudi.
In Družinske nepremičnine, zgodovinarka Beryl Satter opisuje razvoj celotne sekundarne industrije, ki je vlagala v pogodbeno prodajo z nakupom pogodbenih papirjev – v bistvu prejšnjo obliko listinjenja, zavarovanega s premoženjem. Tistih nekaj pogodbenih kupcev, ki so lahko redno in pravočasno plačevali, je pogosto ugotovilo, da se ravno takrat, ko so zagledali luč na koncu tunela, pojavijo vlagatelji, ki so imeli v lasti njihove pogodbene dokumente, in trdijo, da so pogoji njihove pogodbe zdaj neveljavni. Potem bi bili prisiljeni začeti plačevati po še višji stopnji.
Prav tako kot jaz poročali Nedavno so najemodajalci na Wall Streetu začeli tržiti »vrednostne papirje, zavarovane z najemnino«, bratranca hipotekarnih vrednostnih papirjev, ki namesto tega izkoriščajo plačila najemnine najemnikov kot vir dohodka za vlagatelje. Zagovorniki stanovanj so precej zaskrbljeni, da bi poleg morebitne nestabilnosti trga, ki bi jo lahko povzročil, finančni produkt lahko katastrofalno vplival tudi na najemnike, katerih stanovanja so bila preoblikovana v nov razred sredstev.
V primeru, da obveznice ne ustvarjajo pričakovanega dobička za vlagatelje, bodo najemniška podjetja verjetno udarila najemnike za razliko – tako da bodo varčevala pri vzdrževanju, zvišala najemnine ali izselila tiste v nepremičninah, ki bi jih bilo bolj donosno prodati.
Študije zavezništva Pravica do mesta so namreč odkrile pretirana povišanja najemnin za 37 do 53 odstotkov za podaljšanje najema.Poročanje iz Charlotte v Severni Karolini navaja, da je Invitation Homes v nekaj mesecih leta 10 sprožil postopke izselitve proti 2013 odstotkom svojih najemnikov, medtem ko je največji tradicionalni najemodajalec v mestu začel izseliti le 2.5 odstotka.
Zagotavljanje, da imajo tisti, ki živijo v večinsko temnopoltih in latinskoameriških soseskah, enake možnosti pri hipotekarnih kreditih, bi lahko nekoliko vplivalo na ta trend z zmanjšanjem števila tistih, ki so prisiljeni iskati nedostopna najemna stanovanja. Toda iskanje predsodkov posameznikov za razlago divjih neenakosti zakriva strukturne pogoje, ki reproducirajo te neenakosti na področju stanovanj in financ.
Poskus zagotavljanja »enakega dostopa do kreditov« je torej precej drugačen od boja za univerzalni dostop do dostojnega stanovanja. To ne bo končalo sedanje prevlade vlagateljev na stanovanjskem trgu ali izboljšalo cenovne dostopnosti ali standardov najemnih stanovanj, na katere se bodo mnogi še naprej zanašali.
Ta zgodovina stanovanjske diskriminacije bi morala pokazati na nujnost preizpraševanja ne le (zelo resničnega) rasizma, ki je barvnim ljudem onemogočil lastništvo stanovanj v imenu ohranjanja vrednosti lastnine, ampak tudi sam koncept vrednosti nepremičnine – sodobna uporaba ki se je razvila v tandemu z rasnimi označevalci in ima zato malo pomena zunaj njih.
Obravnava dvojnega stanovanjskega trga zahteva pozornost tako praksam, ki temnopoltim ljudem onemogočajo dostop do kakovostnih stanovanj, kot tistim, ki služijo z nakupom podstandardnih stanovanj.
In končno bo le deprivatizacija in dekomodifikacija stanovanj prekinila ta krog izkoriščanja.
Rebecca Burns je pomočnica urednika pri V teh časih ter chicaška novinarka in stanovanjska aktivistka.
ZNetwork se financira izključno z velikodušnostjo svojih bralcev.
Donate
1 komentar
Prosim za razlago, kako se "deprivatizira" nepremičnina.