Zdroj: The Intercept
V budovách súdov naprieč v krajine sa tento týždeň smútok a hnev nad hroziacimi príkazmi na vysťahovanie zmenili na nádej, keď Bidenova administratíva zmenila kurz.
Vysťahovania boli včera dočasne zastavené s oznámením, že tak urobia Centrá pre kontrolu a prevenciu chorôb predĺžiť federálne moratórium na vysťahovanie v okresoch s „vysokými úrovňami komunitného prenosu“ počas 60 dní.
Ale nie všetci boli spokojní. Niektorí vnímajú prichádzajúcu vlnu vysťahovania z veselšieho hľadiska ako dlho očakávanú finančnú príležitosť na zvýšenie výplat dividend. Finanční analytici z Wall Street, ktorí sa v posledných týždňoch rozprávali s bytovými komplexmi vlastnenými spoločnosťami, sa dožadovali odpovedí na to, ako môžu investori profitovať z očakávanej vlny vysťahovania nájomníkov.
Mnohé z najväčších bytových trustov vlastnených investormi pozorne sledovali obmedzenia súvisiace s pandémiou pre prenajímateľov a pripravovali sa na návrat k normálu, aby bolo možné odstrániť oneskorené platby a zvýšiť nájomné. Tlak na zisky prichádza napriek skutočnosti, že mnohí majitelia firemných prenajímateľov sa vracajú a dosahujú lepšie výsledky ako kedykoľvek predtým.
V júni nájomné stúpala 14.6 percenta oproti predchádzajúcemu roku, čo je miera nárastu, ktorá nebola zaznamenaná od roku 1993. Verejne obchodované akcie rezidenčných nehnuteľností prudko rastú, vďaka zvýšeným dividendám a výkonnosti akcií jeden z najviac úspešných tried aktív v tomto roku.
Spoločnosť NexPoint Residential Trust, ktorá vlastní viac ako 14,000 96 nájomných jednotiek po celej krajine, minulý týždeň v telefonáte s investormi poznamenala, že jej obsadenosť je až XNUMX percent, čo je hodnota, o ktorej spoločnosť uviedla, že je na „úplnom maxime“ a umiestňuje spoločnosť. „agresívne tlačiť sadzby [nájomného]“ po „zvyšok roka“.
Tieto dobré finančné správy však zahŕňali aj tlak na vysťahovanie relatívne malého počtu neplatiacich nájomníkov.
„Okamžite vyraďujeme ľudí, o ktorých si myslíme, že sú kandidátmi na vysťahovanie,“ oznámil Brian Dale Mitts, finančný riaditeľ spoločnosti.
"Mohli by ste sa trochu porozprávať, možno o tom procese, ako rýchlo ich dostanete von?" spýtal sa Michael Robert Lewis, analytik Truist Securities, nedávno založenej investičnej banky. Lewis sa tiež pýtal na „základné princípy trhu“ skončenia moratória na vysťahovanie, keďže „nielen vy, ale aj iní zrazu uvoľnia dostupné zásoby na trh“.
Matthew Ryan McGraner, hlavný investičný riaditeľ spoločnosti NexPoint, poznamenal, že firma identifikovala 123 jednotiek, ktoré „na nás takpovediac potemneli alebo neuskutočnili žiadne platby“.
Povedal, že tieto jednotky boli oznámené, boli podané vysťahovania a spoločnosť mala tímy pripravené ísť dovnútra a renovovať, aby sa jednotky vrátili na trh. V súvislosti s väčšou ekonomickou otázkou, ako môžu byť prenajímatelia poškodení náhlym prílevom dostupných nájomných jednotiek a nájomcov po skončení moratória, McGraner poznamenal, že „väčšina inštitucionálnych vlastníkov neprenajme nájomníkovi, ktorý bol z akéhokoľvek dôvodu vysťahovaný“ a ísť do bytov, ktoré sú „nižšej kvality“.
Minulý štvrtok spoločnosť UDR Inc., realitný trust, ktorý vlastní 149 bytových komplexov, tiež zverejnila správu o zisku, ktorá ukazuje oslnivý rast. Spoločnosť vykázala dobré finančné výsledky vrátane zvýšených príjmov a 97.5-percentnej obsadenosti, čo je „nový vysoký vodoznak“. Alexander Kalmus, vedúci spolupracovník spoločnosti Zelman & Associates, počas hovoru naliehal na UDR na ukončenie rôznych obmedzení pre prenajímateľov.
Vedúci predstavitelia UDR sa rýchlo pripojili a vysvetlili, že firma sa rýchlo pristúpi k vysťahovaniu, keď pominú moratórium.
„Máme asi 400 ľudí, ktorých ak by sme dnes mohli vysťahovať, urobili by sme to,“ odpovedal Michael Lacy, senior viceprezident pre operácie s nehnuteľnosťami v UDR, počas všeobecnej diskusie o zisku spoločnosti za druhý štvrťrok.
„Tiež si myslím, že keď sa pozriete na tých 400, niektorí z týchto jednotlivcov sú len nekomunikatívni jednotlivci, ktorí s nami nebudú komunikovať, nepodpísali vyhlásenie o ťažkostiach od Covidu, ktoré sú v mnohých prípadoch schopné zaplatiť. nájomné,“ povedal Joseph Fisher, finančný riaditeľ UDR.
"V mnohých prípadoch sú schopní zaplatiť," dodal. "Jednoducho využili systém."
Thomas Toomey, generálny riaditeľ UDR, dodal, že spoločnosť stratila 1.5 milióna až 1.6 milióna dolárov mesačne od 400 nájomníkov, ktorých plánovali vysťahovať.
„Výzva pre nás v budúcnosti,“ povedal Toomey, „chceli by sme dostať jednotku späť, preceniť ju na trh a dostať tento tok príjmov späť online. Ako už bolo povedané, budeme spolupracovať s akýmkoľvek obyvateľom na jeho ťažkostiach a programoch, aby sme využili vládnu pomoc alebo ich nechali v našich bytových domoch, ale veľmi sa tešíme, že tých 400 jednotiek dostaneme späť online, pokiaľ ide o príjmy.“
UDR a NexPoint nereagovali na žiadosť o komentár.
Tlak z investičné banky v bytových komplexoch vlastnených investormi existujú od prvých dní pandémie koronavírusu.
V máji minulého roka Daniel Ismail, analytik spoločnosti Green Street Advisors, v máji minulého roka počas hovoru o zárobkoch tlačil na vedúcich pracovníkov spoločnosti Douglas Emmett, ktorá vlastní bytové domy v južnej Kalifornii a na Havaji, aby našli kreatívne spôsoby, ako tlačiť na delikventných nájomníkov na nájomnom.
„Spomenuli ste obmedzenia týkajúce sa vysťahovania. Dokážete použiť bezpečnostné vklady a akreditívy na vyrovnanie niektorých výpadkov a nezaplatenia? spýtal sa Ismail.
Jordan Kaplan, výkonný riaditeľ firmy, povedal nie. "Nemyslím si, že stiahneme kaucie a začneme s nimi uzatvárať lízingovú zmluvu na spôsob DEFCON 4, len si nemyslím, že je to práve teraz správna myšlienka," poznamenal. "Myslím si, že ak tieto moratóriá vyriešime tak, aby boli menej penalizujúce, myslím si, že veľa z týchto ľudí jednoducho povie 'Teraz zaplatím'."
Realitný priemysel bol hlasne proti moratóriu CDC.
Záznamy o lobingu ukazujú skupiny nehnuteľností Strávil miliónov dolárov za posledný rok s cieľom oslabiť alebo zrušiť moratóriá na vysťahovanie a iné obmedzenia súvisiace s prenajímateľmi súvisiace s pandémiou.
Vlani v decembri sa Národná asociácia bytov, obchodná skupina zastupujúca prenajímateľov, pripojila k federálnemu súdnemu procesu s cieľom zrušiť nariadenie moratória na vysťahovanie. A minulý mesiac Národná asociácia bytov podala novú žalobu určenú na vymáhanie ekonomických strát spôsobených moratóriom CDC na vysťahovanie.
V oboch súdnych sporoch zástupcovia bytového priemyslu tvrdili, že CDC nemá zákonné oprávnenie urobiť takú rozsiahlu politiku a že vlastníci bytov boli nútení znášať neprimerané bremeno pandémie.
Kongres uzákonil Emergency Rental Assistance Program, fond vo výške 46.5 miliardy dolárov na pomoc nájomníkom, ktorí čelia finančným ťažkostiam v dôsledku krízy COVID-19. Prenajímatelia aj obhajcovia nájomcov sa však sťažovali, že štátne vlády nedokázali dodať peniaze zlyhaným zavádzaním, ktoré podali žiadosti o grantové peniaze. prakticky nemožné v mnohých jurisdikciách.
Intercept už predtým hlásené o neschopnosti štátov poskytnúť pomoc nájomcom. Online aplikácia v New Yorku sa otvorila až 1. júna a ďalšie štáty čelili chronickým problémom vrátane náročných požiadaviek na papierovanie, ktoré účinne bránia množstvu nájomníkov v kvalifikácii.
Mnoho malí prenajímatelia, vrátane jednotlivcov, ktorí vlastnia jednu nehnuteľnosť alebo duplex, tvrdili, že obmedzenia vysťahovania v kombinácii s neúspešným poskytovaním federálnej pomoci ich priviedli na pokraj bankrotu.
Ale korporátni prenajímatelia, ktorí vlastnia zhruba polovicu nájomného trhu a majú prístup k obrovským finančným a právnym zdrojom, zvládli straty dobre a vracajú sa k bezprecedentnej úrovni obsadenosti a ziskov.
Napriek veľkému šťastiu sa mnohé z bytových komplexov vlastnených investormi stále pripravujú na ukončenie moratória na vysťahovanie.
Najvyšší súd minulý mesiac rozhodol v rozhodnutí 5-4, aby zachoval predchádzajúci príkaz CDC zabraňujúci vysťahovaniu. Súd však tiež rozhodol, že Kongres bude musieť schváliť jasnú legislatívu na predĺženie moratória po 31. júli. Zákonodarcovia tak neurobili, takže nový príkaz CDC o predĺžení moratória do októbra zostal v právnom limbu.
ZNetwork je financovaný výlučne zo štedrosti svojich čitateľov.
darovať