Dangosodd y data diweddaraf ar werthiannau tai fod y rhestr o gartrefi heb eu gwerthu wedi dringo i 4.4 miliwn ym mis Mai, record arall eto. Byddai'r rhestr gyfredol yn fwy na blwyddyn lawn o werthiannau tai yng nghanol y nawdegau, cyn i'r swigen tai ddechrau codi. Mae yna hefyd restr uchaf erioed o gartrefi newydd ar werth. Mae economegwyr fel arfer yn disgwyl bod cyflenwad gormodol yn arwain at ostyngiad mewn prisiau, ac yn yr achos hwn, mae cyflenwad gormodol sylweddol o dai.
Mewn gwirionedd, mae prisiau tai yn ôl llawer o fesurau eisoes yn gostwng. Mae Cymdeithas Genedlaethol y Realtors yn adrodd bod pris canolrifol cartref presennol i lawr 2.1 y cant o'i lefel flwyddyn yn ôl. Mae prisiau wedi gostwng llawer mwy mewn rhai marchnadoedd lleol. Er enghraifft, mae mynegai a luniwyd gan economegydd Iâl Robert Shiller yn dangos bod prisiau tai wedi gostwng 4.9 y cant yn ardal Boston a 6 y cant yn San Diego. Gan addasu ar gyfer chwyddiant, mae mesur Shiller yn awgrymu bod pris gwirioneddol tŷ cyffredin yn San Diego i lawr bron i 10 y cant o'i lefel flwyddyn yn ôl. Dyna arian go iawn mewn dinas lle gallai teuluoedd incwm canol fod wedi prynu tŷ $700,000 yn 2006.
Mae hyd yn oed y niferoedd hyn yn tanddatgan y gostyngiad gwirioneddol ym mhrisiau tai. Ar anterth y ffyniant, gwerthwyd tai heb amodau. Ni chafodd unrhyw brynwr llwyddiannus archwiliad cartref, ac yna gorfodi gwerthwyr i wneud atgyweiriadau cyn cau. Mae hefyd wedi dod yn arfer safonol mewn o leiaf rhai marchnadoedd i werthwyr wneud kickbacks i brynwyr ar gau - i bob pwrpas yn galluogi'r prynwr i dynnu arian parod drwy chwyddo'r pris gwerthu. Nid yw'r ciciadau hyn, a all fod rhwng 2 a 3 y cant o'r pris gwerthu, yn cael eu nodi mewn unrhyw un o fynegeion prisiau tai sy'n dibynnu ar y pris a gontractiwyd.
Yn anffodus i berchnogion tai, mae sawl ffactor yn dangos bod y sefyllfa'n debygol o waethygu yn y dyfodol agos. Mae'r gyfradd eiddo gwag ar gyfer unedau perchnogaeth 50 y cant yn uwch nag y bu erioed cyn y ddwy flynedd ddiwethaf. Mae gwerthwr sy'n dal uned wag - un nad yw'n casglu unrhyw rent - yn debygol o fod yn werthwr llawn cymhelliant.
Yn yr un modd, mae cyfraddau foreclosure yn codi i'r entrychion. Roedd cyfraddau cau tir wedi bod yn isel iawn yn 2004 a 2005. Mewn cyfnod o gynnydd cyflym ym mhrisiau tai, ychydig iawn o fenthycwyr oedd heb unrhyw ecwiti yn eu cartrefi. Pe byddent yn canfod na allent dalu eu taliadau morgais misol, gallent fenthyca yn erbyn eu hecwiti sydd newydd ei gronni neu werthu eu cartref ac arian parod ecwiti dros ben. Nid oes gan berchnogion tai mewn marchnad gyda phrisiau gostyngol unrhyw glustog ecwiti.
Er bod y cyfnod cyn cau wedi'i ganoli'n wreiddiol mewn marchnadoedd dirwasgedig fel Ohio a Michigan, mae bellach wedi lledu i rai o'r marchnadoedd poeth fel San Diego a Miami. Mae prisiau wedi gostwng digon yn yr ardaloedd hyn fel bod llawer o brynwyr diweddar bellach yn gadael i'r banciau feddiannu eu cartrefi. Wrth gwrs, ychydig o bethau fydd yn dod â phrisiau tai i lawr yn gyflymach na chyfres o arwerthiannau cau tir.
Yn ogystal, mae cyfraddau llog wedi codi'n sydyn yn y ddau fis diwethaf ac yn debygol o godi ymhellach yn y misoedd i ddod. Mae'r gyfradd ar Fondiau Trysorlys 10 mlynedd wedi codi o 4.6 y cant yn gynharach yn y flwyddyn i fwy na 5.1 y cant yn ystod yr wythnosau diwethaf. Mae llawer o economegwyr wedi dod i gofio’n ddiweddar bod hon yn dal i fod yn gyfradd llog anarferol o isel, ac y gallai cyfradd 10 mlynedd y Trysorlys yn eithaf posibl godi i fwy na 6 y cant yn y dyfodol agos. Byddai hyn yn arwain at gynnydd cyfatebol mewn cyfraddau llog morgais, gan wthio morgais safonol 30 mlynedd ymhell uwchlaw 7.0 y cant.
Ychwanegwch y ffaith bod twf swyddi gryn dipyn yn arafach na’i gyflymder yn 2005 a dechrau 2006, a bod cyflogau gwirioneddol yn gostwng eto, ac nid yw’n ymddangos bod llawer o reswm dros optimistiaeth ynghylch y farchnad dai.
Ni fydd prisiau tai yn cwympo i ddim byd tebyg i'r rhai mwyaf chwerthinllyd o stociau'r Rhyngrwyd, ond gallai cartrefi yn y marchnadoedd mwyaf chwyddedig golli 30 i 50 y cant (mewn termau real) o'u brigau swigod. Prynodd rhai pobl gartrefi yn y marchnadoedd hyn gan ddisgwyl gwneud elw gwych ar eu buddsoddiadau. Efallai bod y bobl hyn yn haeddu eu tynged.
Fodd bynnag, dilynodd llawer o berchnogion tai y cyngor a roddwyd iddynt gan Realtors, gwleidyddion a chynghorwyr ariannol, ac yn syml roeddent yn dilyn y Freuddwyd Americanaidd o berchentyaeth. Pan ddaw'r llongddrylliad o'r swigen eiddo tiriog yn gliriach, bydd gan yr “arbenigwyr” hyn lawer i'w ateb.
Mae Dean Baker yn gyd-gyfarwyddwr y Ganolfan Ymchwil Economaidd a Pholisi. TomPaine cyfrannwr.
Mae ZNetwork yn cael ei ariannu trwy haelioni ei ddarllenwyr yn unig.
Cyfrannwch