Dit essay komt uit de onlangs gepubliceerde bloemlezing van City Lights Press, (www.globalizeliberation.org) Globaliseer de bevrijding: Hoe het systeem te ontwortelen en een betere wereld op te bouwen, onder redactie van David Solnit.

 

Patronen van kapitaalstromen hebben een zichtbaar effect op de arbeidersgemeenschappen in de Verenigde Staten. Sommige gemeenschappen zien gesloten fabrieken, verlaten winkels, dichtgetimmerde woningen en schaarse banen. Dat zijn tekenen van desinvestering. Het kapitaal is verplaatst naar een andere plek in de mondiale productielijn.

 

In andere tijden en plaatsen stimuleert een instroom van investeringen gentrificatie. Er worden luxe appartementen gebouwd, huizen worden gerenoveerd. Met kaarsen verlichte restaurants en emporia met vintage meubelen verdringen bodega's en winkels voor gebruikte apparaten. De huurprijzen stijgen omdat verhuurders zich realiseren dat ze professionals en zakenmensen als huurder kunnen aantrekken. Een gebied met ‘waardevol stadsvastgoed’ wordt gezuiverd van arbeidersbewoners.

 

Beide fasen in dit proces voeden conflicten. Krakers bezetten leegstaande panden. Huurders dreigen met huurstaking als reactie op achterstallig onderhoud. Huurdersactivisten dringen aan op huurcontroleverordeningen als reactie op de stijgende huren. Anti-gentrificatie-activisten zijn bezig met het plannen van hoorzittingen van de commissie om luxe condo-projecten tegen te houden. Aan de uiterste rand nemen sommigen hun toevlucht tot het in brand steken van appartementen in aanbouw.

 

We kunnen dit allemaal beschouwen als uitingen van klassenstrijd over de gebouwde omgeving.

 

Zowel gentrificatie als desinvestering zijn processen die bestaan ​​uit de activiteiten van bepaalde soorten sociale actoren of instellingen. Verhuurders, ontwikkelaars en banken spelen allemaal een sleutelrol.1

 

Gebouwen vertegenwoordigen een grote investering. Om deze reden worden ze jarenlang niet vervangen nadat ze zijn gebouwd. Een ouder gebied in een Amerikaanse stad is mogelijk in de 19e eeuw of het begin van de 20e eeuw omgezet van landbouwgrond naar stedelijk gebruik. Terwijl de percelen in een nieuw onderverdeeld gebied bebouwd worden, trekken bouwers en onderverdeelaars naar meer afgelegen gebieden op zoek naar nieuwe bouwlocaties.

 

Een gebouw is als een machine of een motorvoertuig: het wordt in de loop van de tijd minder waard. Het dak moet mogelijk worden vervangen na jarenlang tegenhouden van de regen. De bouwstijl kan uit de mode raken. Technologische veranderingen zoals nieuwe normen in elektrische of sanitaire systemen kunnen de waarde van een gebouw aantasten.

 

Sommige buurten behouden nog steeds hun vermogen om professionele en zakenmensen aan te trekken om er te wonen. Verhuurders in dergelijke gebieden zullen een stimulans hebben om hun gebouwen te upgraden, omdat ze huurprijzen kunnen afdwingen die hoog genoeg zijn om een ​​goed rendement op die investering te genereren.

 

De huizenmarkt heeft de neiging de bevolking op inkomen in verschillende gebieden te verdelen. Racisme kan een ander soort sortering toevoegen. Als een gebied steeds meer wordt gevuld door inwoners met lagere inkomens, hebben verhuurders een prikkel om hun eigendommen niet te onderhouden. Als ze zouden investeren in upgrades, zouden ze een hogere huur moeten vragen om dit een winstgevende investering te maken. Mensen die de hogere huur zouden kunnen betalen, zijn misschien niet bereid om in die buurt te wonen. Dus huisbazen ‘melken’ eenvoudigweg de vervallen gebouwen uit voor huur. Door reparaties uit te stellen, kunnen ze geld besparen om elders andere gebouwen te kopen.

 

Het proces van desinvesteringen in de binnensteden duurde vooral in de Verenigde Staten na de Tweede Wereldoorlog lang. Stijgende reële lonen, leenbeleid van de Federal Housing Administration, de renteaftrek voor huiseigenaren op inkomstenbelastingen, beslissingen van bedrijven om fabrieken naar afgelegen gebieden te verplaatsen, massale snelwegaanleg, witte vlucht – al deze zaken hebben bijgedragen aan de uitstroom van investeringen naar suburbanisatie en het gebrek aan investeringen in oudere stadsgebieden.

 

Naarmate het stedelijk gebied groeit, kan het terrein dat nu wordt ingenomen door vervallen gebouwen en een bevolking met lage inkomens dichtbij gebieden komen te liggen met geconcentreerde economische activiteit, zoals een binnenstad. De nabijheid van banen in de binnenstad en interessante oudere architectuur kunnen het gebied het potentieel geven om inwoners met hogere inkomens of beter bedeelde bedrijven aan te trekken.

 

Er ontstaat dus een kloof tussen de huurprijzen die een gebied met versleten gebouwen en bewoners met lage inkomens kan genereren, en de potentiële huurprijzen die het gebied zou kunnen genereren als het zou worden herbouwd of gerenoveerd voor het ‘hoogste en beste gebruik’. Neil Smith bedacht de term uitdrukking ‘huurkloof’ om naar dit fenomeen te verwijzen.2 Wanneer dit huurverschil groot genoeg wordt, kan het gebied rijp zijn voor een nieuwe investeringsronde. Speculanten kunnen onroerend goed gaan kopen in afwachting van een hogere marktwaarde van onroerend goed.

 

Om investeringen in nieuwbouw en renovatie rendabel te maken, moeten ontwikkelaars bewoners kunnen aantrekken die hogere huurprijzen kunnen betalen, zoals professionals en managers (de stedelijke ‘adel’). Zodra dit proces op gang komt, “zullen verhuurders een stimulans hebben om bewoners met een laag inkomen uit hun huis te zetten ten gunste van welvarende huurders die een hogere huur kunnen betalen.”3 Tijdens deze fase kunnen verhuurders de huurders met een lager inkomen willen verdrijven. Om dit te doen kunnen ze reparaties vermijden, het dak laten lekken, enzovoort.

 

Banken en andere financiële instellingen draaien de kraan open voor hypotheek- en bouwleningen. De bouw van appartementen en kantoorgebouwen verhoogt de waarde van onroerend goed, omdat andere landeigenaren zich realiseren dat een luxer gebruik van het land nu mogelijk is.

 

 

Gentrificatie in de Bay Area

 

Gentrificatie in de Bay Area illustreert hoe investeringsbeslissingen van industriële werkgevers ook impact kunnen hebben op woonwijken binnen de woon-werkafstand van werklocaties. Sinds de jaren zeventig zijn de hightechsectoren – microchips, internetapparatuur, software enzovoort – de regionale economie gaan domineren. Jarenlang heeft de industrie de strategie gevolgd om de meeste productiefaciliteiten buiten de Bay Area te vestigen. Halverwege de jaren tachtig verplaatste Atari bijvoorbeeld zijn productiefabriek voor videogames naar Maleisië als reactie op een poging van arbeiders om de fabriek te verenigen in een vakbond.

 

Dit heeft geleid tot een scheve banenstructuur, met een groot aandeel hoogbetaalde banen – in de ‘business development’, marketing, design en engineering, enzovoort. Tegelijkertijd leidden de sluitingen van voedselverwerkingsfabrieken en de achteruitgang van de zeescheepvaart en het scheepsonderhoud tot een verlies van beterbetaalde banen bij vakbonden. In 1990 werd bijvoorbeeld de mayonaisefabriek van Best Foods in San Francisco gesloten; de operatie verhuisde naar Guatemala.

 

Ondertussen bleef de woningbouw in Silicon Valley ver achter bij de stijgende werkgelegenheidscijfers. Het tekort zorgde voor de gentrificatie van arbeiderswijken (met bijzondere gevolgen voor gekleurde gemeenschappen) van East Palo Alto tot Oakland en de oostkant van San Francisco.

 

Deze veranderingen illustreren het verband tussen de globalisering van het bedrijfsleven en gentrificatie.

 

Het Mission District van San Francisco stond eind jaren negentig in de frontlinie van dit proces. Het Mission District had tijdens de hoogconjunctuur na de Tweede Wereldoorlog een periode van langdurige desinvesteringen doorgemaakt. De bouw van de BART-metro onder de belangrijkste winkelstraat van de wijk, Mission Street, had de zakenvluchten in de jaren zestig versneld. De desinvestering leidde tot een stadsvernieuwingsvoorstel dat het centrum van de wijk platgewalst zou hebben. Dit werd met succes bestreden door massale gemeenschapsorganisatie, met de steun van de vakbonden.

 

In de jaren tachtig waren de wijken ten westen en oosten van de missie zwaar gentrificeerd. De buurt was het hart geworden van de Latino-gemeenschap in San Francisco. De concentratie van veel gekleurde mensen met een laag inkomen, samen met verhalen in de media over de misdaad en bendeactiviteiten waar gebieden met lage inkomens vaak last van hebben, had blanke professionele mensen ontmoedigd om naar de buurt te verhuizen. Appartementen waren nog relatief goedkoop.

 

Toch is het gebied centraal gelegen, met gemakkelijke toegang tot de 46 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte in het centrum van San Francisco. Snelweghellingen leiden naar hightech banengebieden ten zuiden van San Francisco. Er bestond dus een ‘huurkloof’ tussen de huidige huurstroom die door de bestaande bevolking wordt gegenereerd en de potentiële huren of vastgoedprijzen die dit vastgoed in de binnenstad zou kunnen genereren als het zou kunnen worden herontwikkeld voor de groeiende populatie van professionals en professionals in de Bay Area. beheerders.

 

Verschillende soorten sociale actoren waren een pionier in het gentrificatieproces in het Mission District. Halverwege de jaren negentig begonnen anti-vakbondsaannemers van de Residential Builders Association goedkope grond te kopen in een oude fabriekswijk in het noordoosten van Mission om loft-appartementen te bouwen.

 

In 2000 verkochten ze voor een half miljoen dollar per stuk. Een makelaar in onroerend goed vertelde me dat dergelijke appartementen doorgaans worden gekocht door een jong stel, dat elk $90,000 per jaar verdient.

 

De Ellis Act, die in 1996 werd aangenomen, stond verhuurders toe ‘faillissementen te sluiten’ en hun gebouwen te ontdoen van huurders. Eind jaren negentig kon een speculant een fourplex in de Mission kopen voor $90, een beroep doen op de Ellis Act om het leeg te halen, en de eenheden vervolgens voor $500,000 per stuk verkopen als gezamenlijke huur.

 

Het aantal uitzettingen volgens de Ellis Act in het Mission District steeg van 14 in 1995 tot ruim 660 in 2000. Ongeveer een derde van de uitzettingen uit de Ellis Act in de stad waren ouderen.

 

De Mission Anti-Displacement Coalition (MAC) werd in april 2000 opgericht om de ontheemding van de Latino arbeidersgemeenschap te bestrijden. Er ontvouwde zich een reeks defensieve strijd waarin gentrificatie van kantoor- of flatgebouwen werd tegengegaan, door protesten op vergaderingen van de stadsplanningscommissie, massamarsen, initiatiefcampagnes, illegale bezetting van gebouwen, posters en allerlei soorten agitatie.

 

Dit leidde tot MAC's campagne om stadsplanningsconcepten populair te maken en deelname van de gemeenschap te eisen aan een herinrichting van de wijk - als tegenhanger van een 'Volksplan' tegenover de plannen van de ontwikkelaars. De vraag naar betaalbare woningen en de verdediging van industriële banen (bedreigd door de kannibalisering van industriële gebieden4 voor kantoren en appartementen) zijn prioriteiten geweest van de MAC-inspanning.

 

84 procent van de huishoudens in de missie is echter huurder. Zonder eigendom van de grond blijft de gemeenschap overgeleverd aan de genade van landeigenaren en ontwikkelaars.

 

Ondanks de internetcrash en recessie na 2000 zijn de huurprijzen in San Francisco nog steeds erg hoog. Een conciërge van een vakbond in San Francisco die $15 per uur verdient, kan het zich niet veroorloven $1,300 per maand te betalen voor een appartement met één slaapkamer in de Mission.

 

Naarmate elk huurgecontroleerd appartement leeg komt te staan, stijgt de huurprijs tot wat de markt kan verdragen. De staatswet verhindert dat de stad eist dat een gecontroleerde huur wordt overgedragen naar de volgende huurder.

 

In de loop van de tijd zal de marktgedreven verdringing van de arbeidersklasse uit San Francisco het politieke karakter van de stad beïnvloeden. Vakbonden en huurders zullen te maken krijgen met een minder vriendelijk politiek klimaat in een stad die bestaat uit advocaten, bazen, software-ingenieurs en dergelijke.

 

 

Een zelfmanagementbenadering van huisvesting

 

“Het tegenovergestelde van gentrificatie,†zegt Peter Marcuse, “zou geen verval en verlatenheid moeten zijn, maar de democratisering van de huisvesting.â€5 Community land trusts kunnen een manier zijn om dit doel te bereiken.

 

Er zijn ongeveer 125 community land trusts (CLT's) gevormd in gemeenschappen in de VS als reactie op desinvesteringen of gentrificatie. Het CLT verwerft grond om deze definitief van de markt te halen en beschikbaar te stellen voor gebruik door de gemeenschap. Als democratische organisatie is het CLT bedoeld om de gemeenschap in staat te stellen te bepalen wat er met land in dat gebied gebeurt. Het CLT kan bestaande gebouwen renoveren, nieuwe huizen of appartementsgebouwen bouwen of andere soorten ontwikkelingswerkzaamheden uitvoeren. De typische doelstellingen van de CLT-aanpak zijn:

 

? Bewonerscontrole over woningen

 

? Gemeenschapscontrole over landgebruik en -ontwikkeling

 

? Verwijdering van grond en woningen van de speculatieve markt

 

? Ervoor zorgen dat huisvesting permanent betaalbaar blijft voor de arbeidersklasse.

 

De bewoners zijn eigenaar van de gebouwen, maar het CLT blijft eigenaar van de grond. Zo wordt permanente betaalbaarheid afgedwongen. De woningen op de CLT-grond kunnen niet worden verkocht tegen welke prijs de markt ook zal dragen. In plaats daarvan staat er een clausule in de erfpachtovereenkomst die het CLT mogelijk maakt de woning tegen een beperkte prijs terug te kopen als de bewoner deze wil verkopen. Het CLT versterkt het belang van de gemeenschap bij het behoud van de betaalbaarheid van woningen.

 

De afgelopen decennia is de meeste non-profit woningbouwontwikkeling in de VS gedaan door community development corporaties (CDC's) die huurwoningen bouwen. Deze variëren onderling aanzienlijk, maar velen ontberen democratische verantwoording aan de huurders of de gemeenschappen waarin zij actief zijn. Over het algemeen hebben de huurders in hun gebouwen dezelfde soort relatie met de CDC-verhuurder als huurders in particuliere huurgebouwen met winstoogmerk.

 

Het probleem wordt geïllustreerd door een recente omwenteling bij de Mission Housing Development Corporation (MHDC), een CDC in het Mission-district. Het zichzelf in stand houdende bestuur van het MDC besloot zich te heroriënteren van woningen met lage inkomens in de Mission naar woningen tegen marktconforme prijzen, inclusief ontwikkeling buiten de stad. Dit leidde tot een opstand van het personeel dat lid was van een vakbond en het aftreden van bestuursleden eiste, evenals structurele veranderingen om de MDC meer verantwoording te laten afleggen aan de gemeenschap en de bewoners van de MDC-gebouwen.

 

Het community land trust-model verschilt van het typische CDC doordat het de mogelijkheid biedt van een zelfbeheerbenadering van huisvesting. Zelfmanagement kunnen we samenvatten in het volgende principe:

 

Elke persoon moet zeggenschap hebben over beslissingen die hem aangaan, en een mate van zeggenschap in verhouding tot de mate waarin hij wordt getroffen.

 

Mensen die in een woning wonen worden meer beïnvloed door de beslissingen over wat daar gebeurt dan wie dan ook; ze moeten dus controle hebben over wat er in hun ruimte gebeurt. Maar het gebruik van de grond en de prijs van woningen zijn van invloed op iedereen in de gemeenschap; dus iedereen moet hier zijn zegje over doen.

 

De erfpacht geeft de gemeenschap inspraak over wat er gebeurt met de gebouwen op CLT-grond. De beslissingen waarover het CLT zeggenschap behoudt, zijn zaken die impact hebben op de omringende gemeenschap. De gemeenschap kan het type gebruik of grote veranderingen aan het gebouw bepalen, en kan minimale onderhoudsniveaus specificeren. Als de coöperatie of vereniging van eigenaren niet aan haar financiële verplichtingen voldoet, kan het CLT ingrijpen.

 

Eigenwoningbezit is eigenlijk een bundel rechten, die verschillende voordelen bieden. U heeft controle over de ruimte waarin u woont, u kunt het interieur naar eigen wens aanpassen of verbouwen. U bent verlost van de grillen of indringers van een huisbaas. Als u een vrijstaand huis bezit, kunt u een aanbouw bouwen of de buitenkant verbouwen, en er is ruimte in de tuin beschikbaar om te spelen of te tuinieren.

 

Aan de andere kant betekent de status van een huis als handelsartikel dat het huis kan worden gebruikt als een manier om te profiteren van de stijging van de marktwaarde.

 

In het CLT-model zijn deze componenten van het eigenwoningbezit gescheiden. Ten eerste wordt de grond definitief van de markt gehaald. Ten tweede wordt het recht op winst uit speculatieve investeringen opgeheven door een permanente beperking op te leggen aan de wederverkoopprijs van de woning. Sommige eigendomscomponenten blijven behouden: eigendomszekerheid en controlerecht over uw eigen ruimte.

 

‘Je staat er alleen voor, Jack’ is de traditionele benadering van huisvesting in de VS. De veronderstelling is dat het aan elk huishouden is om onderdak te vinden en vast te houden dat bewoonbaar is en binnen de mogelijkheden ligt. Niet iedereen heeft het inkomen, de vaardigheden en de ervaring om dit met evenveel succes te doen.

 

Als uw ouders eigenaar waren van het huis waarin u bent opgegroeid, of als u financieel beheer doet als onderdeel van uw werk, beschikt u wellicht over stukjes kennis die nuttig kunnen zijn voor succes bij het beheren van een onroerend goed. Gezien de enorme ongelijkheid in de Amerikaanse samenleving heeft niet iedereen dezelfde kans om dergelijke kennis te verwerven.

 

Op zichzelf staande coöperaties kunnen worden belaagd door gewetenloze aannemers of vastgoedbeheerders. De Community Land Trust pakt dit probleem aan door begeleiding en kennisdeling voor verenigingen van huiseigenaren te organiseren.7

 

Een andere zwakte van op zichzelf staande huizencoöperaties met beperkte eigen vermogen is dat de leden van de coöperatie een eigenbelang hebben bij het overtreden van de beperkingen op de wederverkoopprijs wanneer ze willen verkopen. Dergelijke coöperaties bestaan ​​in de context van de kapitalistische vastgoedmarkt, die speculatieve winstnemingen mogelijk maakt. De bredere arbeidersgemeenschap verliest betaalbare woningen wanneer coöperatieve bewoners hun gebouw ombouwen tot een marktconforme coöperatie.

 

CLT's zijn ontworpen als oplossing voor dit probleem. Community land trusts kennen doorgaans twee lidmaatschapsklassen. Eén groep zijn de bewoners die huizen, appartementen of aandelen in coöperaties bezitten die op CLT-grond staan. Door outreach en gemeenschapsorganisatie rekruteert het CLT anderen in de gemeenschap die de doelstellingen steunen, evenals mensen die op zoek zijn naar goedkope huisvesting.6

 

De eigenaars- en niet-eigenaarsleden kiezen hetzelfde aantal vertegenwoordigers in de raad van bestuur van CLT. De statuten van de San Francisco Community Land Trust vereisen ook verdeelde stemmen op ledenvergaderingen, waarvoor instemming van beide groepen vereist is. Het idee is om de belangen van de bewoners die eigenaar zijn van hun gebouwen in evenwicht te brengen met het bredere gemeenschapsbelang. Deze structuur maakt het opheffen van beperkingen op de wederverkoopprijs veel moeilijker dan in een op zichzelf staand kippenhok. De aanwezigheid van huurders en mensen die betaalbare woningen zoeken, drijft het CLT er ook toe om voortdurend nieuwe betaalbare woningen te creëren.

 

SFCLT heeft een programma ontwikkeld voor de conversie van huurgebouwen naar collectief huurderseigendom. We stellen voor dat huurders een CLT kunnen selecteren om hun gebouw te kopen, de nodige renovatiewerkzaamheden uit te voeren en de appartementen aan de bestaande huurders te verkopen tegen een prijs die is gebaseerd op hun betalingsvermogen. Beperkingen op de wederverkoop zouden een permanente betaalbaarheid garanderen.7

 

Het zelfmanagementpotentieel van het CLT-model zou op een aantal manieren kunnen worden ontwikkeld.

 

In De productie van huizen, Christopher Alexander beschrijft een project in Baja California in de jaren zeventig waarin een groep Mexicaanse gezinnen actief deelnam aan het ontwerp van de huizen die voor hen werden gebouwd. Alexander ontwikkelde een reeks modulaire ontwerpelementen die verschillende ontwerpopties vertegenwoordigden, en een techniek om hun ontwerpselecties in het bouwproces te integreren. Het resultaat van het zelfontwerpproces was dat elk huis uniek was en de specifieke prioriteiten weerspiegelde van het gezin dat erin ging wonen.

 

Gezien de toezegging t

---