O mes pasado, a representante Alexandria Ocasio-Cortez e o senador Bernie Sanders reintroduxeron o Green New Deal for Public Housing Act, o que permitiría o gasto dun tan necesario 230 $ millóns climatizar, electrificar e reparar todas as vivendas públicas.
Desde hai máis de cincuenta anos, o goberno federal descoido gravemente e cortou o orzamento do parque de vivenda pública da nosa nación. Os programas gobernamentais privatizaron e demoleron activamente vivendas públicas. Os responsables políticos, a través da "guerra contra as drogas", someteron aos residentes de vivendas públicas a actos racistas criminalización e sobrepolicía.
A vivenda pública segue sendo a fonte crítica de vivendas profundamente asequibles para as familias con menores ingresos. Porén, no medio da crecente falta de fogar, perdemos quince mil destas preciosas casas cada ano a decadencia e falta de reparación. En lugar de asignar fondos públicos directos para vivendas asequibles, confiamos no Programa de créditos fiscais para vivendas de baixos ingresos (LIHTC), un esquema que ofrece exencións fiscais aos investimentos de Wall Street, que desvía o diñeiro público para a súa eliminación de beneficios. Mentres tanto, as decisións dos responsables políticos de destruír a nosa vivenda pública directamente alimentado a explosión de persoas sen fogar que vimos nos Estados Unidos desde os anos 1980.
En todo o país, inquilinos e persoas sen vivenda únense para pedir unha acción gobernamental renovada para garantir que a vivenda sexa un dereito humano. Ademais, este movemento en crecemento é inflexible sobre o “para quen” e o “como” da política de vivenda.
Os inquilinos organízanse cada vez máis para protestar contra o papel dos investidores de Wall Street e dos grandes propietarios corporativos no noso mercado inmobiliario, incluso dentro do sector das "vivendas accesibles" subvencionadas polo goberno pero impulsadas polo lucro. Lanzado en 2021, Aumento dos arrendatarios construíu unha asociación nacional de inquilinos integrada por dezasete mil arrendatarios que teñen propietarios corporativos. Comeza a organizar inquilinos en vivendas de subvencións públicas adquiridas por xigantes de capital privado como Blackstone, que vén ampliando as súas adquisicións de propiedades con crédito fiscal desde a pandemia de COVID-19.
"Blackstone e propietarios corporativos como eles están a empeorar a crise da vivenda, xa que buscan obter o máximo de beneficios para os seus investidores. Necesitamos deixar de permitir que estes grandes propietarios corporativos compren os nosos barrios", di Amy Schur, directora de campaña de Alianza de Californianos para o Empoderamento Comunitario. "En cambio, deberíamos financiar publicamente vivendas que estean fóra do mercado privado e especulativo".
Os colectivos de xustiza en vivenda non só poñen de relevo o problema do control corporativo senón que tamén reclaman solucións duradeiras: hai que tratar a vivenda como a necesidade humana básica que é desmercantilizando solo e vivenda, para que as vivendas sexan para as persoas, non para lucro. En 2023, a rede nacional do Centro para a Democracia Popular de máis de cincuenta grupos, alianzas e sindicatos de construción de bases decidiu unirse detrás dunha campaña nacional de organización de vivendas sociais ecolóxicas, dirixida por organizacións de alugueres e persoas sen vivenda.
Vivenda Social para quen?
Arraigado nos movementos de inquilinos e de xustiza racial, definimos vivenda social como opción pública de vivenda que sexa permanente e profundamente asequible, incluso para os fogares de menores ingresos. É de propiedade pública ou baixo control comunitario democrático e nunca se pode revender con ánimo de lucro. A vivenda social é vivenda desmercantilizada. Os investimentos con ánimo de lucro están prohibidos ou restrinxidos. A nosa visión da vivenda social defende a xestión democrática a través da contribución de asociacións de veciños, sindicatos de inquilinos e comunidades circundantes. As vivendas sociais inclúen vivendas públicas de calidade, vivendas a prezos accesibles permanentemente propiedade de organizacións sen ánimo de lucro dirixidas a misións, e fondos comunitarios de terras e cooperativas de capital limitado baixo control comunitario sen ánimo de lucro.
A vivenda pública de calidade - vivendas de propiedade pública, financiadas directamente polo goberno e, polo tanto, accesibles para as persoas con menores ingresos- é unha pedra angular fundamental da vivenda social. Nos Estados Unidos, a vivenda pública é unha forma de vivenda social que estivo connosco durante xeracións. Agora serve como unha das únicas opcións de vivenda profundamente asequibles que quedan, a vivenda 860,000 familias a nivel nacional. Os responsables políticos deben manter estas familias aloxadas, en lugar de permitir que as súas casas se deterioren ou sexan inasequibles. Reparar vivendas públicas e mellorar as condicións dos veciños é un primeiro paso esencial para a xustiza habitacional.
Ademais, especialmente cando se trata de crear vivendas asequibles, é importante aplicar os principios de “universalismo dirixido”: establecer obxectivos universais ao tempo que se empregan procesos específicos para alcanzalos. En definitiva, a vivenda social debería estar dispoñible para a maioría da poboación, incluídos os fogares de ingresos moderados, para lograr unha accesibilidade duradeira e de gran alcance en todo o noso sistema de vivenda. Pero a construción de vivendas leva tempo. A produción de vivendas non é unha política como control universal do aluguer, que pode entrar en vigor inmediatamente, abarcando a todas as persoas en todas partes, á vez. Pola contra, a produción comeza necesariamente en certos lugares, beneficiando primeiro a certas persoas.
Para frear da forma máis eficaz a falta de fogar e o desprazamento en tempo real e para avanzar mellor os obxectivos raciais, de xénero e de xustiza económica, debemos comezar polas persoas que máis o necesitan: os residentes con menores ingresos e as persoas de cor que teñen menos opcións de vivenda. Debemos priorizar as persoas que viven con discapacidade, as persoas sen aloxamento, as persoas con antecedentes, as persoas sen condición de inmigración, as nais solteiras con fillos e outros grupos marxinados.
"Non se lle deu riqueza xeracional ás persoas negras e marróns. . . . A liña trazada non é xusta. Asegúrate de que estas persoas que están feridas, asegurémonos de que sexan atendidas e que a súa cabeza estea nalgún lugar seguro pola noite", di Winsome Pendergrass, membro delegado de Comunidades de Nova York para o Cambio (NYCC). Ademais afirma que:
A vivenda social debería incluír a todas as persoas que están loitando. A clase traballadora. . . maiores. . . familias e nenos. . . a persoa que traballa tres días no comedor . . . os inmigrantes vulnerables. . . .Cando o visitamos Viena descubrimos que había. . . vivendas sociais que axudaban aos inmigrantes. . . . A vivenda social debería ser accesible a estas persoas que fan comunidade. . . as persoas que foron encarceradas e fixeron o seu tempo; temos que buscar o xeito de facelos parte da sociedade.
Cando, como defende a xustiza habitacional, dicimos que queremos vivenda social para todo, chegamos aí priorizando primeiro os máis necesitados. E debemos garantir que cantidades masivas de vivendas sociais sexan verdadeiramente, profundamente accesibles para os máis necesitados, para igualar a escala da necesidade.
Subindo á escala da necesidade
o típico O aluguer estadounidense está obrigado a pagar un aluguer inaccesible. Acabado dezaseis millóns de fogares calificar para asistencia federal de vivenda, pero non recibe ningunha. Acabado doce millóns de fogares están obrigados a gastar a maior parte dos seus ingresos en aluguer. A nivel nacional, carecemos 7.3 millóns vivendas de aluguer que sexan asequibles e dispoñibles para as familias con menores ingresos. Este desalentador nivel de necesidade acusa a industria de desenvolvemento con ánimo de lucro, que constrúe menos que aproximadamente 1.5 millóns vivendas de media anual. A vivenda de aluguer que crea é sobre todo inasumible, mentres que a nova construción tamén frecuentemente sentir-ses vago, funcionando non como abrigo senón como activos que benefician aos investidores xentrificación. Ademais, nos últimos dez anos, as nosas comunidades perderon case catro millóns casas moi accesibles que alugan por 600 dólares ou menos ao mes, en gran parte polos aumentos do aluguer dos propietarios.
Este empeoramento da crise só seguirá agravándose se o goberno non intervén de forma agresiva.
Para ter un impacto significativo, xustiza habitacional organizacións piden ao goberno federal que gaste 1 billón de dólares ao longo de dez anos para crear doce millóns de vivendas accesibles de forma permanente e profunda. Esta escala de acción audaz é necesaria e factible.
Só a acción do goberno e o financiamento público directo masivo crearán vivendas que sexan verdadeiramente e profundamente asequibles para as nosas comunidades, na escala necesaria para afrontar a crise de vivendas accesibles de hoxe. Arredor do mundo, o rexistro histórico amosa que o investimento público en vivenda para persoas, non lucrativas, triunfou onde o mercado privado non puido, xerando un gran número de vivendas asequibles. O liderado do goberno para establecer e financiar sólidos programas de vivenda social é eficaz para revertir as crises da vivenda. Os robustos programas de vivenda social revertiron con éxito a falta xeneralizada de vivendas accesibles. Ampliaron o acceso equitativo á vivenda e sacaron poboacións enteiras da pobreza á prosperidade.
Por exemplo, de 1965 a 1975, Suecia lanzou un ambicioso esforzo para crear vivendas públicas, construíndo con éxito máis dun millón vivendas asequibles propiedade de concellos e cooperativas. O Programa Millón de Casas achegou vivendas asequibles ao alcance de toda a súa poboación, elevou o nivel de vida durante unha xeración e mellorou a calidade da vivenda. En 1945, os propietarios con ánimo de lucro eran propietarios da maioría dos pisos de aluguer de Suecia, pero na década de 1970 esta tendencia invertiuse, sendo os concellos, as empresas públicas e as cooperativas de vivendas asequibles propietarios. por cento 60 deles. Se os Estados Unidos implementasen unha taxa de construción per cápita equivalente á de Suecia, isto traduciríase na construción duns corenta e tres millóns de vivendas en dez anos.
Preservar as vivendas asequibles existentes, así como renovar e converter edificios existentes en vivendas sociais, ten aínda máis sentido ecolóxico e económico. Este enfoque é máis ecolóxico, máis barato e máis rápido que a construción nova. Pódense crear vivendas sociais mediante a expropiación e conversión de inmobles de propiedade corporativa. En todo o país, dezaseis millóns as casas están baleiras e, de feito, as hai vinte e oito vivendas baleiras por cada persoa sen aloxamento nos Estados Unidos. Unha Nova York proxecto de lei introducido para crear unha autoridade de desenvolvemento de vivendas sociais permitiría a conversión de vivendas baleiras, así como propiedades hipotecadas en vivendas sociais permanentemente asequibles. Política O mandato de conversión de inmobles nos que os propietarios descoidaron os estándares de saúde e habitabilidade, así como conceder ás cooperativas de arrendatarios e aos provedores de vivendas sociais o primeiro dereito de compra, tamén poden servir como mecanismos para crear vivendas sociais.
A neutralidade dos ingresos é un mito
A vivenda social que é profundamente asequible, a gran escala e que realmente prioriza as comunidades de cores de baixos ingresos, é como podemos corrixir os legados prexudiciais das políticas racistas de vivenda do noso país e avanzar cara á xustiza racial. Pero para ser verdadeiramente accesibles a escala e para cumprir o seu potencial para promover a xustiza racial, económica e de xénero, as vivendas sociais requiren un financiamento público masivo.
A "neutralidade dos ingresos" converteuse nunha abreviatura de redución de custos que se refire ao financiamento que evita entradas ou subvencións públicas que finalmente non serán recuperadas nin devolvedas. Pero os esquemas de financiamento de vivendas sociais que teñen como obxectivo a "neutralidade dos ingresos" fano a costa dunha profunda accesibilidade e, polo tanto, dos obxectivos raciais, económicos e de xustiza social. Por exemplo, algúns desenvolvementos de ingresos mixtos trataron de lograr a neutralidade dos ingresos —e seguen sendo viables ante un financiamento federal insuficiente— mediante a “subvención cruzada” de alugueres máis baratos destinados a residentes de ingresos máis baixos con rendas máis altas e incluso de mercado. mesmo proxecto. Como resultado, o maioría de unidades en tales desenvolvementos son non profundamente accesible aos fogares de menores ingresos (acadando a peor accesibilidade taxa que moitos LIHTC).
O proxecto de titularidade pública desenvolvido recentemente en Condado de Montgomery, Maryland, é en realidade unha taxa de mercado do 70 por cento. As súas unidades accesibles limitadas non están ben dirixidas a fogares de ingresos extremadamente baixos. Aínda que nalgúns barrios de ingresos máis altos, estes proxectos poden abrir oportunidades para que os fogares con ingresos máis baixos se muden, cando se sitúan en zonas de ingresos máis baixos, poden contribuír á gentrificación e ao desprazamento. As subvencións cruzadas dentro dos edificios tamén poden non ser unha opción económica viable nas zonas rurais ou nos mercados máis frescos.
Pola contra, a redistribución da riqueza é necesaria para financiar adecuadamente a vivenda social. Pódense recadar fondos públicos gravando aos ricos: a través de iniciativas como a de Los Ángeles Imposto sobre Mansións, podemos gravar as transaccións inmobiliarias de luxo, os propietarios corporativos e a especulación. A vivenda social tamén se pode financiar mediante a banca pública, os investimentos en fondos de pensións, os fondos rotativos de préstamos a intereses baixos e a banca pública de terreos.
As vivendas sociais de renda mixta deberían seguir sendo 100 por cento asequibles: é dicir, que todas as unidades teñan un prezo inferior aos prezos do mercado, para atender mellor aos máis necesitados e evitar alimentar a gentrificación. A vivenda social é máis efectiva para promover a equidade e a accesibilidade cando se financia xenerosamente, a través de medidas de distribución da riqueza concibidas de forma máis ampla que a "subvención cruzada" a nivel de edificio.
Temos os recursos. Historicamente, o goberno dos Estados Unidos gastou moito máis diñeiro subvencionar anualmente a vivenda para os ricos que a vivenda para as persoas de baixos ingresos. Os responsables políticos poden e deben redirixir o financiamento desorbitado que o goberno xa gasta en subvencionar os propietarios corporativos e as elites ricas, así como a policía e a militarización, cara a vivendas para persoas de baixos ingresos e clase traballadora.
Tanto os exemplos estadounidenses como os internacionais mostran que cando se trata de sistemas de vivenda social robustos, a neutralidade dos ingresos é un mito. Nos Estados Unidos, o maior fideicomiso comunitario de terras, o Champlain Land Trust, goza do seu tamaño debido ao apoio do goberno local e federal. Lanzado en 1984, grazas á axuda do entón alcalde Bernie Sanders, recibiu unha subvención de semente, un préstamo de fondos de pensións, así como fondos do Departamento de Vivenda e Desenvolvemento Urbano (HUD), e susténtase co financiamento continuo dunha pequena propiedade. aumento de impostos.
Durante o período coñecido como "Viena vermella” nos anos 1920 e 30, Viena construíu sesenta e cinco mil vivendas públicas impoñendo novos impostos de luxo en chalés privados, coches, empregados domésticos e outros de alta gama. Hoxe, Viena financia as súas vivendas sociais principalmente a través de préstamos do goberno con baixos tipos de interese e préstamos bancarios privados subvencionados mediante incentivos fiscais para ofrecer tipos de interese baixos. Máis da metade do parque de vivendas sociais de Viena é vivenda pública de propiedade directa e xestionada polo municipio, mentres que o resto é propiedade de asociacións de "beneficios limitados" subvencionadas polo goberno. É de Viena vivenda pública que é máis asequible para os fogares de baixos ingresos (outras formas de vivenda social son menos asequibles porque, debido ás subvencións insuficientes, os inquilinos deben achegar grandes pagos anticipados).
Finlandia é o único país da Unión Europea onde hai persoas sen fogar decrecente. O seu coñecido enfoque "Housing First" para as persoas sen fogar está sustentado por un forte programa de vivenda social que garante a dispoñibilidade de vivendas asequibles. Finlandia utiliza fortes subvencións do goberno a todos os niveis: o goberno municipal de Helsinki posúe o 70 por cento do terreo, que aluga a provedores de vivendas sociais; o goberno local é o maior propietario e provedor de vivendas sociais; e un banco público, participado conxuntamente polos gobernos locais e o fondo de pensións do sector público de Finlandia, serve como principal investidor, proporcionando préstamos para o desenvolvemento de vivendas sociais.
Dito isto, os países europeos sufriron retrocesos neoliberais desde a década dos 1980: privatizacións, desregulacións e recortes de servizos públicos que pasaron factura na vivenda social e pública, diminuíndo a accesibilidade ao mesmo tempo que acrecentaron a desigualdade e marxinaron aos inquilinos de cor e ás comunidades de inmigrantes. Hoxe, os inquilinos suecos, moitas veces en comunidades de migrantes, están a organizarse para defender a vivenda pública e revertir a súa privatización.
O sector da "Vivenda Accesible".
Nos Estados Unidos, o programa favorito do goberno federal para producir vivendas de aluguer de baixos ingresos pasou de vivenda pública ao programa LIHTC. LIHTC ofrece exencións fiscais aos investimentos con ánimo de lucro que invisten en vivendas de menores ingresos. Isto significa que LIHTC esencialmente desperdicia os nosos dólares públicos en enriquecer os investimentos privados de Wall Street. Os investidores son gañando máis en exencións fiscais do goberno do que realmente pagan en vivendas asequibles. Sería máis rendible para o goberno financiar directamente a produción de vivendas asequibles en lugar de permitir que se produza esta eliminación de beneficios.
As subvencións públicas de LIHTC enriquecen aos propietarios corporativos a costa dos inquilinos de baixos ingresos, sen crear unha accesibilidade profunda ou duradeira para as persoas de baixos ingresos. LIHTC actúa como un refuxio fiscal corporativo que está atraendo aos maiores investidores de capital privado. A nivel nacional, Por cento 80 dos desenvolvedores LIHTC son entidades con ánimo de lucro. Ademais, moitos propietarios de LIHTC son cada vez máis corporacións con ánimo de lucro en lugar de organizacións sen ánimo de lucro impulsadas por misións. Os propietarios corporativos tamén se benefician de aumentos de aluguer, desafiuzamentos, neglixencia no mantemento e condicións deplorables para os inquilinos. Os propietarios que buscan beneficios teñen máis probabilidades de converter edificios taxa de mercado unha vez que caduquen as restricións temporais de accesibilidade de LIHTC.
Moitos Os residentes de LIHTC vense obrigados a gastar a metade dos seus ingresos en aluguer. Con demasiada frecuencia, a vivenda LIHTC non é realmente accesible. As familias con ingresos extremadamente baixos son xeralmente só poden permanecer en LIHTC porque tamén reciben vales. Isto está integrado no deseño de LIHTC: as bonificacións fiscais son non é economicamente eficiente método de creación de vivendas accesibles. Os gobernos estatais e federais deben reformar LIHTC para esixir que calquera vivenda que produza sexa permanente e profundamente asequible, con fortes proteccións para os inquilinos. Ademais, en lugar de exencións fiscais para investimentos con ánimo de lucro, as nosas comunidades necesitan un financiamento público directo masivo para a creación de vivendas accesibles.
A organización de inquilinos e persoas sen aloxamento estará no centro de como conseguimos as transformacións que necesitamos no noso sistema de vivenda. Os nosos movementos deben seguir fortalecendo os sindicatos locais e nacionais de inquilinos, e loitar polo dereito á negociación colectiva, tal e como se recoñece en San Francisco. Unión-Na Casa ordenanza.
Debemos crear infraestruturas estatais e locais para apoiar a vivenda pública e social, incluíndo mecanismos de financiamento a través de bancos públicos, fondos de pensións e bancos de terras. A nivel federal, o presidente Joe Biden debe apoiar a aportación de 1 billón de dólares para crear doce millóns de vivendas de forma permanente e profundamente asequibles, e o Congreso debe aprobar a Lei de New Deal verde para a vivenda pública. Biden debe establecer unha oficina de vivenda social dentro de HUD para coordinar o desenvolvemento de vivendas sociais co seu programa de vivenda pública, o fondo fiduciario de vivenda e outras infraestruturas relevantes. Ademais, o Congreso debe crear unha autoridade federal de desenvolvemento de vivendas sociais para levar a cabo adquisicións de propiedade e conversión a vivendas sociais. Estas transformacións abordan as raíces da nosa crise de accesibilidade da vivenda e ofrecen solucións duradeiras.
ZNetwork está financiado unicamente pola xenerosidade dos seus lectores.
doar