Елдің таңғажайып, әйгілі тұрғын үйді қалпына келтіру туралы естімей, теледидарды қосу немесе газет ашу қиын. Үй бағасы көтеріліп жатыр! Жаңа құрылыс басталды! Дағдарыс аяқталды! Дегенмен фанфардың астында тез баюдың жаңа схемасы дайындалуда.
Соңғы бір жарым жыл ішінде Уолл-стрит хедж-қорлары мен жеке капиталдық фирмалар Атлантадағы Королева Анна Викторияны, Чикагодағы кірпішпен қапталған бунгалоларды, Феникстегі испандық қайта құруларды тартып алып, бұрын-соңды болмаған жалға беру империясын жинады. Жалпы алғанда, бұл қалталы инвесторлар одан да көп сатып алды 200,000 Экономикалық құлдыраудан ең көп зардап шеккен қалалардағы арзан, негізінен тыйым салынған үйлер.
Уолл-стриттің өндіріп алу дағдарысы, ол 2007 жылдың соңында басталып, мәжбүр болды 10 миллионнан астам адам үйлерінен шығып, парадоксалды проблема тудырды. Миллиондаған көшірілген американдықтар қауіпсіз жерге тұруға мұқтаж, тіпті миллиондаған бос, банктерге тиесілі үйлер көршілерді және қылмыстың өсуіне ықпал етеді. Бақытымызға орай, Уолл-стрит шешімді ойлап тапты: ол тыйым салынған үйлерді бізге қайтарады. Бұл процесте ол секьюритилендірудің жаңа түрін ойлап тапты, бұл бүкіл жоспарды қайтадан жарып жіберуі мүмкін.
Сатып алу қызбалығы басталғаннан бері ешбір компания әлемдегі ең ірі жеке капитал фирмасы Blackstone Group-тан артық үй алған жоқ. Invitation Homes еншілес компаниясын пайдалана отырып, Blackstone үйлерді өндіріп алу аукциондарында, жергілікті брокерлер арқылы және тікелей банктерден жаппай сатып алуда қарапайым адам Costco-дан дәретхана қағазын жинай алатындай етіп алды.
Бір қозғалыста ол сатып алды Атлантадағы 1,400 үй бір күнде. Қарашадағы жағдай бойынша Блэкстоун жұмсады $ 7.5 млрд бүкіл ел бойынша 40,000 XNUMX негізінен тыйым салынған үйлерді сатып алу. Бұл шығын мөлшерлемесі Аптасына 100 миллион доллар 2012 жылдың қазан айынан бастап. Бұл жақында жариялады Кәсіпкерлікпен айналысуды халықаралық нарыққа шығаруды жоспарлап отыр, ол тыйым салынған Испаниядан басталады.
Қаржы индустриясынан тыс адамдар Блэкстоун туралы естіген жоқ. Дегенмен, бүгінде бұл елдегі жалғыз отбасылық жалға берілетін үйлердің ең үлкен иесі - және басқа да көптеген нәрселер. Ол Hilton қонақ үйлер желісінің бір бөлігін немесе барлығын, Southern Cross Healthcare, Houghton Mifflin баспа үйін, Weather Channel, Sea World, Michael's, Orangina өнер және қолөнер желісін және ондаған басқа компанияларды иеленеді.
Блэкстоун басқарады $ 210 миллиардтан асады Бағалы қағаздар және биржалар жөніндегі комиссияның 2012 жылғы жылдық өтініміне сәйкес активтер бойынша. Бұл сонымен қатар қоғамдық компания мекеме иелерінің тізімі Морган Стэнли, Citigroup, Deutsche Bank, UBS, Bank of America, Goldman Sachs және, әрине, департаментпен сот ісін аяқтаған JP Morgan Chase сияқты, жақында ипотекалық дағдарысқа қатысты сот процестеріне қатысқан компаниялардың кім екені сияқты. Тәуекелді және жиі заңсыз ипотекалық тәжірибелері үшін әділет органдары бұрын-соңды болмаған 13 миллиард доллар айыппұл төлеуге келіскен.
Басқаша айтқанда, егер Блэкстоун тұрғын үй дағдарысын капиталдандыру арқылы ақша тапса, Уолл-стриттің барлық басқа банктері, әдетте, ең алдымен, өндіріп алу дағдарысына әкелген жағдайларды жасауда негізгі кінәлілер ретінде қарастырылады - ақша табады.
Қолма-қол ақшаға ие Голиат
Елдің түкпір-түкпіріндегі аудандарда көптеген тұрғындар жағдайдың дұрыс емес екенін түсіну үшін Блэкстоунның не екенін білудің қажеті жоқ еді.
Өткен жылы Лос-Анджелестегі жылжымайтын мүлік брокері Марк Алстон оғаш нәрсені байқай бастады. Үй бағасы көтерілді. Және олар тез өсті - 20 жылдың қазаны мен осы жылдың дәл осы айы арасында 2012% өсті. Қалыпты нарықта үй бағасының көтерілуі үй сатып алушылар тарапынан сұраныстың артуын білдіреді. Бірақ бұл жерде алаңдатарлық нәрсе болды: үй иелену деңгейі түсіп жатты, Альстон үшін нарық қандай да бір жолмен бұзылғанының алғашқы белгісі.
Екінші белгі сатып алушылардың өздері болды.
Блэкстоун мүліктерінің шамамен 5%, шамамен 2,000 үй Шарлотта метро аймағында орналасқан. Олардың 1,000-нан азы (жоғарыдағы суретте) қаланың орталығы Мекленберг округінде. (Энтони Джанкатариноның картасы, Symone New зерттеуі.)
«Мен екі жыл бойы қара нәсілді отбасына сатпай жүрдім, бұл тырыспағаным үшін емес», - дейді Олстон, оның бизнесі тұрғындарының көпшілігі афроамерикалық және испандықтар тұратын қала ішіндегі аудандарда шоғырланған. Оның орнына, оның барлық сатып алушылары - олардың әрқайсысы - бизнесмендер болды. Бір қызығы, олардың барлығы қолма-қол ақшамен төледі.
2005 және 2009 жылдар аралығында ипотекалық дағдарыс өршіп тұрды нәсілдік кемсітушілік несиелеу тәжірибесі, қираған Африкандық американдық байлықтың 53% және испан байлығының 66% - бұл қиялды таң қалдыратын сандар. Нәтижесінде, бүгінде аздаған қара нәсілділер немесе испандықтар үйлерді қолма-қол ақшаға сатып алады деп айтуға болады. Блэкстоун, керісінше, ақшаны ескере отырып, оның алдында қиындық тудырмайды $ 3.6 миллиард кредиттік желі Deutsche Bank ұйымдастырған. Бұл ақша дәстүрлі қаржыландыруды қамтамасыз ететін отбасылардан асып түсуге мүмкіндік берді. Бұл сонымен қатар компанияның көптеген үйлерді тез сатып алуына жол ашты, бұл жергілікті нарықтарды таң қалдырды және бағаларды одан да көп отбасыларды ойыннан итермелейтін етіп көтерді.
«Сіз қолма-қол ақшамен ойнаған кезде алыпсатарлық болашақ құнына бәс тіккен компаниямен бәсекеге түсе алмайсыз», - дейді Альстон. «Олар мұны жоспарлаған сияқты».
Артынан қарасақ, Ұлы рецессия қарапайым американдықтар мен қаржы институттарына байлық пен активтерді аударуға түрткі болғаны анық. Бұл дағдарыс кезінде американдықтар жеңілді триллион доллар тұрғын үй бағасы құлдыраған кезде, банктер бес миллионға жуық үйді басып алды. Бірақ құлдырау жылдарындағыдай қалпына келтірудің өзі байлық пен билікті төменнен жоғарыға ауыстыру процесін қалай жалғастыратыны енді ғана пайда бола бастады.
2009-2012 жылдар аралығында американдықтардың 1%-ы тұтқынға алынды табыстың 95%. Енді, тұрғын үй нарығы қайта көтерілген сайын, қалпына келтірілген тұрғын үй байлығының миллиардтаған доллары отбасылар мен қауымдастықтарға емес, тікелей Уолл-стритке ағып жатыр. 2012 жылдың көктемінен бастап, Блэкстоун тыйым салынған үйлерді жаппай сатып ала бастаған кезде, TomDispatch талдауына сәйкес, шамамен 88 миллиард долларлық тұрғын үй қоры жинақталған тұрғын үй мүлкі нәтижесінде банктерге немесе институционалдық инвесторларға тікелей кетті. Және бұл өсе беретін сан.
Аризона жылжымайтын мүлік брокерлері қауымдастығының негізін қалаушы Генри Уэйд: «Институционалдық инвесторлар байлықты және байлықты жинақтау мүмкіндігін жеткіліксіз қызмет көрсететін қауымдастықтардан жұлып алуда», - дейді.
Бірақ үйлерді арзан сатып алып, олардың құнын бағалауды күту Блэкстоунның бұл мәміледен ақша табуының жалғыз жолы емес. Ол сіздің жалдау төлеміңізді де қалайды.
Жалға алуды секьюритилендіру
Уолл-стриттің жалға алу империясы мүлдем жаңа. Жалғыз отбасылық жалға беру индустриясы бұрын кішкентай ана мен поп операцияларының кепілі болған. Бірақ бұл сәтті бұрын-соңды болмаған нәрсе - Блэкстоун қосқан қаржылық алхимия. Қараша айында, көп айлық хайптан кейін, Блэкстоун тарихтың бірінші нұсқасын шығарды секьюритилендірілген жалдау төлемдерімен қамтамасыз етілген номиналды облигация. Және бір рет инвесторлар тиелді Блэкстоунның бәсекелестері оны алуға асығыс жариялады олар да осындай бағалы қағаздарды мүмкіндігінше тезірек әзірлейтін болады.
Кімге сұрайтыныңызға байланысты, жалдау төлемдерін біріктіру және оларды инвесторларға сату идеясы қаржы саласының табиғи эволюциясы немесе отты химера болып табылады.
«Бұл жаңа шекара», - деп түсіндірді Тед Вайнштейн, жылжымайтын мүлікке тиесілі үйлер индустриясында 30 жыл бойы кеңесші. «Бұл мен ешқашан армандамайтын нәрсе».
Дегенмен, 2008 жылғы ипотекалық қауіпсіздік дағдарысын бастан өткерген кез келген адамға бұл жаңа аумақ біртүрлі таныс болады.
«Бұл тұрғын үй ипотекасымен қамтамасыз етілген құнды қағаз сияқты», - деді компаниясы Блэкстоунмен жұмыс істейтін бір хедж-қор инвесторы. Тәуекелді ипотекалық бағалы қағаздардың 2008 жылғы құлдырауына себеп болғанын ескере отырып, жұртшылық бұл бағалы қағаздардың қауіпсіз болуын неліктен күтуі керек деген сұраққа ол: «Маған сеніңіз» деп жауап берді.
Блэкстоун үшін, кем дегенде, логика қарапайым. Компания баға көтерілгенге дейін арзанырақ, тыйым салынған үйлерді сатып алу үшін алдын ала ақша алғысы келеді. Осылайша, ол JP Morgan, Credit Suisse және Deutsche Bank-пен күш біріктіріп, 3,207 жеке үйлердің жалдау төлемдерін біріктіріп, бұл облигацияны кепіл ретінде ұсынылған негізгі үйлерге ипотека арқылы инвесторларға сатады. Бұл, әрине, жалға берілетін бағалы қағаздардың жаңа саласына айналуы мүмкін жай ғана сынақ жағдайы.
31 қазанда TomDispatch қараған Blackstone компаниясының әлеуетті инвесторларға жіберген жеке қадамдық құжаттарының көшірмесіне сәйкес, көптеген ірі Уолл-стрит банктері мәмілеге қатысады. Deutsche Bank, JP Morgan және Credit Suisse облигацияларды нарыққа шығаруға көмектесуде. Wells Fargo сертификат әкімшісі болып табылады. Midland Loan Services, PNC Bank еншілес ұйымы несиеге қызмет көрсетуші болып табылады. (Айтпақшы, Deutsche Bank, JP Morgan Chase, Wells Fargo және PNC Bank басқа топтың мүшелері: тізім 2013 жылы ең көп отбасын өндіріп алған банктер саны.)
Экономистермен, сала мамандарымен және тұрғын үй белсенділерімен жүргізілген сұхбаттарға сәйкес, адамдар үйрек сияқты көрінетін, үйрек сияқты жүзетін және үйрек сияқты шарылдағандар экономиканы дәл осылайша құлдыратпайды деп үміттеніп, ұжымдық демдерін азды-көпті ұстайды. үйректердің соңғы отары жасады.
Экономика және саясатты зерттеу орталығының экономисі Дин Бейкер: «Сіз олардың не істеп жатқанын біледі деп үміттенесіз», - дейді. «Олардың айналым және бос жұмыс орындары туралы ережелері бар. Бірақ олар мұны жасады ма? Оларға тиісті күтім жасалды ма? Мен, әрине, оған сенбейтін едім ». Инвесторларға жіберілген құжаттардағы ақша ағынының талдауы бұл үйлердің 95%-ы әр уақытта, орташа айлық жалдау ақысы $1,312 болатынын болжайды. Бұл жылжымайтын мүлік мамандары амбициялы деп сипаттайтын толтыру деңгейі.
Дегенмен, бұл қауіпсіздік түрі ипотекалық несиеге негізделген әріптесінен ерекшеленетін бір маңызды әдіс бар. Банктер кепілге салынған үйлерді қайтарып алған кезде, кем дегенде, болжам бар (жиі дұрыс емес банктердің қате немесе бұрмаланған құжаттарына байланысты) үй иесі шынымен де ипотека бойынша дефолтқа ұшырады. Бұл жағдайда, егер бір тұрғын үйді жалдау шарты жарылып кетсе, мыңдаған отбасылар бір жалдау төлемін өткізіп алғанына қарамастан, шығарылуы мүмкін.
«Біз көптеген адамдарды қуып жіберетін жағдайға тап болуымыз мүмкін ... жалға алушылар артта қалғандықтан емес, үй иелері артта қалды», - дейді Бейкер.
Блэкстоунның тұрғын үй арманындағы қателер
Бұл жаңа бағалы қағаздар қауіпсіз бола ма, Блэкстоун жақсы жылжымайтын мүлік менеджері бола ма деген қарапайым сұраққа жауап беруі мүмкін. Лайықты басқару тәжірибесі жоғары толтыру қарқынын, болжамды айналымды және инвесторлардың сенімін арттыруды қамтамасыз етеді. Нашар басқару шағымдарды, тергеулерді және бос орындарды тудырады, мұның бәрі Блэкстоунның инвесторларға қайтару үшін ақша ағынының болмауы ықтималдығын арттырады.
Атлантадан тыс қала маңындағы Блэкстоунның шақыру үйлерінің бірінің жалға алушысы КаДонна Портерден сұрасаңыз, мүлікті басқару Блэкстонға жетіспейтін дағды. «Егер мен жалдау мерзімін қысқарта алсам - мен екі жылдық жалдауға қол қойдым - мен міндетті түрде жасар едім», - дейді Портер.
Тарақандар мен майлы су қателері қыркүйек айында балаларымен бірге көшіп келген шақыру үйлерін жалға алудағы бірінші мәселе болды. Портер инфекцияны тексеруге ешкім келмей-ақ жойылған онлайн техникалық қызмет көрсету туралы сұрауларды бірнеше рет жіберді. Ол компанияның жөндеу жұмыстарына қатысты сенім телефонына хабарласты. Ешкім жауап бермеді.
Екінші мәселе тақырып жолында «ШҰРАҚ» деп белгіленген электрондық поштаға келді. Invitation Homes Портердің қараша айындағы төлемінің бір бөлігін оның банктік шотынан ала алмады, бұл компаниядан қалған төлемді келесі күні беске дейін жеке өзі, сертификатталған қаражат арқылы жеткізуді немесе «200 АҚШ доллары көлеміндегі қосымша заңдық төлемді алуды талап етті. dispossessory», TomDispatch тексерген электрондық пошта хаттарына сәйкес.
Портер ақша аударымын жеке өзі жеткізу үшін жұмыстан кетті, тек төлемге кешіктірілген 200 АҚШ доллары мен қосымша 75 доллар жеткіліксіз қаражат комиссиясы кірмегендіктен төлем қабылданбады деген электрондық хат алды. Содан кейін еске түсіретін электрондық пошталардың тізбегі болды өрескел және жиі алаяқтық үй иелері мен ипотекалық қызмет көрсететін компаниялар арасындағы өзара әрекеттесу. Invitation Homes бірнеше рет Портер әртүрлі айыппұлдарды төлемесе, көшіру туралы арыз береміз деп қорқытты. Ол бірнеше рет компаниядан оның айлық төлемін қабылдауды және оны жалғыз қалдыруды сұрады.
«Мен өзімді шынымен қорлағандай сезіндім. Мен мұны өте әділетсіз деп санадым», - дейді Портер. Сайып келгенде, ол заң кеңесіне жүгінетінін жазды, бұл Invitation Homes төлемді «бір реттік сыпайылық» ретінде қабылдауға бірден келісуіне себеп болды.
Портер әлі де тәжірибеден және тарақандардың тұрақты болуынан ренжіді. («Мен бүгін қателер туралы тағы бір сұрау салдым, ол қайтадан жойылуы мүмкін.»)
Жақында Хаффингтон пост тергеу және ондаған of Интернеттегі шолулар Invitation Homes жалға алушылары жазған Портердің реніштерін қайталайды. Көбісі техникалық қызмет көрсету туралы өтініштердің жауапсыз қалғанын айтты, ал басқалары олардың тозығы жеткен үйлерінде құрылымдық мәселелер бар деп шағымданды.
Сондай-ақ Блэкстоунның заңсыз аумаққа көшуінің кем дегенде бір құжатталған жағдайы бар. Осы күзде Орландо, Флорида, Invitation Homes филиалы Франсиско Молина есімді үй иесіне жалған көшіру хабарламасын жіберген сияқты. сәйкес The Орландо Сентинель. Хат өлшеміндегі манила конверттерімен жеткізілген жалған хабарламалар Молинаға қарсы сотқа көшіру туралы арыз берілген деп мәлімдеді, дегенмен қала басқаша растады. Ең бастысы, Invitation Homes компаниясының Молинаны заңды немесе басқа жолмен шығаруға құқығы жоқ. Блэкстоунның үйді сатып алуы бірнеше ай бұрын кері қайтарылды, бірақ компания бұл ақпаратты қадағаламады.
2016 жылғы Ұлы рецессия?
Блэкстоунның негізгі бизнес үлгісін ескере отырып, шақыру үйлерінің жалға алушыларды тез шығаруы туралы бұл анекдоттық әңгімелер ерекшелік емес, тренд болуы мүмкін. Жалдау төлемдерін секьюритилендіру компанияға ай сайынғы чектердің тұрақты болуын қамтамасыз ету үшін қатты қысым жасайды. Жалға алушылар үшін бұл ай сайын айдың біріншісінде төлейтініңізді немесе сіз жұмыссыз жүргеніңізді білдіруі мүмкін.
Блэкстоун осы уақытқа дейін бір ғана жалға алу төлемін қамтамасыз еткенімен, ол бұл қатаң хаттаманы енгізіп жатқан сияқты. Мысалы, Солтүстік Каролина штатының Шарлотта қаласында компания толықтай көшіру туралы іс қозғады жалға алушылардың 10%, делінген хабарламада Шарлотта бақылаушы.
Блэкстоун мүліктерінің шамамен 9%, шамамен 3,600 үй Феникс метро аймағында орналасқан. Олардың көпшілігі табысы төмен және орташа аудандарда тұрады. (Энтони Джанкатариноның картасы, Хосе Таверастың зерттеуі.)
Қырық мың үй жалпы республикалық тұрғын үй қорының аз ғана пайызын құрайды. Блэкстоун ең агрессивті түрде нысанаға алған қалаларда оның қасиеттерінің шоғырлануы таң қалдырады. Финиксте, Аризона штатында, кейбір аудандарда кем дегенде бір, екі немесе үш болмаса, әрбір блокта Блэкстоунға тиесілі үй бар.
Бұл су тасқыны кейбір жеке капитал алыбы басқа институционалдық инвесторлармен бірлесіп, бәсекелестіктің жоқтығынан жалға беру бағасын көтеріп, аймақтық нарықтарға заңсыз әсер етеді деп алаңдатады. Көптеген қарапайым американдықтардың ең үлкен алаңдаушылығы, көп жылдардан кейін бұл бүкіл жалға беру империясы және оның жаңа бағалы қағаздар класы сәтсіздікке ұшырауы мүмкін, бұл экономиканы тым таныс құлдырауға жібереді.
«Сіз Уолл-стритке бір отбасылық тұрғын үйдің маңызды секторын бақылауға мүмкіндік беріп отырсыз», - деді Чикаго тұрғыны Майкл Донли, ол өзінің маңайындағы Блэкстоунның тез өсіп келе жатқан қатысуын зерттеп жүрген. «Бірақ ол тұрақты ма?» — деп ойлады ол. «Мұның бәрі 2016 жылы күйреуі мүмкін және сіз 2008 жылға қарағанда нашарлайсыз».
Лаура Готтесдинер - журналист және автор Күдікті арман: Қара Америка және үйге шақыратын орын үшін күрес, тамызда Zuccotti Park Press баспасында жарияланған. Ол үшін редактор Зорлықсыздықты болдырмау және үшін жазды Жылжымалы тас, Ханым, Playboy, Huffington Post және басқа да басылымдар. Ол Цуккотти саябағын басып алу кезінде Халық асханасында тұрып, жұмыс істеді. Бұл оның екіншісі TomDispatch бөлігі.
Бұл мақала бірінші рет пайда болды TomDispatch.com, балама дереккөздердің, жаңалықтардың және пікірлердің тұрақты ағынын ұсынатын Ұлт институтының веб-логы, Том Энгельхардт, ұзақ мерзімді баспа редакторы, негізін қалаушы. американдық империя жобасыАвторы, Жеңіс Мәдениетінің аяқталуы, роман бойынша, Баспаның соңғы күндері. Оның соңғы кітабы Американдық соғыс жолы: Буштың соғыстары Обаманың соғысына қалай айналды (Хаймаркет кітаптары).
[Ескерту: Блэкстоунға тиесілі жылжымайтын мүлікті табу үшін қиын зерттеулер жүргізгені үшін Symone New және Хосе Таверасқа ерекше алғыс айтамыз. Бұл деректерді әдемі карталарға айналдырғаны үшін Энтони Джанкатариноға да ерекше рахмет.]
ZNetwork өз оқырмандарының жомарттығы арқылы ғана қаржыландырылады.
сыйлау