Prvo mesto, kamor se je preselil Max Schranz, potem ko je zapustil svoj družinski dom, je tisto, o katerem sanjajo mnogi mladi strokovnjaki na vrhuncu svoje kariere. Pri komaj 26 letih živi v svetlem stanovanju v petem nadstropju z visokimi stropi, ki gleda na evropsko prestolnico, 10 minut od glavne postaje in v bližini kinematografov, gledališč in barov.
Za uresničitev teh sanj ni bil potreben noben dobitek na loteriji ali skrbniški sklad staršev: Schranz, ki je magistrski študent, plačuje 596 evrov (512 funtov) na mesec za svoje 54 kvadratnih metrov veliko dvosobno stanovanje – le delček običajnih najemnin za podobno velika in podobno locirana stanovanja v drugih večjih evropskih mestih. Še več, ni mu bilo treba položiti varščine in njegova najemna pogodba je neomejena – teoretično jo lahko prenese na svoje otroke ali brata ali sestro, ko se sčasoma odloči, da gre naprej. "Zavedam se, da je to življenje precej brez stresa," pravi Schranz. "Moji prijatelji v drugih evropskih mestih so nekoliko ljubosumni."
Dobrodošli na Dunaju, mestu, ki je morda razbilo kodo, kako ohraniti cenovno dostopna stanovanja v središču mesta. Medtem ko se druga mesta spopadajo z naraščajočimi cenami najemnin, ki jih deloma spodbujajo stanovanja v mestnem jedru, ki se uporabljajo za kratkoročne počitniške najemnine ali pa so nepremičninski špekulanti strateško prazna, avstrijska prestolnica nasprotuje temu trendu. V kraju, ki je lani obdržal svojo krono najbolj primernega mesta na svetu v letnem indeksu Economista, dunajski najemniki v povprečju plačajo približno tretjino najemnikov v Londonu, Parizu ali Dublinu, glede na nedavna študija računovodskega podjetja Deloitte.
Del razloga, zakaj je Schranzovo stanovanje tako dostopno, je preprost: v lasti je mesta. Na Dunaju je to (skoraj) običaj. Najemodajalec približno 220,000 socialno najetih stanovanj je največje stanovanjsko mesto v Evropi (v Londonu, ki ima več kot 800,000 socialno najemniških stanovanj, so v lasti lokalnih občin). Četrtina ljudi, ki živijo na Dunaju, je socialnih najemnikov – če prištejete še približno 200,000 zadružnih stanovanj, zgrajenih z občinskimi subvencijami, je to več kot polovica prebivalstva.
Mnoga od teh stanovanj so nastala pred stoletjem kot del izjemno ambicioznega gradbenega programa po koncu prve svetovne vojne, ko je bil Dunaj preplavljen z ljudmi, ki so bili izgnani zaradi propada habsburškega imperija. Financirano predvsem s hipotečnim davkom na razkošja, kot sta šampanjec ali jahanje konjev, je uvodna faza socialistično vodenega »Rdečega Dunaja« videla, da je do nacističnega poskusa državnega udara leta 65,000 v mestu zraslo 1934 stanovanj v socialnem najemu.
Ti »superbloki« iz 20. in 30. let prejšnjega stoletja niso videti kot običajna socialna stanovanja. Ker modernistični ideali sočasne šole Bauhaus še niso prevzeli domišljije avstrijskih arhitektov, na primer nimajo ravnih streh. Najbolj znani primeri družbenih stanovanj Red Vienna, kot je npr Karl Marx-Hof v 19. okrožju ali posestva, razporejena vzdolž »obvoznice proletariata« na Margaretengürtelu, so videti bolj kot gradovi ali samostani, na njihovih pročeljih pa se bohoti art deco. Kot je dejala zgodovinarka Eve Blau: "Če načrtujete nekaj radikalnega, ni slabo, da ste čim bolj konzervativni."
Večina dunajskih občinskih posesti je bila zgrajena po drugem svetu in je videti bolj znana, vendar tudi na njih ni stigme revščine in kriminala, povezanega s podobnim dogajanjem v ZDA ali Evropi. Schranzovo stanovanje je znotraj Theodor Körner-Hof, skupine 50 stanovanjskih blokov, zgrajene v 14. letih prejšnjega stoletja v okrožju Margareten, ki še zdaleč niso elegantni, a še vedno dovolj dobro vzdrževani, da se Schranz poletne večere rad druži na zelenih notranjih dvoriščih. brati njegove knjige.
Dunajski izraz za take posesti je Gemeindebauten, »komunalne stavbe«, kar namiguje na njihovo temeljno filozofijo. »Eden od ključnih konceptov za razumevanje dunajskega pristopa k stanovanjskim objektom je družbena trajnost,« pravi Maik Novotny, arhitekturni kritik za avstrijski časopis Der Standard. »Da bi se izognili ustvarjanju getov in dragim družbenim konfliktom, ki jih prinašajo, si mesto aktivno prizadeva za mešanje ljudi iz različnih okolij in z različnimi dohodki na istih posestvih. Socialna stanovanja ni samo za revne."
Kot študent brez invalidnosti ali vzdrževanih družinskih članov Schranz ne bi imel nobenega upanja, da bi lahko zaprosil za socialna stanovanja v državah, kot je Združeno kraljestvo, toda na Dunaju mu je mesto prigovarjalo prek programa za prve najemnike, mlajše od 30 let.
»Ohranjanje mešanice ljudi iz različnih življenjskih poti v socialnih stanovanjih je ključnega pomena in da, ni vedno enostavno,« pravi Kathrin Gaal, podžupanja Dunaja in izvršna svetnica za stanovanja. Ena od taktik je najvišji dohodek za prosilce v višini 57,600 evrov na leto za samske osebe in 85,830 evrov za dvočlanska gospodinjstva. Toda »ko se enkrat preseliš v a Gemeindebau Če kot mlad študent začnete zaslužiti več, ko vaša kariera napreduje, vas ne preverjamo, saj bi se lahko vaš položaj spet poslabšal,« pravi Gaal.
Dunajski program socialnih stanovanj je več kot politika – v mestu je to temeljni ideal, ki je vir neizmernega ponosa. In tako kot pri podobnih progresivnih dosežkih, ki zahtevajo politično soglasje – na primer britanska nacionalna zdravstvena služba ali norveški naftni sklad – lahko to povzroči slepe pege v nacionalni razpravi. Govoriti z Gemeindebau stanovalci, kot je 76-letni Heinz Barnerth, upokojeni strojni inženir, ki je zadnjih sedem desetletij živel na posestvu Reumannhof v Margaretenu, in bo neomajno hvalil idejo, zaradi katere je v dvajsetih letih 1920. stoletja nastal njegov blok. . "Dunajski model je bolj primeren kot kdaj koli prej, saj je cene najema težko zadržati," pravi.
Toda resničnost ni vedno v skladu z idealom in Barnerth je še bolj živahen, ko se pritožuje nad časom, ki ga mesto potrebuje za popravila na njegovem posestvu. Luč ob stopnicah, ki vodijo v klet, ne deluje že tri tedne, in ko se pokvari ključavnica na vratih, stanovalci običajno ne čakajo na centralno vodstvo, da jo popravi. »Če čez noč ne poiščete mojstra, ki bi popravil ključavnico, poskušajo odvisniki vlomiti,« pravi. Ena od slabosti enega samega velikega podjetja, Wiener Wohnen, ki je zadolženo za upravljanje in vzdrževanje tolikšnega stanovanjskega fonda v mestu, je, da lahko sečnja in naloge hišnikov povzročijo ozka grla.
Druga slaba stran dunajskega modela je, da je 60 % prebivalcev mesta zadelo glavni dobitek s sodelovanjem v Gemeindebau ali subvencionirano zadrugo, kar še vedno izključuje velik del prebivalstva mesta, v katerem je 80 % najemnikov. Za socialna stanovanja lahko zaprosijo le tisti, ki dve leti stalno prebivajo na Dunaju, tisti, ki ostanejo v zasebnih najemih, pa se srečujejo s težavami, ki so bolj znane iz drugih evropskih mest.
»Pred dvajsetimi leti so bile zasebne najemnine na Dunaju večinoma nizke kakovosti in nizke cene,« pravi Justin Kadi, docent za načrtovanje in stanovanja na Univerzi v Cambridgeu. "Toda v zadnjih letih se je zasebno najemanje preoblikovalo v segment dunajskega stanovanjskega trga, ki v mnogih primerih ni le visoke kakovosti, ampak tudi precej drag."
Kot pojasnjuje, je bilo to v veliki meri posledica deregulacije sredi 90. let prejšnjega stoletja, ki je najemodajalcem omogočila, da najemnikom zaračunavajo ne le velikost in standarde opreme, temveč tudi lokacijo, kar je pogosto povzročilo poljubne pribitke. V okviru istih reform je najemodajalcem postalo lažje omejevati pogodbe, kar je zasebne najemnike na Dunaju postavilo v manj varen položaj.
»Edina stvar, ki se je lahko druga evropska mesta naučijo od Dunaja, je njihovo trženje,« pravi Harald Simons, berlinski ekonomist in raziskovalec, ki je leta 2020 objavil ostro analizo dunajskega stanovanjskega trga. Dunaj, drugi največji nemško govoreči trg v Evropi mesto, ima "strukturo prihodkov, ki je bolj podobna berlinski, vendar so povprečne cene novih najemnin podobne tistim v mestu z visokimi dohodki, kot je Hamburg", pravi Simon. Wiener Wohnen kritizira zaradi nepreglednega računovodstva, kar nakazuje, da so njegove finance v hujši stiski, kot priznava dunajski senat, in da premajhna poraba mesta za vzdrževanje žene osebe s srednjimi dohodki, ki so tako zaželeni v družbeni mešanici, v zasebne najemnine.
Pa vendar obstajajo dobri razlogi, zakaj je dunajski model socialnih stanovanj v zadnjem času ponovno pritegnil pozornost in redne obiske mednarodnih oblikovalcev politike.
Bistvena razlika je v trendu. Medtem ko je število domov v londonskem socialno najemniškem sektorju ostalo na splošno stabilno, na primer pri približno 800,000, je njihov delež v mestnem stanovanjskem fondu še naprej pada, deloma zato, ker so jih preuredili v zasebne domove prek sheme pravice do nakupa, deloma pa zaradi pomanjkanja novih stanovanj, ki se gradijo, medtem ko kapital Združenega kraljestva še naprej raste. To kažejo podatki, objavljeni tik pred božičem 105,000 gospodinjstev v Veliki Britaniji je ujetih v začasnih namestitvah zaradi pomanjkanja socialnih stanovanj. Številna mesta v celinski Evropi se spopadajo s podobnimi težavami: Berlin na primer, ki je leta 20,000 zgrešil cilj 2022 novih domov, jih je lani uspel zgraditi le okoli 16,000.
Nasprotno pa ima Dunaj to prednost, da je v monopolnem položaju, ki se mu ni nikoli odrekel. »Nikoli nismo podlegli skušnjavi, da bi razprodali svoja občinska ali subvencionirana stanovanja, kot so to storila številna druga evropska mesta, da bi zamašila luknje v svojih proračunih,« pravi Gaal. "To pomeni, da je naša zaloga stanovanj še vedno velika."
Pred približno 40 leti je Dunaj ustanovil »sklad za pridobivanje zemljišč in obnovo mest«, ki rezervira zemljišča v mestu izključno za socialna stanovanja: trenutno ima 3 milijone kvadratnih metrov prostora, vključno s kmetijskimi zemljišči ali neobdelanimi zemljišči, opuščenimi železniškimi tiri in praznimi bolnišnice, da lahko razpiše izključno socialne razvijalce. "Takšno sistemsko kopičenje zalog bi lahko začele tudi druge države," pravi Gaal.
Leta 2019 je Dunaj predstavil novo pravilo coniranja to pomeni, da morata biti v objektih z več kot 5,000 kvadratnimi metri stanovanjske površine dve tretjini subvencioniranih stanovanj. »Za mesta je vedno vprašanje, ali imajo dober pogajalski položaj z lastniki zemljišč,« priznava celo Dunajski skeptik Simons. "In Dunaj ima dober pogajalski položaj." Mestni sklad za javna naročila zemljišč tesno sodeluje z oddelkom, ki izdaja gradbena dovoljenja, in lahko v skladu s tem sklepa posle.
Ali bo Dunaj dosegel cilj zgraditi 5,500 novih Gemeindebau stanovanj do leta 2025 bomo še videli, povsem drugo vprašanje pa je, ali bo to dovolj, če naj bi se mesto do leta 1910 vrnilo na raven prebivalstva iz leta 2038. Toda dela oprijemljive korake. Po 11-letni zamrznitvi novih socialnih stanovanj je mesto nadaljevalo z gradnjo novih Gemeindebau blokov leta 2015 in je namenil 557 milijonov evrov za novogradnje v letu 2024. Eden najnovejših, ki ga je dokončal lokalni arhitekturni biro WUP, leži približno 7 km vzhodno od središča mesta v Seestadt Aspern, novo urbano središče raste na mestu nekdanjega letališča.
73-letna Margarete Stoklassa in njen mož sta se lani aprila preselila v eno od 74 stanovanj na posestvu v središču mesta, ker sta potrebovala dostop brez ovir, in zdi se več kot zadovoljna. S 50 kvadratnimi metri njun novi dom ni ogromen, toda krožni tloris in več drsnih sten pomenijo, da se »včasih na koncu igram skrivalnice z možem,« pravi Stoklassa. "Sem zelo srečen; vse kar potrebujem je tukaj.” Par plačuje 520 evrov najemnine na mesec.
Pročelja nove dobe Gemeindebau so pobarvane v kredo rdeče, modre in zelene, ki se nanašajo na mogočne trdnjave iz obdobja rdečega Dunaja, čeprav so cene gradbenih materialov v fazi gradnje najvišje, obstaja veliko golega betona in pocinkanega jekla. »Dvig cen surovin nas je prisilil, da smo se osredotočili na to, kaj v resnici so socialna stanovanja,« pravi arhitekt Bernhard Weinberger. Dunajski ideali skupnega življenja, ki so prevladovali več kot stoletje, so pokazali, da lahko vzdržijo preizkus časa. "Ta zgradba bi morala še stati čez 200 let," pravi.
ZNetwork se financira izključno z velikodušnostjo svojih bralcev.
Donate