O 13 de febreiro de 2024, oito inquilinos reuníronse con tres representantes do seu novo propietario corporativo nunha sala de conferencias da oficina do Comité de Dereitos da Vivenda de San Francisco (HRC). As partes, ás que se uniron os organizadores de HRC, convocáronse para unha sesión de negociación conxunta sobre cuestións presentadas polos inquilinos en dous edificios pertencentes a unha extensa carteira que patrón adquirira recentemente: 434 Leavenworth Street e 709 Geary Street.
Imaxina unha negociación de contrato de traballo, pero en lugar de xefes e traballadores, as dúas partes son inquilinos e propietarios. No mercado inmobiliario privado dos Estados Unidos, este tipo de sesións de negociación cara a cara son raras. Este, con todo, que se prolongou durante dúas horas, resultou en enormes vitorias para os inquilinos.
Os inquilinos abandonaron a negociación tras conseguir vitorias en cuestións que van desde a mellora do acceso lingüístico, a transparencia dos contratos de mantemento, o despedimento dun xestor do edificio, a resolución de problemas de código e mantemento, a baixada dos alugueres mensuais aos seus niveis de xullo de 2022 e maio de 2023 (cando o propietario estaba primeiro notificado dos respectivos problemas de habitabilidade dos edificios), e un reembolso do 90 por cento do aluguer para todos os inquilinos a partir desas datas por un total de máis de 1 millón de dólares nos dous edificios.
Antes da sesión de negociación, os inquilinos de Geary Street e Leavenworth Street pasaran máis dun ano maximizando a súa influencia. Formaron asociacións de inquilinos nos seus edificios, construíran maiorías preparadas para a folga e lanzaron folgas maioritarias de aluguer en outubro de 2023 xunto a outros membros da Asociación de Inquilinos de Veritas (VTA) en toda a cidade contra o seu entón propietario. Veritas Investments, Inc. - que só tiña predeterminado nun préstamo de case 1 millóns de dólares en dúas carteiras separadas respaldadas por máis de 2,450 unidades con aluguer estabilizado, esixindo voz nas condicións de venda das súas vivendas.
Os folguistas de Geary Street e Leavenworth Street utilizaron as proteccións concedidas polo Código Civil de California 1942.4, que prohibe aos propietarios cobrar rendas, aumentar os alugueres ou emitir avisos de tres días de "pago ou abandono" se os edificios infrinxen códigos específicos de saúde ou seguridade e aqueles as cuestións non se resolvan dentro dos trinta e cinco días seguintes á inspección e notificación por parte dun funcionario público. Cando Brookfield Properties e Ballast Investments gañaron unha poxa para a maioría do préstamo en mora de Veritas e, posteriormente, asumiron a propiedade da carteira máis grande, herdaron os problemas pendentes de habitabilidade, a folga de alugueres e os inquilinos preparáronse para aproveitar o seu poder no momento da transferencia para cambiar. os termos e condicións da súa vivenda.
Ao facelo, os inquilinos tamén exerceron os dereitos e proteccións recentemente garantidos outorgados por San Francisco.Ordenanza de Unión no Fogar”, que foi aprobada en 2022 e que ten potencial para facer máis habituais sesións de negociación colectiva como a que tivo lugar en febreiro na oficina de HRC. Union at Home, que foi encabezada polo supervisor Aaron Peskin e formulada coa contribución da VTA, HRC e outros grupos de inquilinos e laborais, é o primeiro deste tipo no mercado inmobiliario privado de EE. e Desenvolvemento Urbano - vivendas de protección en 2000 - e garante o dereito de sindicación dos inquilinos ao tempo que obriga aos propietarios a negociar coas asociacións de inquilinos.
En concreto, a ordenanza outorga o dereito legal a certificar unha asociación de inquilinos en edificios de máis de cinco vivendas sempre que se asinen a maioría dos veciños (50 por cento máis unha unidade). Tamén consagra o dereito a celebrar reunións de inquilinos, petar na porta, distribuír literatura e invitar a defensores ou convidados non residentes ao edificio para fins de organización. Ademais, esixe que os propietarios asistan ás reunións trimestrais se así o solicitan e que se reúnan e consulten coas asociacións de inquilinos "de boa fe".
Todas estas prácticas, denominadas "actividades de organización", convértense nun "servizo de vivenda" oficial á par que a electricidade, a auga ou a eliminación de lixo. Se un propietario non cumpre ou interfire con calquera actividade organizativa, por exemplo, se nega a negociar de boa fe, os inquilinos poden solicitar á Xunta de Aluguer de San Francisco, que supervisa e aplica a Ordenanza de Aluguer, reducións de aluguer debido á diminución dos servizos de vivenda. Aínda que, segundo a ordenanza, as asociacións de inquilinos son específicas para o edificio, os inquilinos poden seguir organizándose e aumentando a influencia con outros inquilinos da mesma carteira de propietarios ou en toda a cidade, e mesmo proseguir negociacións conxuntas como fixeron os inquilinos de Geary Street e Leavenworth Street.
San Francisco é unha das cidades menos asequibles do país, con restricións impostas polo estado á regulación do aluguer municipal debido á Lei de vivendas en aluguer de Costa-Hawkins de California e á proliferación da propiedade corporativa dos propietarios e "prácticas de propietarios corporativos” entre propietarios grandes e pequenos. Neste clima, a nova lexislación pro-inquilino pode axudar a mediar no grave desequilibrio de poder entre inquilino e propietario, que se viu aínda máis sesgado pola financiarización da vivenda en aluguer. Faino establecendo un dereito de sindicación aplicado non polo Estado, que ten fallou repetidamente para aprobar ou facer cumprir os dereitos e proteccións dos inquilinos existentes, pero polos propios inquilinos, utilizando o aluguer como un punto de alavancamento. A lexislación Union at Home sitúa a axencia cos inquilinos en oposición aos funcionarios públicos ou avogados, ao tempo que impón demandas aos propietarios e fai que a sanción por violar a ordenanza sexa financeira, en contraposición á legal.
Brad Hirn, que é o principal organizador de HRC e axudou aos inquilinos de VTA nas súas negociacións, dixo Jacobino:
A ordenanza non outorga automaticamente unha vitoria aos inquilinos: ofrece un marco para que os inquilinos pensen como organizar a maioría dos seus veciños e impón ao propietario a obriga de negociar de boa fe. Polo tanto, non garante as concesións, do mesmo xeito que a lei laboral non garante as concesións nin a negociación laboral. Pero está destinado a axudar aos inquilinos a pensar sobre como construír o poder, e esta lei ponnos máis igualdade de condicións co propietario. Non fai o traballo por nós, pero crea as bases para que teñamos unha posición máis forte.
Licenza para Organizarse
Por suposto, os problemas relacionados co propietario, as limitacións da regulación do aluguer e os dereitos e proteccións insuficientes dos inquilinos non se limitan a San Francisco. E outros inquilinos notaron o potencial deste tipo de lexislación. A través da baía de Berkeley, unha coalición está a recoller sinaturas para a medida electoral que ampliaría as proteccións dos inquilinos, reduciría os subsidios de aumento do aluguer e consagraría o dereito de sindicación, seguindo o modelo da Ordenanza de Union at Home de San Francisco.
Leah Simon-Weisberg, directora executiva do California Center for Movement Legal Services e presidenta da Berkeley Rent Board, falou con Jacobino sobre o potencial da iniciativa electoral, dicindo:
En California, hai moito que non podemos lexislar por culpa de Costa-Hawkins, e hai moito que non podemos negociar nos contratos, o que crea esta inseguridade xeral para a xente porque non ten poder sobre tantos aspectos de o seu arrendamento. E ocorréusenos que con dereito a organizarnos podemos ter contratos máis xustos e conseguir cousas que doutro xeito non podemos conseguir.
En efecto, segundo a denunciar desenvolvido polo UC Berkeley Labor Center, os inquilinos de San Francisco en cincuenta edificios formaron asociacións de inquilinos no primeiro ano despois de que Union at Home entrase en vigor, que representaron máis de mil unidades, e presentaron unha serie de cuestións para a negociación. Estes incluíron prazos de reparación e reparación, aumentos de aluguer e "transmisións", acceso a idiomas para persoas que non falan inglés, problemas de habitabilidade, solicitudes de desafiuzamento, cargos por servizos públicos, protocolos de comunicación e problemas relacionados con proxectos de construción a gran escala.
Noutro edificio antigamente propiedade de Veritas tamén perdido durante o impago, os inquilinos participan na folga de alugueres e recentemente mantiveron unha segunda sesión de negociación co seu novo propietario, o Grupo Prado. Presentaron unha proposta para o reembolso do aluguer, a redución dos alugueres mensuais e un compromiso por escrito de comprometerse co San Francisco Community Land Trust para vender o edificio cando estea dispoñible o financiamento, situando a desmercantilización como unha demanda no proceso de negociación colectiva.
Ao obrigar aos propietarios a negociar, a ordenanza formaliza e consagra o dereito a negociar colectivamente e aproveitar o poder construído mediante a organización e/ou a retención do aluguer, co potencial de vitorias transformadoras. Cando os gobernos e as políticas non lograron limitar o poder ilimitado dos propietarios, ou nalgúns casos restrinxiron directamente a capacidade dos gobernos para facelo, este tipo de lexislación pode axudar aos inquilinos a reparar a dinámica de poder desigual do sector da vivenda, sempre que se organicen e permitan a negociación. de arrendamentos, dereitos e alugueres non permitidos baixo Costa-Hawkins. A ameaza que isto supón para os propietarios é clara, como mostra a reacción do lobby inmobiliario de Berkeley á nova iniciativa electoral.
Apoio do Sindicato e devolución do propietario
A campaña de Berkeley Tenant Protection and Right to Organize Act comezou na primavera de 2023, xusto despois do histórico Folga dos traballadores académicos da Universidade de California (UC). Coa inmensa maioría dos folguistas cargados de aluguer -gastan máis do 30 por cento dos seus ingresos en aluguer- e moitos non poden vivir nas cidades onde traballan e estudan, o aluguer foi un tema central e un punto de negociación durante a folga. Iris Rosenblum-Sellers, traballadora estudante xefa delegada de United Auto Workers (UAW) 4811 na UC Berkeley, dixo Jacobino:
Ao saír da folga estabamos nun punto de maior compromiso dos membros, con moitos máis membros dispostos a tomar medidas. Así que se fixo crible que puidésemos ser unha forza política nas cidades onde están os campus da UC. E inspirámonos na medida do dereito de organización de San Francisco, e vimos que isto era un xeito de construír o poder institucional nas nosas casas e edificios do mesmo xeito que nós, como traballadores, construímos o poder institucional na UC.
Os membros da UAW 4811 levaron a idea da medida electoral á Xunta de Aluguer de Berkeley, e os partidos comezaron a construír unha ampla coalición arredor da iniciativa, que incluía Service Employees International (SEIU) 1021, East Bay Democratic Socialists of America (DSA), o Berkeley. Tenants Union, Cal Young Democratic Socialists of America, Cal Berkeley Democrats, Berkeley People's Alliance, Wellstone Democratic Renewal Club, East Bay Tenants Union, Tenants Together e o California Center for Movement Legal Services.
A implicación de UAW 4811 e SEIU 1021 na campaña reflicte tendencias máis amplas O aumento dos alugueres e outras cuestións relacionadas coa vivenda son cada vez máis centrais entre os traballadores organizados, xunto coa colaboración entre os grupos laborais e inquilinos en campañas específicas e propostas políticas. Outros exemplos recentes inclúen os líderes sindicais que apoian unha proposta para a construción de novas vivendas públicas Rhode Island, unha coalición de grupos sindicais e confesionais que apoian unha proposta de control do aluguer en Minneapolis, Ea Sindicato de Profesores de Chicago esixindo que a cidade se asocie co consello de educación para construír vivendas para as familias de ata quince mil estudantes sen aloxamento como parte do seu próximo contrato, semellante a unha demanda presentada pola Boston Teachers Union que gañou unha medida similar no seu período 2021-2024. contrato.
En Berkeley, os membros da coalición están a recoller sinaturas para a medida. Se opta á votación e é aprobada nas eleccións de novembro de 2024, non só consagraría o dereito de sindicación, senón que tamén actualizaría a ordenanza de estabilización do aluguer reducindo os aumentos anuais permitidos. Ademais, ampliaría as proteccións contra o desafiuzamento e os inquilinos, e eliminaría as exencións de estabilización do aluguer como a que existe para os “dúplex de ouro” que estaban ocupados polo seu propietario o 31 de decembro de 1979 e onde aínda reside un propietario nunha das unidades. .
Mentres, o dereito de sindicación e a obriga de negociar imposta aos propietarios gozarían dunha cobertura máis ampla que a súa contraparte de San Francisco. En Berkeley, os inquilinos de edificios con só dúas unidades estarían cubertos polo dereito de sindicación, así como os inquilinos de vivendas sen ánimo de lucro. Ademais, os inquilinos en unidades de "nova construción" (edificios multifamiliares construídos despois de 1980), que non están controlados polo aluguer debido a Costa-Hawkins, terían dereito a demandar se o seu propietario se nega a conferir de boa fe.
Os partidarios da proposta esperan que o acto promova un aumento da organización e negociación dos inquilinos en toda a cidade, ampliando e fortalecendo o movemento de inquilinos da cidade. "En definitiva, isto só vai ser tan forte como a organización", insiste Simon-Weisberg. "Conseguir o 50 por cento dos inquilinos a bordo con calquera cousa, é unha organización bastante incrible. Iso en si mesmo vai cambiar as cousas. Pero se tivésemos só dez edificios en Berkeley, que tiñan principalmente estudantes e asociacións de inquilinos, iso podería cambiar radicalmente as cousas".
Como era de esperar, houbo un rexeitamento dos propietarios tanto en San Francisco como en Berkeley. En San Francisco, algúns propietarios quedaron estancados, negáronse a negociar de boa fe ou por completo, ou acordaron implementar pequenos cambios mentres se negaron a discutir cuestións máis substanciais, o que obrigou aos inquilinos a buscar mediación e arbitraxe a través da Xunta de Aluguer.
En resposta, o Consello de Supervisores aprobou unha versión modificada de Union at Home en outubro de 2023, que reforzou a linguaxe en torno á negociación de boa fe e incluía aloxamentos para inquilinos monolingües. Mentres tanto, en Berkeley, a Asociación de Propietarios de Inmobles de Berkeley comezou a recoller sinaturas para a súa propia medida electoral -a "Lei de Protección de Inquilinos e Inmobles" - dirixida a debilitar a Xunta de Aluguer, reducir as proteccións de inquilino e habitabilidade e desregular aínda máis o control do aluguer. Ao parecer, nun intento de confundir aos votantes, a medida tamén inclúe unha versión diluída do dereito de sindicación, que require unha maioría de dous terzos para establecer unha asociación de inquilinos, non fai organizar un "servizo de vivenda" e limita o definición de "boa fe", ao tempo que se impide que a Xunta de Aluguer o defina máis.
A contracampaña do lobby do propietario está ben financiada e astutamente enganosa, e subliña a necesidade dunha lexislación que recalibra o desequilibrio de poder entre inquilino e propietario. Pero Rosenblum-Sellers non se desanima, dicindo Xacobino:
Non é de estrañar que os grupos de interese ricos que representan aos propietarios non queiran ver aumentar o noso poder e diminuír o seu poder. Pero estou seguro de que imos gañar. Temos o xogo de organización e, do mesmo xeito que había un gran apetito por unha campaña de contratos en torno a erradicar a carga do aluguer para os membros da UAW na UC Berkeley e conseguir que os nosos salarios coincidan co custo da vida, creo que hai moito apetito na cidade. de Berkeley para políticas progresistas transformadoras como esta.
ZNetwork está financiado unicamente pola xenerosidade dos seus lectores.
doar