Матбуоти тиҷорӣ беш аз як сол боз дар бораи "барқарор шудани" бозори манзили ИМА хабар медиҳад, зеро нархи миёнаи хонаҳои якҳуҷрагӣ дар саросари кишвар боло меравад. Дар ин ҳикояҳо бозгашти бозори солими амволи ғайриманқул дар назар аст, ки дар он як оилаи миёнаи амрикоӣ дорои захираҳо - аз нигоҳи даромад, пасандозҳо ва дастрасӣ ба қарз - барои харидани як буридаи орзуи амрикоиҳост.

Барқарорсозии манзил, ки мо ҳоло мебинем, чизи дигаре аст, ки фоидаи васеътар - афзоиши музди меҳнат, коҳиши бекорӣ ё дастрасии нав ба қарз барои истеъмолкунандагон - дар саросари иқтисодиёт тақсим карда мешавад. Имрӯз бузургтарин харидорони хонаҳои якҳуҷрагӣ на соҳибони нав, балки сармоягузорон мебошанд. Дар ҳоле ки аксари ин сармоягузорон харидорони ба истилоҳ “модар ва поп” ҳастанд, ки дар зодгоҳашон як ё ду хонаи иҷораи иловагӣ доранд, сармоягузорони бузурги хусусӣ низ ҳарчи бештар хона мехаранд.

Ин сармоягузорон махсусан ба моликияти ситондашуда дар камарбанди "офтоб" ва "қум" - аз Флорида ва Ҷорҷия то Аризона, Невада ва Калифорния тамаркуз мекунанд. Ширкатҳои саҳҳомии хусусӣ, бонкҳои сармоягузорӣ ва дигар сармоягузорони дорои маблағгузории баланд захираҳои манзилро дар ин бозорҳо аз рӯи даҳҳо ҳазор воҳид ба даст меоранд. Онҳо дар баробари қарзи корпоративӣ, вомбаргҳои давлатӣ, асъор ва ҳосилаҳои молиявӣ хонаҳои иҷораи якҳуҷрагиро “синфи нави дороиҳо” меноманд.

Аз соҳибкорон то иҷорагир

Тибқи ба истилоҳ баргардонидани манзил, соҳиби манзили ситонидашуда ба мақоми иҷорагир дода мешавад. Торафт бештар, нақши иҷорагирони нав аз он иборат хоҳад буд, ки ба соҳибони нави дорои маблағгузории худ барои паноҳгоҳ пардохт кунанд, то ҳамааш барои таъмини даромади калон барои муштариёни миллионер ва шарикони институтсионалӣ, ки аз хариди ситонидан бо миллиардҳо доллар пуштибонӣ мекунанд.

Пас аз даҳсолаҳо дар атрофи 63-65%, фоизи амрикоиҳое, ки хонаҳои худро доранд, аз соли 1995 ба боло боло рафт. Рушди тиҷорати дороии ипотека миллионҳо моликони навро ба вуҷуд овард ва то соли 2005 моликияти хонагӣ дар Иёлоти Муттаҳида ба ҳадди рекордӣ расид. 69%. Қарздиҳии дарранда аз ҷониби бонкҳо, бахусус қарзҳои боҳашамате, ки фоизи пасти "тизер"-и онҳо пас аз чанд сол баланд шуд - дар баробари рукуд музди меҳнат ва афзоиши қарзи ғайриипотекӣ, молияи бисёре аз соҳибони хонаро танг кард. Вақте ки бӯҳрони молиявии соли 2008, ки ба қарзи секьюритизонидашудаи ипотека нигаронида шуда буд, иқтисоди ҷаҳонро барҳам дод, як силсилаи ситонидан оғоз ёфт. Миллионҳо нафар дар баробари ҷойҳои корӣ ва пасандозҳои нафақа хонаҳои худро аз даст доданд. Ин дар тахминан 3-фоиз коҳиш ёфтани сатҳи моликияти миллии хонагӣ - аз 69% то 66%, мувофиқи рақамҳои Бонки федералии захиравии Сент-Луис инъикос ёфт. Ҳисоботи бонуфузи ширкати консалтингии Ҷон Бернс Real Estate нишон медиҳад, ки ҳисоб кардани моликони хона, ки ҳоло беш аз 90 рӯз аз пардохти қарзи худ дер мондаанд ва эҳтимол ба ситонидан мумкин аст - коҳиши воқеии моликияти манзил 7 фоизро ташкил медиҳад. нуқтаҳои. Ин имкон медиҳад, ки сатҳи моликияти хонагӣ тақрибан ба 62% коҳиш ёбад, ки нисбат ба пеш аз афзоиши пас аз соли 1995 хеле пасттар аст.

Моликияти хонагӣ дар фарҳанги Амрико аз ҳад зиёд ошиқона шудааст ва ҳатман чизи хубе нест. (Нигаред Ховард Каргер, Афсонаҳои моликияти хонагӣ, Доллар ва ҳисси, март/апрели 2007.) Аммо, дар Иёлоти Муттаҳида, хонаҳои якҳуҷрагӣ таърихан барои оилаҳо ҷойеро барои сармоягузорӣ ва сохтани сарват таъмин мекарданд. Дар даҳсолаҳои охир, болоравии нархи хонаҳо ба маблағгузории таҳсилоти коллеҷҳо ва нигоҳубини тандурустии оилаҳои синфи коргар ва миёна кӯмак кард, ҳатто дар ҳоле ки музди меҳнат рукуд буд.

Иҷорагир будан инчунин хароҷоти бештарро талаб мекунад. Гарчанде ки таносуби ипотека ба иҷора (ченаки он, ки барои маблағгузории хариди хона дар муқоиса бо иҷора) вобаста ба омилҳои зиёд фарқ мекунад, одатан дуруст аст, ки пардохтҳои ипотека аз хароҷоти иҷора барои манзили шабеҳ хеле пасттаранд. Ин махсусан ҳоло дуруст аст, ки меъёри ипотека тақрибан ба 3.5% коҳиш ёфтааст, ҳатто вақте ки иҷорапулӣ афзоиш ёфтааст. Ба ибораи дигар, маҷбур шудан ба иҷора аз сабаби ситонидан маънои онро дорад, ки барои миллионҳо амрикоиҳо фоизи бештари даромади худро барои манзил пардохт мекунанд (ва аксар вақт дар маҳалҳои хурдтар зиндагӣ мекунанд).

Миллионҳо ситонишҳо аз соли 2007 инҷониб тақсимоти азими болоравии сарватро ифода мекунанд. Миллионҳо оилаҳо ягона дороии бузургтарини худро, ки ҳамчун манбаи амният ва дастрасӣ ба қарз хидмат мекарданд, аз даст доданд ё дар арафаи аз даст додани онҳо ҳастанд. На онҳо ва на онҳое, ки одатан харидорони аввалини хона хоҳанд буд, наметавонанд харидорӣ кунанд. Онҳое, ки харидорӣ мекунанд, асосан сармоягузороне ҳастанд, ки амволи ғайриманқули арзонеро меҷӯянд, ки онҳо метавонанд ҳам аз иҷорапулӣ ва ҳам тавассути фурӯши ниҳоӣ, пас аз боло рафтани нархи хона фоида ба даст оранд.

Ба ҳукумати федералӣ ворид шавед

Ҳукумати федералӣ ба соҳибони хонаҳое, ки дар хатари ситонидан қарор доранд ё ба иҷорагироне, ки мехоҳанд хонаи аввалро харанд, кӯмаки каме додааст. Ба ҷои ин, он ваколатҳои пулию қарзии худро ба некӯаҳволии бонкҳо дар маркази системаи молиявӣ равона кардааст. Маблағи долларҳои андозсупорандагон барои наҷот додани бонкҳои калон, ки миллионҳо қарзҳои ипотека доранд, сабукии ипотекаро аз ҳисоби ҳисоббаробаркуниҳои байни ҳукумати федералӣ ва бузургтарин қарздиҳандагони кишварҳо кам мекунад. Масалан, Ситибанк дар соли 50 2008 миллиард доллар пардохтҳои Барномаи кӯмаки дороиҳои мушкилшуда (TARP) ва 426 миллиард доллари дигарро дар шаклҳои дигари кӯмаки давлатӣ гирифтааст, тибқи гузориши Шӯрои назорати Конгресс, ки хароҷоти хазинадории маблағҳои TARP-ро пайгирӣ мекард. Дар ҳоле, ки Citibank аз он вақт ба ҳукумати федералӣ пардохт кардааст, ин кӯмаки ҷамъиятӣ ба ширкат имкон дод, ки зинда монад ва ба ин васила даромад ва сарвати саҳҳомон ва роҳбарони асосӣ нигоҳ дошта шавад. Тибқи созишномаи хидматрасонии ипотека, ки соли гузашта мувофиқа шуда буд, Citigroup танҳо барои расонидани 1.8 миллиард доллар ба қарзгирандагоне, ки дар давраи бӯҳрони молиявӣ аз ҷониби бонк фиреб дода шуда буданд, дода мешавад.

Ғайр аз он, ин омезиши шикасти иқтисодӣ дар соли 2008 ва мудохилаҳои охирини Захираи Федералии ИМА (ФР) ва агентиҳои федералии манзил буд, ки тухми имкониятро барои сармоягузорони пурқувват барои харидани хонаҳо бо нархҳои таърихан арзон кошт. Дахолати асосии ҳукумати федералӣ дар бозори манзил як барномаи хариди "коғазҳои қиматноки аз ҷониби агентии ипотека таъминшуда" дар доираи даври сеюми "масъулияти миқдорӣ" (ё "QE3") буд. Коғазҳои қиматноки бо ипотека таъминшуда (MBSs) даъвоҳо оид ба пардохтҳо аз қарзҳои ипотека мебошанд. Дар доираи барнома танҳо MBS-ҳои марбут ба ипотекаи устувор, ки аз ҷониби агентиҳо ба монанди Fannie Mae ва Freddie Mac дастгирӣ мешаванд, харидорӣ карда мешаванд. Дар доираи QE3, Захираи федералӣ ҳар моҳ беш аз 40 миллиард доллар қарзи ипотека мехарад. Ин харидҳои бузург нархи вомбаргҳои манзилро боло мебаранд ва ба ин васила даромади (фоизҳои) вомбаргҳоро паст мекунанд. Дар назария, ин бояд барои қарздиҳии бонкӣ ба харидорони хона шароит фароҳам оварад. Азбаски харидани коғазҳои қиматноки мавҷудаи ипотекӣ гаронтар мешавад ва даромади ин коғазҳои қиматнок кам мешавад, сармоя бояд ба қарзҳои нави манзил ворид шавад. Аммо бидуни шуғли барқароршуда, даромад ва пасандозҳо, бисёре аз хонаводаҳои ИМА наметавонанд чунин хариди калон кунанд. Бадтар кардани ин вазъ он аст, ки стандартҳои қарз аз ҷониби ҳамаи қарздиҳандагони асосии ипотека сахттар карда шуда, барои онҳое, ки пасандозҳои кам доранд ё даромади кам доранд, хариди хонаро душвортар мегардонад.

Сармоягузорони калон зуд аз вазъияти хоси бозори манзил истифода мебаранд. Набудани рақобат аз ҷониби соҳибони эҳтимолӣ ба онҳо имкон медиҳад, ки хариди оммавии манзилро осон кунанд. Афзоиши шумораи иҷорагирон дар саросари кишвар маънои онро дорад, ки одамоне ҳастанд, ки барои зиндагӣ дар хонаҳои нав харидашуда омодаанд. Ва дахолати ахири ФР сармоягузоронро водор кард, ки дар оянда афзоиши нархи хонаро интизор шаванд ва эҳтимолан манбаи дигари фоида эҷод кунанд.

Бозгашти молиядорон

На ҳама сармоягузорон интизори талошҳои ахири ҳукумати федералӣ барои боло бурдани нархи хона буданд. Як ширкат, Waypoint Homes of Oakland, Калифорния, ҳанӯз дар соли 2008 ба харидани ҳазорҳо хонаҳои ситондашуда дар Бэй ва Лос-Анҷелес шурӯъ кард. Аз соли 2012 инҷониб ширкат аз GI Partners аз 400 миллион то 1 миллиард доллар ӯҳдадории истифода кардааст. як гурӯҳи сармояи хусусии Калифорния, барои васеъ кардани сатҳи миллӣ. Waypoint ҳоло соҳиби зиёда аз 4,000 хона аст, асосан дар Калифорния, Аризона, Иллинойс, Ҷорҷия ва Флорида ва ҳар ҳафта даҳҳо хонаи дигар мехарад. Citibank Waypoint-ро барои хариди худ 250 миллион доллар қарз дод, ки танҳо як нишонаи пулҳои ҷиддии ин соҳа ҳоло ҷалб карда мешавад.

Дар моҳи августи соли 2010, Маъмурияти федералии молияи манзил (FHFA) эълон кард, ки он аз соҳаи сармоягузории амволи ғайриманқул дар бораи чӣ гуна муносибат кардан бо хонаҳои ситондашуда, ки дар тавозуни агентиҳои қарзии аз ҷониби ҳукумат маблағгузорӣшаванда Фанни Мэй ва Фредди Мак ҷойгиранд, саҳм меҷӯяд. . Саноат бо як қатор пешниҳодҳо посух дод, ки ҳама ба сармоягузорони хусусӣ имкон медиҳанд, ки инвентаризатсияи ҳукуматро аз 90,000 хонаҳои ситондашуда харанд. Дар натиҷа, FHFA тасмим гирифт, ки "барномаи озмоишӣ" -ро барои фурӯши инвентаризатсияи манзили ситондашуда таъсис диҳад ва сармоягузоронро барои пешниҳоди дархостҳо даъват кард.

Дар моҳи сентябри соли 2012, FHFA аввалин довталабони ғолиби худро эълон кард. Pacifica Companies, LLC 700 хонаро дар Флорида таҳти назорат гирифт. Чанде пас аз он, Cogsville Group, LLC дар Ню Йорк 94 хонаро дар Чикаго назорат кард ва Colony Capital дар Лос-Анҷелес беш аз 970 хонаро дар Калифорния, Невада ва Аризона гирифт.

Аммо ин муомилот дар муқоиса бо он чизе, ки дар бозори манзили хусусӣ сохта шудааст, ки дар китобҳои бонкҳо ва ширкатҳои қарздиҳии ипотекӣ миллионҳо хонаҳои ситондашуда мавҷуданд, картошкаҳои хурд буданд. Хариди сармоягузорони тамоми захираҳои инвентаризатсияи манзили минтақавӣ дар соли 2011 ба таври ҷиддӣ оғоз ёфт ва аломати ками сустшавиро нишон дод.

Тибқи гузоришҳои сершумори матбуот, фонди саҳҳомии хусусии Блэкстоун гуруснатарин харидори хонаҳои ситондашуда буд ва дар саросари кишвар зиёда аз 16,000 хона харидааст. Гузориши моҳи январи соли 2013 дар Bloomberg News Блэкстоунро ҳамчун "шитоб" тавсиф кард, то 2.5 миллиард доллареро, ки ширкат барои хариди ситонидан ҷудо кардааст, сарф кунад. Дуввумин бузургтарин корхонаи ситонидан ба иҷора ин ширкати Carrington Holding Company дар Калифорния мебошад, ки дар давраи авҷи манзил дар солҳои 2000-ум ҳамчун хидматрасони ипотека оғоз ёфтааст, аммо ба як соҳиби сармояи хусусӣ табдил ёфтааст. Тибқи гузоришҳо, Каррингтон имрӯз дар Чикаго, Майами, Финикс ва Лас Вегас 4,500 хона дорад. American Homes 4 Rent, як ширкате, ки аз ҷониби Уэйн Ҳьюз, миллиардер, молики ҷамъияти нигаҳдории амволи ғайриманқул таъсис ёфтааст, бо истифода аз 400 миллион доллар ӯҳдадории Фонди доимии Аляска, ки таҳти назорати давлат аст, Waypoint, Colony, Carrington ва Blackstone-ро таъқиб мекунад.

Silver Bay Realty, яке аз чанд корпоратсияҳои давлатӣ, ки ба тиҷорати ситонидан ба иҷора ворид шудааст, нақшаи тиҷорати худро дар проспекти моҳи декабри соли 2012 тавсиф кардааст. "Бо барқарор шудани бозори манзил ва боло рафтани арзиши амволи ғайриманқули манзил, арзиши аслии дороиҳои мо низ бояд афзоиш ёбад", - шарҳ дод роҳбарияти ширкат. «Мо боварӣ дорем, ки нархҳои иҷора низ дар чунин барқароршавӣ аз сабаби таносуби қавӣ байни нархҳои хона ва иҷора афзоиш хоҳанд ёфт. Ин тамоюл инчунин моро ба он водор мекунад, ки синфи дороиҳои як оилавӣ ҳамчун ҳимояи табиии таваррум хидмат хоҳад кард. Дар натиҷа, мо боварӣ дорем, ки мо барои муҳити кунунии иқтисодӣ ва барқарорсозии бозори манзил мавқеи хуб дорем."

Эҳтимол то понздаҳ ё бист ширкати дигари сармоягузорӣ вуҷуд доранд, ки ба харидани хонаҳои ситондашуда ва табдил додани онҳо ба дороиҳое, ки арзиши онҳо тавассути иҷора ё фурӯш ба даст оварда мешавад, тамаркуз кардаанд. Ҳеҷ кас воқеан намедонад, ки дар ин соҳаи навзод чанд ширкат вуҷуд дорад, онҳо чанд хона хариданд ё чӣ қадар пул сарф кардаанд. Ҳисоботи тадқиқотии Barclays дар моҳи феврали соли 2013 тахмин мезанад, ки каме бештар аз 42,000 хонаҳои ситондашуда, асосан дар Калифорния, Аризона, Ҷорҷия, Флорида, Невада ва Иллинойс, аз ҷониби сармоягузорони хусусӣ гирифта шудаанд. Дигарон ин рақамро даҳҳо ҳазор камтар ё баландтар арзёбӣ кардаанд. Чизи равшан аст, ки саноат босуръат тараккй мекунад.

Саволи 60 миллиард доллар

Зиёда аз 40,000 хона хеле зиёд аст, аммо бо назардошти он, ки тақрибан 4.1 миллион хонаҳои якҳуҷрагӣ дар соли гузашта даст ба тиҷорат кардаанд, ин маънои онро дорад, ки болоравии соҳибони саҳҳомии хусусӣ ҳоло ҳам як падидаи нисбатан хурд аст - тақрибан 1% тамоми фурӯш дар як бозор то ҳол аз ҷониби соҳибони ишғолгарон ва сармоягузорони модар ва поп бартарӣ доранд. Бо вуҷуди ин, афзоиши босуръати корхонаҳои ситонидан ба иҷора маънои онро дорад, ки сармоягузорони институтсионалӣ метавонанд ба зудӣ аз дигар харидорон пеш гузаранд ва дар бозорҳои минтақавӣ бартарӣ гиранд. Ин аст он чизе ки менеҷерони пул дар баъзе аз бузургтарин бонкҳои сармоягузорӣ ҳадди аққал умедворанд.

Таҳлилгарони Morgan Stanley потенсиали рушди соҳаро "саволи 60 миллиард доллар" меноманд. Бо дарназардошти он, ки то имрӯз аз ҷониби сармояи хусусӣ барои харидани хонаҳои ситондашуда танҳо тақрибан 5 миллиард доллар сарф шудааст, ин маънои онро дорад, ки бозори манзили ИМА метавонад барои дидани беш аз даҳ маротиба афзоиши табдили ситонидан ба иҷора бошад. Таҳлилгарони Barclays боз ҳам баландтаранд ва мегӯянд, ки онҳо фикр мекунанд, ки ин метавонад ба бозори аз 100 то 200 миллиард доллар афзоиш ёбад, ки то 1.3 миллион хонаи якҳуҷрагиро фаро мегирад.

Ин барои бисёр ҷамоатҳо, бахусус маҳаллаҳои истиқоматӣ дар Аризона, Калифорния, Флорида, Ҷорҷия ва дигар нуқтаҳои доғи фаъолияти сармоягузорон чӣ маъно дорад, ин аст, ки моликияти хонагӣ ба як ҳадафи душвортар табдил меёбад, зеро сармоягузорони калони молӣ захираи манзили дастрасро монополия мекунанд. дар чустучуи фоидаи калон. Ин инчунин маънои онро дорад, ки вақте ки ФР авҷи хариди вомбаргҳои ипотекаро барои баланд бардоштани арзиши манзил идома медиҳад, ҷонибҳое, ки барои ба даст овардани ин фоидаҳо дар саҳҳомӣ омодаанд, сармоягузорони Уолл Стрит хоҳанд буд, на соҳибкорон.

ДАРВИН БОНДГРАМ ҷомеашинос ва рӯзноманигор аст, ки дар бораи иқтисоди сиёсӣ менависад. Ӯ дар минтақаи халиҷи Сан-Франсиско зиндагӣ ва кор мекунад ва дар блогҳо дар он darwinbondgraham.wordpress.com.

---