Þessi ritgerð er úr nýútkominni City Lights Press safnriti, (www.globalizeliberation.org) Globalize Liberation: Hvernig á að uppræta kerfið og byggja upp betri heim, ritstýrt af David Solnit.
Mynstur fjármagnsflæðis hefur sýnileg áhrif á verkalýðssamfélög í Bandaríkjunum. Sum samfélög sjá lokaðar verksmiðjur, yfirgefna verslanir, vistarverur, af skornum skammti. Slík eru merki um fjárfestingarleysi. Fjármagn hefur flutt á einhvern annan stað í alþjóðlegu framleiðslulínunni.
Á öðrum tímum og öðrum stöðum ýtir innstreymi fjárfestingar undir gentrification. Vönduð íbúðir eru reistar, hús eru endurbætt. Veitingastaðir með kertaljósum og vintage húsgögn emporia koma á braut bodega og notuð heimilistækjaverslanir. Leiguverð hækkar eftir því sem leigusalar gera sér grein fyrir að þeir geta laðað til sín fagfólk og viðskiptafólk sem leigjendur. Verið er að hreinsa svæði af „verðmætum borgarfasteignum“ af íbúum verkalýðsins.
Báðir áfangar þessa ferlis ýta undir átök. Hústökumenn ráða auðar byggingar. Leigjendur hóta húsaleiguverkfalli til að bregðast við frestað viðhaldi. Aðgerðarsinnar fyrir leigjendur þrýsta á um reglur um leigueftirlit til að bregðast við hækkandi leigu. Aðgerðarsinnar gegn þjóðernisvæðingu hamla yfirheyrslum skipulagsnefnda til að stöðva hágæða íbúðaverkefni. Á ystu brún grípa sumir til þess að kveikja í íbúðum í byggingu.
Við getum litið á þetta allt sem tjáningu stéttabaráttu um hið byggða umhverfi.
Bæði gentrification og affjárfesting eru ferli sem samanstanda af starfsemi ákveðinna tegunda félagslegra aðila eða stofnana. Leigusalar, verktaki og bankar gegna allir lykilhlutverkum.1
Byggingar fela í sér mikla fjárfestingu. Af þessum sökum er ekki skipt um þau í mörg ár eftir að þau eru byggð. Eldra svæði í bandarískri borg gæti hafa verið breytt úr landbúnaðarlandi í þéttbýli á 19. öld eða snemma á 20. öld. Þegar byggt er á lóðum á nýskiptu svæði flytja byggingaraðilar og deiliskipulag út á afskekktari svæði í leit að nýjum byggingarlóðum.
Bygging er eins og vél eða vélknúin farartæki - hún rýrnar að verðmæti með tímanum. Það gæti þurft að skipta um þak eftir áralanga rigningu. Byggingarstíllinn gæti farið úr tísku. Tæknibreytingar eins og nýir staðlar í raf- eða lagnakerfum geta rýrt verðmæti byggingar.
Sum hverfi halda áfram getu sinni til að laða atvinnu- og viðskiptafólk til að búa þar. Leigusalar á slíkum svæðum munu hafa hvata til að uppfæra byggingar sínar vegna þess að þeir geta skipað nægilega háa leigu til að skila góðri arðsemi af þeirri fjárfestingu.
Húsnæðismarkaðurinn hefur tilhneigingu til að flokka íbúana eftir tekjum í mismunandi svæði. Kynþáttafordómar gætu bætt annarri tegund af flokkun. Ef svæði fyllast í auknum mæli af tekjulægri íbúum hafa leigusalar hvata til að viðhalda ekki eignum sínum. Ef þeir myndu fjárfesta í uppfærslum þyrftu þeir að rukka hærri leigu til að gera þetta að arðbærri fjárfestingu. Fólk sem gæti borgað hærri leigu er kannski ekki tilbúið að búa í því hverfi. Svo leigusalar „mjólka†rótnandi byggingar fyrir leigu. Með því að fresta viðgerðum geta þeir sparað peninga til að kaupa aðrar byggingar annars staðar.
Ferlið við afnám fjárfestinga í borginni var sérstaklega langvarandi í Bandaríkjunum eftir seinni heimsstyrjöldina. Hækkandi raunlaun, lánastefnur alhúsnáðsstjórnarinnar, vaxtafrádrætti húseigenda af tekjusköttum, ákvarðanir fyrirtækja um að flytja verksmiðjur til útlægra svæða, miklar hraðbrautarframkvæmdir, hvítt flug – allt þetta stuðlaði að útstreymi fjárfestinga í úthverfi og skort á fjárfesting í eldri borgarsvæðum.
Eftir því sem þéttbýlið stækkar getur landsvæðið sem nú er upptekið af skemmdum byggingum og lágtekjufólki verið nálægt svæðum með einbeittri atvinnustarfsemi eins og miðbæ. Nálægð við störf í miðbænum og áhugaverður eldri arkitektúr getur gefið svæðinu möguleika á að laða að tekjuhærri íbúa eða efnameiri fyrirtæki.
Þannig myndast bil á milli þeirrar leigu sem svæði rýrnaðra bygginga og efnalítilla íbúa getur myndað og þeirrar hugsanlegu leigu sem svæðið gæti myndað ef það yrði endurbyggt eða endurnýjað til „hæstu og bestu nýtingar.“ Neil Smith bjó til setningin „leigubil†til að skáta Ã3⁄4etta fyrirbriði.2 Þegar þetta leigubil verður nógu stórt gæti svæðið verið þroskað fyrir nýja fjárfestingarlotu. Spákaupmenn gætu byrjað að kaupa eignir í aðdraganda aukins markaðsverðs eigna.
Til að gera fjárfestingar í nýbyggingum og endurbótum arðbærar verða framkvæmdaraðilar að geta laða að íbúa sem geta borgað hærri leigu eins og fagfólk og stjórnendur (borgin “gentryâ). Ãegar Ã3⁄4etta ferli fer af stað, munu „leislur hafa hvata til að reka Ã3⁄4játtekjubúna út fyrir að sér efnameiri leigjendur sem hafa efni á hærri leigu.â€3 Í þessum áfanga gætu leigusalar viljað reka út tekjulægri leigjendur. Til að gera þetta gætu þeir forðast viðgerðir, látið þakið leka og svo framvegis.
Bankar og aðrar fjármálastofnanir skrúfa fyrir krana fyrir húsnæðislán og byggingarlán. Bygging íbúða og skrifstofubygginga hækkar verðmæti fasteigna þar sem aðrir landeigendur gera sér grein fyrir því að nú er hægt að nýta landið í meira lagi.
Þjóðafgangur á Bay Area
Gentrification á Bay Area sýnir hvernig fjárfestingarákvarðanir atvinnurekenda í iðnaði geta einnig haft áhrif á íbúðabyggð í akstursfjarlægð frá vinnustöðum. Frá áttunda áratugnum hafa hátæknigeirarnir – örflögur, netbúnaður, hugbúnaður og svo framvegis – verið ráðandi í hagkerfi svæðisins. Í mörg ár hefur iðnaðurinn fylgt þeirri stefnu að staðsetja flestar framleiðslustöðvar sínar utan Bay Area. Til dæmis, um miðjan níunda áratuginn flutti Atari tölvuleikjaframleiðslu sína til Malasíu til að bregðast við viðleitni starfsmanna til að sameina verksmiðjuna.
Ã1990⁄XNUMXað hefur skapað skökkt starfsskipulag, með hátt hlutfall hálaunaðra starfa â við „réttarÃXNUMX⁄XNUMXrÃXNUMXun,†markaðssetningu, hönnun og verkfræði og svo framvegis. Á sama tíma leiddu lokanir matvælavinnslustöðva og samdráttur í sjóflutningum og viðhaldi skipa til þess að betur launuð störf í stéttarfélögum féllu. Til dæmis, árið XNUMX var Best Foods majónesverksmiðjunni í San Francisco lokað; starfsemin flutt til Gvatemala.
Á sama tíma féllu húsnæðisbyggingar í Silicon Valley langt á eftir vaxandi atvinnuuppbyggingu. Skorturinn ýtti undir fjölgun verkalýðssvæða (með sérstökum áhrifum á litasamfélög) frá East Palo Alto til Oakland til austurhliðar San Francisco.
Þessar breytingar sýna tengslin milli hnattvæðingar fyrirtækja og þjóðernisvæðingar.
Sendiráðshverfi San Francisco var í fremstu víglínu þessa ferlis seint á tíunda áratugnum. Trúboðaumdæmið hafði gengið í gegnum tímabil langvarandi afnáms á uppgangsárunum eftir seinni heimsstyrjöldina. Bygging BART neðanjarðarlestarinnar undir aðalverslunargötu hverfisins, Mission Street, hafði hraðað viðskiptaflugi á sjöunda áratugnum. Fjárfestingin leiddi til tillögu um endurnýjun þéttbýlis sem hefði ýtt undir miðja hverfisins. Það tókst að berjast gegn þessu með stórfelldri skipulagningu samfélagsins með stuðningi verkalýðsfélaganna.
Um 1980 voru hverfi vestan og austan við trúboðið mjög fjölmennt. Hverfið var orðið hjarta Latino samfélagsins í San Francisco. Samþjöppun margra lágtekjufólks af lituðu fólki, ásamt fréttum í fjölmiðlum um glæpi og glæpastarfsemi sem oft hrjáir lágtekjusvæði, hafði dregið úr hvítu fagfólki að flytja inn í hverfið. Íbúðir voru enn frekar ódýrar.
Samt er svæðið miðsvæðis, með greiðan aðgang að 46 milljón fermetra skrifstofuhúsnæði í miðbæ San Francisco. Hraðbrautarrampar leiða til hátæknivinnusvæða suður af San Francisco. „leigubil†var þvà til milli núverandi leigustraums sem núverandi íbúar myndu og mögulegrar leiðu eða fasteignaverðs sem þessar fasteignir innan borgarinnar gætu myndað ef hægt væri að endurbyggja hana fyrir vaxandi íbúafjölda fagfólks á Bay Area. og stjórnendur.
Nokkrar gerðir félagslegra umboðsmanna voru brautryðjendur í gentrification ferlinu í trúboðshverfinu. Um miðjan tíunda áratuginn hófu verktakar Félags íbúðabyggjenda að kaupa ódýrt land í gömlu verksmiðjuhverfi í norðaustur Mission til að byggja risíbúðir.
Árið 2000 voru þeir að selja á hálfa milljón dollara poppinn. Fasteignasali sagði mér að slíkar íbúðir yrðu venjulega keyptar af ungum hjónum, sem hvort um sig græddi 90,000 dollara á ári.
Ellislög ríkisins, sem samþykkt voru árið 1996, heimiluðu leigusala að „hætta starfsemi“ og tæma byggingar sínar af leigjendum. Seint á tíunda áratugnum gat spákaupmaður keypt fjórbýli í trúboðinu fyrir $90, beitt Ellis-lögunum til að tæma það og síðan selt einingarnar fyrir $500,000 hvora sem sameiginlega leigu.
Útskúfun Ellis-laga í Mission-hverfinu fjölgaði úr 14 árið 1995 í yfir 660 árið 2000. Um þriðjungur útskúfaðra Ellis-laga í borginni var aldrað fólk.
Mission Anti-Displacement Coalition (MAC) var stofnað í apríl 2000 til að berjast gegn brottflutningi verkalýðssamfélagsins í Latino. Röð varnarbarátta fór fram þar sem mótþróafullum skrifstofu- eða íbúðaverkefnum var mótmælt, með mótmælum á fundum borgarskipulagsnefndar, fjöldagöngum, frumkvæðisherferðum, ólöglegri hernámi bygginga, veggspjöldum og hvers kyns æsingum.
Ãetta leiddi til herferðar MAC til Ã3⁄4ess að gera borgarskipulagshugmyndir vinsælar og krefjast samfélagsþátttöku í endurskipulagningu hverfisins – andstæða „People’s Plan†áætlun hönnuða. Kröfur um húsnæði á viðráðanlegu verði og varnir gegn iðnaðarstörfum (ógnað af mannát iðnaðarsvæða4 fyrir skrifstofur og íbúðir) hafa verið forgangsverkefni MAC átaksins.
Hins vegar eru 84 prósent heimila í trúboðinu leigjendur. Án eignarhalds á landinu er samfélagið áfram upp á náð og miskunn leigusala og framkvæmdaaðila.
Þrátt fyrir 2000 punkta-com hrun og samdrátt er leiga í San Francisco enn mjög há. Stéttarmaður verkalýðsfélags í San Francisco sem græðir 15 dali á tímann hefur ekki efni á að borga 1,300 dali á mánuði fyrir eins svefnherbergja íbúð í trúboðinu.
Þar sem hver íbúð með leiguverði losnar hækkar leigan í það sem markaðurinn mun bera. Ríkislög koma í veg fyrir að borgin krefjist þess að stýrt húsaleigu verði flutt til næsta leigjanda.
Með tímanum mun markaðsdrifin flutningur verkalýðsins frá San Francisco hafa áhrif á pólitískt eðli borgarinnar. Stéttarfélög og leigjendur munu standa frammi fyrir óvinsamlegri pólitísku andrúmslofti í borg sem samanstendur af lögfræðingum, yfirmönnum, hugbúnaðarverkfræðingum og þess háttar.
Sjálfsstjórnaraðferð við húsnæðismál
„Anstæðan við kynfæringu,†segir Peter Marcuse, „ætti ekki að vera rotnun og yfirgöfn heldur lÃ1⁄2ðræðing hÃosnæðis.â€5 Landsjóðir samfélagsins geta verið leið til að vinna að þessu markmiði.
Um 125 samfélagssjóðir (community land trusts) hafa verið stofnaðir í samfélögum í Bandaríkjunum til að bregðast við annaðhvort affjárfestingu eða gentrification. CLT eignast land til að taka það varanlega af markaði og gera það aðgengilegt fyrir samfélagið. Sem lýðræðisleg samtök er CLT ætlað að styrkja samfélagið við að ákveða hvað er gert við land á því svæði. CLT getur lagfært núverandi byggingar, byggt ný hús eða fjölbýlishús eða unnið annars konar þróunarvinnu. Dæmigerð markmið CLT nálgunarinnar eru:
? Íbúaeftirlit með húsnæði
? Samfélagseftirlit með landnotkun og uppbyggingu
? Fjarlæging lands og húsnæðis af spákaupmennskumarkaði
? Að tryggja að húsnæði verði áfram á viðráðanlegu verði fyrir fólk í verkalýðsstéttinni.
Íbúarnir eiga byggingarnar en CLT heldur eignarhaldi á landinu. Þannig er framfylgt varanlegu affordability. Ekki er hægt að selja íbúðirnar á CLT landi á hvaða verði sem markaðurinn mun bera. Þess í stað er ákvæði í lóðarleigusamningi sem gerir CLT kleift að kaupa húsnæðið aftur á takmörkuðu verði ef íbúi vill selja hana. CLT framfylgir áhuga samfélagsins á að varðveita hagkvæmni húsnæðis.
Undanfarna áratugi hefur meirihluti húsnæðisuppbyggingar sem ekki er rekin í hagnaðarskyni í Bandaríkjunum verið unnin af samfélagsþróunarfyrirtækjum (CDCs) sem byggja leiguhúsnæði. Þetta er mjög mismunandi innbyrðis en margir skortir lýðræðislega ábyrgð gagnvart leigjendum eða samfélögum þar sem þeir starfa. Almennt hafa leigjendur í byggingum þeirra sams konar tengsl við CDC leigusala og leigjendur í einkareknum leigubyggingum í hagnaðarskyni.
Vandamálið er sýnt af nýlegri umrót hjá Mission Housing Development Corporation (MHDC), CDC í Mission-hverfinu. SálfstjÃ3rn MHDC ákveði að sé aftur ákveðið frá látekjuhúsnæði à sendinefndinni yfir á markaðsgengis húsnæði, m.a. uppbyggingu utan borgarinnar. Þetta leiddi til uppreisnar starfsmanna sem sameinuðust og kröfðust afsagnar stjórnarmanna og skipulagsbreytinga til að gera MHDC ábyrgari gagnvart samfélaginu og íbúum í byggingum MHDC.
Samfélagslandstraustarlíkanið er frábrugðið dæmigerðu CDC að því leyti að það skapar möguleika á sjálfstjórnarnálgun á húsnæði. Við getum tekið sjálfsstjórnun sem felst í eftirfarandi meginreglu:
Hver einstaklingur á að hafa að segja um ákvarðanir sem snerta hann og ákveðið í hlutfalli við þær.
Fólk sem býr í húsnæði hefur meiri áhrif á ákvarðanir um það sem þar fer fram en nokkur annar; þannig að þeir ættu að hafa stjórn á því sem gerist í rýminu þeirra. En nýting landsins og húsnæðisverð hefur áhrif á alla í samfélaginu; þannig að allir ættu að hafa sitt að segja um þetta.
Jarðleigan gefur samfélaginu umtal um hvað gerist með byggingarnar á CLT landi. Þær ákvarðanir sem CLT hefur að segja um eru hlutir sem myndu hafa áhrif á nærliggjandi samfélag. Samfélagið getur stjórnað notkun eða meiriháttar breytingum á byggingunni og getur tilgreint lágmarksviðhald. Ef kaupfélagið eða húseigendafélagið uppfyllir ekki fjárhagslegar skuldbindingar sínar getur CLT gripið inn.
Húseign er í raun búnt af réttindum sem veita margvíslega kosti. Þú getur stjórnað rýminu þar sem þú býrð, þú getur sérsniðið eða lagfært innréttinguna eftir því sem hentar þér. Þú ert laus við duttlunga eða afskipti leigusala. Ef þú átt sjálfstætt hús geturðu byggt viðbyggingu eða lagfært ytra byrðina og garðpláss er í boði fyrir leik og garðyrkju.
Á hinn bóginn þýðir staða húss sem vöru að húsið er hægt að nota sem leið til að hagnast á hækkun markaðsvirðis.
Í CLT líkaninu eru þessir þættir húseignar aðskilin. Í fyrsta lagi er landið tekið varanlega af markaði. Í öðru lagi er réttur til hagnaðar með spákaupmennsku afnuminn með því að setja varanlega takmörkun á endursöluverð íbúðar. Sumum hlutum eignarhalds er haldið eftir – umráðaöryggi og yfirráð yfir eigin rými.
„Þú ert á eigin spýtur, Jack“ er hefðbundin nálgun á húsnæði í Bandaríkjunum. Gengið er út frá því að það sé á valdi hvers heimilis að finna og halda í skjól sem er íbúðarhæft og innan þess efnis. Það hafa ekki allir tekjur, færni og reynslu til að gera þetta með jafn góðum árangri.
Ef foreldrar þínir áttu húsið sem þú ólst upp í, eða ef þú stundar fjármálastjórnun sem hluti af starfi þínu, gætir þú haft þekkingu sem er gagnlegt til að ná árangri í stjórnun fasteigna. Miðað við hið mikla misrétti í bandarísku samfélagi hafa ekki allir sömu tækifæri til að afla sér slíkrar þekkingar.
Ósjálfrátt verktaka eða eignastýringarfyrirtæki geta rænt sjálfstæðum samvinnufélögum. Landsjóður samfélagsins tekur á þessu máli með því að skipuleggja leiðbeiningar og miðlun þekkingar fyrir húseigendafélög.7
Annar veikleiki sjálfstæðra húsnæðissamvinnufélaga með takmörkuðu fé hefur verið að kaupfélagsmenn hafa eigin hagsmuni af því að rjúfa hömlur á endursöluverði þegar þeir vilja selja. Slík samvinnufélög eru til í samhengi við kapítalískan fasteignamarkað, sem leyfir spákaupmennsku. Hið breiðari verkalýðssamfélag missir húsnæði á viðráðanlegu verði þegar íbúar verkamanna breyta byggingu sinni í samvinnufyrirtæki á markaðsverði.
CLT eru hönnuð til að vera lausn á þessu vandamáli. Landsjóðir samfélagsins hafa venjulega tvo flokka aðildar. Einn hópurinn eru íbúar sem eiga hús, íbúðir eða hluti í samvinnufélögum sem sitja á CLT landi. Með útrás og skipulagningu samfélagsins ræður CLT aðra í samfélaginu sem styðja markmið þess sem og fólk sem er að leita að ódýru húsnæði.6
Eigandi og meðlimir sem ekki eru eigandi kjósa jafnmarga fulltrúa í stjórn CLT. Samþykktir San Francisco Community Land Trust krefjast einnig skiptra atkvæða á aðildarþingum, sem krefjast samþykkis beggja hópa. Hugmyndin er að samræma hagsmuni þeirra íbúa sem eiga byggingar sínar og víðtækari samfélagshagsmuna. Þessi uppbygging gerir afnám takmarkana á endursöluverði mun erfiðara en í sjálfstæðu húsi. Tilvist leigjenda og þeirra sem leita að húsnæði á viðráðanlegu verði knýr CLT einnig til að búa til nýtt húsnæði á viðráðanlegu verði.
SFCLT hefur þróað forrit til að breyta leiguhúsnæði í sameiginlegt eignarhald. Við leggjum til að leigjendur fái að velja CLT til að kaupa bygginguna sína, gera nauðsynlegar endurbætur og selja íbúðirnar til núverandi leigjenda á verði sem byggist á greiðslugetu þeirra. Endursölutakmarkanir myndu tryggja varanlega hagkvæmni.7
Hægt er að þróa sjálfsstjórnunarmöguleika CLT líkansins á ýmsa vegu.
In Framleiðsla húsa, Christopher Alexander lýsir verkefni í Baja California á áttunda áratugnum þar sem hópur mexíkóskra fjölskyldna var virkir þátttakendur í hönnun húsanna sem verið var að byggja fyrir þær. Alexander þróaði sett af mát hönnunarþáttum sem táknuðu ýmsa hönnunarmöguleika og tækni til að samþætta hönnunarval þeirra í byggingarferlinu. Niðurstaðan af sjálfhönnunarferlinu var að hvert hús var einstakt og endurspeglaði sérstakar áherslur fjölskyldunnar sem ætlaði að búa í því.
Í ljósi skuldbindingar t
ZNetwork er eingöngu fjármagnað með örlæti lesenda sinna.
Styrkja