Өлкөнүн укмуштуудай, көп майрамдалган турак-жай калыбына келтирилиши жөнүндө укпай туруп, телевизорду күйгүзүп же гезит ача албайсыз. Үйлөрдүн баасы көтөрүлүүдө! Жаңы курулуш башталды! Кризис бүттү! Анткен менен фанфардын астында, тез байып алуунун жаңы схемасы иштеп жатат.
Акыркы бир жарым жылдын ичинде Уолл-стрит хедж-фонддору жана жеке капиталдык фирмалар Атлантадагы ханыша Энн Викторияны, Чикагодогу кирпичтен жасалган бунгалолорду, Феникстеги испандык кайра жаралууларды тартып алып, болуп көрбөгөндөй ижара империясын түзүштү. Жалпысынан бул чөнтөгү терең инвесторлор караганда көбүрөөк сатып алышкан 200,000 Экономикалык кыйроодон эң көп жабыркаган шаарлардагы арзан, негизинен күрөөгө коюлган үйлөр.
Уолл Стриттин күрөөгө коюу кризиси, ал 2007-жылдын аягында башталып, мажбурланган 10 миллиондон ашуун киши үйлөрүнөн чыгып, парадоксалдуу көйгөй жаратты. Миллиондогон кууп чыккан америкалыктар коопсуз жайга муктаж, атүгүл миллиондогон бош, банктарга таандык үйлөр конуштарды жана кылмыштуулуктун өсүшүнө түрткү болот. Бактыга жараша, Уолл Стрит бир чечимди ойлоп тапты: бул күрөөгө коюлган үйлөрдү бизге кайра ижарага берет. Процесстин жүрүшүндө, бул бүт планды кайрадан жардырууга алып келиши мүмкүн болгон секьюритизациянын жаңы формасын ойлоп тапты.
Сатып алуу ызы-чуу башталгандан бери бир дагы компания дүйнөдөгү эң ири жеке капиталдык фирма болгон Blackstone Group компаниясынан көп үй ала элек. Invitation Homes туунду компаниясын колдонуп, Блэкстоун үйлөрдү өндүрүп алуу аукциондорунда, жергиликтүү брокерлер аркылуу жана түздөн-түз банктардан жапырт сатып алууда кадимки адам Косткодон даарат кагазын камдап алган сыяктуу эле.
Бир кыймыл менен сатып алды Атлантадагы 1,400 үй бир күндө. Ноябрга карата Блэкстоун өткөргөн $ 7.5 миллиард өлкө боюнча 40,000 негизинен күрөөгө коюлган үйлөрдү сатып алуу. Бул чыгымдын нормасы Жумасына 100 миллион доллар 2012-жылдын октябрынан бери. Бул жакында жарыялады бизнести эл аралык алып кетүүнү пландап жатат, ал күрөөгө коюлган Испаниядан баштап.
Каржы тармагынан тышкары Блэкстоун жөнүндө уккандар аз. Ошентсе да, бүгүнкү күндө бул өлкөдөгү жалгыз үй-бүлөлүү ижара үйлөрдүн эң ири ээси - жана башка көптөгөн нерселер. Ал Hilton Hotel чынжырынын, Southern Cross Healthcare, Houghton Mifflin басма үйүнүн, Weather Channel, Sea World, Michael's, Orangina көркөм өнөр жана кол өнөрчүлүк чынжырчасынын жана башка ондогон компаниялардын бир бөлүгүнө же бардыгына таандык.
Блэкстоун башкарат дагы $ 210 миллиард Баалуу кагаздар жана биржалар боюнча комиссиянын 2012-жылдагы жылдык тапшыруусуна ылайык активдер боюнча. Ал ошондой эле коомдук компания болуп саналат мекеменин ээлеринин тизмеси Морган Стэнли, Citigroup, Deutsche Bank, UBS, Bank of America, Goldman Sachs жана, албетте, JP Morgan Chase, анын ичинде ипотекалык кризиске байланыштуу соттук териштирүүлөргө жакында эле катышкан компаниялардын кимиси ким экени окшобойбу. Адилеттин кооптуу жана көбүнчө мыйзамсыз ипотекалык практикасы үчүн болуп көрбөгөндөй 13 миллиард доллар айып төлөөгө макул болгон.
Башкача айтканда, эгерде Блэкстоун турак жай кризисин капиталдаштыруу менен акча тапса, Уолл Стриттин башка бардык банктары - негизинен, биринчи кезекте, күрөөгө коюу кризисине алып келген шарттарды түзүүдө негизги күнөөкөрлөр катары эсептелинет - акча табышат.
Бардык накталай Голиат
Өлкөнүн бардык аймактарында көптөгөн тургундар Блэкстоун эмне экенин билиши керек эмес болчу.
Өткөн жылы Лос-Анжелестеги кыймылсыз мүлк брокери Марк Алстон кызыктай бир нерсени байкай баштады. Үйлөрдүн баасы көтөрүлүп жатты. Жана алар тездик менен өсүп жатышты - 20-жылдын октябрынан ушул жылдын ушул эле айына чейин 2012% га. Кадимки рынокто үй баасынын өсүшү үй сатып алуучулардан суроо-талаптын көбөйүшүн билдирет. Бирок бул жерде тынчсыздандырган нерсе болду: үйгө ээлик кылуу курсу түшүп жатты, Алстон үчүн базар кандайдыр бир жол менен бузулуп калганынын биринчи белгиси.
Экинчи белги сатып алуучулардын өздөрү эле.
Блэкстоундун болжол менен 5% мүлкү, болжол менен 2,000 үй, Шарлотт метросунда жайгашкан. Алардын ичинен 1,000ге жакыны (жогоруда көрсөтүлгөн) шаардын борбору Мекленберг округунда. (Энтони Джанкатаринонун картасы, Symone New изилдөөсү.)
«Мен эки жыл кара үй-бүлөгө сатпай жүрдүм, бул аракетимдин жетишсиздигинен болгон жок», - дейт Алстон, анын бизнеси шаардын ички райондорунда жайгашкан, анда жашоочулардын көбү афроамерикалык жана испаниялыктар. Анын ордуна, анын бардык сатып алуучулары - алардын ар бир акыркысы - бизнесмендер болгон. Кызыгы, баары накталай төлөп жатышты.
2005-жылдан 2009-жылга чейин, ипотекалык кризис менен шартталган расалык дискриминация кредиттөө практикасы, жок Африкалык америкалык байлыктын 53% жана испан байлыгынын 66%, фантазияны таң калтырган сандар. Натыйжада, бүгүнкү күндө бир нече каралар же испандар үйлөрдү накталай акчага сатып алышат деп айтууга болот. Блэкстоун, тескерисинче, акчаны алууда эч кандай көйгөйү жок $ 3.6 миллиард кредиттик линия Deutsche Bank тарабынан уюштурулган. Бул акча ага салттуу каржылоону камсыз кылууга аргасыз болгон үй-бүлөлөрдү сатып алууга мүмкүндүк берди. Бул ошондой эле компанияга тез арада көптөгөн үйлөрдү сатып алууга жол ачты, жергиликтүү базарларды таң калтырды жана бааларды дагы да көп үй-бүлөлөрдү оюндан чыгарып жиберди.
"Сиз накталай акча менен ойноп жатканда, келечектеги баалуулукка ставка койгон компания менен атаандаша албайсыз" дейт Алстон. "Алар муну пландаштырышкан окшойт."
Артка карап көрсөк, Улуу Рецессия карапайым америкалыктардан жана каржы институттарына укмуштуудай байлыкты жана активдерди өткөрүп берүүгө түрткү бергени анык. Ошол кризис учурунда америкалыктар утулуп калышты доллар триллиондогон банктар беш миллионго жакын үйдү басып алышкан, ал эми турак-жайдын баасы төмөндөп кеткенде үй байлыгынын көлөмүн азайтты. Бирок рецессия жылдарындагыдай эле, калыбына келтирүүнүн өзү байлыкты жана бийликти ылдыйдан жогоруга өткөрүп берүү процессин кантип улантып жатканы жаңыдан чыга баштаганы.
2009-2012-жылдары америкалыктардын 1%ы колго түшкөн кирешелердин 95%. Эми, турак жай рыногу кайра көтөрүлгөн сайын, калыбына келтирилген турак жай байлыгынын миллиарддаган долларлары үй-бүлөлөргө жана жамааттарга эмес, түз эле Уолл Стритке агып жатат. 2012-жылдын жазынан бери, Блэкстоун күрөөгө коюлган үйлөрдү жапырт сатып ала баштаган маалда, TomDispatch жүргүзгөн анализге ылайык, болжолдуу түрдө 88 миллиард долларлык турак-жай топтоо банктарга же институционалдык инвесторлорго алардын турак-жай ээликтеринин натыйжасында түз кетти. Бул дагы өсө бере турган сан.
Аризона кыймылсыз мүлк брокерлеринин ассоциациясынын негиздөөчүсү Генри Уэйд мындай дейт: "Институционалдык инвесторлор байлыкты жана байлыкты топтоо мүмкүнчүлүгүн азыраак тейленген жамааттардан алып жатышат".
Бирок үйлөрдү арзан сатып алып, андан кийин алардын баасын күтүү Блэкстоун бул келишимден акча табуунун жалгыз жолу эмес. Ал сиздин ижара төлөмүңүздү да каалайт.
Арендаларды коопсуздандыруу
Уолл Стриттин ижара империясы толугу менен жаңы. Жалгыз үй-бүлөнү ижарага берүү тармагы мурда кичинекей эне жана поп операцияларынын негизи болгон. Бирок бул учурду болуп көрбөгөндөй кылган нерсе Блэкстоун кошкон каржы алхимиясы. Ноябрда, көп айга созулган ызы-чуулардан кийин, Блэкстоун тарыхта биринчи жолу чыгарды секьюритилендірілген ижара төлөмдөрү менен камсыздалган номиналдык облигация. Анан бир жолу инвесторлор чалынып кетти Блэкстоундун атаандаштары аны алуу үчүн шашып жатышат жарыялады алар да ушундай баалуу кагаздарды мумкун болушунча тезирээк иштеп чыга тургандыктарын.
Кимден сурап жатканыңызга жараша, ижара төлөмдөрүн бириктирүү жана аларды инвесторлорго сатуу идеясы - бул каржы тармагынын табигый эволюциясы же от менен дем алган химерасы.
"Бул жаңы чек", - дейт Тед Вайнштейн, кыймылсыз мүлккө таандык үй индустриясында 30 жылдан бери кеңешчи. "Бул мен эч качан кыялданбаган нерсе."
Бирок, 2008-жылдагы ипотекалык коопсуздук кризисин башынан өткөргөндөрдүн баарына бул жаңы аймак кызыктай тааныш угулат.
Блэкстоун менен бизнес жүргүзгөн бир хедж-фонд инвестору: "Бул турак жай ипотекасы менен камсыздалган баалуу кагазга окшош" деди. Кооптуу ипотекалык баалуу кагаздар 2008-жылдагы кыйроого себеп болгонун эске алып, коомчулук бул баалуу кагаздардын коопсуз болушун эмне үчүн күтүшү керек деген суроого ал: "Мага ишен" деп жооп берди.
Блэкстоун үчүн, жок дегенде, логика жөнөкөй. Компания баалар көтөрүлө электе арзан, күрөөгө коюлган үйлөрдү сатып алуу үчүн алдын ала акча талап кылат. Ошентип, ал JP Morgan, Credit Suisse жана Deutsche Bank менен күчтөрдү бириктирип, 3,207 бир үй-бүлөлүү үйдүн ижара төлөмдөрүн бириктирип, бул облигацияны күрөө катары сунушталган негизги үйлөрдүн ипотекасы менен инвесторлорго сатты. Бул, албетте, ижарага алынган баалуу кагаздардын жаңы тармагына айланышы мүмкүн болгон сыноо.
Блэкстоун 31-октябрда потенциалдуу инвесторлорго жөнөткөн, TomDispatch тарабынан каралып чыккан жеке кадам документтеринин көчүрмөсүнө ылайык, көптөгөн ири Уолл Стрит банктары келишимге катышкан. Deutsche Bank, JP Morgan жана Credit Suisse облигацияларды сатууга жардам берип жатышат. Wells Fargo сертификаттын администратору. Midland Loan Services, PNC Банктын туунду компаниясы, насыя тейлөөчүсү болуп саналат. (Баса, Deutsche Bank, JP Morgan Chase, Wells Fargo жана PNC Bank башка кликанын мүчөлөрү болуп саналат: тизме 2013-жылы эң көп үй-бүлөнү өндүрүп алган банктардын саны.)
Экономисттер, тармактык инсайдерлер жана турак-жай активисттери менен болгон маектерге караганда, адамдар өрдөккө окшош, өрдөктөй сүзүп, өрдөктөй черткендер экономиканы ошол эле жол менен кыйратпайт деп үмүттөнүп, жамааттык демдерин аздыр-көптүр кармап турушат. өрдөктөрдүн акыркы үйүрү кылды.
Экономика жана саясатты изилдөө борборунун экономисти Дин Бейкер: "Сиз алар эмне кылып жатканын билишет деп үмүттөнөсүз" дейт. «Аларда жүгүртүү жана бош орундар боюнча жоболор бар. Бирок алар муну кылыштыбы? Алар тиешелүү кам көрүштүбү? Мен, албетте, буга ишенбейт элем». Инвесторлорго жөнөтүлгөн документтердеги акча агымынын анализи бул үйлөрдүн 95%ы ар дайым, орточо айлык ижара акысы 1,312 долларды түзөт деп болжолдойт. Бул кыймылсыз мүлк адистери амбициялуу деп мүнөздөгөн толтуруунун көрсөткүчү.
Бирок, бир маанилүү жолу бар, анда коопсуздуктун бул түрү ипотекалык кредиттик аналогунан айырмаланат. Банктар күрөөгө коюлган үйлөрдү кайтарып алганда, жок эле дегенде, (көп учурда туура эмес банктардын туура эмес же бурмаланган иш кагаздарынан улам) үй ээси, чынында эле, анын ипотекасын төлөбөй койгон. Бирок, бул учурда, эгерде бир үй-жайды ижарага берүү келишими жарылса, миңдеген үй-бүлөлөр бир эле ижара төлөмүн өткөрүп жибергенби же жокпу, кууп чыгышы мүмкүн.
«Биз көптөгөн адамдарды кууп чыгышы мүмкүн болгон кырдаалга туш болушубуз мүмкүн ... ижарачылар артта калгандыктан эмес, анткени ач кулактан тынч артта калды», - дейт Бейкер.
Блэкстоундун турак-жай кыялындагы мүчүлүштүктөр
Бул жаңы баалуу кагаздар коопсузбу, Блэкстоун жакшы менчик менеджери болобу деген жөнөкөй суроого чейин кайнап калышы мүмкүн. Татыктуу башкаруу практикасы жогорку толтурууну, болжолдуу жүгүртүүнү жана инвесторлордун ишенимин жогорулатат. Начар башкаруу арыздарды, иликтөөлөрдү жана бош орундарды жаратат, мунун баары Блэкстоун инвесторлорду кайтарып берүү үчүн акча агымына ээ болбой калуу ыктымалдыгын жогорулатат.
Атланта четиндеги Блэкстоундун Invitation Homes объектилеринин биринин ижарачысы КаДонна Портерден сурасаңыз, мүлктү башкаруу Блэкстоунга такыр жетпейт. "Эгер мен ижара мөөнөтүмдү кыскарта алсам - мен эки жылдык ижарага кол койдум - мен сөзсүз болмокмун" дейт Портер.
Таракандар жана майлуу суу мүчүлүштүктөр сентябрда ал балдары менен көчүп келген Invitation Homes ижарасынын биринчи көйгөйү болгон. Портер бир нече жолу онлайн тейлөө өтүнүчтөрүн тапшырган, алар жугуштуу ооруну иликтөөгө эч ким келбестен жокко чыгарылган. Ал компаниянын оңдоо иштери боюнча ишеним телефонуна чалган. Эч ким жооп берген жок.
Экинчи маселе электрондук катка келип түшкөн, тема сапта "ШАшылыш" деп белгиленген. Invitation Homes Портердин ноябрь айындагы төлөмүнүн бир бөлүгүн анын банк эсебинен ала албай койгондуктан, компания андан калган төлөмдү тастыкталган каражаттар аркылуу, кийинки күнү бешке чейин жеткирүүнү талап кылууга же "кошумча юридикалык төлөм жана 200 АКШ долларын талап кылууга жана dispossessory ", TomDispatch карап чыккан электрондук каттарга ылайык.
Портер акча тапшырууну жеке өзү жеткирүү үчүн жумуштан кетти, бирок 200 доллар кечиктирилген төлөм жана кошумча 75 доллар жетишсиз каражат үчүн төлөм кирбегендиктен төлөм четке кагылды деген электрондук кат алды. Андан кийин эсине келген электрондук каттардын жинди болду курч жана көп учурда алдамчылык үй ээлери менен ипотекалык тейлөө компанияларынын ортосундагы өз ара аракеттенүү. Invitation Homes бир нече жолу Портер ар кандай айып акыларды төлөбөсө, көчүрүү үчүн арыз берем деп коркутушкан. Ал бир нече жолу компаниядан анын айлык төлөмүн кабыл алып, аны жалгыз калтырууну суранган.
«Мен чындап эле кысымга алынгандай сезилдим. Мен муну абдан адилетсиз сездим», - дейт Портер. Акыр-аягы, ал юридикалык кеңешке кайрыларын жазган, бул Invitation Homes дароо төлөмдү "бир жолку сылыктык" катары кабыл алууга макул болгон.
Портер дагы эле тажрыйбага жана таракандардын уланып жатканына нааразы. («Мен бүгүн мүчүлүштүктөр жөнүндө дагы бир өтүнүч менен кайрылдым, балким, кайра жокко чыгарылат.»)
жакында Huffington Post тергөө жана ондогон of онлайн сын-пикирлер Invitation Homes ижарачылары тарабынан жазылган Портердин нааразычылыгын кайталайт. Көпчүлүгү техникалык тейлөө боюнча өтүнүчтөр жоопсуз калганын айтышса, башкалары алардын курулган үйлөрүндө структуралык көйгөйлөр бар деп нааразы болушкан.
Блэкстоун мыйзамдуу аймакка көчүп кеткен жок дегенде бир документтештирилген учур да бар. Ушул күздө Орландо, Флорида, Invitation Homes филиалы Франсиско Молина аттуу үй ээсине жасалма көчүрүү билдирүүлөрүн жөнөткөн. ылайык The Орландо дозордук. Кат өлчөмүндөгү манила конверттери менен жеткирилген жасалма билдирүүлөр Молинага каршы сотко көчүрүү арызы берилген деп ырасташкан, бирок шаар башкасын тастыктаган. Эң негизгиси Invitation Homes компаниясы Молинаны мыйзамдуу же башка жол менен кууп чыгууга укугу жок болчу. Блэкстоундун үйдү сатып алуусу бир нече ай мурун жокко чыгарылган, бирок компания бул маалыматты жоготуп койгон.
2016-жылдагы Улуу Рецессия?
Блэкстоундун негизги бизнес моделин эске алганда, Invitation Homes ижарачыларды тез арада кууп чыгууга байланыштуу анекдоттук окуялар өзгөчө эмес, тренд болуп калышы мүмкүн. Ижара төлөмдөрүн секьюритизациялоо компанияга ай сайынкы чектердин агып турушун камсыз кылуу үчүн катуу басымды жаратат. Ижарачылар үчүн бул ай сайын айдын биринчисинде төлөйсүз, же сиз сыртта экениңизди билдирет.
Блэкстоун ушул убакка чейин бир гана ижара акысын камсыздаганына карабастан, бул катуу протоколду ишке киргизип жаткандай. Мисалы, Шарлотт шаарында (Түндүк Каролина) компания толугу менен чыгарууга каршы иш козгогон анын ижарачыларынын 10%, деп айтылат маалыматта Шарлотта Обсервер.
Блэкстоундун болжол менен 9% мүлкү, болжол менен 3,600 үй Феникс метросунда жайгашкан. Көпчүлүгү аз жана орто кирешелүү райондордо. (Энтони Джанкатаринонун картасы, Хосе Таверастын изилдөөсү.)
Кырк мин турак-жай жалпы улуттук турак-жай фондусунун аз гана процентин тузет. Блэкстоун эң агрессивдүү түрдө бутага алган шаарларда анын касиеттеринин концентрациясы таң калтырат. Финиксте, Аризона штатында, кээ бир райондордо жок дегенде бирден, эки же үчтөн болбосо, ар бир блокто Блэкстоунга таандык үй бар.
Бул суу каптоо жеке капиталдын гиганты, балким, башка институционалдык инвесторлор менен биргеликте аймактык рынокторго ашыкча таасир тийгизип, атаандаштыктын жоктугунан ижара баасын көтөрөт деп кооптонууда. Көптөгөн карапайым америкалыктардын эң чоң тынчсыздануусу, көп жылдардан кийин эмес, бул бүтүндөй ижара империясы жана анын жаңы баалуу кагаздар классы ийгиликсиз болуп, экономиканы өтө эле көнүмүш абалга алып келиши мүмкүн.
"Сиз Уолл Стритке бир үй-бүлөлүү турак жайдын олуттуу секторун көзөмөлдөөгө уруксат берип жатасыз", - деди Чикагонун тургуну Майкл Донли, Блэкстоундун өзүнүн микрорайонунда тездик менен кеңейген катышуусун иликтеп. "Бирок ал туруктуубу?" — деп таң калды ал. "2016-жылы мунун баары кыйрап калышы мүмкүн жана 2008-жылдагыдан да жаман болосуң."
Laura Gottesdiener журналист жана автору Кыялдан кутулуу: Кара Америка жана үйгө чакыра турган жер үчүн күрөш, август айында Zuccotti Park Press тарабынан жарыяланган. Ал үчүн редактор байма-Nonviolence жана үчүн жазган Rolling Stone, Айым, Playboy, Huffington Post жана башка басылмалар. Ал Zuccotti паркын басып алуу учурунда Элдик ашканада жашап жана иштеген. Бул анын экинчиси TomDispatch бөлүгү.
Бул макалада алгачкы пайда TomDispatch.com, Том Энгельхардтын, басма тармагында көп жылдык редактору, тең негиздөөчүсү болгон башка булактардын, жаңылыктардын жана пикирлердин туруктуу агымын сунуш кылган Nation Institute веблогу. Америка империясы долбоору, Жазуучу менен Victory маданият End, роман катары, Басылманын акыркы күндөрү. Анын акыркы китеби Америкалык согуш жолу: кантип Буштун согуштары Обаманыкы болуп калды (Хаймаркет китептери).
[Эскертүү: Symone New жана Хосе Тавераска Блэкстоунга таандык мүлктөрдү табуу үчүн татаал изилдөөлөрдү жүргүзгөндүгү үчүн өзгөчө ыраазычылык билдиребиз. Бул маалыматтарды кооз карталарга айландырганы үчүн Энтони Джанкатариного да өзгөчө рахмат.]
ZNetwork анын окурмандарынын берешендиги аркылуу гана каржыланат.
белек тартуу кылуу