Het doorvoeren van financiële hervormingen is een goed moment om ons af te vragen hoeveel geld we mogen verwachten aan de banken te zullen overhandigen via onze inspanningen om huiseigenaren te ‘helpen’. Het basisverhaal is heel eenvoudig voor iedereen met meer gezond verstand dan een Washington-beleidsfout.

Het belangrijkste verhaal over de hulp van huiseigenaren is natuurlijk het Home Affordability Modification Program (HAMP) van president Obama. Dit programma omvat betalingen van de overheid aan hypotheekbeheerders en investeerders in ruil voor een verlaging van de hypotheekrente, en soms ook een verlaging van de hoofdsom.

Helaas houdt de huiseigenaar in de overgrote meerderheid van de gevallen het huis niet, zelfs niet nadat hij HAMP is binnengegaan. In de meeste gevallen stoppen ze met een proefaanpassing omdat ze niet in staat zijn hun betalingen te voldoen, zelfs nadat ze een lagere rente of afschrijving op de hoofdsom hebben ontvangen. Dit betekent dat ze geen permanente leningsaanpassing krijgen en uiteindelijk hun woning verliezen.

Tot en met mei meldde het ministerie van Financiën dat 340,000 van de 1.5 miljoen huiseigenaren aan wie proefaanpassingen waren aangeboden, permanente aanpassingen hadden ontvangen. Bijna evenveel, 300,000 huiseigenaren, zijn zelfs nooit aan de proef begonnen nadat deze was aangeboden. Bij ongeveer hetzelfde aantal huiseigenaren werden de proefaanpassingen geannuleerd voordat ze een permanente aanpassing kregen aangeboden.

Natuurlijk garandeert zelfs het krijgen van een permanente wijziging niet dat een huiseigenaar zijn huis zal behouden. Edward Pinto, een analist die voorheen Chief Credit Officer van Fannie Mae was, schatte dat 60 procent van de huiseigenaren die permanente aanpassingen ondergaan uiteindelijk toch hun huis zullen verliezen. Ervan uitgaande dat dit aantal overdreven pessimistisch is en slechts 50 procent opnieuw in gebreke blijft, bedraagt ​​het aantal huiseigenaren dat uiteindelijk hun huis zal kunnen behouden als resultaat van de tot nu toe via HAMP doorgevoerde aanpassingen ongeveer 170,000.

Als we ervan uitgaan dat het totale aantal uiteindelijk drie keer zo groot zal zijn (ervan uitgaande dat HAMP tot en met 2012 blijft functioneren), dan hebben als gevolg van HAMP 510,000 huiseigenaren hun huis mogen behouden. Het verwachte prijskaartje voor het programma bedraagt ​​50 miljard dollar, wat betekent dat de belastingbetaler bijna 100,0000 dollar zal hebben uitgegeven voor elke huiseigenaar die zijn huis via HAMP heeft kunnen behouden.

Dit is een nogal hoge prijs, vooral omdat zelfs veel van de geholpen mensen nog steeds geen eigen vermogen zullen opbouwen. Ze mogen gewoon in hun huis blijven totdat familie, werk of andere factoren hen ertoe aanzetten te verhuizen. Het kan zijn dat ze nog steeds vastzitten aan een korte verkoop als ze verhuizen, of dat ze alleen genoeg van hun huis krijgen om de resterende hypotheek- en andere verkoopkosten te dekken.

Het beperkte voordeel voor huiseigenaren van dit programma zou zorgwekkend zijn, behalve dat we weten dat het door de overheid uitgegeven geld naar investeerders en beheerders (dwz banken) ging. En zoals wij in Washington weten, is geld dat aan banken wordt uitgedeeld altijd goed besteed geld.

De geldstroom van belastingbetalers naar banken is niet moeilijk te herkennen. Het is gemakkelijk om onderscheid te maken tussen het helpen van banken en het helpen van huiseigenaren. Huiseigenaren worden geholpen als:

Hun kosten als huiseigenaar zijn lager dan of gelijk aan de kosten van het huren van een vergelijkbare eenheid; en/of

Ze bouwen eigen vermogen op in hun huis.

 

Een serieus plan om huiseigenaren te helpen zou het geld van de belastingbetaler beperkt hebben tot aanpassingen waar #1 or #2 waarschijnlijk het geval was. Hierbij wordt gekeken naar factoren als prijs-huurverhoudingen, een enorm relevante kwestie die nooit ter sprake lijkt te komen in beleidsdebatten over het helpen van huiseigenaren.

Het punt is simpel: als de verhouding hoog is, zouden huiseigenaren waarschijnlijk geld besparen door te huren. Bovendien is een hoge ratio een goed bewijs van een zeepbel, wat zou betekenen dat de prijzen in de komende jaren lager zullen zijn, wat garandeert dat de meeste huiseigenaren geen eigen vermogen zullen opbouwen voordat ze verkopen. Zoals het er nu voor staat is de huizenzeepbel nog niet volledig leeggelopen, waardoor de prijzen in veel gebieden vrijwel zeker binnen twee tot drie jaar lager zullen zijn, wat garandeert dat veel huidige huiseigenaren nooit eigen vermogen zullen opbouwen.

Er zijn manieren om huiseigenaren daadwerkelijk te helpen. Hen het recht geven om in hun woning te blijven wonen als huurders die de markthuur betalen voor een aanzienlijke periode (bijvoorbeeld vijf jaar) na de uitwinning, zou een slechte zaak zijn. een goede start. Deze route kost de belastingbetaler niets en brengt geen bureaucratie met zich mee. Dat maakt het een complete non-starter in Washington.

De andere gemakkelijke manier om huiseigenaren te helpen is door van de Fed te eisen dat zij een beleid voert dat gericht is op een bescheiden inflatie (bijvoorbeeld 3-4 procent). Dit zou een uitstekende manier zijn om ervoor te zorgen dat de huizenprijzen daadwerkelijk stijgen. Dit zou een enorme hoeveelheid eigen vermogen voor huiseigenaren betekenen. Als dit percentage de komende drie jaar met 4 procent wordt verhoogd, in tegenstelling tot het huidige tarief van 3 procent, zou dit huiseigenaren bijna $1.0 biljoen aan reële overwaarde opleveren door de reële waarde van hun hypotheken te verlagen.

Helaas praat ook bijna niemand in Washington over deze route. Ze zijn bezorgd over de inmenging in de onafhankelijkheid van de Fed. Greenspan en Bernanke hebben tenslotte zulke geweldige dingen voor de economie gedaan. Hoe kan iemand veranderingen voorstellen?
 
Voorlopig kunnen we in ieder geval alleen praten over het helpen van huiseigenaren als het grootste deel van het geld naar de banken gaat. Omdat we huiseigenaren niet echt helpen met het huidige beleid, moeten we misschien gewoon de discussie beëindigen en de banken voor hun geld laten werken in plaats van te vertrouwen op de uitkeringen van de belastingbetaler.    

–Dit artikel werd oorspronkelijk gepubliceerd op 19 juli 2010 door de Guardian Unlimited.

---