Уолл-стриттің жаңа жалға беру империясында жағдай қызып жатыр.
Соңғы бірнеше жылда алпауыт жеке меншік фирмалар бүкіл ел бойынша 200,000 2007-нан астам арзан үй сатып алып, тұрғын үй нарығына үлкен ставка жасады. Олардың жоспары - үй құндылықтарының көтерілуін күтіп тұрған кезде, үйлерді отбасыларға - кейде кепіл дағдарысы кезінде қоныс аударған адамдарға жалға беру. Бірақ Уолл-стриттің қысқа мерзімді айласы болмас еді, сондықтан жеке капитал фирмалары осы жалға берілетін үйлердегі ипотеканы «жалға берілетін бағалы қағаздар» деп аталатын жаңа қаржылық өнімге біріктіру үшін ірі банктермен серіктестік құруда. .” (2008-XNUMX жылдардағы жаһандық экономиканың күйреуі үшін уытты «ипотекалық бағалы қағаздар» кеңінен айыпталғанын есте сақтаңыз.)
Осының бәрі мені ойландырды: жеке меншік фирмалар бұрын басқа жерде жалға берілетін баспанамен құмар ойнады ма? Егер солай болса, не болды?
Менің Нью-Йорк қаласының ауласындағы жылжымайтын мүлік нарығы соңғы онжылдықта жеке капиталдың ойын алаңы болғаны белгілі болды, ал нәтиже, таңқаларлық емес, жалға алушылар үшін де, нарық үшін де апат болды.
«Олар қайда болса да жылы»
Бронксте Бенджамин Уоррен ол және басқа тұрғындар өртте өртеніп кетуі мүмкін деп қорқады, өйткені басшылық үлкен тұрғын үй кешенінен шығу жолдарын ұсынуға арналған ғимараттар арасындағы өтпе жолдардың екі жағын жауып тастады. (Уоррен шағымдану үшін қалаға және басшылыққа бірнеше рет қоңырау шалды, бірақ жолдар жабық күйде қалды.) Жақын жерде Лиза Эш және жылу немесе ыстық су анда-санда ғана болатын ғимаратының басқа тұрғындарымен бірге он шақты жалдамалы адам өзін қорқытты. осы өткен қыста вестибюльде жалға алушылардың жиналысын ұйымдастыруға әрекеттенген. Сәл оңтүстікте Хамони Купер мен оның көршілері жалған ақшаны төлегеніне қарамастан, пәтерлерін бес күн ішінде босатуды бұйыратын жалған көшіру хабарламаларының үздіксіз ағынын алады.
Бұл үш жалдаушы және 1,600 ғимараттағы тағы 42-ге жуық отбасы жеті жыл бұрын қаржы дағдарысы басталғаннан бері Нью-Йорк қаласында ең үлкен түрмелердің бірін бастан кешуде. Бірақ бұл жерде бұрылыс бар. Бұл ғимараттардың иесі дәстүрлі үй иесінен алыс. Бұл, шын мәнінде, бұл ғимараттардан көп ақшаны сығып алуға болатынына және 133 миллион долларлық ипотеканы қайтара алмайтындығына сенімді болатын жеке капитал фирмаларының конгломераты.
Мәселе мынада, жағдай бұзылған кезде, жалға алушылар, осы жеке меншік иелеріне қарағанда, шығындарды өз мойнына алады.
«Біздің қатып қалғанымыз олар үшін маңызды емес», - деді Хамони Купер, меншік иелері, Normandy Real Estate Partners, Vantage Properties, Westbrook Partners және Colonial Management туралы айта отырып, олар тіпті қарапайым қажеттіліктерді, соның ішінде жылу мен ыстықты да үнемі төлей алмаған. су, қыс бойы. Купер көршісінен басшылық оның ғимаратындағы суды түгел кесіп тастағанын жаңа ғана білді, ол және басқалар бұл әрекетті сол күні қала мэриясында ұйымдастыруға көмектескен наразылық шарасы үшін кек деп есептеді. «Олар қай жерде болса да жылы», - деп қосты ол ащы дауыспен.
Шамамен 2005 жылы жеке меншік капиталдық фирмалар қала бойынша жылжымайтын мүлік мини-империяларын жинай бастады, келешек пайданың таңқаларлық болжамдарын қуып шықты. Бұл мәмілелер бұзыла бастағанда, жалдаушылар, мемлекеттік зейнетақы қорлары немесе қала зардап шекті, ал жеке капитал иелері кейде қолма-қол ақшамен қаржылық күйреуден құтылып кетті. Жеке капитал ойыншыларының Нью-Йорктегі тұрғын үйге қалай қателескені туралы әңгіме, Үлкен Apple-дегі жылжымайтын мүліктің ерекшеліктеріне қарамастан, жеке капитал бүкіл ел бойынша өзінің жалға беру нарығындағы шоуын бастағанын түсіну маңызды. , және жақын арада сізге жақын қалаға келуі мүмкін.
Сатып алудың қызығы
Бүгінде елдегі жалғыз жанұялық жалдамалы үйлердің ең ірі иесі болып табылатын Blackstone Group сияқты жеке капитал фирмалары тұрғын үй нарығында алынатын ақша баспана бағасы ең керемет құлдыраған қалалардағы арзан үйлерді сатып алудан тұрады деп санайды. 2000-шы жылдардың басында, жеке капиталдың көзқарасы бойынша, Нью-Йорк қаласындағы нарықтың салыстырмалы бұрышы «қолжетімді баспана» болды.
Бұл қалада жүздеген мың пәтерлер әлі де «жалдау реттеледі» деп белгіленді, яғни жалға берушілерге жалдау ақысын күрт көтеруге тыйым салынды. Жалға беруші үшін бұл шектеудің жалғыз маңызды жолы ұзақ уақыт жалға алушының көшіп кетуін күту болды. Сонда жалдау ақысын нарық қандай болса да көтеруге болады.
Жеке капитал фирмалары үшін бұл динамика пайда табу мүмкіндігін ұсынғандай болды. Оларға тек жалдау режимі бар ғимараттарды сатып алу және қазіргі жалға алушыларды жоғары ақы төлейтіндерге ауыстыру болды. (Өнеркәсіп тілінде бұл ғимаратты «өткізу» деп аталды.) Шамамен он жыл бұрын, жеке капитал фирмалары немесе жеке капиталға сүйенетін құрылыс салушылар қаладағы жалдау ақысы реттелетін ғимараттарды өте жоғары бағаланған бағамен сатып ала бастады. Ойынның ең агрессивті ойыншыларының бірі жеке капиталға негізделген Vantage фирмасы болды. 2006 және 2007 жылдар аралығында ол қала бойынша 2 ғимаратты сатып алуға шамамен 125 миллиард доллар жұмсады, соның ішінде Хамони Купер, Лиза Уоррен және Бенджамин Эш тұратын 42 ғимарат портфелінің үлесі. Үш жыл ішінде жеке капиталдың ақшасымен қамтамасыз етілген жеке меншік фирмалар немесе әзірлеушілер жойылды 90,000 XNUMX жалға берілетін пәтер, Көршілер мен тұрғын үй құрылысын дамыту қауымдастығының мәліметтері бойынша жалпы қордың толық 10%.
Олардың электрондық кестелерінде бәрі жақсы көрінді. Ғимараттар үлкен ипотекаға ие болды, бірақ компаниялар «өтпелі» болғаннан кейін үлкен жалдау кірісінің өсуін есептеді. Кейбір жағдайларда корпоративтік өтінімдер туралы хабарланған болжамдар өте ерекше болды. Мысалы, 2005 жылы Rockpoint Group жеке меншік жылжымайтын мүлік фирмасы Гарлемдегі Ривертон үйлері деп аталатын көпқабатты үйлер кешенін сатып алды. 225 миллион долларлық ипотеканы ақтау үшін компания бұл мүмкін болатынын болжады үш еседен астам бес жыл ішінде жалдаумен реттелетін жалға алушылардың жартысын мәжбүрлеп шығару арқылы жалдау ақысы 5.2 миллион доллардан 23.6 миллион долларға дейін.
Тек Ривертон келісімінде ғана емес, барлығында дерлік бір үлкен қателік болды. Көпқабатты үйлердің ішінде «өткізуді» қаламайтын және қалу үшін тозақ сияқты күресетін нақты, тірі жалға алушылар болды.
Толық қылмыс
Үлкен ақша мен қатыгез үй иелері ешқашан Нью-Йорктің жылжымайтын мүлік нарығына бейтаныс адамдар болған емес. Бірақ осы ғасырдың алғашқы жылдарында қаладағы жеке меншік фирмалардың пайда болуы соншалықты таңқаларлық болды, сондықтан тұрғын үйді қорғаушылар бұл тәжірибені «жыртқыш капитал» деп атады. Бұл атау ұзақ уақыт жалға алушылардың кеткісі келмейтіні белгілі болғаннан кейін бұл компаниялардың қолданған тактикасына қатысты.
Жалпы алғанда, жалға берілетін пәтерлердің орташа айналымы жылына 5%-ға жақын. Бизнес-жоспары бұл көрсеткішті үш есеге арттыруға байланысты жалға берушілер адамдарды көшіру үшін жалған хабарламалар жіберу, жылуды немесе суды өшіру және зиянды жәндіктердің таралуына жол беруді қоса алғанда, кейбіреулері мүлдем заңсыз қудалау тактикасын ұйымдастырады. ұстаңыз.
«Сіз жалға алушылардың 30% оларды қудалаусыз және қандай да бір алаяқтық жасамай-ақ көшіп кете алмайсыз», түсіндірді Дезири Филдс, Квинс колледжінің қалатану кафедрасының доценті. Мысал ретінде ол Вантаждың Квинстегі ғимараттар жинағындағы жалға алушыларға жалған шығару туралы хабарламаларды қалай жібергенін көрсетеді, сондықтан кенттік сот компанияға тұрғын үй сотында өз күнін берді. Кейінірек Вантажды Нью-Йорк Бас Прокуроры жалға алушыларды заңсыз қудалағаны үшін сотқа берді. New York Times деп аталатын «жоғары төлейтін жалға алушылар үшін бос жұмыс орындарын құру үшін олардың кетуін мәжбүрлеудің жүйелі әрекеті».
Жалға алушылар үшін бұл жеке капиталды сатып алу негізінен ұтылатын жағдай болды. Мәміле сәтті болуы үшін жалға алушыларды шығаруға тура келді. Егер, керісінше, мәміле сәтсіз аяқталса және жалға алушылар қалатын болса, жалға берушілер бірден ғимараттардан бас тартып, өмір сүру жағдайын бұрынғыдан да нашарлатты.
Меншікті капиталды қорлаудың осы түрінің ең танымал оқиғасын Ocelot Capital Group атты жылжымайтын мүлік компаниясы жасаған. 2007 жылы израильдік жеке компанияның қолдауымен ол Бронкста 25 жалдау реттелетін пәтер сатып алды. Deutsche Bank кейінірек Фанни Мэй сатып алған 29 миллион долларды қаржыландыруға шығарды. Көп ұзамай жағдай нашарлай бастады. Ғимараттарда тек мезгіл-мезгіл жылу немесе ыстық су болды. Құбырлар жарылған. Төбелер шөгіп кетті. Оселот одан ақша таба алмайтынын түсінгендіктен, одан әрі шегінді.
2011 жылғы мақалада Баспана күші журналы, Дина Леви, қалалық үй шаруашылығына көмек көрсету кеңесінің бұрынғы директоры, қазір Бас прокуратурада жұмыс істейді, сипатталған ғимараттарға бір рет бару:
«Ұйымдастырушылар үш айдан астам жуынатын бөлмесіз тұрып жатқан үш кішкентай баласын бағып отырған жалғызбасты ананы тапты. Оның әжетханасы шелек пен шлангтан тұрды, ол ағып жатқан ас үй раковинасына қосты. Ол көшіп кетпегенін түсіндірді, себебі оған ай сайынғы жалдау жәрдемақысын беретін жергілікті тұрғын үй басқармасы оны жаңа пәтерге ауыстыруға рұқсат бермейді».
Тұрғын үйді қорғаушылар осы жылдары жеке капиталдың ойыншылары жиі қолданатын агрессивті деңгей, әсіресе жалдау ақысы тез өсіп жатқан аудандарда кеңірек нарыққа әсер етті деп болжайды. Ақпан айында Бруклиннің Бушвик төңірегінде жалға берілетін ғимараттың иесі жалдаушыларының пәтерлерінің жуынатын бөлмелері мен асханаларына шана балғаларын алып, оларды жыртып тастау үшін құрылысшыларды жалдап, жаңалықтарға айналды.
«Бұл толық қылмыс», - деді Адам Мейерс, Brooklyn Legal Services Corporation A компаниясының заңгері, ол жертөледегі қазандық пен құбырлар жақында қираған осы үй иесінің басқа ғимараттарының бірінде жалға алушылармен жұмыс істейді. Мейерстің білуінше, бұл жалға берушінің жеке капиталы жоқ, бірақ ол қудалау деңгейі жеке капиталдың ақшасы мен жалдау нарығына кіруді көрсетеді деп санайды. «Уолл-стрит қаржыгерлерінің бұл процесті басқаратынын көру үшін сізге көп қадамдардан өтудің қажеті жоқ», - дейді Мейерс.
Қиял мен ашкөздік
2008 жылдың өзінде-ақ бұл жеке капиталды сатып алудың астындағы қаржылық есептеулерде тек жалға алушылар үшін ғана емес, кеңірек нарық үшін де елеулі қателік бар екені белгілі болды.
2008 жылдың желтоқсанында сенатор Чарльз Шумер (D-NY) «Бүкіл жыртқыш үлестік кәсіпорын - бұл қиял мен ашкөздік негізінде салынған карталар үйі», - деп мәлімдеді.
Ол кезде Riverton Houses жеке капиталының иесі дефолтқа ұшырау қаупінде болды. Басқа мәмілелер жақын арада нашарлайды. Ең үлкені 5.4 жылы BlackRock Realty және Tishman Speyer Properties жылжымайтын мүлік компаниясының Манхэттендегі екі кешен, Stuyvesant Town және Peter Cooper Village кешенін бұрын-соңды болмаған 2006 миллиард долларға сатып алуы болды. 2010 жылға қарай BlackRock және Tishman ипотека бойынша дефолтқа ұшырап, кетіп қалды. қасиеттерінен.
Қаржы дағдарысы басталған кезде несие берушілердің барлық жыртқыш үлестік схемада қаншалықты маңызды рөл атқарғаны белгілі болды. Бұл тым агрессивті мәмілелердің ешқайсысы жеке меншік капиталға ие фирмалардың ипотекалық несиеге қол жеткізуінсіз мүмкін болмас еді, бұл өз кезегінде секьюритилендіру процесі (банктердің осы несиелерді топтастыру және инвесторларға сату тәжірибесін қысқарту мақсатында) мүмкін болды. өздерінің тәуекелдері).
Өткенге көз жүгіртсек, бұл жыртқыш үлестік сатып алулар жарылған кезде, жеке меншік фирмалардың өздері сирек жоғалтқандай көрінетінінен гөрі таңқаларлық ештеңе жоқ. Мысалы, Stuyvesant Town келісімінің күйреуі кезінде Black Rock бар болғаны 112 миллион доллар жоғалтты. Басқа жағдайларда, мәмілелер сәтсіз болса да, фирмалар ақша тапқан сияқты.
2006 жылы Vantage және оның қаржылық серіктесі AREA Property Partners Манхэттендегі Delano Village деп аталатын жеті ғимараттан тұратын кешенді 175 миллион долларға сатып алды. (Оның қазіргі атауы - Савой паркі.) Бағаның көп бөлігі $128.7 миллион ипотекамен жабылды. Келесі жылы Vantage оны қайта қаржыландырып, 367.5 миллион доллар жаңа несие алды. Банк бұл несиенің көп бөлігін бағалы қағазға біріктіріп, оны инвесторларға сатқан кезде, Вантадж қаржыландыруды бірінші ипотеканы өтеу үшін пайдаланды, бастапқы инвестицияны өтеп, резервтерге біраз ақша қойды. Алайда, күннің соңында Vantage және AREA Property Partners қолма-қол ақшамен шамамен 105 миллион доллар ұстады, деп хабарлайды ҚазАқпарат. New York Times. Олардың бұл ақшамен не істегеніне ешкім сенімді емес. 2010 жылға қарай несие мерзімі өткен болатын. 2012 жылы Vantage өтелмеген ипотеканы өтеуге жеткілікті соманы сатып жіберді.
Жазу New York Times 2011 жылы, Vantage өтелмеген ипотеканы жабу үшін кешенді түсіруден бір жыл бұрын Чарльз Багли қорытындыланды Делано ауылының мәмілесі және тағы бір ұқсас: «Әрбір жағдайда олар дәл зардап шекпеді: ғимараттарды қаржылық үмітсіздікке ұшыратқанына қарамастан, әрқайсысы мүліктерден ондаған миллион долларды қолма-қол ақшамен ала алды».
Бірақ бұл кейбір ойыншылар үлкен жоғалтпады дегенді білдірмейді, тіпті олар әрқашан сіз күткен жоғары ұшатын, тәуекелге баратын инвесторлар болмаса да. Мысалы, Стювесант Таун келісімінде Калифорния штатындағы мемлекеттік қызметкерлердің зейнетақы қоры жоғалды 500 миллион доллардан астам. Калифорниялық мұғалімдердің зейнетақы қоры 100 миллион доллар жоғалтты, ал Флоридадағы зейнетақы қоры 250 миллион доллар жоғалтты.
Керри Уайттың, коммерциялық емес тұрғын үй ұйымының ұйымдастыру және саясат жөніндегі директоры, қалалық үй шаруашылығына көмек көрсету кеңесінің айтуынша, мемлекеттік зейнетақы қорларының мұндай мәміле түрлеріне инвестициялауы күмәнді нәрсе олардың шеккен шығыны ғана емес. Сондай-ақ, бұл зейнетақы қорлары кейде өз мүшелерінің кейбірін пәтерлерінен ауыстыру мүмкіндігін тудыратын мәмілелерді белсенді түрде қаржыландыратындығы.
Ол әріптестерімен бірінші рет жыртқыш үлестік схемаға тап болғанын есіне алды. Жалға алушылар Манхэттеннің жоғарғы бөлігіндегі Митчелл-Ламаның қол жетімді тұрғын үй бағдарламасының бір бөлігі болып табылатын ғимараттар жинағында қудалау мен қорлау туралы шағымданды. 2007 жылы, көпіршіктің шыңында, Morgan Stanley құрған инвестициялық фирманың қолдауымен басқарушы компания ғимараттарды 918 миллион долларға сатып алды, бұл Манхэттеннің тарихындағы ең ірі жылжымайтын мүлік мәмілелерінің бірі. Сатып алғаннан кейін басқарушы компания үйден шығару туралы хабарламалар жіберді — 633 жалғыз ғимаратта.
Бірақ шынымен дау тудырған нәрсе, қалалық және мемлекеттік зейнетақы қорларында мәміледе ақша бар, ал қала жұмысшылары көбінесе Митчелл-Лама тағайындаған ғимараттардың тұрғындары болды. «Олардың жеке зейнетақы қорлары оларды итермелеуге үміттенген мәмілелерді қаржыландыратын болды», - дейді Уайт.
Бәрі де құлдырайды
Бүгінгі таңда жеке капитал фирмалары ұлттық жалғыз отбасылық жалға беру нарығында басқа ойын ойнайды. Бірақ кейбір тұрғын үйді қорғаушылар Нью-Йорктегі жеке капиталдың апатты онжылдығы бүкіл елде не болуы мүмкін екенін сынай алады деп санайды. Екі жағдайда да, Уолл-стриттің агрессивті инвесторлары экономистер мен тұрғын үйді қорғаушыларға аздап оптимистік болып көрінетін қысқа мерзімді пайда болжамымен жалға берілетін жылжымайтын мүлікті тез сатып алады. Нью-Йоркте олар жалдаумен реттелетін ғимараттарды ауыстыра алады деп ойлады. Ұлттық деңгейде олар тұрғын үй дағдарысынан қатты зардап шеккен қалалардағы үйлерді сатып алу және жалға беру арқылы пайда таба алатынына бәс тігуде - бұл жоспар олардың бүкіл ел бойынша және одан да үлкен көлемде он мыңдаған үйлерді жөндеу, басқару және жалға беру қабілетіне негізделген. Құрама Штаттарда кез келген немесе кез келген компания бұрын-соңды әрекет етпегеннен гөрі. Екі жағдайда да, егер болжамды пайда маржасы орындалмаса, мәмілелер бұзылып, жалға алушылардың өмірінің тұрақтылығына және кеңірек нарыққа әсер ететін күрделі қаржы өнімдерінің табысына қауіп төндіреді (тіпті жеке меншік капитал фирмалары салыстырмалы түрде аз мөлшерде құтыла алса да) жоғалған өз ақшалары).
Бұл жаңа жалға алу империялары үшін көкжиекте дауыл бұлттарының белгілері қазірдің өзінде бар. Жаңа индустрияның көшбасшысы Блэкстоун жеке капитал алыбы оның жиналған жалдау ақысын көрді төмендеуі 7.6 жылдың соңғы тоқсанында 2013%. Нью-Йорктегі жыртқыш үлестік мәмілелер сияқты, Блэкстоунның кілті жалдау ақысын қажетті соманы жинай алу болып табылады. Әйтпесе, бүкіл жоспар бұзылады.
Бронксқа қайтып келген Хамони Купер ай сайынғы 1,300 доллар жалдау ақысын төлеуді жалғастыруда, тіпті оның жеке меншік иелерінің тобына тыйым салынып, ғимараты құлап жатса да. Оның көршілері құбырлардың ескіргені сонша, су кейде қара болып шығатындықтан крандағы суды іше алмаймыз дейді. Басқалары жуынатын бөлмелерде қалың, қара зең немесе саңырауқұлақтар өсіп жатқанын хабарлайды. Купердің өзі оның жұмыс істеп жатқанына қуанышты. Осы қыста басшылық оның ваннасын бұзып, еденін жыртып тастады. Екі ай бойы ол бос пәтерде ванна бөлмесін пайдалануы керек болды және әр таңертең төменгі қабаттағы көршілерімен ас үйдегі еденнің бос жерлерін қолмен бұлғап амандасты.
«Олар бізді банкомат сияқты пайдаланады», - дейді ол. Уолл-стрит инвесторлары бақылайтын жалдамалы ғимараттарда тұратын ондаған мың басқа Нью-Йорк тұрғындары сияқты, ол мүмкіндігінше кетемін деп сендіреді, бірақ басқа баратын жер таппады.
«Мен жазаланып жатқан сияқтымын», - дейді ол және өз ғимаратының иелері туралы таң қалдырады: «Мен сендерге не істедім?»
Жеті жыл Нью-Йорктің тұрғын үйді сақтау және дамыту департаментінде саясаттанушы болып жұмыс істеген Керім Одекон үшін Купер агенттікте күнделікті дерлік еститін әңгіме түрі.
«Бұл дағдарыс», - дейді ол. «Нью-Йорк жалға алушылары үшін шындық пен келісім комиссиясы болуы керек».
TomDispatch тұрақты Лаура Готтесдинер - журналист және автор Күдікті арман: Қара Америка және үйге шақыратын орын үшін күрес. Ол үшін редактор Зорлықсыздықты болдырмау және үшін жазды Playboy, Al Jazeera America, RollingStone.com, Ms., Huffington Post және басқа басылымдар.
Бұл мақала бірінші рет пайда болды TomDispatch.com, балама дереккөздердің, жаңалықтардың және пікірлердің тұрақты ағынын ұсынатын Ұлт институтының веб-логы, Том Энгельхардт, ұзақ мерзімді баспа редакторы, негізін қалаушы. американдық империя жобасыАвторы, Жеңіс Мәдениетінің аяқталуы, Сияқты романның, Баспаның соңғы күндері. Оның соңғы кітабы Американдық соғыс жолы: Буштың соғыстары Обаманың соғысына қалай айналды (Хаймаркет кітаптары).
ZNetwork өз оқырмандарының жомарттығы арқылы ғана қаржыландырылады.
сыйлау